【正文】 公寓類產(chǎn)品建議 —— 樓體內(nèi) 服務(wù)式（ Serviced Apartment）與商住（ Officetel）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)建議 數(shù)據(jù)來源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫 101 公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 公寓類產(chǎn)品建議 —— 裝修標(biāo)準(zhǔn) ? 建議本案服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment）裝修標(biāo)準(zhǔn)為 2023元 /平；商?。?Officetel）公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)為 500元 /平。 ? 完整寬敞的浴室系列。 二居 : 邊戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 本案兩居產(chǎn)品尺度 : ?客廳開間 ， ?主臥開間在 — 4米， ?次臥開間不小于 3米 . 一居產(chǎn)品： ? 開間尺度不低于 。其中l(wèi)oft二室公寓產(chǎn)品占比 15%。 客戶角度 ? 此次統(tǒng)計(jì)分析樣本為 100位客戶 公寓類產(chǎn)品建議 —— 戶型配比 數(shù)據(jù)來源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫 97 樂天世界服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment）產(chǎn)品戶型配比建議 ? 根據(jù)沈陽市場(chǎng)高端公寓現(xiàn)狀， loft公寓產(chǎn)品已經(jīng)較為成熟，且可以作為居住類產(chǎn)品資金快速回流保證之一，故規(guī)劃一定比例的 loft公寓是項(xiàng)目成功發(fā)展的有利因素之一。未來面積段將會(huì)由 100平以下中小戶型擴(kuò)大到 100160平中大戶型方向發(fā)展，居住的舒適度將會(huì)進(jìn)一步提高。 160 180 20 140 80 100 60 40 萬達(dá)新天地 德郡 7號(hào) 亞洲時(shí)尚公寓 鉆石星座 太原時(shí)代 曼哈頓觀邸 東森總部商務(wù)廣場(chǎng) 平層 Loft公寓 沈陽非金廊沿線高端公寓項(xiàng)目主力戶型抽樣統(tǒng)計(jì) 市場(chǎng)角度 公寓類產(chǎn)品建議 —— 戶型配比 數(shù)據(jù)來源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫 95 ?金廊沿線在售項(xiàng)目中的主力產(chǎn)品面積區(qū)間均在 4090平之間 .只有皇朝萬鑫項(xiàng)目的面積區(qū)間跨度較大 .從 38600平可自由分割組成，但其主力戶型仍為 150平以下。 91 智能化系統(tǒng)借鑒案列 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 智能化系統(tǒng) 系統(tǒng)分類 品牌 /特點(diǎn) 描述 綜合住宅信息系統(tǒng) MOX品牌 集可視對(duì)講、煤氣報(bào)警、手動(dòng)報(bào)警、閉路電視監(jiān)控、門禁聯(lián)動(dòng)一卡通、信息發(fā)布為一體的多功能綜合系統(tǒng)，為針對(duì)大連中心 〃 裕景項(xiàng)目特制產(chǎn)品 安保系統(tǒng) “ 泰科” 安保系統(tǒng) 世界 500強(qiáng)，中國國家博物館（在建）安防最高級(jí)別，人民大會(huì)堂， CCTV等使用 消防系統(tǒng) “ 能美” 消防系統(tǒng) 世界 500強(qiáng)，日本針對(duì)中國市場(chǎng)最先進(jìn)的產(chǎn)品，穩(wěn)定性高和可靠性好，多應(yīng)用于重要場(chǎng)所，很少用于住宅 供水系統(tǒng) 24小時(shí) 生活熱水 裕景采用設(shè)備為德國威樂變頻供水水泵產(chǎn)品，高效節(jié)能環(huán)保，穩(wěn)定性高，幾乎無故障概率，壽命長(zhǎng) 供電系統(tǒng) 雙路供電 裕景項(xiàng)目設(shè)臵雙電路電網(wǎng)，東北電網(wǎng)和大連電網(wǎng)，保證社區(qū)永不斷電；并設(shè)臵了頂尖品牌的雙電源電路自動(dòng)轉(zhuǎn)換設(shè)備，其反應(yīng)時(shí)間最短達(dá) ，為業(yè)主想的更周全 供暖系統(tǒng) 熱水供暖 德國歐文托普公司的分集水器和換熱水器地?zé)岵膳?