【正文】 2023/1/27 13:57:4613:57:4627 January 2023? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 27 一月 20231:57:46 下午 13:57:46一月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強。 一月 2113:57:4613:57Jan2127Jan21? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 一月 21一月 21Wednesday, January 27, 2023? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/1/27 13:57:4613:57:4627 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 。 一月 21一月 2113:57:4613:57:46January 27, 2023? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 2113:57:4613:57Jan2127Jan21? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 一月 21一月 21Wednesday, January 27, 2023? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/1/27 13:57:4613:57:4627 January 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 。 一月 21一月 2113:57:4613:57:46January 27, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 一月 2113:57:4613:57Jan2127Jan21? 1故人江海別，幾度隔山川。 一月 21一月 21Wednesday, January 27, 2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人?；顒犹卣鳎簆 優(yōu)惠額度大p 推廣成本低，效率高p 圈內(nèi)傳播快活動建議：由于本項目積累客戶相對較少，建議前期以 試探 為主，吸引老業(yè)主帶動新客戶成交。 南區(qū)第二批單位1D： 32023元 /㎡（單價區(qū)間在 2900036000之間）1E： 31000元 /㎡（單價區(qū)間在 2800035500之間）項目名稱 老帶新比例紅樹西岸 20%圣莫麗斯 15%星河丹堤 20％圈層活動（老帶新）信息來源： 深圳中原銷售成交報表（銷售中心）活動點評： 星河丹堤、紅樹西岸和圣莫利斯都是規(guī)模較大的豪宅盤，老業(yè)主資源豐富，推售單位過程中，利用老客戶的圈層效應(yīng)，拉動新客戶成交，同時老業(yè)主成交又給一定的優(yōu)惠折扣。中原建議：加大推廣力度，增加有效高端客戶信息來源渠道；u增加報紙對項目價值的系列炒作（建議特區(qū)報），新聞炒作； 備選u增加通往傳統(tǒng)豪宅區(qū)主要干道的戶外廣告（深南大道華僑城路段、濱海大道）一至兩塊 ，形象炒作； 重要u增加深圳財經(jīng)頻道黃金時間播放廣告、交通廣播頻率黃金時間段廣告，提高知名度； 備選u增加后海海雅 LED廣告屏或益田假日廣場 LED廣告屏對本項目廣告片的投放，增加本項目在傳統(tǒng)豪宅區(qū)的曝光率； 備選u增加現(xiàn)場暖場活動，如老歌會、老客戶抽獎； 重要u增加短信投放量，靈活作戰(zhàn)方式、攔截競爭項目客戶群。競爭對手在線上密集的廣告攻勢所帶來的直接壓力，我們突出的產(chǎn)品優(yōu)勢（戶型、園林等）在線下又并未最大化呈現(xiàn)。且發(fā)售時機，正好處于同片區(qū)產(chǎn)品推售相對真空期。成交情況雖在大家預(yù)期內(nèi)，但有必要提高警惕意識。思考問題三：雖然我們首批推出單位套數(shù)較少，類比競爭對手在同階段并不需要太多的 VIP認籌客戶量。客戶眼中的豪宅，必須有過硬的產(chǎn)品做支撐，有與之對等的感觀服務(wù)體驗。究其原因：釋放的價格預(yù)期沒有帶來與之對應(yīng)的豪宅體驗感受。思考問題二：基于本項目的認可，很大程度上我們是基于對產(chǎn)品的自信。對比三湘海尚、寶能太古城同時期客戶上門量都達到了千批以上。推廣小結(jié)：對比三湘海尚、寶能太古城的推廣過程： 線上樹立項目形象，線下鞏固形象 ；我們前期的策略可能更側(cè)重于： 線上拋出項目認知，期望線下來建立形象 。而鴻威海怡灣，推廣訴求重心幾次轉(zhuǎn)變，幾乎每次都是被動調(diào)整，幾乎沒有給人留下太深刻的印象。小結(jié)：三湘海尚、寶能太古城在營銷推廣上，線上通過密集的廣告投放量，保持了項目形象的統(tǒng)一化輸出 （科技大宅、都市綜合體），線下通過項目硬件的支撐、細節(jié)的配合等鞏固到了線上所希望建立的形象。 鴻威海怡灣價值點：深港大都會核心、世界級灣區(qū)配套、深圳灣 270度無敵海景、 400米長觀海面、48000㎡三層立體園林、海景別墅 +極晝海景大宅第一階段： 基于項目入市的需要，差異化形象的樹立，價值點梳理， “ 仰止深圳灣” 、 “ 深圳灣海景地標 ” 相繼提出，我們是深圳灣最好的 270度無敵海景項目；第二階段： 營銷上基于圈層金融客戶的蓄客考慮，同片區(qū)三湘海尚發(fā)售均價的影響，海景地標似乎不足以支撐項目高價，于是有了 “全球貴重資產(chǎn) ”的出現(xiàn)。鴻威海怡灣報廣回顧鴻威海怡灣節(jié)點回顧3月 21日，項目主體開工慶典；4月 20日，公布咨詢電話： 26538888；8月 4日，開放臨時營銷中心。而同時期，在競爭層面上既有三湘海尚純板式的推出，還面臨著我們項目首批單位開盤的客戶分流，海怡灣緊隨其后，在體量上北區(qū)單位高達千余套，南區(qū)精裝公寓定價 “ 偏下 ” 的基礎(chǔ)上， 開發(fā)商基于開發(fā)利潤的追求在北區(qū)單位上將會有更高的期望。推廣核心也是強調(diào)自己于深圳灣獨有的都市綜合體形象。從南區(qū)到北區(qū)，寶能太古城推廣訴求上的轉(zhuǎn)變：南區(qū)推售的時候，太古城推廣訴求的重心是： 深圳灣 43萬㎡都市綜合體 。直至太古城南區(qū)單位開盤，均價26000， 600多套單位全部售罄。寶能太古城營銷回顧：自接受電話咨詢開始，太古城對外的口徑是：均價在 28000左右，附帶3000元 /㎡的精裝修。在深圳豪宅推廣的過往經(jīng)驗史上，通過密集的廣告轟炸攻勢，完成了由 “奢 ”向 “智 ”的新方向轉(zhuǎn)變。實際價值支撐點就是所宣揚的十幾項硬件指標。新增渠道中，最有效的是戶外、電視廣告排名前 5的分別為： 網(wǎng)絡(luò)、短信、戶外、報紙、友介新增渠道：華強北 LED、深圳衛(wèi)視廣告、短信數(shù)量、寶能銷售現(xiàn)場數(shù)據(jù)分析排名前三的分別為：短信、戶外、報紙隨著營銷節(jié)點的逼近，鴻威增加了大量線上推廣，連續(xù)三周報版。推售方式不以棟為單位，而是以套為單位，靈活應(yīng)戰(zhàn)，根據(jù)誠意客戶數(shù)量決定推售套數(shù)，現(xiàn)場配合小型暖場活動，促進成交。結(jié)論：知己知彼百戰(zhàn)不殆，競爭項目的定價策略是我們下一步推售的影響因素之一。三、市場和競爭認籌 樣板房開放 算價 開盤三湘 11月 7日開始目前籌量： 250 11月 21日 12月 4日 預(yù)計 12月 6日寶能 11月 18日開始目前籌量： 160 預(yù)計 11月 25 12月 4號 預(yù)計 12月 6日鴻威 預(yù)計本周末 11月21日進行認籌 樣板間開放預(yù)計 11月下旬。60二、客戶量認籌客戶（