【正文】 ? 3．借款．借款 戶戶 前景分析前景分析 這這 包括包括 風(fēng)險風(fēng)險 、 貸貸 款收益與借款款收益與借款 戶發(fā)戶發(fā) 展前景三個方面展前景三個方面：：? （（ 1）） 風(fēng)險風(fēng)險 貸貸 款款 發(fā)發(fā) 放之后，可能會由于種種原因，放之后，可能會由于種種原因， 導(dǎo)導(dǎo) 致借款致借款 戶戶不能按不能按 時還時。 對對 承承 兌兌人、背人、背 書書 人要注意了解其人要注意了解其 資資 信狀況及擔(dān)保信狀況及擔(dān)保 額額 度度與其與其 經(jīng)濟實經(jīng)濟實 力是否相符。由保 證證 人提供擔(dān)保的人提供擔(dān)保的 貸貸 款，要注意了解、款，要注意了解、評評 估保估保 證證 人的擔(dān)保人的擔(dān)保 資資 格和格和 經(jīng)濟實經(jīng)濟實 力。 ? （（ 2）外部保障）外部保障? 這這 是指來自借款人之外的履是指來自借款人之外的履 約約 保障，包括保保障，包括保 證證借款人到期借款人到期 還還 本付息的保本付息的保 證證 人，以及人，以及 為為 借款人借款人簽發(fā)簽發(fā) 的票據(jù)充當(dāng)承的票據(jù)充當(dāng)承 兌兌 人或者背人或者背 書書 人的機構(gòu)與個人的機構(gòu)與個人。? ②② 擔(dān)保品擔(dān)保品? 財產(chǎn)財產(chǎn) 擔(dān)保要注意擔(dān)保要注意 評評 估估 鑒鑒 定擔(dān)保品是否適合充當(dāng)擔(dān)保定擔(dān)保品是否適合充當(dāng)擔(dān)保品，以及擔(dān)保品的整體性、品，以及擔(dān)保品的整體性、 變現(xiàn)變現(xiàn) 性、價格性、價格 穩(wěn)穩(wěn) 定性，并定性，并應(yīng)應(yīng) 要求投保要求投保 財產(chǎn)財產(chǎn) 保保 險險 等。 ? 2．． 債權(quán)債權(quán) 保障因素保障因素? 債權(quán)債權(quán) 保障因素包括內(nèi)部保障和外部保障兩個方面：保障因素包括內(nèi)部保障和外部保障兩個方面：? （（ 1）內(nèi)部保障）內(nèi)部保障? ①① 借款借款 戶戶 的的 財務(wù)結(jié)財務(wù)結(jié) 構(gòu)構(gòu)? 這這 主要是指通主要是指通 過對過對 企企 業(yè)財務(wù)報業(yè)財務(wù)報 表的分析，表的分析， 測測 算其算其 資資本收益率、本收益率、 資產(chǎn)資產(chǎn) 收益率、流收益率、流 動動 性比率以及性比率以及 財務(wù)財務(wù) 杠桿杠桿比率，比率， 評評 估借款估借款 戶還戶還 本付息的能力。根據(jù)企 業(yè)業(yè) 的的 資產(chǎn)負(fù)債資產(chǎn)負(fù)債 表、表、 損損 益表、益表、 銷銷 售售計計 劃及完成情況的劃及完成情況的 報報 表，表， 對對 企企 業(yè)現(xiàn)階業(yè)現(xiàn)階 段的段的 現(xiàn)現(xiàn)金流量狀況金流量狀況 進(jìn)進(jìn) 行分析，行分析， 觀觀 察借方盈余察借方盈余 額額 是否是否 穩(wěn)穩(wěn)定，并定，并 預(yù)測預(yù)測 在在 貸貸 款款 發(fā)發(fā) 放之后的放之后的 還還 本付息期本付息期 間間， 現(xiàn)現(xiàn) 金回金回 歸歸 的流量是否充足；同的流量是否充足；同 時還時還 需要分析需要分析企企 業(yè)業(yè) 能否能否 獲獲 得外部得外部 資資 金來源，是否可以通金來源，是否可以通 過過發(fā)發(fā) 行股票、增行股票、增 資資 配股、配股、 發(fā)發(fā) 行行 債債 券等方式籌集券等方式籌集資資 金。 ? B．． 現(xiàn)現(xiàn) 金流量方面金流量方面? 在在 進(jìn)進(jìn) 行信用分析行信用分析 時時 ， 還應(yīng)還應(yīng) 分析企分析企 業(yè)業(yè) 的的 現(xiàn)現(xiàn) 金流金流量。? c．存．存 貨貨 原料管理原料管理? 