房地產(chǎn)金融與投資講義華東師范大學(xué)管善來第3章(參考版)
2025-01-24 05:27本頁面
【正文】 表現(xiàn)為潛在總需求大于有效需求，實際供給大于有效供給，即超額需求與超額供給同時并存，或稱短缺與過剩同時并存 結(jié)構(gòu)非均衡 法國、瑞典和日本 對住房投資人減稅 對住房承租人補貼 要求政府建立并實施有效的信息公開制度，提高市場的透明度 市場不完全 公共品 失業(yè) 通貨膨脹及失衡 再分配和優(yōu)效品 住房問題和住房保障 ■ 住房兼具商品和公共品的雙重屬性 ■ 三種住房保障模式 第三章 房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場分析 住房保障模式 代表國家 政府直接建房方式 要求政府制度反壟斷政策，改善市場效率，平抑壟斷價格 外部性 個人住房抵押貸款增長率 /居民平均家庭收入增長率 房地產(chǎn)價格指數(shù) /居民消費價格指數(shù) 實際價格 /理論價格 開發(fā)商之間的博弈和非理性行為 也稱過熱，是指當(dāng)市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時，所出現(xiàn)的空置率上升，物業(yè)價格和租金下降的情況 誘因 投機需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因 是一種價格現(xiàn)象，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素，特別是投機性因素作用的結(jié)果 成因 到了第二階段的后半段，資本流量顯著增加 ■ 第三階段前半段 :由于空置率低于平衡點，投資者繼續(xù)購買存量項目并繼續(xù)開發(fā)新項目，資本流入也顯著 ■ 第三階段后半段 :投資者意識到市場轉(zhuǎn)向，資本流入會減少 房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期的關(guān)系 第三章 房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場分析 ■ 投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期的變化（先市場好，再會有投資） ■ 在第三階段和第四階段超前于市場自然周期（預(yù)期市場不好，先不投資） 3. 房地產(chǎn)泡沫與過熱 房地產(chǎn)泡沫及成困 過度開發(fā)及誘因 房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別 房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的聯(lián)系 第三章 房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場分析 房地產(chǎn)泡沫及成因 第三章 房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場分析 項目 內(nèi)容 概念 CD 市場降溫階段 AB 消化過剩供給階段 達到長期平均空置率水平 BD 長期平均空置率水平線即為均衡線 五點 水平的時間軸，向右表明時間流逝 這種均衡狀況事實上不存在 新增量和滅失量相等 租金和價格都不發(fā)生變化 在擁有房地產(chǎn)期間內(nèi)每單位時間所獲得的租金 如寫字樓價格上漲，則有些公寓就作為辦公用房進行出租，租金上漲 第三章 房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場分析 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律 第三章 房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場分析 房地產(chǎn)空間市場 房地產(chǎn)資產(chǎn)市場 空間市場和資產(chǎn)市場的聯(lián)系 均衡狀況 房地產(chǎn)具有投資品和消費品的雙重特征，所以房地產(chǎn)市場存在空間市場和資產(chǎn)市場兩個層面 第三章 房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場分析 房地產(chǎn)空間市場 ■ 房地產(chǎn)為家庭和企業(yè)提供生活和生產(chǎn)的空間 房地產(chǎn)資產(chǎn)市場 ■ 資產(chǎn)市場 政府加強房地產(chǎn)市場信息的發(fā)布工作－提高信息透明度 第三章 房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場分析 2. 房地產(chǎn)市場的功能（五方面） ■ 配置存量房地產(chǎn)資源和利益 ■ 顯示房地產(chǎn)市場需求變化（價格與需求成反比） ■ 指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求變化（價格與供給成正比） ■ 指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計劃 ■ 引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化 第三章 房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場分析 【重點難點】引起需求增加或減少的原因 ■ 未來預(yù)期收益變化 ■ 政府稅收政策的影響 ■ 收入水平變化或消費品味變化 ■ 原用于其他方面資金的介入 ■ 土地供給的變化 【重點難點】供給如何適應(yīng)需求（兩種方法） ■ 新建或改變用途 ■ 可替代物業(yè)間的租售價格比發(fā)生變化 房地產(chǎn)市場中賣方對信息的了解程度遠遠高于買方，使消費者的利益容易受到損害（買的不如賣的精） ■ 解決信息不對稱的途徑 促進交易的組織機構(gòu)－中介 2. 房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境（八類，三基本因素） ■ 社會環(huán)境 ﹡ ■ 政治環(huán)境 ﹡ ■ 經(jīng)濟環(huán)境 ﹡ ■ 金融環(huán)境 ■ 法律制度環(huán)境 ■ 技術(shù)環(huán)境 ■ 資源環(huán)境 ■ 國際環(huán)境 【重點難點】區(qū)別社會因素和經(jīng)濟因素 第三章 房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場分析 3. 房地產(chǎn)市場的參與者（七類參與者） 序號 房地產(chǎn)市場參與者 備注 1 土地所有者或使用者 政府和釘子戶 2 開發(fā)商 3 政府及政府機構(gòu) 房地產(chǎn)業(yè)被政府用作 “經(jīng)濟調(diào)節(jié)器 ” 4 金融機構(gòu) 開發(fā)貸、消費貸 5 建筑承包商 6 消費者或買家 自用型、投資型 7 專業(yè)顧問 建筑師、工程師、會計師、造價工程師、經(jīng)濟師、房地產(chǎn)估價師及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、律師 第三章 房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場分析 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與指標(biāo) 第三章
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1