【正文】 商務(wù)酒樓寫字樓 2幢，其余多為 2層商鋪 業(yè)態(tài) 百貨、酒店、寫字樓、公寓、室外步行街 主力店 萬千百貨 /國美 /沃爾瑪或家樂福 /大玩家 /萬達影院 交通 25路， 601路， 610 路 價格 可售步行街商鋪面積區(qū)間： 126220平方米，主力面積： 140平方米，市場暫定 2023070000元 /平方米 項目定位 惠山首個國際化都會商圈，惠山 CBD之心 樓盤動態(tài) 9月 28日售樓處對外開放，預(yù)計 11月份開盤 萬達商業(yè)廣場作為無錫第三個萬達項目，在其品牌影響，規(guī)模效應(yīng)等優(yōu)勢作用下，打造惠山新城 CBD。借助惠山區(qū)無大型商業(yè)綜合體的契機，爭奪商業(yè)第一領(lǐng)地。 重點項目分析 — 明發(fā)商業(yè)廣場 明發(fā)商業(yè)廣場 物業(yè)地址 惠山區(qū)惠山大道北環(huán)路 888號（通江路與北環(huán)路交匯處） 開盤時間 開發(fā)商 無錫明發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積 216680平方米 總建面積 500000平方米 產(chǎn)品 酒店式公寓，購物中心，商鋪主力面積 470平米 業(yè)態(tài) 娛樂、零售、休閑 、餐飲、酒店 主力店 百安居、蘇寧電器和金逸國際影院 交通 602,99,12,25,71路 價格 一樓均價 20230元 /平米，二樓均價 15000元 /平米，三樓均價 10000元 /平米。 重點項目分析 — 港龍城市商業(yè)廣場 港龍城市商業(yè)廣場 物業(yè)地址 惠山區(qū)盛岸西路南側(cè)、樂多花園西側(cè) 工程時間 ？ 開發(fā)商 蘇州港龍控股集團有限公司 占地面積 25186平方米 總建面積 88000平方米 產(chǎn)品 商鋪，辦公，住宅 業(yè)態(tài) 待定 主力店 待定 交通 8 60路、 102路、 115路、 K609路 價格 待定 項目定位 盛岸西路新地標 樓盤動態(tài) 目前在建售樓處 位于盛案西路與錢威路的交匯處，交通便利，打造城南時尚購物中心；目前處于工程起步階段，預(yù)計 2023年年中推出，將與本案產(chǎn)生直接競爭。天；二樓 2元 /平方米 天；物業(yè)費： /平方米 除了樂購超市人流較大，其他區(qū)域較為冷清。 競品維度界定 時間 萬達商業(yè)廣場 萬健商業(yè)廣場 明發(fā)商業(yè)廣場 港龍城市商業(yè)廣場 時代廣場 洛社商貿(mào)城 2023 2023 百樂時代廣場 2023年，洛社商貿(mào)城引領(lǐng)惠山西片區(qū)商業(yè)。 2023年，百樂時代廣場，萬健商業(yè)廣場，港龍城市商業(yè)廣場引爆商業(yè)熱潮。 ?從產(chǎn)品上看： 目前產(chǎn)品呈現(xiàn)多元化發(fā)展，集酒店，辦公，購物中心，住宅為一體，一站式購物服務(wù)中心。月；二樓 60100元 /平方米 月； ?從面積段看： 在售項目主要以小面積推出，除了萬達商業(yè)廣場 12層聯(lián)賣，面積集中在 120 220平方米，其他項目均在 2050平方米； ?檔次特征： 惠山區(qū)域項目定位主要以中檔為主，除臨近市區(qū)有個別項目檔次定位較高，故同檔次競爭較為激烈； ?推案時間： 惠山區(qū)商業(yè)項目主要集中在今年年底與明年年中，預(yù)計將有 70萬方商業(yè)體量推出。 區(qū)域項目定位中檔，同質(zhì)化產(chǎn)品嚴重，有一定競爭；本項目應(yīng)在招商、檔次、業(yè)態(tài)上與之區(qū)隔，打造差異化競爭力。 ?認為應(yīng)該增加娛樂的占 29%， ?認為應(yīng)該增加購物的占 26%， ?