【正文】 來一份 蔬果店 茶葉店 保 健 品 精 品 店 化 妝 品 女包店 香 水 坊 皮具護(hù)理 雪茄店 家居生活館 中介 移動(dòng) 營(yíng)業(yè)廳 電信 營(yíng)業(yè)廳 品牌連鎖、特色餐飲、休閑餐飲、風(fēng)情料理、國(guó)際餐飲等 （ 24家） 銀行、家電賣場(chǎng)入口 品牌快餐 (23家 ) 風(fēng)味小吃區(qū) (58家 ) 商業(yè)布局 1F 二層平面圖 大型中式/ 海鮮酒樓 美容美體 SPA會(huì)所 西餐廳、家電賣場(chǎng) 商務(wù)會(huì)所 咖啡簡(jiǎn)餐、音樂茶座、棋牌娛樂 臺(tái)球室 網(wǎng)吧 小 吃 店 飲 品 店 品牌連鎖 特色餐飲 休閑餐飲 風(fēng)情料理 國(guó)際餐飲 等 （ 24家） 快速餐飲 \輕便餐飲 \主題餐飲 （ 23家） 商業(yè)布局 2F 三層平面圖 文體服務(wù)區(qū) （親子活動(dòng)中心 /兒童攝影 /早教培訓(xùn) /書吧 /手工坊 /育嬰館 /瑜伽館 /跆拳道館 /舞蹈房 /音樂房 /鋼琴房 …… 等） 商務(wù)會(huì)所 KTV、情調(diào)酒吧區(qū) 足浴足道 會(huì)所 大型中式 / 海鮮酒樓 商業(yè)布局 3F 餐飲 :休閑 :娛樂：生活購(gòu)物 =1:1:1:2 業(yè)態(tài) 面積 比例 備注 餐飲 ㎡ 20% 主題龍頭，把其品牌與主題的豐富性做出來 休閑 ㎡ 20% 充分滿足人們享受的需求 娛樂 ㎡ 20% 豐富人們的業(yè)余生活 購(gòu)物 ㎡ 40% 項(xiàng)目人氣，輔以各類品牌專賣 按照規(guī)劃設(shè)計(jì)商業(yè)面積 商業(yè)面積業(yè)態(tài)配比 ? 大型商務(wù)休閑會(huì)所：凱萊國(guó)際商務(wù)會(huì)所、蘭會(huì)所、安普頓商務(wù)會(huì)所、柒彩商務(wù)會(huì)所等；（此業(yè)態(tài)可考慮合作聯(lián)營(yíng)方式，開發(fā)商以物業(yè)作為資產(chǎn)入股，商。 ? 打造盛岸路沿線集餐飲、休閑娛樂、精品購(gòu)物、品質(zhì)生活配套為一體的綜合商業(yè)街。 ? 業(yè)態(tài)業(yè)種定位：精品零售、品牌專賣、生活服務(wù)、中西快餐、時(shí)尚餐廳、電影院、風(fēng)味酒樓、情調(diào)酒吧、娛樂會(huì)所、咖啡書吧、瑜伽會(huì)館、足浴中心 …… 等 項(xiàng)目定位 ? 原則 1：項(xiàng)目業(yè)態(tài)選擇上考慮以目的性消費(fèi)為主的業(yè)態(tài)，強(qiáng)化吸引周邊的社區(qū)、惠山行政中心、洛社及錢橋的消費(fèi)群體；結(jié)合目的性消費(fèi)，再布置一定的大眾化的生活配套、精品零售業(yè)態(tài)；滿足區(qū)域多元化的消費(fèi)需求。 惠山城市生活第一站 時(shí)尚休閑娛樂綜合體 ? 主題定位：時(shí)尚休閑“精致生活”，營(yíng)造自由、寧?kù)o、品味、優(yōu)雅、情調(diào)的消費(fèi)體驗(yàn) /感知環(huán)境。 為規(guī)避與以中低檔大眾化消費(fèi)為主導(dǎo)的易初愛蓮及錢榮老街片區(qū)形成競(jìng)爭(zhēng)，建議本案走中高檔路線，細(xì)分消費(fèi)市場(chǎng)，以目的性消費(fèi)為主導(dǎo)，業(yè)態(tài)錯(cuò)位、檔次錯(cuò)位、品牌錯(cuò)位等，實(shí)現(xiàn)競(jìng)合共贏。 則可做區(qū)域內(nèi)高檔星級(jí)酒店 KTV/會(huì)所 縱觀區(qū)域內(nèi)的 KTV業(yè)態(tài)： ，分布隨餐飲集聚區(qū)共同布點(diǎn)，同樣集中于盛岸路片區(qū)及錢橋老街片區(qū)； /娛樂城 /會(huì)所雖然較多，但均較俗，并未有具備潮流、優(yōu)雅、情調(diào)等特色的商家 建議做連鎖品牌，走檔次差異化、商家特色差異化 足浴SPA 縱觀區(qū)域內(nèi)的足浴 /SPA業(yè)態(tài)： 1. 分布看 ，但網(wǎng)點(diǎn)不多； 、 SPA品牌率較低；該業(yè)態(tài)具備通過檔次、品牌升級(jí)的趨勢(shì)，具備市場(chǎng)細(xì)分機(jī)會(huì)點(diǎn)。 競(jìng)爭(zhēng)激烈，租金較低 不建議做 酒店 沿線 1公里范圍內(nèi)已有白金漢爵，錢橋老街片區(qū)亦有大量中小型賓館，南片有 23家中小型賓館，且未來本案可能規(guī)劃有酒店；另從本案規(guī)劃看，結(jié)構(gòu)是很適合做酒店，故該業(yè)態(tài)發(fā)展成為高檔酒店可能。 