【正文】 2023年 1月 31日星期二 12時(shí) 38分 22秒 00:38:2231 January 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 1月 31日星期二 上午 12時(shí) 38分 22秒 00:38: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :38:2200:38Jan2331Jan23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 , January 31, 2023 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023年 1月 31日星期二 12時(shí) 38分 22秒 00:38:2231 January 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 2023年 1月 31日星期二 上午 12時(shí) 38分 22秒 00:38: 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 00:38:2200:38:2200:38Tuesday, January 31, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 00:38:2200:38:2200:381/31/2023 12:38:22 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 上午 12時(shí) 38分 22秒 上午 12時(shí) 38分 00:38: 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023年 1月 上午 12時(shí) 38分 :38January 31, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 :38:2200:38:22January 31, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 :38:2200:38Jan2331Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。 , January 31, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 實(shí)際技術(shù)布局結(jié)果 方案一 實(shí)際技術(shù)布局結(jié)果 方案一 實(shí)際技術(shù)布局結(jié)果 方案一 實(shí)際技術(shù)布局結(jié)果 方案二 特點(diǎn)： 商業(yè)展開(kāi)面平行，面積相對(duì)較??； 整體建筑互為整體，又互為獨(dú)立，廣場(chǎng)、辦公、酒店式公寓建筑相連，又出入隔離； 酒店式公寓形體相同，雙子形態(tài)。 分類產(chǎn)品面積分割 住宅產(chǎn)品戶型建議 分類產(chǎn)品面積分割 商業(yè)產(chǎn)品 市場(chǎng)研究結(jié)果 ——較合適鋪位開(kāi)間 /進(jìn)深尺度 開(kāi)間區(qū)間 所占比例 3m以下 % 3m－ 6m % 6m－ 9m % 9m－ 18m % 18m以上 % 合計(jì) % 進(jìn)深區(qū)間 所占比例 3m以下 % 3m－ 6m % 6m－ 9m % 9m－ 15m % 15m－ 18m % 18m以上 % 合計(jì) % 面寬基本上是 36m為絕對(duì)主力，而進(jìn)深由于實(shí)際項(xiàng)目條件不同，則分布較廣，基本上在 315m之間； 建議本案的實(shí)際規(guī)劃 46m開(kāi)間設(shè)計(jì) 1015m進(jìn)深展開(kāi)，單體分割 40—100左右，可根據(jù)需求自由拆分組合 。 分類產(chǎn)品面積分割 住宅產(chǎn)品 近階段上海主力酒店式公寓產(chǎn)品 項(xiàng)目 面積段 層高 層數(shù) 建筑風(fēng)格 裝修標(biāo)準(zhǔn) 禹洲金橋國(guó)際 4080 （可分割） 117 現(xiàn)代 二期裝修1500 三期毛坯 御翠豪庭 7090 3米 29 ARTDECO 2500 圣和圣廣場(chǎng) 4070 （可分割） 23 現(xiàn)代 1500 愛(ài)盛家園 4060 9 現(xiàn)代 毛坯 碧云瑞庭 7090 28 ARTDECO 2023 利金國(guó)際 4060 3 24 新古典 2023 從市場(chǎng)供求主力情況、周邊住宅總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)以及酒店式實(shí)際使用功能的滿足上， 判斷建議本案的酒店式面積分割在 50㎡ 左右。 