【正文】 4房單位 屬性 項(xiàng)目 單位 /建筑面積 實(shí)收建筑面積單價(jià) 實(shí)收總價(jià) 優(yōu) 本項(xiàng)目（ 9717均價(jià) ) 1218A / 12785 1838994 本項(xiàng)目（ 10017均價(jià)） 13089 1882722 本項(xiàng)目（ 10317均價(jià)） 13394 1926593 春華四季園 B區(qū)首批 2615A / 141 9079（ 9760） 1376160 七里香榭 2期 。 價(jià)格表的驗(yàn)證： 2房點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析 小 3房單位 屬性 項(xiàng)目 單位 實(shí)收單價(jià) 實(shí)收總價(jià) 本項(xiàng)目（ 9717均價(jià) ) 108B / 10590 1046080 優(yōu) 本項(xiàng)目（ 10017均價(jià)） 10884 1075122 本項(xiàng)目（ 10317均價(jià)） 11177 1104064 春華四季園 B區(qū)首批 298B / 96 8391（ 9020） 865920 七里香榭 2期 21D / 98 8650（ 9515） 932470 中 本項(xiàng)目（ 9717均價(jià) ) 1238B / 9835 1007006 本項(xiàng)目（ 10017均價(jià)） 10129 1037108 本項(xiàng)目（ 10317均價(jià)） 10422 1067109 春華四季園 B區(qū)首批 288B / 96 8253（ 8872） 851712 七里香榭 2期 23C / 98 8720（ 9592） 940016 價(jià)格表的驗(yàn)證：小 3房點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析 備注：所有對(duì)比單位均選擇客廳帶露臺(tái)單位作比較。 均價(jià) 10000元 總價(jià)敏感性統(tǒng)計(jì)0 2270 67134114151 135126 13030905010015020025030035070w以下7075w7580w8085w9095w95100w100105w105110w110115w115120w120125w125w以上總價(jià)區(qū)間總價(jià)敏感性統(tǒng)計(jì)454 63 621390120159127 133 12922805010015020025070w以下7075w7580w8085w9095w95100w100105w105110w110115w115120w120125w125w以上總價(jià)區(qū)間總價(jià)敏感性統(tǒng)計(jì)1767 6943 51131 139 138 133 1377518905010015020070w以下7075w7580w8085w9095w95100w100105w105110w110115w115120w120125w125w以上總價(jià)區(qū)間 價(jià)格表的驗(yàn)證：總價(jià)敏感性分析 均價(jià) 9700元 均價(jià) 10000元 均價(jià) 10300元 隨著均價(jià)體系的變化，高低總價(jià)區(qū)間變化較大，而中部總價(jià)區(qū)間整體變化較小；當(dāng)取均價(jià) 10300元時(shí)，7080萬(wàn)的 2房、 100萬(wàn)左右的 3房數(shù)量明顯減少，而此總價(jià)段的 2房 /3房單位將是本批單位中的熱銷產(chǎn)品。 ：贈(zèng)送面積分級(jí)處理 A B C A B C A B C A B C A B C 復(fù)式奇數(shù)層贈(zèng)送 34 偶數(shù)層贈(zèng)送 A B C A B C A B C A B C D奇數(shù)層贈(zèng)送 偶數(shù)層贈(zèng)送 33 33 A B C A B C A B C A B C奇數(shù)層贈(zèng)送 偶數(shù)層贈(zèng)送 33 33 13棟 A B C D奇數(shù)層贈(zèng)送 復(fù)式偶數(shù)層贈(zèng)送 10棟 A B C D奇數(shù)層贈(zèng)送 偶數(shù)層贈(zèng)送 