應(yīng)該應(yīng)該 注意分析企注意分析企 業(yè)業(yè) 的原料及存的原料及存 貨庫貨庫 存量是否合理，存量是否合理，存存 貨變現(xiàn)貨變現(xiàn) 是否是否 順順 利，價格是否利，價格是否 穩(wěn)穩(wěn) 定等。信用分析 時應(yīng)該時應(yīng)該 注意注意 該該 企企 業(yè)業(yè) 的的 銷銷 售渠道是否售渠道是否暢暢 通，售價是否通，售價是否 穩(wěn)穩(wěn) 定，定， 銷銷 售方式與售方式與 應(yīng)應(yīng) 收收 賬賬 款款 賬齡賬齡 等等因素。? b．． 銷銷 售信用管理售信用管理? 企企 業(yè)業(yè) 通通 過過 出售商品或者提供出售商品或者提供 勞務(wù)勞務(wù) ，以，以 銷銷 售收入售收入 還還 本本付息。 對對 股本或股本性股本或股本性 質(zhì)質(zhì) 的的 貸貸款特款特 別別 需要注意需要注意 項項 目的目的 選擇選擇 及合作方主要及合作方主要 負(fù)責(zé)負(fù)責(zé) 人的素人的素 質(zhì)質(zhì) ， 應(yīng)該應(yīng)該尋尋 求具有求具有 較較 強強 的的 經(jīng)營經(jīng)營 管理能力，同管理能力，同 時時 又具又具 備較備較 好的好的 協(xié)協(xié) 作精神的作精神的合作伙伴合作伙伴 ? ③③ 企企 業(yè)還業(yè)還 款款 資資 金來源因素金來源因素? 這這 包括包括 資產(chǎn)變現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn) 和和 現(xiàn)現(xiàn) 金流量兩個方面：金流量兩個方面：? A．． 資產(chǎn)變現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn) 方面方面? a．流．流 動資產(chǎn)變現(xiàn)動資產(chǎn)變現(xiàn)? 企企 業(yè)業(yè) 準(zhǔn)準(zhǔn) 備備 將手中持有的短期將手中持有的短期 債債 券等流券等流 動資產(chǎn)動資產(chǎn) 出售出售 變變現(xiàn)現(xiàn) 來來 歸還貸歸還貸 款，款， 應(yīng)該應(yīng)該 注意注意 債債 券的券的 類別類別 與流與流 動動 性等因性等因素。信托 業(yè)業(yè) 與商與商 業(yè)實業(yè)實 行分行分 業(yè)業(yè) 管理后，各管理后，各 銀銀行分行所屬的信托公司都行分行所屬的信托公司都 進(jìn)進(jìn) 行了行了 歸歸 并或與并或與 銀銀 行脫行脫 鉤鉤 ，但是，但是 總總 行行所屬的信托咨所屬的信托咨 詢詢 公司仍然大多保留著。? c．股本．股本 貸貸 款或者股本性款或者股本性 質(zhì)質(zhì) 的的 貸貸 款款? 我國原有的四大我國原有的四大 專業(yè)銀專業(yè)銀 行所屬的各信托投行所屬的各信托投 資資 公司，都公司，都 發(fā)發(fā) 放放 過過 股股本本 貸貸 款或者股本性款或者股本性 貸貸 款。? b．． 營業(yè)營業(yè) 虧虧 損損 融融 資資? 對對 于此種情況的于此種情況的 貸貸 款申款申 請請 要區(qū)要區(qū) 別別 不同的情況予以不同的不同的情況予以不同的 處處 理。商款。的目的。之后再予以決定。稅款。它通常包括兩稅款。金需求。展具有重大影響。? b．． 經(jīng)營經(jīng)營 管理能力管理能力? 主要指主要指 標(biāo)標(biāo) 是企是企 業(yè)歷業(yè)歷 年的盈利能力，包括毛利、年的盈利能力，包括毛利、 營業(yè)營業(yè) 利利潤潤 、 凈資產(chǎn)凈資產(chǎn) 收益率等，并需要將收益率等，并需要將 這這 些數(shù)據(jù)同行些數(shù)據(jù)同行 業(yè)業(yè) 的企的企業(yè)進(jìn)業(yè)進(jìn) 行比行比 較較 。 ? B．企．企 業(yè)業(yè) 的借款的借款 資資 格和格和 還還 款能力款能力? a．借款．借款 資資 格格? 借款企借款企 業(yè)業(yè) 必必 須須 依法登依法登 記記 ，持有，持有 營業(yè)執(zhí)營業(yè)執(zhí) 照，照， 實實 行獨立的行獨立的經(jīng)濟經(jīng)濟 核算，核算， 擁擁 有正常有正常 經(jīng)營經(jīng)營 所需的流所需的流 動資動資 金，在金，在 銀銀 行開行開戶戶 、并有一定的存款余、并有一定的存款余 額額 ， 擁擁 有相有相 應(yīng)應(yīng) 的、可供抵押的的、可供抵押的資產(chǎn)資產(chǎn) 或能提供保或能提供保 證證 人等。