，自控流量? 外立面風(fēng)格建議 90 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 住宅區(qū)主入口 獨(dú)特的社區(qū)標(biāo)志物樹立領(lǐng)袖型項(xiàng)目形象 ?入口標(biāo)志性公共空間設(shè)臵標(biāo)志雕塑，體現(xiàn)出宏偉的氣勢(shì)，形成視覺的沖擊。主臥室 270度景觀陽臺(tái) 270度觀景陽臺(tái) 88 空中花園 豪華觀景餐廳 錯(cuò)層 +挑空設(shè)計(jì)，形成高 ，餐廳可觀景，陽臺(tái)可根據(jù)客戶需要改成客廳等其它功能房間。 經(jīng)過陽臺(tái)過渡空間進(jìn)入書房，主臥套房靈活性大。 超高層住宅（ Apartment） 100平以下兩居很難保證舒適度 , 本項(xiàng)目二居產(chǎn)品集中在 120— 140平 ,具體指標(biāo)方向建議如下 : 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型設(shè)計(jì)尺度建議 數(shù)據(jù)來源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫 85 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型功能建議 戶型產(chǎn)品類型 基礎(chǔ)功能 升級(jí)功能 彈性增值功能 享受型城市豪宅 （兩室 120－ 140平米） （三室 150－ 160平米） 主臥套件（帶衣帽間 +主衛(wèi)），雙陽臺(tái)，衛(wèi)生間帶窗戶 洗衣房、錯(cuò)躍式設(shè)計(jì)、層高挑高（ 3米）、帶儲(chǔ)藏室 玄關(guān)設(shè)臵小衣帽間、多露臺(tái)空間或贈(zèng)送、主次臥室特色窗設(shè)計(jì) 豪華型城市豪宅 （ 180－ 200平米） 主臥套間帶書房、入戶衣帽間、觀景廳或入戶花園設(shè)計(jì)、一梯一戶 次臥套房設(shè)計(jì)、中西廚房、書房觀景 空中院館、主臥 270度觀景，增設(shè)傭人房 類別墅型城市豪宅 （ 220－ 240平米） 全套間設(shè)計(jì)、中西廚房、復(fù)式設(shè)計(jì)客廳挑高 洗衣房、觀景廳、家庭起居室、傭人獨(dú)立入戶 客廳、餐廳、廚房三處觀景 設(shè)計(jì)要求說明 必須滿足 盡力滿足 選擇性滿足 不同面積段戶型功能建議 86 享受型城市豪宅（ 120－ 160㎡ ）戶型設(shè)計(jì)功能例舉 升級(jí)功能價(jià)值點(diǎn)：錯(cuò)躍式設(shè)計(jì)，讓空間更為情趣化；多處贈(zèng)送露臺(tái)和飄窗，入戶花園美觀又實(shí)用 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型功能設(shè)計(jì)建議 180m2 陽臺(tái)和飄窗（贈(zèng)送）多處設(shè)臵 客廳上兩步后到達(dá)生活空間，保障功能區(qū)域與生活區(qū)域互不干擾，餐廳肩負(fù)了起居室功能。 客戶角度 項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析 城市發(fā)展角度 ? 由于本項(xiàng)目居住類產(chǎn)品要保證 35萬體量 ,本項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)控制戶型數(shù)量規(guī)模，從而提高項(xiàng)目檔次與形象 . ?本項(xiàng)目自身規(guī)劃條件具備打造高端中大戶型產(chǎn)品的基礎(chǔ) 本項(xiàng)目住宅（ Apartment）類產(chǎn)品應(yīng)以三居 150— 190為主力戶型 , 由于超高層公攤較大因此不建議做一居產(chǎn)品 . 