因此員工數(shù)量直接決定了該公司租用辦公面積的大小 這一經(jīng)驗(yàn)同樣適用于楊浦區(qū)辦公樓市場(chǎng)， 49%的 企 業(yè)租用的辦公面積在 100 – 300平方米 ，租用面積超過(guò) 500平方米的企業(yè)僅占 18%。 人數(shù)超過(guò) 100人的中有一些軟件開(kāi)發(fā)公 司，屬于人力密集型產(chǎn)業(yè)。 ?價(jià)格方面， 09年至今公寓成交價(jià)格上漲近一倍，局部時(shí)間段如 10年 3月恒陽(yáng)花苑的集中成交拉低了整體均價(jià)，該案為低端價(jià)格項(xiàng)目均價(jià)為 11830元 /平方米，導(dǎo)致整體價(jià)格有較大浮動(dòng)波動(dòng)。 ?09年 12月至今，區(qū)域間歇性有部分高端項(xiàng)目集中供應(yīng)，如新江灣板塊的橡樹(shù)灣的高層公寓、保利維拉家園等，但受市場(chǎng)政策影響，去化相對(duì)低迷 楊浦區(qū)公寓市場(chǎng)板塊劃分 新江灣城板塊 中原板塊 五角場(chǎng)板塊 黃興板塊 東外灘板塊 鞍山板塊 ?新江灣板塊的公寓成交價(jià)格是區(qū)域最高端，其次為本案所處的鞍山板塊，近三個(gè)月公寓成交價(jià)格為 /平方米。 ?設(shè)計(jì)行業(yè)的比例一般為 50%，機(jī)械設(shè)備行業(yè)比例 15%，航運(yùn)貿(mào)易行業(yè)比例為 15%，其余行業(yè)比例在 20%左右。 駿豐國(guó)際財(cái)富廣場(chǎng) 上海國(guó)際設(shè)計(jì)中心 財(cái)富國(guó)際廣場(chǎng) 典型個(gè)案項(xiàng)目總結(jié) 客戶 — 客源分布 駿豐國(guó)際財(cái)富廣場(chǎng) 上海國(guó)際設(shè)計(jì)中心 財(cái)富國(guó)際廣場(chǎng) 項(xiàng)目客源分析40%10%20%10%20%楊浦區(qū) 閘北區(qū) 虹口區(qū) 黃浦區(qū) 其他區(qū)域項(xiàng)目客源分析50%10%15%10%15%楊浦區(qū) 閘北區(qū) 虹口區(qū) 黃浦區(qū) 其他區(qū)域項(xiàng)目客源分析35%15%20%10%20%楊浦區(qū) 閘北區(qū) 虹口區(qū) 黃浦區(qū) 其他區(qū)域?從客戶來(lái)源看，臵業(yè)客戶全部以楊浦區(qū)客戶為主，其中周邊區(qū)域如虹口、閘北區(qū)域的客戶比例也不在少數(shù)，其余都有部分市中心區(qū)域客戶。 ?其中底部裙樓北同濟(jì)設(shè)計(jì)院整體收購(gòu)，為了控制辦公產(chǎn)品的最終使用客戶，項(xiàng)目辦公部分轉(zhuǎn)售為租，目前租金價(jià)格未定，但行業(yè)門(mén)檻較為集中，主要是以設(shè)計(jì)為主的中下游企業(yè)。 ?商業(yè)項(xiàng)目從 09年 10月至今總供應(yīng) ，僅在 09年 11月成交 ，其余房源只租不售，成交均價(jià) 19234元 /平米 典型項(xiàng)目分析 項(xiàng)目客戶情況分析 項(xiàng)目客源分析50%10%15%10%15%楊浦區(qū) 閘北區(qū) 虹口區(qū) 黃浦區(qū) 其他區(qū)域項(xiàng)目客戶臵業(yè)目的分析60%40%自用客戶 投資客戶項(xiàng)目以本區(qū)域的自用客戶為主 ?從項(xiàng)目的案名就不難看出，本案是以建筑設(shè)計(jì)相關(guān)行業(yè)的企業(yè)為主要客戶，因此設(shè)計(jì)公司的聚集程度較高，大多為周邊的大中設(shè)計(jì)公司，因此項(xiàng)目的自住客戶比例較高。 ?低區(qū)平層面積為 1630平方米，單元面積為 40~平方米 ?高區(qū)平面單層單元面積分割相對(duì)較大，為 90~270平方米，層高為 ，為 LOFT復(fù)式 ?出售方式較為靈活，可單間出售也和幾套聯(lián)售或整層出售 典型項(xiàng)目分析 項(xiàng)目產(chǎn)品細(xì)節(jié) 外立面 ? 采用鋼筋混凝土全框架、簡(jiǎn)體剪力墻結(jié)構(gòu) 建筑結(jié)構(gòu) ? 干掛高級(jí)花崗巖、真石漆，外墻節(jié)能型 XPS隔熱保溫 建筑風(fēng)格 ? 經(jīng)典 ARTDECO風(fēng)格，豪華典雅 典型項(xiàng)目分析 項(xiàng)目產(chǎn)品細(xì)節(jié) 大堂 ? 9米挑高巴洛克風(fēng)情大堂 ? 地面采用高級(jí)花崗巖，墻面采用高級(jí)大理石 電梯 ? 