餐飲生存能力強(qiáng)，選址靈活，契合區(qū)域消費(fèi)需求升級(jí)， 中高端品牌餐飲可做 生活配套 人口看，本案與盛岸花園近 5000人；盛岸西路兩側(cè)未來 2宗住宅地塊規(guī)劃 20230余人；過萬人的消費(fèi)需求決定生活配套業(yè)態(tài)比不可少。 大賣場(chǎng)建議做 零售 縱觀盛岸路沿線，零售業(yè)態(tài)的比重相對(duì)較低，品牌服裝基本尚未形成集中式發(fā)展格局，多為零散分布于沿線個(gè)商業(yè)聚集點(diǎn)周邊，因此本案適合發(fā)展社區(qū)居民消費(fèi)需求、消費(fèi)頻次較高的煙酒茶、蜂蜜、花、禮品、火機(jī)、女包等小型精品零售。 終端競(jìng)爭(zhēng)對(duì)方定位 消費(fèi)類別 特點(diǎn) 相關(guān)業(yè)態(tài) 客群來源 與本案適用性 剛性消費(fèi) ?任何時(shí)候不可或缺；輻射范圍窄； ?最先滿足最后量被壓縮，營(yíng)業(yè)額有上限； 生活配套類 區(qū)域內(nèi)常住居民 必備 （服務(wù)本小區(qū)業(yè)主及臨近小區(qū)居民） 大眾消費(fèi) ?普通低消費(fèi)是主力，數(shù)量大； ?跟隨的大長(zhǎng)龍尾巴才是王道； 生活配套類、零售類、超市、中小型餐飲 區(qū)域內(nèi)常住居民、辦公 /商務(wù)人群、商貿(mào)從業(yè)人員、流動(dòng)客群 必備 （吸引人氣，滿足周邊大眾型消費(fèi)） 精神消費(fèi) ?物質(zhì)基本滿足后產(chǎn)生的新需求； ?目的性較強(qiáng)；輻射范圍廣；營(yíng)業(yè)額可做大； ?物質(zhì)有限精神無限； 特色餐飲、休閑餐飲、會(huì)所、特色休閑娛樂、教育、藝術(shù)消費(fèi) 消費(fèi)訴求契合群體（白領(lǐng)、小資、公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、獵奇者 …… ） 適用 （與區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)錯(cuò)位，實(shí)現(xiàn)目的性引導(dǎo)式消費(fèi)） 潮流消費(fèi) ?目的性較強(qiáng)；輻射范圍廣；營(yíng)業(yè)額可做大； ?物理距離不及信息距離； ?圈層 /群落傳播快，潛力大； 精品零售、時(shí)尚餐飲休閑娛樂、快時(shí)尚品牌、創(chuàng)新型業(yè)態(tài)等 消費(fèi)訴求契合群體（白領(lǐng)、小資、公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、獵奇者 …… ） 適用 （與區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)錯(cuò)位，實(shí)現(xiàn)目的性引導(dǎo)式消費(fèi)） 經(jīng)與貴司溝通，本案商業(yè)定位將基于部分自持與銷售的戰(zhàn)略方向，結(jié)合區(qū)域內(nèi)商業(yè)現(xiàn)狀，充分挖掘本案商業(yè)的消費(fèi)來源，結(jié)合各類消費(fèi)特點(diǎn)，為后續(xù)的定位做出方向性的導(dǎo)向。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)需求： 進(jìn)城集中式購(gòu)物，商務(wù)接待，購(gòu)買大件商鋪，逛街、購(gòu)物，消費(fèi)需求層次豐富。 消費(fèi)能力旺盛，消費(fèi)需求層次豐富。 ?目前核心商圈總消費(fèi)人口約 8萬人，預(yù)計(jì) 35年將增至 10萬人； 終端消費(fèi)群定位 泛輻射圈（覆蓋新城 6鎮(zhèn) 41萬人口） 玉祁 前洲 惠山新城 錢橋 陽(yáng)山 洛社 覆蓋人群 41萬 泛輻射圈 本項(xiàng)目應(yīng)該把整個(gè)大惠山納入消費(fèi)圈； 不但惠山，只要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)合理，商家有吸引力，同樣能對(duì)江陰、宜興地區(qū)臨近新城的實(shí)力消費(fèi)者前來消費(fèi)； 區(qū)域范圍 惠山轄 6鎮(zhèn) 19居委會(huì)， 119村； 本輻射范圍內(nèi)消費(fèi)人口及其特征 總消費(fèi)人口在 41人左右。