認為應(yīng)該增加功能配套和金融類的分別占 8%和 3% 招商增設(shè)業(yè)態(tài)26%29%17%17%8% 3%購物娛樂餐飲休閑功能配套金融 區(qū)域消費群體調(diào)研 需要增加的娛樂設(shè)施 被訪者中， ?認為需要增加健身房和電影院的各占 21%。 ?認為需要增加酒吧按摩、 SPA的各占 10%。 需增加體育休閑設(shè)施21%21%7%7%13%11%10%6% 4%游泳館健身房臺球室籃球館KTV酒吧按摩、SPA電玩城網(wǎng)吧 60%以上的人認為惠山的娛樂設(shè)施不足，但同時 60%的人看好未來惠山的商業(yè)發(fā)展，說明惠山區(qū)商業(yè)前景非常好； 被訪者中，認為應(yīng)該增加娛樂的占 29%，認為應(yīng)該增加購物的占 26%，認為應(yīng)該增加餐飲休閑的占 34%，其中，認為需要增加服飾類的占 23%，百貨類各 21%，說明項目定位應(yīng)該緊緊圍繞服裝百貨類購物、娛樂消費及餐飲休息類消費來確定項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃； 被訪者中，周日外出購物的占 46%，周六的占 34%，周末外出購物占了 80%，根本原因是因為周邊缺乏大型的購物場所；本項目運營成功，將很大改變其消費習慣； 被訪者中，認為需要增加健身房和電影院的各占 21%，認為需要增加 KTV的占 13%，認為需要增加酒吧的占 10%，認為需要增加按摩、 SPA 的占 10 %，說明周邊消費群體趨向于中、高檔的娛樂休閑消費場所； 消費者研究小結(jié) 區(qū)域消費群體調(diào)研 營銷策略 定位策略 項目分析 市場分析 報告思路 項目篇 ? 立地解析 ? 區(qū)位分析 ? 交通解讀 ? 人口分布 ? 項目 SWOT分析 ? 從經(jīng)濟指標來看：項目商業(yè)體量約 13萬平米，具有規(guī)模效應(yīng)，另從小區(qū)自有人口看人均商業(yè)面積較大，自身住宅客群消化不了；因此可定為 區(qū)域型商業(yè)中心 /城市商業(yè)中心的范疇 ； ?從土地現(xiàn)狀來看：地塊地形相對方正，但南面臨工廠區(qū)，西靠興業(yè)路及項目 B地塊，東臨住宅區(qū)，僅北面沿盛岸西路（近約 200米沿街面，且目前盛岸路商業(yè)痕跡不明顯）， 商業(yè)總體沿街價值面較低，氛圍不足，短期內(nèi)無法支撐 /實現(xiàn)商業(yè)的價值銷售； ?從產(chǎn)品規(guī)劃看：項目商業(yè)規(guī)劃為開放式商業(yè)街區(qū)，分層分割，主力開間 ，進深 813米不等；通過 3層連廊、中心廣場設(shè)計增強商業(yè)業(yè)態(tài)關(guān)聯(lián)性、消費體驗性和消費引導性。 從大區(qū)位來看：項目位于城市主干道盛岸西路之側(cè)，惠山與北塘兩大城市板塊交界處，周邊企業(yè)、社區(qū)多向牽引，消費容量和質(zhì)量均可觀； 從區(qū)塊來看：目前區(qū)塊內(nèi)商業(yè)配套貧瘠，本案商業(yè)具備市場開發(fā)機會點，但同樣面臨區(qū)塊內(nèi)商業(yè)氣氛不足的現(xiàn)狀制約。 本案 盛岸西路 錢榮路 錢皋路 惠錢路 交通分析 項目周邊現(xiàn)有成熟的住宅區(qū)主要集中在錢榮路以東， 公里范圍內(nèi)內(nèi)有近 8萬消費群體，未來將導入 2萬高端消費群體，帶來高端消費市場。 項目周邊 8萬消費群體， 3KM有超過 15萬消費群體， 7KM有超過 25萬消費群體。 人口分布 五大 優(yōu)勢 S—— 主力店： 這是本項目區(qū)別于其他項目的核心優(yōu)勢，超市、酒店、電影院的開業(yè)及成功運營將對其他商戶形成良好的帶頭作用。周邊市政配套工程完善。 體量： 本項目屬于無錫市主力打造的三大城市綜合體之一，業(yè)態(tài)豐富， 45萬具有規(guī)模效應(yīng)。難以滿足消費者一站式消費的意愿。 