【正文】 2023/3/28 21:53:5621:53:5628 March 20231一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 28 三月 20239:53:56 下午 21:53:56三月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 三月 2121:53:5621:53Mar2128Mar211越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 三月 21三月 21Sunday, March 28, 2023閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/3/28 21:53:5621:53:5628 March 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 28 三月 20239:53:56 下午 21:53:56三月 211楚塞三湘接，荊門九派通。 21:53:5621:53:5621:53Sunday, March 28, 20231不知香積寺，數(shù)里入云峰。 21:53:5621:53:5621:533/28/2023 9:53:56 PM1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 9:53:56 下午 9:53 下午 21:53:56三月 21沒有失敗，只有暫時停止成功！。 三月 219:53 下午 三月 2121:53March 28, 20231行動出成果，工作出財富。 三月 21三月 2121:53:5621:53:56March 28, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 三月 2121:53:5621:53Mar2128Mar211故人江海別，幾度隔山川。 三月 21三月 21Sunday, March 28, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。主力、次主力店店裝修招商工作進(jìn)程計劃主力店合同簽定153p 規(guī)劃調(diào)整期工作內(nèi)容商業(yè)招商各階段具體工作內(nèi)容p 全面招商期工作內(nèi)容商業(yè)招商各階段具體工作內(nèi)容155p 裝修期工作內(nèi)容商業(yè)招商各階段具體工作內(nèi)容小河項目近期重點工作盡快確定廣告公司，設(shè)計項目外圍形象包裝方案；1項目案名確認(rèn)、形象設(shè)計、招商手冊方案制定；2招商前的各項物料準(zhǔn)備；3售樓部、招商中心包裝、開放及現(xiàn)場氛圍營造；4招商客戶接待及廣告媒體信息發(fā)布。實際工作中，一般多種方式組合運用，快速推進(jìn)招商工作。異地招商具有招商成本高、時間周期長、效果不確定性等特點，選擇異地招商時應(yīng)慎重考慮。同城招商；2作為現(xiàn)場招商的有效補(bǔ)充與延展，即在保留現(xiàn)場招商的同時，選擇客流量理想的地點或區(qū)域，另設(shè)招商中心，有效提升項目與目標(biāo)對象接觸量，推進(jìn)招商工作。不同招商地點，都有不一樣的特點與優(yōu)缺，需要根據(jù)不同項目的特點，進(jìn)行合理選擇或組合。通過引入不同業(yè)態(tài)、業(yè)種商家與租戶，盡量增強(qiáng)物業(yè)業(yè)態(tài)豐富度，滿足多樣性的消費需求，從而提升項目市場競爭力。例如：同一物業(yè)同時引入沃爾瑪與家樂福?？傮w招商策略□ 有取有舍 變招商為擇商面對不同商戶，不一定商戶租金最高，就將其作為首選，有時候這一類商戶的品質(zhì)確實很好，但綜合考慮與項目規(guī)劃的匹配度、與周邊商戶的互補(bǔ)性與均衡性等問題后，亦有可能放棄合作。從招商的角度來說，知名的主力店群的入駐能夠吸引投資客的眼球，刺激鋪位的銷售，甚至能提升租金。而優(yōu)秀主力店的引進(jìn)，就是我們俗稱的大牌入駐，是很多項目會采取的方法之一。盲目的規(guī)劃只能增加前期不必要的成本和后期招商難度。 基本確定核心主力店之后，才能開展建筑規(guī)劃與設(shè)計 ，一定程度上實現(xiàn)定制開發(fā)，有效規(guī)避項目開發(fā)風(fēng)險。招商工作的四大原則總體招商策略□ 招商先行 核心主力店量身定制招商是商業(yè)地產(chǎn)項目從概念到實體轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵步驟，也是項目收益的實現(xiàn)環(huán)節(jié)，招商工作的成功與否或成果質(zhì)量，直接決定了項目未來的市場表現(xiàn)和價值。