未來新增人口約 10萬人。 思考一：項(xiàng)目終端消費(fèi)群的定位 ?我們的終端消費(fèi)群在哪？ 核心輻射圈（ 3KM半徑） 惠山城區(qū)圖 百樂時(shí)代廣場(chǎng) 半徑 3公里范圍 ：客戶群基數(shù)較高有 15萬，客源主要取決于新建設(shè)導(dǎo)入的住宅、產(chǎn)業(yè)人口。 本地的市民休閑購(gòu)物主要在市區(qū)，短期內(nèi)很難改變。 項(xiàng)目 SWOT分析 劣勢(shì) O和威脅點(diǎn) T—— 項(xiàng)目目前周邊的住宅人口消費(fèi)力適中有待進(jìn)一步加強(qiáng)，商業(yè)氛圍一般。本項(xiàng)目存在較大的定位空間。 項(xiàng)目 SWOT分析 兩大機(jī)會(huì)點(diǎn) w—— 一站式購(gòu)物中心發(fā)展機(jī)會(huì)： 惠山本區(qū)域尚無大型購(gòu)物中心，娛樂、休閑、餐飲較分散而檔次品位低下。 未來人口增長(zhǎng)： 本項(xiàng)目周邊存在大量的新建住宅社區(qū)，未來的消費(fèi)人群較為可觀。 位置： 本項(xiàng)目處于惠山盛岸路核心，未來發(fā)展空間巨大； 交通： 本項(xiàng)目周邊道路良好，直接連通成熟主要干道。未來本案核心商圈將有超過 10萬消費(fèi)群體，磅礴人流，帶來滾滾商機(jī)。 注：數(shù)據(jù)來自于惠山區(qū)第 6次人口普查（ 2023年 5月12日公布） 惠山區(qū)現(xiàn)有常住人口 691059人，其中家庭戶人口 616016人，單身人口 75043人，家庭平均人口 ，家庭構(gòu)成偏向于兩口三口之家。 北塘區(qū) 惠山區(qū) 本案 區(qū)位分析 錫宜高速， S342省道，內(nèi)環(huán)與外環(huán)快速路和隧道與盛岸路規(guī)劃中的地鐵三號(hào)線站點(diǎn)構(gòu)成便捷快速的交通網(wǎng)，公交 609路、 85路、 762路、 60路、 70路到盛岸花園站。 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 地塊現(xiàn)狀 效果圖 立地解析 ? 項(xiàng)目北側(cè)：緊鄰盛岸西路，往北為盛案花園、白金漢爵大酒店、華潤(rùn)萬家，再往北原為 312國(guó)道的江海路； ? 項(xiàng)目南側(cè)：緊鄰玉泉公園，往南為玉泉路及新時(shí)代華聯(lián)超市，再往南為惠錢路及惠山森林公園； ? 項(xiàng)目西側(cè)：緊鄰玉泉街，錢威路錢榮高架，高架以西臨及在建的港龍項(xiàng)目及五洲國(guó)際； ? 項(xiàng)目東側(cè)：緊鄰錢皋路，再往東為喜洋洋健身中心及易初蓮花超市。 ?認(rèn)為需要增加其余依次是籃球館 7%、臺(tái)球室 7%、電玩城 6%、網(wǎng)吧 4%。 ?認(rèn)為需要增加 KTV的占 13%。 ? 惠山區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額呈現(xiàn) %逐年上升的趨勢(shì) 社會(huì)消費(fèi)品零售總額及其增長(zhǎng)率 區(qū)域社會(huì)消費(fèi)及人均收入情況 分類 2023年 2023年 2023年 2023年 在崗職工 人均工資（元） 23554元 27275 31366 39129 年增長(zhǎng)率 % % % 農(nóng)民人均純收入（元） 8552 9480 10450 12050 增長(zhǎng)比例 % % % ? 惠山區(qū)城鎮(zhèn)居民年人均收入呈現(xiàn) 13%遞增趨勢(shì)，居民富裕程度明顯 指 標(biāo) 名稱 2023 2023年 2023年 城鎮(zhèn)居民全年總收入（元） 13891 城鎮(zhèn)居民全年總支出（元） 11326 生活消費(fèi)性支出 食品（元） 2680 衣著（元） 513 居?。ㄔ? 1252 家庭用品設(shè)備及服務(wù)（元） 299 醫(yī)療保?。