11棟 A B C D奇數(shù)層贈(zèng)送 偶數(shù)層贈(zèng)送 5 單元1 單元 2 單元 3 單元 4 單元1 單元 2 單元 3 單元 4 單元1 單元 2 單元 3 單元 4 單元9棟12棟15棟戶型 A級(jí) B級(jí) C級(jí) 權(quán)重： 50% 權(quán)重： 33% 權(quán)重： 25% 24層高層 9棟 1 A 、 C B 2 A（奇） A（偶）、 C B 3 A（奇） A（偶） 、 C B 4 A、 C B 5 A 、 C B 33層高層 10棟 —— D（偶） A、 B、 C、 D（奇） 11棟 —— D（偶） A、 B、 C、 D（奇） 13棟 —— D（偶） A、 B、 C、 D（奇） 18層小高層 12棟 1 A、 C B 2 A 、 C B 3 A（奇） A 、 C B 4 A B 15棟 1 A 、 C B 2 A 、 C B 3 C（奇） A 、 C（偶） B 4 A（奇） A（偶）、 C B ：贈(zèng)送面積分級(jí)處理 各戶型贈(zèng)送面積分級(jí)結(jié)果表 ? 客廳帶露臺(tái)的單位，實(shí)用性與私密性更優(yōu)，額外加價(jià) 400元； ? 所有樓棟 25層單位擁有較好的花園景觀， 額外 加價(jià) 100元； ? 關(guān)注度較高及稀缺的塔樓單位整棟額外加價(jià) 300元； ? 1 15棟各單元 B單位均好性較強(qiáng)，額外加價(jià) 100400元； ? 1 13棟 B/C/D單位關(guān)注度較高額外加價(jià) 200400元； ? 頂層稀缺復(fù)式單位額外加價(jià) 4000元； ：特殊調(diào)差 中心泳池 中心園林 園林 園林 付款方式折扣 折扣類型 折扣率 預(yù)計(jì)比例 綜合折扣 一次性及按揭付款 100% 開盤當(dāng)日折扣 80% 銷售期靈活優(yōu)惠折扣 20% 發(fā)展商額外保留折扣 20% 實(shí)收折扣 備注：銷售期靈活優(yōu)惠折扣含開盤后老帶新優(yōu)惠 本項(xiàng)目的綜合折扣率為： ：付款方式和平均折扣率 8755 9790 8856 9199 9830 9039 9075 9608 8823 8579 9566 8509 8426 9304 8637 10033 11020 10540 10303 12354 10647 10754 10466 10365 10828 10570 10019 10465 10337 10005 9796 9596 10504 11120 10880 11704 10232 10851 10613 11283 11806 10194 10403 10341 10315 10711 10584 9942 10652 10585 9663 10392 9047 9332 9153 8800 8725 10501 10089 1108410768 11424 10600 10360 9970 10964 10496 10405 10227 以上單位標(biāo)注的為實(shí)收價(jià)格； 2批單位價(jià)格為目前的靜態(tài)價(jià)格未考慮自然增長(zhǎng)率； 首批均價(jià) 9800元 2批單位 10750元 樣板房開放日客戶價(jià)格測(cè)試摸底 各單元單位信息 統(tǒng)計(jì)結(jié)果（劃 “ 正 ” 字） 戶型信息 價(jià)格信息 關(guān)注的客戶批次 能夠接受 猶豫不定 選擇放棄 9棟 兩房約 75M2 均價(jià)區(qū)間： 92009600元 27 20 7 總價(jià)區(qū)間： 70萬(wàn) 74% 26% 小三房約 100M2 均價(jià)區(qū)間： 9500元 6 4 2 總價(jià)區(qū)間： 95萬(wàn) 67% 33% 大三房約 115M2 均價(jià)區(qū)間： 85009200元 16 12 3 1 總價(jià)區(qū)間： 97105萬(wàn) 75% 19% 6% 12棟 兩房 75M2 均價(jià)區(qū)間： 970010600元 38 19 17 2 總價(jià)區(qū)間： 7580萬(wàn) 50% 45% 5% 小三房約 100M2 均價(jià)區(qū)間： 10000元 8 3 4 1 總價(jià)區(qū)間： 100萬(wàn) 38% 50% 13% 大三房約 115M2 均價(jià)區(qū)間： 