【正文】 THE END THANK YOU!115本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)特點(diǎn)和現(xiàn)實(shí)約束條件，決定了本案應(yīng)采用價(jià)值導(dǎo)向型的開(kāi)發(fā)策略目標(biāo)及條件?京津唐第一旅游度假勝地?開(kāi)發(fā)時(shí)間不受限制?啟動(dòng)資金受限制價(jià)值導(dǎo)向型關(guān)鍵舉措?區(qū)域開(kāi)發(fā)采取分階段漸近式開(kāi)發(fā)策略?啟動(dòng)區(qū)的成功開(kāi)發(fā)?吸引點(diǎn)良好經(jīng)營(yíng)?項(xiàng)目的成功啟動(dòng)為市場(chǎng)樹(shù)立成功典范，并實(shí)現(xiàn)區(qū)域的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)113本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。區(qū)域識(shí)別系統(tǒng)：道路u 利用相鄰及穿越項(xiàng)目的道路u 統(tǒng)一規(guī)劃和界定區(qū)域u 成為城市風(fēng)景線111本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。四季分明的主題，讓歡樂(lè)時(shí)光不斷延續(xù)u 生態(tài)觀島區(qū)，濕地春日觀鳥(niǎo)，親近自然，放飛心情u 圍繞長(zhǎng)灘建設(shè)黃金海岸，夏日主題u 秋日海島高爾夫，高貴緣于稀缺u 冬日溫泉，是放松 ，更是奢侈享受109本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。生態(tài)保護(hù)區(qū)，濕地觀鳥(niǎo)，親近自然，放飛心情u 島嶼西南規(guī)劃海鳥(niǎo)棲息地u 內(nèi)海規(guī)劃濕地生態(tài)保護(hù)區(qū)107本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。圍繞海島、沙灘做足文章，提供閑散、趣味、挑戰(zhàn)、教育等多重體驗(yàn)u 保護(hù)原生態(tài)沙灘，體味大海、陽(yáng)光和空氣，回歸大自然u 島嶼西南端規(guī)劃私家游艇碼頭，尊貴在于獨(dú)有u 海上運(yùn)動(dòng)發(fā)展區(qū)建設(shè)水上運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部，體驗(yàn)極限挑戰(zhàn)105本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。海島高爾夫，高貴源于稀缺u 規(guī)劃 18洞濕地高爾夫球場(chǎng)u 形成由景色秀麗的濕地球場(chǎng)洞間開(kāi)敞空間和由水和沙窩障礙圍繞著的起伏輕擊區(qū)；u 水面介入帶來(lái)的驚險(xiǎn)賦于高樂(lè)夫球場(chǎng)特有的挑戰(zhàn)，大多數(shù)球路經(jīng)過(guò)住宅區(qū)u 集可玩性、秀麗與挑戰(zhàn)于一體103本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。123456789101112131415161718海鳥(niǎo)生態(tài)保護(hù)區(qū)18洞高爾夫高爾夫度假村高爾夫度假村浴場(chǎng)綜合展示區(qū)運(yùn)動(dòng)發(fā) 展區(qū)溫泉主 題樂(lè)園溫泉配套休憩區(qū)碼頭主 題樂(lè)園濕地保護(hù)區(qū)內(nèi)海外海高爾夫海鳥(niǎo)保護(hù)區(qū)游艇碼頭 長(zhǎng)灘水上運(yùn)動(dòng)碼頭公園海洋展示中心漁人碼頭101本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。建設(shè)吸引點(diǎn)99本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?；谝陨系墓δ懿季郑缆?lián)建議采取進(jìn)一步的增值舉措，以提升區(qū)域整體價(jià)值u 引入內(nèi)海，形成運(yùn)河，打造島內(nèi)環(huán)型景觀水系u 島嶼中部規(guī)劃內(nèi)湖， 100~200畝，分隔動(dòng)區(qū)和靜區(qū)，作為景觀內(nèi)湖123456789101112131415161718海鳥(niǎo)生態(tài)保護(hù)區(qū)18洞高爾夫高爾夫度假村高爾夫度假村浴場(chǎng)綜合展示區(qū)運(yùn)動(dòng)發(fā) 展區(qū)溫泉主 題樂(lè)園溫泉配套休憩區(qū)碼頭主 題樂(lè)園濕地保護(hù)區(qū)內(nèi)海外海123456 7897本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。以初步劃定三大功能區(qū)為藍(lán)本，世聯(lián)建議的用地功能劃分如下u 大眾游憩區(qū)：u 沿外海規(guī)劃碼頭、溫泉樂(lè)園、運(yùn)動(dòng)發(fā)展區(qū)、海濱浴場(chǎng)u 內(nèi)海規(guī)劃溫泉配套游憩區(qū)和綜合展示區(qū)u 高尚度假區(qū)：u 規(guī)劃 18洞濕地高爾夫、高爾夫南北兩側(cè)布置高尚度假村u 島嶼西南端規(guī)劃海鳥(niǎo)生態(tài)保護(hù)區(qū)123456789101112131415161718海鳥(niǎo)生態(tài)保護(hù)區(qū)18洞高爾夫高爾夫度假村高爾夫度假村浴場(chǎng)綜合展示區(qū)運(yùn)動(dòng)發(fā) 展區(qū)溫泉主 題樂(lè)園溫泉配套休憩區(qū)碼頭主 題樂(lè)園濕地保護(hù)區(qū)內(nèi)海外海95本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。