人口基數(shù)急速上升機會： 項目周邊建筑小區(qū)達 140萬平方米，僅項目周邊20230人的建筑目前未入駐，人口增長空間巨大。 國家宏觀調(diào)控力度加大，對樓盤的快速去化，形成一定的壓力。 周邊有數(shù)個商業(yè)樓盤招商情況不理想，將會對商戶心理造成一定影響 項目 SWOT分析 項目分析 市場分析 營銷策略 定位策略 報告思路 定位篇 ? 終端消費客群定位 ? 終端競爭對手定位 ? 終端消費屬性界定 ? 業(yè)態(tài)發(fā)展可行性分析 ? 商業(yè)檔次定位 ? 整體定位 ? 業(yè)態(tài)布局及資源例舉 思考五：項目運營及管理定位 項目落位思考 思考四：項目商戶資源的定位 思考三：項目業(yè)態(tài)業(yè)種組合的定位 ?不管招商如何，經(jīng)營才是關(guān)鍵，俗話說三分招商，七分運營，是通過有效整合管理促進長期發(fā)展，還是采取更多的促銷活動做旺人氣？ ?我們需要什么檔次的商戶、怎樣的品牌組合？我們設(shè)定的商戶入駐門檻標準是什么？ ?在項目賣場成功經(jīng)營后，區(qū)域人口基數(shù)大但是分散，新建小區(qū)多但入住率低的情況下，如何合理定位，吸引目標客群消費？ 思考二：項目競爭對手的定位 ? 毫無疑問，本項目在區(qū)域內(nèi)不存在大的競爭對手，但沒有競爭就是最大的競爭，沒有競爭，意味著沒有需求，意味著消費場所不在這里。 半徑 ： 核心消費人群總?cè)丝诩s 8萬人左右，主要分布周邊小區(qū)、錢橋大街及部分新建小區(qū)、堰橋鎮(zhèn)等； 項目核心輻射區(qū) 區(qū)域范圍 本項目 3公里范圍主要包括老城區(qū)及未來周邊新增物業(yè)區(qū)域，包括以下重點消費群： ?政府、企、事業(yè)人員 /原住民 /外地經(jīng)商者 /城區(qū)流動人口，總計約 15萬人。 ?商務(wù)消費群體約 26000人，未來新增商務(wù)消費群體 5000人。 由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)缺乏成規(guī)模、品種全的市場，從而選擇進市區(qū)消費。 終端消費群定位 主力消費群及需求定位 主力消費群： 家庭 商務(wù) 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 家庭需求 :包括家庭成員中的兒童 \女性 \男性的 購物、休閑、娛樂、餐飲、待客等需求 商務(wù)需求 :以政府、機關(guān)單位、企業(yè)的商務(wù)接待 （住宿、娛樂、餐飲）為主。 終端消費群定位 主要競爭對手定位 市中心：市中心的商業(yè)成熟，商圈多，分布廣，本項目不可能吸引市區(qū)人口消費，但本項目可以有效截留惠山區(qū)及惠山新城的客戶購物、休閑、娛樂到本項目； 區(qū)域內(nèi)有幾個商業(yè)項目，比如萬健、港龍廣場，但招商運營都未進入，說明本地商業(yè)環(huán)境還不成熟，需要培育； 社區(qū)商業(yè)豐富，但檔次低，品類分散，難以形成集合消費，與本項目不存在直接競爭； 明發(fā)商業(yè)廣場 惠山萬達廣場 時代廣場 洛社商貿(mào)城 萬健商業(yè)廣場 本案 港龍城市商業(yè)廣場 惠山新城 東片區(qū) 西片區(qū) 南片區(qū) 所以：本項目競爭對手不存在問題，最大的競爭是商業(yè)環(huán)境不成熟，區(qū)域認知度有待提高。 終端消費屬性界定 業(yè)態(tài) 可行性分析 評定 超市 盛岸西路沿線無大型賣場，其中最短的僅相距 3公里左右，此業(yè)態(tài)競爭較為低，且本案已經(jīng)較為往西與南，區(qū)塊內(nèi)人口密度較低，因此大型賣場具備發(fā)展可行性，建議發(fā)展大型超市。 