香港又一城，遵循客流共享原則，將餐飲業(yè)態(tài)與溜冰場結(jié)合布置，就餐顧客可以欣賞溜冰者優(yōu)美的舞姿，溜冰者找到了觀眾。在項目招商過程中，需要巧妙掌握各業(yè)態(tài)配比之間的平衡點，確保項目實現(xiàn)人氣與收益兼收；□ 客流共享原則商業(yè)物業(yè)是不同品牌和商品交易的集合體與公共平臺，項目定位基本鎖定目標(biāo)客群的共性。項目租售方案 — — 方案 二自持區(qū)域 3900平米銷售區(qū)域 3653平米上述面積以商鋪實際面積統(tǒng)計135項目租售方案對比分析 項目產(chǎn)品設(shè)計建議Part 四1 項目交通動線規(guī)劃建議2 項目建筑優(yōu)化調(diào)整建議3 美食街規(guī)劃建議4 項目外立面店招及廣告位規(guī)劃建議5 項目景觀規(guī)劃設(shè)計建議6 項目租售建議7 部分業(yè)態(tài)建筑技術(shù)指標(biāo)建議各業(yè)態(tài)建筑物業(yè)需求指標(biāo)建議各業(yè)態(tài)建筑物業(yè)需求指標(biāo)建議139各業(yè)態(tài)建筑物業(yè)需求指標(biāo)建議 項目招商工作進(jìn)程計劃Part 五1 招商工作開展原則及招商策略2 招商工作階段劃分及各階段重點工作招商是商業(yè)地產(chǎn)項目從概念到實體轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵步驟，也是項目收益的實現(xiàn)環(huán)節(jié)，招商工作的成功與否或成果質(zhì)量，直接決定了項目未來的市場表現(xiàn)和價值。項目租售方案 — — 方案 二自持區(qū)域 2954平米銷售區(qū)域 6114平米上述面積以商鋪實際面積統(tǒng)計p高樓層為增添人氣規(guī)劃為餐飲、電玩業(yè)態(tài)，由于大面積規(guī)劃，租金承受力有限，故持有該商業(yè)。項目租售方案 — — 方案二自持區(qū)域 15500平米銷售區(qū)域 3657平米上述面積以商鋪實際面積統(tǒng)計一層租售說明p只保留 LIVING MALL中的電器及主題商城、洋快餐等主力商戶，形成核心競爭力，帶動周邊小鋪的銷售；p規(guī)劃路的步行街商鋪區(qū)位與天街的商鋪相比，有一定距離，所以將步行街鋪以中型商鋪分割，開間在 ，進(jìn)深約 12米；p內(nèi)場小鋪面積約在 15—25 平米之間，未來銷售相對容易。5號1號2號4號3號5號2 號 LIVING MALL商業(yè)建議主力商家持有租賃，形成商業(yè)核心競爭力，一、二層街鋪及內(nèi)鋪銷售套現(xiàn)，換取現(xiàn)金流。p天街仍然分割小鋪出售三層租售說明項目租售方案 — — 方案一 自持區(qū)域 3900平米銷售區(qū)域 3293平米上述面積以商鋪實際面積統(tǒng)計四層租售說明自持區(qū)域 3900平米銷售區(qū)域 3620平米p影院租賃期較長，所以持有，同時吸引消費者前往高樓層消費；p天街商業(yè)在高樓層以較大商鋪分割，實現(xiàn)大面積出售或銷售給餐飲商家自營。pLIVING MALL高樓層增加餐飲、娛樂氛圍，規(guī)劃 KTV業(yè)態(tài)或餐飲，以聚集人氣的同時與天街商業(yè)互補(bǔ)。項目租售方案 — — 方案一 銷售區(qū)域 3699平米自持區(qū)域 15500平米上述面積以商鋪實際面積統(tǒng)計一層租售說明p LIVING MALL中各樓層商鋪持有經(jīng)營形成核心競爭力， 以帶動天街商鋪、住宅底商的銷售。2 號 LIVING MALL（包括負(fù)一層超市）商業(yè)建議持有租賃，主力商家形成項目商業(yè)核心競爭力。p 通過商務(wù)、酒店、住宅等產(chǎn)品以及部分商業(yè)產(chǎn)權(quán)的銷售，換取現(xiàn)金流回報；有效壓縮項目投資回報周期，維護(hù)項目開發(fā)資金安全，推動項目各期滾動開發(fā)；p 持有項目商業(yè)產(chǎn)品主體產(chǎn)權(quán)（集中商業(yè)），實現(xiàn)項目商業(yè)整體定位與業(yè)態(tài)控制，通過后期良好的營運管理，形成項目商業(yè)核心，拉動項目整體良性成長；通過物業(yè)長期、持續(xù)增長的租金回報，實現(xiàn)項目價值最大化。