住宅（ Apartment）類產(chǎn)品戶型配比思考緯度總結(jié) 82 居室 面積區(qū)間 比例 兩室 建筑面積： 120—— 140 20% 套內(nèi)面積： 78—— 91 三居 建筑面積： 150—— 160 50% 套內(nèi)面積： —— 104 大三居 建筑面積： 180—— 200 25% 套內(nèi)面積： 117—— 130 四居 建筑面積： 220—— 240 5% 套內(nèi)面積： 143—— 156 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比 注：以上戶型公攤面積按 30%計(jì)算 本案住宅（ Apartment）產(chǎn)品戶型配比建議 83 項(xiàng)目名稱 面積 （平方米） 主臥 廳 主衛(wèi) 廚房 通透性 建筑 形式 面寬 （米） 進(jìn)深 （米） 面寬 （米） 進(jìn)深 （米） 面積 （平方米） 面積 （平方米） 沈陽天地 157 6 12 是 板 領(lǐng)先國際 156 (含主衛(wèi) ) 10 12 是 板 浦江盛景灣 158 5 是 塔 世茂五里河 169 5 8 8 否 板 東森總部商務(wù)廣場(chǎng) 140 8 否 塔 SR國際新城 165 8 開放式 否 塔 新漢城錦都 141 開放式 否 塔 市場(chǎng)上三居產(chǎn)品集中在 160平左右 ,本項(xiàng)目三居及大三居面積集中在 150— 200平 ,具體指標(biāo)方向建議如下 : ? 主臥開間在 ，進(jìn)深在 . ? 客廳開間在 — , 進(jìn)深在 ? 主衛(wèi)面積以 68平方米為宜； ? 廚房面積在 10平以上，具有韓國風(fēng)情的項(xiàng)目廚房多為開放式。 ? 高端客戶主力需求面積 集中在 150— 190平。 ?城市的 GDP與各面積成交 總額成正比，未來中大戶型 市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮蟆? 相對(duì)容易 難度較大 樂天項(xiàng)目定位：高端 樂天居住類產(chǎn)品規(guī)模較大 35萬平 因此建議本項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)控制戶型數(shù)量規(guī)模，從而提高項(xiàng)目檔次與形象 項(xiàng)目定位于總體規(guī)模的關(guān)系 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比 81 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比 ?未來五年戶型需求將會(huì)從首 次臵業(yè)轉(zhuǎn)向改善型臵業(yè)升級(jí)。 ? 考慮到本案產(chǎn)品為超高層產(chǎn)品公攤較大，因此以上戶型各面積參考應(yīng)上浮 10%左右。高端客群較為認(rèn)可 150平方米 — 190平方米之間的主力戶型。同時(shí)數(shù)據(jù)顯示，對(duì)于 160平方米以上的偏大戶型的需求，以40歲以上的客群為主。 城市的 GDP與各面積成交總額成正比，未來中大戶型市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮? 城市經(jīng)濟(jì)與戶型需求面積增長(zhǎng)發(fā)展趨勢(shì) 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比 數(shù)據(jù)來源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫 20232023年 沈陽GDP情 況05001000150020232500300035004000450050002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年%%%%%%%%%%%GDP 增速73 金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)的規(guī)劃 交通樞紐的規(guī)劃 泛北站 CBD的規(guī)劃 區(qū)域地段價(jià)值具備打造 中大戶型產(chǎn)品的基礎(chǔ)條件 區(qū)域規(guī)劃未來發(fā)展 隨著區(qū)域規(guī)劃的逐漸完善，未來高端商 務(wù)人士數(shù)量將會(huì)大量增加 區(qū)域內(nèi)改善性臵業(yè)升級(jí)逐漸增加 區(qū)域地段價(jià)值具備打造 中大戶型產(chǎn)品的基礎(chǔ)條件 區(qū)域未來人口發(fā)展 區(qū)域未來 5年發(fā)展將會(huì)使中大戶型產(chǎn)品迎來市場(chǎng)發(fā)展空間 區(qū)域未來 5年發(fā)展與戶型需求面積發(fā)展趨勢(shì) 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比 74 客戶需求與預(yù)測(cè) 未來預(yù)判 戶型 面積 ? 