形象低等小商店不建議做， 精品零售可做 餐飲 縱觀區(qū)域內(nèi)的餐飲業(yè)態(tài)： ，項目以西片區(qū)分布較少； 看隨著新的商業(yè)的進駐，餐飲品牌不斷調(diào)整，逐步升級，如近期味莊等連鎖品牌餐飲已經(jīng)在此區(qū)域接盤布點，可見餐飲的品牌、檔次升級符合區(qū)域內(nèi)該業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢。 生活配套為必備型業(yè)態(tài) 一定做 健身房 項目 （錢皋路， 2500平），已搶占區(qū)域市場先機，市場份額和影響力較大，故具備較大的競爭壓力及潛在競爭對手。 如本案對規(guī)劃酒店已定則建議做 。 存在競爭，但同樣具備客戶細分的機會點，建議做連鎖品牌，走檔次差異化、商家特色差異化 通過各業(yè)態(tài)的市場化比對，結(jié)合業(yè)態(tài)發(fā)展特點、趨勢，系統(tǒng)性的分析各主要業(yè)態(tài)的發(fā)展可行性 業(yè)態(tài)發(fā)展可行性分析 低檔 中檔 中 高 檔 區(qū)域內(nèi)中低檔商業(yè)體量較多，低檔的如盛岸路的商業(yè)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和管理，商業(yè)環(huán)境較差；如繼續(xù)走中低檔路線本案將存在較大的競爭壓力，需要待 35年環(huán)線以盛岸西路南片區(qū)的市場區(qū)及工廠區(qū)大量外遷后轉(zhuǎn)型成片住宅開發(fā)后，人口導入達到一定程度后尚具備發(fā)展支撐。 項目商業(yè)檔次定位 —— 以餐飲為主力業(yè)態(tài)，聯(lián)動休閑娛樂，結(jié)合生活配套的一站式休閑商業(yè)中心打造為惠山盛岸路首席休閑商業(yè)中心，擴大項目商業(yè)的消費導向性和指向性。通過目的性、商家特色形成訴求導向，吸引 “ 精神消費、潮流消費”群體，并完善品質(zhì)生活配套； ? 功能定位：集品質(zhì)生活配套、精品購物、品牌餐飲、時尚休閑、情調(diào)娛樂等于一體的一站式休閑購物中心 。 ? 原則 2：同業(yè)錯位，異業(yè)互補；業(yè)態(tài)差異化、檔次差異化、品牌差異化、商家特色差異化，提升項目優(yōu)勢，網(wǎng)羅消費群體。 餐 飲 類： 大型酒樓、品牌連鎖餐飲、特色餐飲、休閑餐飲、主題餐飲、快速餐飲、輕便餐飲、風情料理、國際餐飲、風味小吃等均為可選范圍； 休閑娛樂類： 大型商務(wù)會所（涵咖啡簡餐、音樂茶座、棋牌娛樂、粵式晚茶、 KTV、情調(diào)酒吧等功能于一體）、美容 SPA、足浴足道、網(wǎng)吧、臺球館等； 精品零售類： 精品超市、紅酒專賣、名煙名酒名茶、禮品、保健品、精品店、化妝品、女包、皮具護理、雪茄吧、香水坊等； 文體服務(wù)區(qū)： 親子活動中心、兒童攝影、早教培訓、書吧、手工坊、育嬰館、瑜伽館、跆拳道館、舞蹈房、音樂房、鋼琴房等； 生活配套類： 面包房、花店、小食店、美容美發(fā)、干洗店、沖印店、辦公用品店、音像店、藥店、票務(wù)中心、中介服務(wù)、銀行通訊、彩票點等； 業(yè)態(tài)業(yè)種選擇 一層平面圖 業(yè)態(tài)布局原則： 大型主力店、精品零售設(shè)置在北側(cè)，依托盛岸路便捷的交通帶來較好的可達性和昭示性； 生活零售、生活配套服務(wù)類盡量設(shè)置在左側(cè)中部，兼顧項目西側(cè)住宅區(qū)的消費需求； 兩個人流端點均設(shè)置較為聚人氣的餐飲業(yè)態(tài)，最右側(cè)設(shè)置品牌餐飲，與最左端的大型酒樓主力店形成互動，形成科學的人流動線； 精品零售、生活服務(wù)業(yè)態(tài)多設(shè)置在底層；餐飲底層可做大堂，上層可做大廳和包間；休閑娛樂業(yè)態(tài)底層設(shè)置設(shè)置在上層； 三層左邊集中設(shè)置目的性、功能性極強的文體服務(wù)中心，直接將人流引導至 3層，避免出現(xiàn)高樓層缺乏人