聶耳公園 聶耳文化廣場景觀規(guī)劃與設(shè)計參考案例 —— 玉溪百大國歌廣場綜合性 : 融合各類品牌 和 各種商業(yè)的表達(dá)式購物中心、活力空間、生活街區(qū)、娛樂中心、演藝舞臺 ；開創(chuàng)性： 新穎的建筑理念 、 多地面層概念、高效井字型的疊加式布局 、 人流動線合理、商業(yè)面高效展開 ；深層次潛力挖掘： 地下層商業(yè)價值開發(fā) 、常規(guī)商業(yè)層以上的 6層商業(yè)價值提升 。它不僅是一種建筑的群落，更是一種生活方式和城市文化的集合。昆明百大新都會外立面規(guī)劃設(shè)計參考案例 —— 昆明百大新都會昆明百大新都會外立面規(guī)劃設(shè)計參考案例 —— 昆明百大新都會o 設(shè)置電視墻， 從視覺、聽覺等多方面吸引消費者注意力，引導(dǎo)人流。據(jù)統(tǒng)計，香港購物中心各類廣告發(fā)布收入能占總收入的 30%40%。進(jìn)行品牌宣傳，時尚展示、廣告發(fā)布等，使之成為小河商業(yè)之亮點。廣告位 項目店招 主力店店招項目外立面及店招設(shè)置建議廣告位 項目店招 主力店店招項目外立面及店招設(shè)置建議廣告位建議設(shè)置在外立面二層以上，寬度應(yīng)不低于 3米，每塊廣告位面積應(yīng)在 15平米以上，設(shè)計應(yīng)考慮整體的美觀度o 合理設(shè)置電視墻，形成視覺焦點和客流匯聚點在購物中心外立面設(shè)置大型電視墻，從視覺、聽覺等多方面吸引消費者注意力，引導(dǎo)人流；同時也是促銷、活動等信息傳播載體。合理規(guī)劃商業(yè)項目外立面廣告位具有下述重要意義：提升項目整體商業(yè)形象和價值1營造項目整體商業(yè)氛圍2對外立面進(jìn)行裝飾包裝，與建筑主體相得益彰3商家品牌形象傳遞4作為商業(yè)地產(chǎn)重要的一種盈利來源5外立面廣告位設(shè)置原則結(jié)合項目外部人流動線特征，合理規(guī)劃廣告位位置，獲得最佳視覺傳達(dá)點；結(jié)合項目建筑外形特征，避免遮擋窗口及破壞建筑物主體的機(jī)理和整體造型 符合當(dāng)?shù)卣块T發(fā)布的戶外廣告設(shè)施設(shè)置專項規(guī)劃 23 41服務(wù)于優(yōu)質(zhì)品牌，配合項目前期招商可為重點商戶預(yù)留適當(dāng)廣告位，促進(jìn)招商談判設(shè)置原則燈箱式廣告優(yōu)勢：均勻性好，亮度高缺點：用電量較大，燈具量大投光式廣告優(yōu)勢：價格低廉缺點：破壞建筑立面形象，光照度很難均勻關(guān)于廣告位發(fā)光意向比較p 項目于主干道黃河路，具有良好的昭示面，建議規(guī)劃廣告位及主力商家店招；p 黃河路屬八面風(fēng)位置，是最佳的視覺引入點，同時也是項目主入口和最佳展示面，建議規(guī)劃項目店招，建立并鞏固項目商業(yè)形象。項目外立面為確保整體美觀，不能預(yù)留主機(jī)位置，主機(jī)位置需要設(shè)計在較為隱秘處或樓頂。p “ 星光廊道 ” 連廊 ，有效弱化 “ 走廊 ” 帶來的客流通行抗性，成為建筑景觀亮點之一。在規(guī)范允許的情況下，建議夢幻天街與LIVING MALL之間，于 3—4 層之間增加天橋設(shè)置，促進(jìn)客流共享；連廊設(shè)置建議一： 同時加寬連廊兩側(cè)側(cè)度厚度，形成店鋪，保證連廊區(qū)域的商業(yè)延續(xù)性；連廊設(shè)置建議二： 若規(guī)范要求無法增加兩側(cè)厚度，則建議采用玻璃等透明材質(zhì)，確保連廊通透性，打造 “ 星光連廊 ”，形成景觀節(jié)點。建議在集中商業(yè)中部區(qū)域增設(shè)扶手電梯。建議于該區(qū)域增設(shè)雙向自動扶梯，將天街入口客群快速提升至高樓層。深圳 KK MALL益田假日廣場KK MALL內(nèi)部交通組織規(guī)劃參考深圳 KK MALL益田假日廣場KK MALL太古匯 萬達(dá)廣場 萬達(dá)廣場萬達(dá)廣場中庭天幕規(guī)劃說明及參考：p 中庭頂部為玻璃天幕設(shè)計，大量采用自然光，使商場的照明顯得自然、柔和。 廣州太古匯內(nèi)部交通組織規(guī)劃參考退臺式中庭規(guī)劃說明及參考：p 將商業(yè)的視覺空間在立體上打開，增強(qiáng)了商業(yè)空間的趣味性，營造豐富的空間體驗，同時增加了各店鋪的可視性 。p Living Mall1“ 建議采取 “ 單通道 ”內(nèi)部環(huán)形動線設(shè)計策略；西向接駁黃河路 “ 八面風(fēng) ” ，整體形成循環(huán)客流動線。p Living Mall1建議采取 “ 集中式環(huán)形 ” 內(nèi)部動線設(shè)計策略；西向接駁黃河路 “ 八面風(fēng)” ，整體形成內(nèi)中庭循環(huán)客