和健康狀況也很重要。同的因素。企等方面往往會有便利。企等因素的影響有關(guān)。脫困境。因系。必的信用。押的。通常是以個人。能力。借款能力。因限。? C．其他．其他 債務(wù)債務(wù) 。必要。能力。個人．其他收入。差。如果有的。個人。判斷個人品行的三個重點是 經(jīng)歷經(jīng)歷 、個性和平、個性和平 時時 的的行行 為為 。 銀銀 行可以通行可以通 過過 借款人借款人的的 歷歷 史史 記錄記錄 或借助或借助 專業(yè)專業(yè) 征信機構(gòu)來掌握其信用情征信機構(gòu)來掌握其信用情況。? ①① 個人品行狀況個人品行狀況? 這這 主要是指個人的主要是指個人的 還還 款意愿。 第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)融資信用調(diào)查房地產(chǎn)融資信用調(diào)查 ? 一、房地一、房地 產(chǎn)產(chǎn) 融融 資資 信用信用 調(diào)查調(diào)查 和分析的內(nèi)容和分析的內(nèi)容? 1．房地．房地 產(chǎn)產(chǎn) 融融 資資 信用信用 調(diào)查調(diào)查 與分析的主要內(nèi)容與分析的主要內(nèi)容? （（ 1）） 對對 個人的征信個人的征信 調(diào)查調(diào)查? 個人個人 貸貸 款中大部分款中大部分 為為 個人個人 購購 置房屋的置房屋的 貸貸 款，款， 對對 個人個人貸貸 款申款申 請請 者所者所 進(jìn)進(jìn) 行的信用行的信用 調(diào)查調(diào)查 可以考可以考 慮慮 從以下幾個從以下幾個方面著手方面著手 進(jìn)進(jìn) 行。 這這 都有都有利于提高有關(guān)利于提高有關(guān) 銀銀 行信譽，增加行信譽，增加 銀銀 行無形行無形 資產(chǎn)資產(chǎn) 價價 值值 ，有利于房地，有利于房地產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行行 創(chuàng)創(chuàng) 造更好的效益。同狀況。房愿望。通力。但是，住宅自有化能否。展。另外，通能力。金等方面。此外，房地券的授信。金。 這這 些些 對對 象要具有依法登象要具有依法登 記記 的法人的法人 資資 格；格；實實 行獨立行獨立 經(jīng)濟經(jīng)濟 核算，有健全的管理機構(gòu)；有一定的核算，有健全的管理機構(gòu)；有一定的 經(jīng)濟實經(jīng)濟實 力力，能，能 還還 本付息；在本付息；在 貸貸 款款 銀銀 行開立行開立 結(jié)結(jié) 算算 賬戶賬戶 ，并持有，并持有 貸貸 款款 證證 。其具體 貸貸 款款 對對 象有房地象有房地產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)經(jīng)營 公司、房屋公司、房屋 維維 修公司、房屋裝修公司、房屋裝 飾飾 公司、房公司、房 產(chǎn)產(chǎn) 信托公信托公司、物司、物 業(yè)業(yè) 管理公司等。 ? （（ 2）房）房 產(chǎn)經(jīng)營貸產(chǎn)經(jīng)營貸 款款 房房 產(chǎn)經(jīng)營貸產(chǎn)經(jīng)營貸 款是指房地款是指房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行行 對對 從事房屋租從事房屋租 賃賃 、房、房 產(chǎn)產(chǎn) 交易、交易、房屋房屋 維維 修和裝修和裝 飾飾 以及其他服以及其他服 務(wù)務(wù) 性活性活 動動 的獨立的獨立 經(jīng)營經(jīng)營 、自、自 負(fù)負(fù) 盈盈 虧虧的房的房 產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)經(jīng)營 企企 業(yè)發(fā)業(yè)發(fā) 放的放的 經(jīng)營經(jīng)營 性性 貸貸 款。