1040010800元 61 22 28 11 總價(jià)區(qū)間： 120萬(wàn) 36% 46% 18% 中部四房 143M2 均價(jià)區(qū)間： 10800元 5 2 2 1 總價(jià)區(qū)間： 150萬(wàn) 40% 40% 20% 端頭四房 143M2 均價(jià)區(qū)間： 12023元 59 30 20 9 總價(jià)區(qū)間： 170萬(wàn) 51% 34% 15% 10棟 小三房約 100M2 均價(jià)區(qū)間： 1040010600元 60 28 22 10 總價(jià)區(qū)間： 105萬(wàn) 47% 37% 17% 大三房約 110M2 均價(jià)區(qū)間： 10100元 15 1 8 6 總價(jià)區(qū)間： 110萬(wàn) 7% 53% 40% 四房 131M2 均價(jià)區(qū)間： 11000元 54 17 32 5 總價(jià)區(qū)間： 145萬(wàn) 31% 59% 9% 樣板房周末開放 2日的價(jià)格測(cè)試結(jié)果較為樂(lè)觀，但考慮到測(cè)試專員對(duì)客戶是有選擇性測(cè)試的客觀情況，基本上測(cè)試的對(duì)象屬于 B類或 B類以上客戶，相對(duì)誠(chéng)意度較高，測(cè)試結(jié)果具備一定的參考性。 龍坂部分項(xiàng)目平面差參考 項(xiàng)目 平面差 萬(wàn)科城 1800 春華四季園 2800 東華明珠園 2200 七里香榭 2023 價(jià)格表的形成：平面調(diào)差 280 1430 560 560 1430 620 340 1210 340 110 1210 110 0 980 60 1600 1830 1430 1430 2110 2440 2050 2050 1800 1910 1740 2500 1850 1990 1710 1570 1850 1350 1600 1600 1690 1070 1150 1290 2080 1400 1660 1600 1520 1740 1660 1460 1430 1430 1180 1430 1740 中心泳池 中心園林 園林 園林 層差設(shè)定： ? 考慮資源差別及單位間價(jià)差的均衡性，高層和小高層分別采用不同的層差； 跳差設(shè)定： ? 9棟 20層以上景觀面視野基本可整體越過(guò) 1 15棟，整體跳差 150元 ； ? 1 13棟 20層以上主景觀面越過(guò)前方各棟遮擋，視野開揚(yáng)，跳差 150元， 26層以上單位越過(guò)周邊各棟的遮擋，視野開揚(yáng)，跳差 150元； ? 12棟第四單元 A、 B單元主景觀面受 15棟遮擋， 20層以上視野開揚(yáng)，跳差 150元；C、 D單元主景觀面朝東基本不受影響，無(wú)跳差。 備注 :詳細(xì)打分標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附件 ； 客戶關(guān)注度祥見(jiàn)上門客戶問(wèn)卷調(diào)查。 價(jià)值最大 —— 主力戶型制定合理價(jià)格確保合理銷售速度； —— 客戶關(guān)注單位，樣板房單位和特殊層單位分別進(jìn)行額外調(diào)差，確保價(jià) 值最大化。 價(jià)格表形成及驗(yàn)證 價(jià)格表的形成 00 價(jià)格表制定原則 價(jià)格表的驗(yàn)證 00 入市均價(jià)建議 00 推導(dǎo)三套價(jià)格表 精確制導(dǎo) —— 了解每一套產(chǎn)品的特點(diǎn)，銷售與策劃人員分別打分； —— 精確、全面制定影響價(jià)格的因素和權(quán)重； —— 橫向（朝向差）、豎向（層差）綜合比較，確保價(jià)格體系更合理。 第二批核心均價(jià)推導(dǎo)：靜態(tài)核心均價(jià) 由于 2期整體定價(jià)，并列入同個(gè)打分體系，當(dāng) 2期首批均價(jià)取 9800元的條件下，2期 2批單位靜態(tài)核心均價(jià)約： 10750元 /平米 棟數(shù) 9棟 10棟 12棟 首批推售 單位總計(jì) 11棟 13棟 15棟 二批推售 單位總計(jì) 面積 實(shí)收 總價(jià) 331070683 147273146 301442317 779786147 157157095 151265622 234