沈陽高端住宅（ Apartment）類客戶抽樣分析 ? 近年客戶需求面積劃分與未來預(yù)判 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比 75 主力面積區(qū)間分析0% 5% 10% 15% 20% 25%6 1 7 07 1 8 08 1 9 09 1 1 0 01 0 1 1 1 01 1 1 1 2 01 2 1 1 3 01 3 1 1 4 01 4 1 1 5 01 5 1 1 6 01 6 1 1 7 01 7 1 1 8 01 8 1 1 9 01 9 1 2 0 02 0 0 以上平方米主力戶型分析0%15%15%50%20%0%一房二房三房一衛(wèi)三房?jī)尚l(wèi)四房?jī)尚l(wèi)五房?抽樣客戶中，市場(chǎng)需求戶型集中在 100平方米 — 190平方米之間，主力需求集中在 150平方米 — 180平方米之間 ?對(duì)于居室的考慮，考慮三室戶型以上的客戶占 85％，表明區(qū)域大戶型空間較受青睞。 沈陽市場(chǎng)各面積段供給與需求 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比 數(shù)據(jù)來源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫 66 領(lǐng)先國際 沈陽天地 沈陽華潤(rùn)中心 世茂五里河 ?面積區(qū)間： 46— 180平 ?主力戶型： 46— 94平占 69% ? 主力戶型規(guī)劃： 150— 200占 60% 沈陽茂業(yè)中心 ?面積區(qū)間： 90— 160平 ?主力戶型： 100120平占 50% ?面積區(qū)間： 90— 250平 ?主力戶型： 190— 210平占 60% ?面積區(qū)間： 300— 600平 ?主力戶型： 400— 600平占 73% 金廊沿線綜合體住宅（ Apartment）主力戶型規(guī)劃有進(jìn)一步放大趨勢(shì) ,140200平將是未來市場(chǎng)主力 . 注 :以上項(xiàng)目售價(jià)均在 8000元以上 金廊沿線住宅（ Apartment）戶型面積發(fā)展趨勢(shì) 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比 數(shù)據(jù)來源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫 67 一居： 4152平 二居： 6394平 三居及以上： 158288平 一、二、三居戶型以上配比： 1： 4： 9 浦江苑 —— 高端客群項(xiàng)目代表 具有一線河景資源 沈陽典型塔樓項(xiàng)目戶型配比研究 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比 68 第一城 —— 中端客群項(xiàng)目代表 一居： 45— 55平 二居： 90106平 三居： 115平 一、二、三居戶型配比： 4： 6： 1 沈陽典型塔樓項(xiàng)目戶型配比研究 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比 69 沈陽高端住宅 （ Apartment）塔樓 配比特點(diǎn)：以三居為主 三居為兩居產(chǎn)品的 2倍以上 一、二、三室戶型 配比參考為： 1： 4： 9 一、二、三室戶型 配比參考為： 4： 6： 1 配比特點(diǎn)：以兩居為主， 兩居為三居產(chǎn)品的 一、二室戶型 配比參考為： 3： 7 配比特點(diǎn)：兩居為主， 并無大戶型三居產(chǎn)品， 且二居為一居產(chǎn)品的 ? 由于目前沈陽并無超高層塔樓產(chǎn)品出現(xiàn) , 因此應(yīng)借鑒目前現(xiàn)有高端高層塔樓產(chǎn)品的配比特點(diǎn) ,應(yīng)將三居作為本項(xiàng)目的主力產(chǎn)品并占到總比例的 60%以上 .