利用網(wǎng)格法對(duì)地塊進(jìn)行宗地分割，作為功能劃分的基礎(chǔ)u 網(wǎng)格法劃分u 充分考慮島嶼現(xiàn)有資源價(jià)值u 充分反映目前的權(quán)屬和開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀u 靈活調(diào)整，避免嚴(yán)格的網(wǎng)格分割而產(chǎn)生大量邊角宗地 u 考慮到地塊較大，基本分割單位設(shè)為 1公里123456789101112131415161718內(nèi)海外海93本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目整體功能定位應(yīng)符合國(guó)際規(guī)律，借鑒成功經(jīng)驗(yàn)，并考慮地塊資源和消費(fèi)者需求項(xiàng)目整體功能定位1234國(guó)際規(guī)律： 用地功能劃分和吸引點(diǎn)的建設(shè)應(yīng)充分考慮旅游度假區(qū)的演變規(guī)律消費(fèi)者定量分析：居住物業(yè)更為看中景觀價(jià)值和升值潛力，酒店物業(yè)考慮舒適度要求案例借鑒：保護(hù)原生態(tài)環(huán)境，以公共空間為中心，景觀價(jià)值最大化，度假與居住物業(yè)分隔地塊資源分析：梳理出打網(wǎng)崗島的價(jià)值點(diǎn)，海島、長(zhǎng)灘、內(nèi)外海、溫泉、高爾夫、濕地、漁業(yè)91本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。地塊資源分析89本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。結(jié)論 4：購(gòu)買度假物業(yè)的主要?jiǎng)訖C(jī)為家人周末度假，其次為投資和朋友聚會(huì)u 周末度假是購(gòu)買度假物業(yè)首要?jiǎng)訖C(jī)u 對(duì)京唐兩市而言，投資是次要?jiǎng)訖C(jī)u 選擇朋友聚會(huì)也是重要購(gòu)買動(dòng)機(jī)87本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。結(jié)論 2：酒店等住宿設(shè)施應(yīng)著重滿足舒適度要求，無(wú)需奢華，景觀資源相對(duì)不重要u 京津兩地更為關(guān)注酒店舒適度，價(jià)格則是次要考慮因素u 唐山人由于收入水平相對(duì)較低，更為關(guān)注價(jià)格因素u 京津唐對(duì)酒店的景觀資源要求不高85本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。消費(fèi)者定量分析83本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。國(guó)際規(guī)律研究81本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目整體功能定位182。 項(xiàng)目界定和結(jié)構(gòu)化分析182。打網(wǎng)崗島應(yīng)建設(shè)成為 “ 具有北中國(guó)特色的可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)海島 ”創(chuàng)造不同主題應(yīng)對(duì)四季變化，突出北方粗獷的地域文化特色北中國(guó)特色保護(hù)原生態(tài)的海島環(huán)境，控制開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展可持續(xù)發(fā)展的，生態(tài)的做足沙灘、海島溫泉、海島高爾夫等多個(gè)主題海島項(xiàng)目定位79本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。以北京為目標(biāo)進(jìn)行量化市場(chǎng)調(diào)研，將個(gè)人短期旅游度假消費(fèi)者細(xì)分為四個(gè)群組客戶細(xì)分客戶類型 年齡 月收入水平（家庭）出游頻率（次 /年）旅游支出（元 /次 *人）旅游偏好浪漫感性族 25~35 8,000~ 5~8 500~800 山水、海濱度假都市享樂(lè)族 20~30 5,000~8,000 5~8 300~500 都市度假時(shí)尚精英族 30~50 2萬(wàn)以上 8~10 1,000以上 資源型度假歡樂(lè)家庭族 35~45 5,000~8000 5~8 200~300 海濱度假、主題樂(lè)園77本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。深度研究表明，原生態(tài)海灘、高爾夫、溫泉、四季主題是本案最具競(jìng)爭(zhēng)力的主題競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局消費(fèi)者訪談 成功案例競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)差異化競(jìng)爭(zhēng)大北京地區(qū)中高端客戶群 國(guó)際國(guó)內(nèi)類似個(gè)案借鑒75本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?