【正文】 下午 3時 10分 30秒 。 2023年 2月 下午 3時 10分 :10February 25, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 :10:3015:10:30February 25, 2023 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :10:3015:10Feb2325Feb23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , February 25, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 2月 25日星期六 3時 10分 30秒 15:10:3025 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 2023年 2月 25日星期六 下午 3時 10分 30秒 15:10: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 15:10:3015:10:3015:10Saturday, February 25, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 15:10:3015:10:3015:102/25/2023 3:10:30 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 深圳開發(fā)部 2023年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 :統(tǒng)一規(guī)劃 ,分期建設(shè) 。 出租率 : 三 :小區(qū)開發(fā)策略 ： 目標(biāo)客戶為 IT及通訊類企業(yè)， 園區(qū)以研發(fā)、辦公為主，商貿(mào)為輔。 出租率 :3: 公寓租金：分別按： 6 元 / 天 . M2。 折舊 :50 年 2: 寫字樓租金：分別按： 8 元 / 天 . M2。 房產(chǎn)稅 :12%。 地下建筑不計算 . 分期項目 總投資 其中建安 拆遷費(fèi) 出讓金 2023 2023 2023 2023 2023 2023 一期工程 31,925 26,000 1,200 4,725 6,925 25,000 二期工程 1 1 4 , 8 1 5 77,500 22,465 14,850 50,115 47,200 17,500 三期工程 54,000 36,000 11,000 7,000 11,000 17,100 19,400 6,500 合計： 2 0 0 , 7 4 0 139,500 34,665 26,57 5 6,925 75,115 58,200 34,600 19,400 6,500 小區(qū)開發(fā)資金計劃 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度4 季度合計 202340 5000 16100 26365 27650 11800 22800 11800 11800 4300 11300 9550 9450 4850 4850 4850 4850 3250 3250 0 01 首發(fā)項目 31925 5000 5000 5000 10000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 拆遷 1200 工程 30725 5000 5000 5000 10000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 土地出讓金 4725 5000 建安成本 26000 5000 5000 5000 50002 二期工程 114815 0 11100 21365 17650 11800 11800 11800 11800 4300 4300 4300 4600 0 0 0 拆遷 22465 3000 13615 5850 綜合主樓 47100 0 8100 0 4300 4300 4300 4300 4300 4300 4300 4300 4600 0 0 0 0 0 0 0 0 土地出讓金 8100 8100 建安成本 39000 4300 4000 4000 4000 4000 4000 4000 4000 4000 計算所 6000 0 0 1000 1000 1000 1000 1000 1000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 土地出讓金 0 建安成本 6000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 研發(fā)樓 39250 0 0 6750 6500 6500 6500 6500 6500 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 土地出讓金 6750 6750 建安成本 32500 6500 6500 6500 6500 65003 三期工程 54000 0 0 0 0 0 11000 0 0 0 7000 5250 4850 4850 4850 4850 4850 3250 3250 0 0 拆遷 11000 11000 公寓 11600 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1600 2023 1600 1600 1600 1600 1600 0 0 0 0 土地出讓金 1600 1600 建安成本 10000 2023 1500 1500 1500 1500 1500 寫字樓 31400 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5400 3250 3250 3250 3250 3250 3250 3250 3250 0 