ㄔ? 468 737 665 交通及通訊（元） 686 文教娛樂用品及服務(wù)（元） 1302 其他商品及服務(wù) 202 惠山區(qū)城鎮(zhèn)服務(wù)性消費(fèi)支出明顯增加，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)明顯，零售商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展具備潛力空間 樣本比例51%49%男女收入?yún)^(qū)間10%30%26%12%8%6% 4%4% 10001499150019992023299930003999400049995000599960007999800 0以上 區(qū)域消費(fèi)群體調(diào)研 家庭購(gòu)物開支4%16%27%22%10%13%4% 4% 300以下30150050180080110001001150015012023202330003001以上購(gòu)物休閑地點(diǎn)6%42%50%2%中山路市區(qū)商業(yè)中心惠山中心周圍其他樣本比例、收入水平、家庭開支、購(gòu)物區(qū)域 購(gòu)日常用品13%58%19%10% 0%大型商場(chǎng)大型超市連鎖小超市街道邊小店其他買菜地點(diǎn)26%70%4%大型超市菜場(chǎng)其他 區(qū)域消費(fèi)群體調(diào)研 購(gòu)買電器地點(diǎn)7%23%70%0%大型超市大型商場(chǎng)家電廣場(chǎng)其他交通工具4%9%43%15%2%22%1% 4% 步行自行車摩托/助力車公交車出租車私家車單位車商場(chǎng)購(gòu)物車購(gòu)物種類、場(chǎng)所、交通工具等 下館子次數(shù)27%30%23%20%12次35次68次8次以上惠山的購(gòu)物18%30%27%25%足夠可以接受不太足夠缺乏 區(qū)域消費(fèi)群體調(diào)研 惠山的娛樂9%30%33%28%足夠可以接受不太足夠缺乏看好惠山61%9%30%會(huì)不會(huì)不知道消費(fèi)頻率、業(yè)態(tài)、喜好程度等 招商增設(shè)業(yè)態(tài) 被訪者中， ?認(rèn)為應(yīng)該增加餐飲、休閑的占 34%。本案的入市時(shí)間將面臨較多項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)。月；三樓 4050元 /平方米 ?商鋪價(jià)格： 一樓售價(jià) /㎡ ，二樓售價(jià) /㎡ ，三樓售價(jià) /㎡ ， ?商鋪?zhàn)饨穑?一樓 100150元 /平方米 高檔 中檔 大眾化 洛社商貿(mào)城 時(shí)代廣場(chǎng) 明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng) 萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 百樂時(shí)代廣場(chǎng) 萬健商業(yè)廣場(chǎng) 港龍城市商業(yè)廣場(chǎng) 年輕化 高端化 家庭化 萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 百樂時(shí)代廣場(chǎng) 時(shí)代廣場(chǎng) 洛社商貿(mào)城 明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng) 港龍城市商業(yè)廣場(chǎng) 萬健商業(yè)廣場(chǎng) 檔次定位界定 消費(fèi)群體層次界定 推案時(shí)間及輻射區(qū)域界定 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)小結(jié) ?消費(fèi)客群定位： 區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品定位面向中端客戶，傾向年輕客群，體現(xiàn)時(shí)尚化、年輕化、休閑 /娛樂化、家庭化的購(gòu)物中心， ?市場(chǎng)分布特征： 惠山區(qū)商業(yè)項(xiàng)目呈現(xiàn)片區(qū)化分布，主要集中在惠山新城與惠山南片區(qū)，在惠山重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。 2023年，時(shí)代廣場(chǎng)，明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)，萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)唱響惠山新城。 重點(diǎn)項(xiàng)目分析 — 洛社商貿(mào)城 洛社商貿(mào)城 物業(yè)地址 惠山區(qū)洛社鎮(zhèn)中興西路（洛社商貿(mào)城 15號(hào)） 工程時(shí)間 2023112023