6臺(tái)進(jìn)口德國(guó)蒂森克虜伯電梯 典型項(xiàng)目分析 營(yíng)銷推廣分析 項(xiàng)目主打商住兩用精裝小戶型 典型項(xiàng)目分析 上海國(guó)際設(shè)計(jì)中心 項(xiàng)目位置 中山北二路 1133號(hào) 所屬板塊 鞍山板塊 商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式 辦公轉(zhuǎn)售為租、商業(yè)只租 不售 所屬環(huán)線 內(nèi)環(huán)以內(nèi) 商業(yè)面積 3300平方米 總建面積 47055平方米 商業(yè)整層面積 1000平方米 占地面積 9127平方米 商業(yè)層數(shù) 地上 3層 物業(yè)類型 辦公、商業(yè) 商業(yè)層高 5米 辦公層高 4米 目前商業(yè)報(bào)價(jià) 4~5萬(wàn) /平方米 辦公面積 44000平方米 商業(yè)租金 /平方米 /天 辦公整層面積 800平方米 商業(yè)單元面積 100~500平方米 辦公單元面積 110~220平方米 物業(yè)管理公司 第一太平戴維斯 目前辦公報(bào)價(jià) ~ /平方米 物業(yè)費(fèi)用 /平方米 /月 典型項(xiàng)目分析 項(xiàng)目銷售情況分析 辦公產(chǎn)品價(jià)量走勢(shì)圖0 . 0 00 . 5 01 . 0 01 . 5 02 . 0 02 . 5 03 . 0 03 . 5 00 9 1 0 0 9 1 1 0 9 1 2 1 0 0 1 1 0 0 2 1 0 0 3 1 0 0 4 1 0 0 5 1 0 0 6萬(wàn)平方米05000100001500020230元/ 平方米供應(yīng) 成交 成交均價(jià)商業(yè)產(chǎn)品價(jià)量走勢(shì)圖0 . 0 00 . 0 50 . 1 00 . 1 50 . 2 00 . 2 50 . 3 00 . 3 50 9 1 0 0 9 1 1 0 9 1 2 1 0 0 1 1 0 0 2 1 0 0 3 1 0 0 4 1 0 0 5 1 0 0 6萬(wàn)平方米020234000600080001000012023140001600018000元/平 方米供應(yīng) 成交 成交均價(jià)辦公由售轉(zhuǎn)租，前期成交均價(jià) 2萬(wàn) /㎡ ，月均去化 ?辦公項(xiàng)目在 09年 10一次推出 ，至今成交量 ，月均去化 ，成交均價(jià) 20385元 /平米，價(jià)格走勢(shì)較為穩(wěn)定，目前發(fā)展商為了控制使用企業(yè)，轉(zhuǎn)售為租，局部房源目前報(bào)價(jià) /平方米。 ?從客戶來(lái)源方面分析，本案的購(gòu)買客戶還是以楊浦本區(qū)域?yàn)橹?，比例占?35%，同時(shí)周邊區(qū)域如閘北、虹口也有 50%的比例，市中心黃埔區(qū)也有部分?jǐn)D壓客。 ?商業(yè)項(xiàng)目從 06年 8月至今總供應(yīng) ，至今成交量 ，月均去化 ，成交均價(jià) 41907元 /平米，該案商業(yè)主要以自持為主，出售的商業(yè)體量很小，導(dǎo)致去化較為分散。 ?低區(qū)平層面積為 1442平方米，單元面積分別為 11 15 226平方米 ?高區(qū)平層面積為 920平方米，單元面積分別為 11 11 121平方米 ?出售方式較為靈活，可單間出售也和幾套聯(lián)售或整層出售 典型項(xiàng)目分析 ?商業(yè)分為地下三層和地上四層 ?整層面積 2023平方米，單元面積分割較為靈活從 55~450平方米不等 ?內(nèi)設(shè)中庭景觀 ?地下三層和二層為車庫(kù)，局部地下二層為地鐵出口商業(yè) ?地下一層為下沉內(nèi)庭商業(yè) ?地上四層為休閑會(huì)所 ?數(shù)碼電子零售巨頭百思買已入住地下一層 商業(yè)平面分割 典型項(xiàng)目分析 項(xiàng)目產(chǎn)品細(xì)節(jié) 外立面 ? 外墻采用節(jié)能防輻射雙層中空 LOWE玻璃 幕墻局部采用高檔花崗石和鋁板 建筑風(fēng)格 ? 現(xiàn)代風(fēng)格 典型項(xiàng)目分析 項(xiàng)目產(chǎn)品細(xì)節(jié) 大堂 ? 10米挑高奢華大堂，典雅藝術(shù)吊頂 ? 地面、墻面為名貴大理石、木材、不銹鋼建材 電梯 ? 6臺(tái)日本原裝進(jìn)口三菱高速電梯 典型項(xiàng)目分析 項(xiàng)目客戶情況分析 項(xiàng)目客源分析40%10%20%10%20%楊浦區(qū) 閘北區(qū) 虹口區(qū) 黃浦區(qū) 其他區(qū)域項(xiàng)目客戶臵業(yè)目的分析60%40%自用客戶 投資客戶?從臵業(yè)目的分析，本案有 40%的投資客戶，一方面看重周邊便利的交通， 10兩號(hào)地鐵在此交匯，同時(shí)本案是該區(qū)域?yàn)閿?shù)不多的甲級(jí)辦公寫(xiě)字樓，項(xiàng)目硬件配套檔次較高 ?從客戶來(lái)源方面分析，本案的購(gòu)買客戶還是以楊浦本區(qū)域?yàn)橹?，比例占?40%，同時(shí)周邊區(qū)域如閘北、虹口也有 20%的比例，市中心黃埔區(qū)也有部分?jǐn)D壓客。 ?商業(yè)項(xiàng)目在 08