房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行行 對對 借款企借款企 業(yè)業(yè) 提出的借款申提出的借款申 請請進(jìn)進(jìn) 行行 評評 估，核定估，核定 貸貸 款款 額額 度和期限，度和期限， 簽訂貸簽訂貸 款合同和擔(dān)保合同款合同和擔(dān)保合同， 辦辦 妥相關(guān)手妥相關(guān)手 續(xù)續(xù) ，然后由房地，然后由房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行按行按 貸貸 款合同的款合同的 規(guī)規(guī) 定定 發(fā)發(fā) 放放貸貸 款，到期回收款，到期回收 貸貸 款本息。 臨時臨時 性性 貸貸 款的期款的期限一般不超限一般不超 過過 6個月。? ⑤⑤ 房地房地 產(chǎn)產(chǎn) 開開 發(fā)發(fā) 企企 業(yè)業(yè) 流流 動資動資 金金 貸貸 款期限一般不超款期限一般不超 過過 2年，年， 對對于由于季于由于季 節(jié)節(jié) 性超性超 儲備儲備 材料或材料或 預(yù)預(yù) 收定金不能及收定金不能及 時時 到位，而需要到位，而需要發(fā)發(fā) 放短期的放短期的 臨時臨時 性性 貸貸 款款 時時 ， 則則 要求開要求開 發(fā)項發(fā)項 目已目已 經(jīng)經(jīng) 落落 實銷實銷 售售 對對象，并能按期如數(shù)回收售房款或象，并能按期如數(shù)回收售房款或 預(yù)預(yù) 收定金。? ④④ 開開 發(fā)項發(fā)項 目內(nèi)非目內(nèi)非 營業(yè)營業(yè) 性公共配套性公共配套 設(shè)設(shè) 施建施建 設(shè)設(shè) 所需占用的所需占用的 資資 金金：主要包括建造居委會、派出所、幼兒園、托兒所、消防：主要包括建造居委會、派出所、幼兒園、托兒所、消防 設(shè)設(shè)施、施、 鍋鍋 爐房、水塔、配爐房、水塔、配 電電 房、自行房、自行 車車 棚和公共棚和公共 廁廁 所等用房所所等用房所需需 費費 用。息的能力；能提供符合要求的借款擔(dān)保。申公司等。它主要指房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀行用房地行用房地 產(chǎn)產(chǎn) 信信 貸資貸資 金金 購買購買 未到期的商未到期的商 業(yè)匯業(yè)匯 票，在商票，在商 業(yè)匯業(yè)匯 票被拒票被拒絕絕 付款付款 時時 ，可以，可以 對對 背背 書書 人、出票人以及商人、出票人以及商 業(yè)匯業(yè)匯 票的其他票的其他 債務(wù)債務(wù) 人人行使追索行使追索 權(quán)權(quán) 。 房地房地 產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款款 還還 包括包括 視視 作作 貸貸 款的票據(jù)款的票據(jù) 貼現(xiàn)貼現(xiàn) 。房地 產(chǎn)產(chǎn) 信用信用 貸貸 款是指以借款人的信款是指以借款人的信譽譽 發(fā)發(fā) 放的房地放的房地 產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款。房地 產(chǎn)產(chǎn) 保保 證貸證貸 款，是指第三人承款，是指第三人承 諾諾 在在借款人不能借款人不能 償還貸償還貸 款款 時時 ，按，按 約約 定承擔(dān)一般保定承擔(dān)一般保 證責(zé)證責(zé) 任或者任或者 連帶責(zé)連帶責(zé)任任 為為 前提的房地前提的房地 產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款；房地款；房地 產(chǎn)產(chǎn) 抵押抵押 貸貸 款是指以借款人或第三款是指以借款人或第三人的人的 財產(chǎn)財產(chǎn) 作作 為為 抵押物的房地抵押物的房地 產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款，通常作款，通常作 為為 抵押物的抵押物的 財產(chǎn)財產(chǎn) 就就是房地是房地 產(chǎn)產(chǎn) ；房地；房地 產(chǎn)質(zhì)產(chǎn)質(zhì) 押押 貸貸 款，是指以借款或第三人的款，是指以借款或第三人的 動產(chǎn)動產(chǎn) 或或 權(quán)權(quán)利作利作 為質(zhì)為質(zhì) 物的房地物的房地 產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款。