0 土地出讓金 5400 5400 建安成本 26000 3250 3250 3250 3250 3250 3250 3250 3250金額（萬元）項目序號2023 年 2023 年2023 年 2023 年 2023 年 小區(qū)開發(fā)項目收益預(yù)測 序號項目面積( 萬M2 ）總投資( 萬元 )其中建安費(fèi)土地出讓金拆遷費(fèi)分?jǐn)偝杀就度肫鹗紩r間起租時間回收期起算時間租金方案 ( 元/M2 ）年租金額 ( 萬元 )靜態(tài)回收期（年）動態(tài)回收期（年）內(nèi)部收益率（ IRR ）8 9198 %6 6898 %8 15768 %6 11826 %8 13140 %6 9855 %6 3066 %4 2044 %8 10512 %6 7884 %53655 %39821 %2023 年 2023 年59100 2023 年 2023 年 2023 年1 首發(fā) 37725 2023 年260002 主樓 39000325003 研發(fā) 49250公寓 15600 2023 年2023 年2023 年2023 年4000 2023 年1000026000 5400 2023 年7小區(qū)合計202375 2023 年6 寫字樓 39400410004725810067501600700012023100008000 計算依據(jù) :265756524 1335005 =(34665+6000)?22 － ) =2023 元 /M2 4: 拆遷費(fèi)分?jǐn)?=( 拆遷總費(fèi)用 + 計算所建設(shè)費(fèi) )? 地上建筑面積－計算所面積 )2023 年2023 年2023 年2023 年1: 折現(xiàn) :7%。( 均折算成地上建筑面積 ) 土地出讓金 : 寫字樓 1350 元 /M2 。 : 面積 4萬 m2 建設(shè)周期： — 目標(biāo)客戶：大公司、中小 IT公司 2. 總部小區(qū)開發(fā)進(jìn)度計劃表 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 序號 項目 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 首發(fā)項目 萬 m2 2 二期工程 萬 m2 ①綜合樓（主樓） 6 萬 m2 ②計算所 萬 m2 ③研發(fā)樓（ 2 棟） 5 萬 m2 ④多功能中心 萬 m2 3 三期工程 6 萬 m2 ①公寓 2 萬 m2 ②寫字樓 4 萬 m2 3. 園區(qū)拆遷計劃 分期 拆遷項目 拆遷時間 拆遷總費(fèi)用 一期 1 所食堂、齊九公司、科 2 、中計 1200 1 南三街沿街 3000 2 400 及部分平房 3 南樓、控股公司小樓 4855 4 智能所小樓 310 5 科智公司 200 6 數(shù)學(xué)所、系統(tǒng)所 1250 7 87 樓 3500 8 88 樓 3500 9 5500 10 文獻(xiàn)中心 5850 11 行管局集體宿舍 1200 二期 小計： 23665 1 951 、 952 9800 3 北樓 計入建設(shè)成本中 4 聯(lián)想總部及食堂等 三期 小計： 9800 合計： 億 4. 小區(qū)開發(fā)資金計劃匯總表 建安成本 : 寫字樓 : 6 500 元 /M2 。 園 區(qū) 用 地 規(guī) 劃 草 案 2：小區(qū)開發(fā)計劃 分期開發(fā)計劃 一期工程 ：總面積 5萬 m2，其中地上 m2 ，地下 m2 ； 建設(shè)周期： 目標(biāo)客戶： LDC、控股公司總部 ２家有知名度的 IT或通訊公司 二期工程 :總面積 17萬 m2 ,其中 地上 m2 ,地下 m2 ：地上建筑面積 6萬 m2 ； 建設(shè)周期： 目標(biāo)客戶： LCS 大、中 IT或通訊公司 投資類服務(wù)企業(yè) 分期開發(fā)計劃之 二期工程 ： 面積 m2 建設(shè)周期： 目標(biāo)客戶：計算所 （ 2棟）：面積約 45萬 m2 ； 建設(shè)周期： 目標(biāo)客戶： 1棟： 1～ 2個國際知名大公司 1棟：風(fēng)險投資大廈 ：建于地下 ,與主樓、研發(fā)樓共建，面積約 m2 建設(shè)周期： 目標(biāo)：為園區(qū)商務(wù)及生活配套服務(wù)，成為： 產(chǎn)品展示及發(fā)布中心； 學(xué)術(shù)和技術(shù)交流中心； 生活服務(wù)中心。 B:規(guī)劃方案 ：地上建筑面積約 18萬 m2 ，得到了科學(xué)院及市政府的初步同意，但是基于聯(lián)想自用而設(shè)計，沒有考慮商業(yè)化運(yùn)作因素，需要進(jìn)行調(diào)整。 二、小區(qū)開發(fā)計劃 規(guī)劃方案 A：制訂規(guī)劃方案的依據(jù) —— 市場需求情況：在 2023年入市時機(jī)最好。 產(chǎn)品描述 ，既有為大客戶量身定制的寫字樓，也有適合中小客戶聚群發(fā)展的綜合性寫字樓 —— 可與東部“國貿(mào)二期”相媲美的一流甲級寫字樓 —— 國際化的專業(yè)物業(yè)管理 （ BA、 OA、 CA） —— 寬帶網(wǎng) —— 無線局域網(wǎng) —— 提供服務(wù)器托管、網(wǎng)絡(luò)托管和互連網(wǎng)接入服務(wù) —— 多個電信服務(wù)提供商 —— 多功能的產(chǎn)品展示中心；技術(shù)及學(xué)術(shù)交流中心 —— 方便的生活、娛樂、服務(wù)中心 —— 舒適的辦公環(huán)境 —— 宜人的綠色景觀 備選方案： ?聯(lián)想資訊中心 ?中關(guān)村資訊園 ?北京國際資訊企業(yè)中心 ?融科資訊中心 初步確定將 “ 融科智地 ” 作為未來的地產(chǎn)企業(yè)品牌， “融科資訊中心” 作為小區(qū)的名稱。 主要為 IT和通訊類企業(yè)提供配套服務(wù)，有助于形成資訊企業(yè)聚集的生態(tài)