；鶃喭吆蠉u成功的關(guān)鍵要素q定位理念q保護(hù)原生海灘、森林、湖泊資源，使其成為最大的價(jià)值點(diǎn)q海灘和獲獎(jiǎng)高爾夫球場(chǎng)為特色的多功能旅游度假勝地q總體規(guī)劃q緊湊的總平面布局，所有設(shè)施安排在步行范圍之內(nèi)，開(kāi)發(fā)區(qū)域安置在適合集中使用的地塊上q度假村與私人住宅隔開(kāi)，度假村放置在可容納密集活動(dòng)的核心區(qū)q打造特色的自然吸引點(diǎn)（五座獲獎(jiǎng)的高爾夫球場(chǎng)）73本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。保留了海岸線、濕地及湖泊，規(guī)劃 小而緊湊的總平面， 所有設(shè)施安排在步行范圍u 規(guī)劃休閑區(qū)、閑置空間區(qū)和主要為獨(dú)戶住宅大片居住區(qū)u 高密度使用土地，度假村活動(dòng)集中在兩個(gè)可容納密集活動(dòng)的核心區(qū)，東濱海和西濱海村總共占全島 10%弱u 度假村與私人住宅隔開(kāi)，度假村放置在可容納密集活動(dòng)的核心區(qū)西濱海村 東濱海村汪達(dá)地壘種植園71本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。Seaside成功的關(guān)鍵要素q定位理念q秉承新古典主義建筑風(fēng)格建造美國(guó)鄉(xiāng)村小鎮(zhèn)q總體規(guī)劃q以公共空間為中心，整合大海、沙灘資源，居民至主要公共空間距離不超過(guò) 5分鐘q放射性與方格網(wǎng)相結(jié)合的道路規(guī)劃，南北向展開(kāi)布局，沙灘景觀最大化q集中設(shè)置公共服務(wù)區(qū)，布置廣場(chǎng)、旅館等商業(yè)性設(shè)施q打造特色的人文吸引點(diǎn)（劇院、五星級(jí)酒店）69本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。集約利用土地，創(chuàng)新開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)和建造模式，使之成為獨(dú)特的第二居所社區(qū)u 公共空間為中心，整合大海、沙灘，居民至主要公共空間距離不超過(guò) 5分鐘u 集中設(shè)置公共服務(wù)區(qū)，布置廣場(chǎng)、旅館等商業(yè)性設(shè)施u 放射性與方格網(wǎng)相結(jié)合的道路規(guī)劃，便捷地到達(dá)公共服務(wù)區(qū)和公共空間u 南北向展開(kāi)布局，沙灘景觀最大化67本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。捕鯨人小鎮(zhèn)成功的關(guān)鍵要素q定位理念q挖掘本土題材，以古老的捕鯨業(yè)作為主要賣點(diǎn)q整合地域文化，定期舉行本地土著戶外舞臺(tái)演出q總體規(guī)劃q小鎮(zhèn)建筑風(fēng)格模仿船體和船艙的造形q通過(guò)手工捕鯨器的展示制造一條游覽動(dòng)線，引導(dǎo)訪客參觀65本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。案例三：捕鯨人小鎮(zhèn)，特產(chǎn)商業(yè)中心，以古老的捕鯨作業(yè)為度假市場(chǎng)的主要賣點(diǎn)u 區(qū)位：夏威夷卡那帕利海灘度假村u 規(guī)模：離海 352呎，占地 ，由 15棟建筑物組成的綜合購(gòu)物中心，包括31家商店、 8家餐廳及若干辦公室63本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。溫泉度假村，提供娛樂(lè)、休閑、旅游、居住、會(huì)務(wù)等全方位的資源與服務(wù)u 公眾溫泉：動(dòng)感夏園 4000m2，浪漫春園 1300m2，康樂(lè)秋園 90m2，溫情冬園 900m2u 國(guó)際風(fēng)情園： 4套純?nèi)帐胶惋L(fēng)包房，土耳其堡浴，小木屋溫泉u 7棟 11套 VIP溫泉?jiǎng)e墅、商業(yè)街以及完善的 SPA健康保健中心、客房、更衣、餐飲、娛樂(lè)等相關(guān)配套u(yù) 二期將選擇溫泉生態(tài)觀光、健身運(yùn)動(dòng)、溫泉養(yǎng)生等方面進(jìn)一步開(kāi)發(fā)61本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。案例二：京津新城，雄踞京津?qū)毜?，璀璨明珠u 區(qū)位：位于天津市寶坻縣周良莊，距北京 98km，距天津40km，距唐山105kmu 區(qū)外交通：距津薊高速公路僅 200mu 規(guī)模： 占地， 計(jì)劃開(kāi)發(fā)溫泉度假村、皇宮大酒店、高爾夫球場(chǎng)、教育基地、別墅、公寓等u 資源：溫泉，潮白河， 27洞高爾夫京津新城59本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。多樣化的旅游設(shè)施與表演活動(dòng)u 一應(yīng)俱全的旅游設(shè)施：博物館與游樂(lè)、餐飲、購(gòu)物、旅館、乘坐運(yùn)河游艇與海上帆船，體驗(yàn) 人與海的交流等u 富