房地 產(chǎn)產(chǎn) 擔(dān)保擔(dān)保 貸貸 款分款分 為為 房地房地 產(chǎn)產(chǎn) 保保 證貸證貸 款、房地款、房地 產(chǎn)產(chǎn) 抵押抵押貸貸 款和房地款和房地 產(chǎn)質(zhì)產(chǎn)質(zhì) 押押 貸貸 款。? （（ 5）按）按 貸貸 款有無擔(dān)保分款有無擔(dān)保分 類類 ，可以分，可以分 為為 房地房地 產(chǎn)產(chǎn) 擔(dān)保擔(dān)保 貸貸 款和房地款和房地 產(chǎn)產(chǎn)信用信用 貸貸 款。短期房地 產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款，是指款，是指 貸貸 款期限在款期限在1年以內(nèi)（含年以內(nèi)（含 1年）的房地年）的房地 產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款；中期房地款；中期房地 產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款，是指款，是指 貸貸 款款期限在期限在 1年以上（不含年以上（不含 1年）年） 5年以下（含年以下（含 5年）的房地年）的房地 產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款；款；長長 期房地期房地 產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款，是指款，是指 貸貸 款期限在款期限在 5年以上（不含年以上（不含 5年）的房地年）的房地產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款。 ? （（ 4）按）按 貸貸 款的期限分款的期限分 類類 ，可以分，可以分 為為 短期房地短期房地 產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款、中期房地款、中期房地產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款和款和 長長 期房地期房地 產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款。目前由商 業(yè)銀業(yè)銀 行承擔(dān)的公行承擔(dān)的公積積 金金 購購 房房 貸貸 款，就屬于委托房地款，就屬于委托房地 產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款。自 營營 房地房地 產(chǎn)貸產(chǎn)貸款是指房地款是指房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行籌集房地行籌集房地 產(chǎn)資產(chǎn)資 金自主金自主 發(fā)發(fā) 放放的房地的房地 產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款，款， 貸貸 款款 風(fēng)險風(fēng)險 由房地由房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行承擔(dān)行承擔(dān)，并由房地，并由房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行收取本金和利息；委托房地行收取本金和利息；委托房地產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款是指由政府部款是指由政府部 門門 、企事、企事 業(yè)單業(yè)單 位