某地塊戰(zhàn)略規(guī)劃方案(參考版)
2025-01-28 22:14本頁面
【正文】 在時間、空間上打造項目 “營銷場 ”；2023/12 預(yù)測未來的最佳方式就是創(chuàng)造未來 …… THE END。分主題推廣戰(zhàn)略 PH 06（ ）地塊戰(zhàn)略部署推廣戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略分階段推廣戰(zhàn)略180天 造 “勢 ”以多尺度角度，深度刻畫項目的核心價值。娛樂化推廣戰(zhàn)略 PH 06（ ）地塊戰(zhàn)略部署推廣戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略自我進(jìn)化的復(fù)合式新城生態(tài)的品牌的人文的體驗的國際的智慧的復(fù)合的多尺度推廣戰(zhàn)略 PH 06（ ）地塊戰(zhàn)略部署推廣戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略自我進(jìn)化的復(fù)合式新城明星效應(yīng)鄰居節(jié)慈善活動海選代言人電視劇拍攝公眾活動新聞炒作）預(yù)計聯(lián)排或別墅價格在 09年可達(dá)到： 20230元 /平米本案的營銷戰(zhàn)略思考 PH 06（ ）地塊戰(zhàn)略部署營銷戰(zhàn)略 推廣戰(zhàn)略城市發(fā)展方向地產(chǎn)開發(fā)方向城市規(guī)劃與區(qū)域潛力地塊價值與產(chǎn)品價格項目開發(fā)與區(qū)域開發(fā)項目與城市的關(guān)系項目與區(qū)域的關(guān)系項目與環(huán)境的關(guān)系項目與人的關(guān)系產(chǎn)品配置景觀園林建筑設(shè)計利潤最大化品牌力著陸標(biāo)桿建筑物大勢 區(qū)域 項目 產(chǎn)品 目標(biāo)兩種方向 三個命題 四層關(guān)系 三個特點(diǎn) 三個理想 PH 06（ ）地塊戰(zhàn)略部署營銷戰(zhàn)略?蓄水引爆策略 ?病毒營銷策略 ?體驗式營銷策略?品牌營銷????????主攻輔助整體營銷主線整體營銷主線推廣戰(zhàn)略 PH 06（ ）地塊戰(zhàn)略部署推廣戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略自我進(jìn)化的復(fù)合式新城復(fù)合世界標(biāo)準(zhǔn)的影響中國標(biāo)準(zhǔn)的刻畫東北標(biāo)準(zhǔn)的創(chuàng)造沈陽標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)宏觀描述產(chǎn)品微觀應(yīng)和區(qū)域宏觀描述而洋房產(chǎn)品作為普通住宅的升級產(chǎn)品，規(guī)劃、景觀、生態(tài)、戶型等硬件條件更成為重要價格要素，故，根據(jù)參照市場調(diào)研數(shù)據(jù)總結(jié)各項目產(chǎn)品特點(diǎn)，及參考對本項目在前面提到的景觀規(guī)劃，區(qū)域生態(tài)環(huán)境、區(qū)域價格年增長率預(yù)計 08年洋房產(chǎn)品均價可達(dá)到 4300元。而通過調(diào)查，目前客戶的心理預(yù)期價格為： 3000元，本 著低開高走振蕩式上揚(yáng)的價格策略，預(yù)計本項目在 08年首期普通多 層均價為： 3200元。由 于地塊坐落在沈北新區(qū)，并且天然資源豐富，預(yù)計格漲幅情況將在 8％左右。加之明年沈陽房地產(chǎn) 增長趨勢、區(qū)域規(guī)劃政策趨勢。 市場調(diào)研客戶評估情況表 PH 06（ ）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀 客戶定位宏觀情況 區(qū)域情況 市場分析 產(chǎn)品定位 價格定位開發(fā)目標(biāo)沈陽 蒲河島投資客泛地緣拆遷戶服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)主外企技術(shù)人員教育業(yè)投資客二次置業(yè)者公務(wù)員沈北新區(qū)客戶來源 拉闊客群的市場吸納范疇 拉升項目價格 /價值上揚(yáng)空間 PH 06（ ）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀 價格定位宏觀情況 區(qū)域情況 市場分析 產(chǎn)品定位 客戶定位開發(fā)目標(biāo)序號 項目名稱 項目位置 總建筑面積 容積率 上市時間 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品面積 銷售均價 銷售率1 七里香堤（四期） 新城路 56號 約 25萬㎡ 入市四期入市6F住宅6019233003400元 四期 60%11F住宅 3000元 四期 60%2 山水綠閣 蒲河新城地利南街 27號 約 12萬㎡ 6F住宅 51110 2260元 ——3 水木康橋（一期） 農(nóng)業(yè)高新技術(shù)開發(fā)區(qū) 108號約 6萬㎡ 多層 35124 2750元 40%4 水墨丹青 聚農(nóng)路 36號 約 16萬㎡ 多層 55117 33003400元 ——5 風(fēng)度泊林（一期） 芳草路 29號 約 16萬㎡ 一期入市二期開盤多層 40130 2800元 一期售罄 二期 13%高層 —— —— ——6 香藍(lán)蒲河 蒲河鎮(zhèn)政府對面西行 50米約 —— 多層 40120 2600 ——市場比較參考數(shù)據(jù)表 PH 06（ ）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀 價格定位宏觀情況 區(qū)域情況 市場分析 產(chǎn)品定位 客戶定位開發(fā)目標(biāo)序號 項目名稱 項目位置 總建筑面積 容積率 上市時間 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品面積 銷售均價 銷售率7 九如溪谷 輝山農(nóng)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)人和街 168號約 34萬㎡ 單體別墅 230 60007000元 60%聯(lián)排別墅 180200 均價5000元 50%洋房 100140 預(yù)計均價4200 未售8 中體花園一號 東陵區(qū)人和街 170號 約 ㎡ 聯(lián)排別墅 191250 4500 100%洋房 93/106 3600 未售9 陽光洛可可 新城路南側(cè) 約 30萬㎡ 認(rèn)購洋房 120150 35003700 約 55％住宅 50110 2800 約 75％10 泉涌新鎮(zhèn) 新城大路 50號 約 13萬㎡ 二期上市 聯(lián)排別墅160－3003600－4500 約 50％11 大溪地 約 99萬㎡ 月洋房 88263 4300 ——聯(lián)排別墅 253350 7200 ——12 亞瑟藍(lán)灣 明珠路 2號 約 ㎡ 4層洋房 70140 3000左右 ——13 翔鳳 市場調(diào)研客戶評估情況表 PH 06（ ）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀 客戶定位宏觀情況 區(qū)域情況 市場分析 產(chǎn)品定位 價格定位開發(fā)目標(biāo)面積（平米）60m2以下 8090m2 90100m2 100120m2 120m2以上比例 % % % % %p 由于目前區(qū)域市場供給情況，欲購買本區(qū)域住宅產(chǎn)品的客戶，選擇置業(yè)面積以 80－ 90m2之間的緊湊型兩居為主。市場調(diào)研客戶評估情況表 PH 06（ ）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀 客戶定位宏觀情況 區(qū)域情況 市場分析 產(chǎn)品定位 價格定位開發(fā)目標(biāo)家庭收入普通住宅 情景洋房 高端住宅6——15 萬 13——20 萬 ——p客群家庭收入?yún)^(qū)間跨度明顯。 PH 06（ ）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀 客戶定位宏觀情況 區(qū)域情況 地塊分析 產(chǎn)品定位 價格定位開發(fā)目標(biāo) 從上圖可看出客戶在選擇此區(qū)域內(nèi)的項目時較為重視的各項要素為：戶型、地段、開發(fā)商的信譽(yù)度、價格合理、園區(qū)景
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