【正文】 023/1/27 13:57:4613:57:4627 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 一月 21一月 2113:57:4613:57:46January 27, 2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 21一月 21Wednesday, January 27, 2023? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 。 一月 2113:57:4613:57Jan2127Jan21? 1故人江海別，幾度隔山川?；顒?dòng)特征：p 優(yōu)惠額度大p 推廣成本低，效率高p 圈內(nèi)傳播快活動(dòng)建議：由于本項(xiàng)目積累客戶(hù)相對(duì)較少，建議前期以 試探 為主，吸引老業(yè)主帶動(dòng)新客戶(hù)成交。中原建議：加大推廣力度，增加有效高端客戶(hù)信息來(lái)源渠道；u增加報(bào)紙對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的系列炒作（建議特區(qū)報(bào)），新聞炒作； 備選u增加通往傳統(tǒng)豪宅區(qū)主要干道的戶(hù)外廣告（深南大道華僑城路段、濱海大道）一至兩塊 ，形象炒作； 重要u增加深圳財(cái)經(jīng)頻道黃金時(shí)間播放廣告、交通廣播頻率黃金時(shí)間段廣告，提高知名度； 備選u增加后海海雅 LED廣告屏或益田假日廣場(chǎng) LED廣告屏對(duì)本項(xiàng)目廣告片的投放，增加本項(xiàng)目在傳統(tǒng)豪宅區(qū)的曝光率； 備選u增加現(xiàn)場(chǎng)暖場(chǎng)活動(dòng)，如老歌會(huì)、老客戶(hù)抽獎(jiǎng)； 重要u增加短信投放量，靈活作戰(zhàn)方式、攔截競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客戶(hù)群。且發(fā)售時(shí)機(jī)，正好處于同片區(qū)產(chǎn)品推售相對(duì)真空期。思考問(wèn)題三：雖然我們首批推出單位套數(shù)較少，類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在同階段并不需要太多的 VIP認(rèn)籌客戶(hù)量。究其原因：釋放的價(jià)格預(yù)期沒(méi)有帶來(lái)與之對(duì)應(yīng)的豪宅體驗(yàn)感受。對(duì)比三湘海尚、寶能太古城同時(shí)期客戶(hù)上門(mén)量都達(dá)到了千批以上。而鴻威海怡灣，推廣訴求重心幾次轉(zhuǎn)變，幾乎每次都是被動(dòng)調(diào)整，幾乎沒(méi)有給人留下太深刻的印象。 鴻威海怡灣價(jià)值點(diǎn)：深港大都會(huì)核心、世界級(jí)灣區(qū)配套、深圳灣 270度無(wú)敵海景、 400米長(zhǎng)觀海面、48000㎡三層立體園林、海景別墅 +極晝海景大宅第一階段： 基于項(xiàng)目入市的需要，差異化形象的樹(shù)立，價(jià)值點(diǎn)梳理， “ 仰止深圳灣” 、 “ 深圳灣海景地標(biāo) ” 相繼提出，我們是深圳灣最好的 270度無(wú)敵海景項(xiàng)目；第二階段： 營(yíng)銷(xiāo)上基于圈層金融客戶(hù)的蓄客考慮，同片區(qū)三湘海尚發(fā)售均價(jià)的影響，海景地標(biāo)似乎不足以支撐項(xiàng)目高價(jià)，于是有了 “全球貴重資產(chǎn) ”的出現(xiàn)。而同時(shí)期，在競(jìng)爭(zhēng)層面上既有三湘海尚純板式的推出，還面臨著我們項(xiàng)目首批單位開(kāi)盤(pán)的客戶(hù)分流，海怡灣緊隨其后，在體量上北區(qū)單位高達(dá)千余套，南區(qū)精裝公寓定價(jià) “ 偏下 ” 的基礎(chǔ)上， 開(kāi)發(fā)商基于開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的追求在北區(qū)單位上將會(huì)有更高的期望。從南區(qū)到北區(qū)，寶能太古城推廣訴求上的轉(zhuǎn)變：南區(qū)推售的時(shí)候，太古城推廣訴求的重心是： 深圳灣 43萬(wàn)㎡都市綜合體 。寶能太古城營(yíng)銷(xiāo)回顧：自接受電話咨詢(xún)開(kāi)始，太古城對(duì)外的口徑是：均價(jià)在 28000左右，附帶3000元 /㎡的精裝修。實(shí)際價(jià)值支撐點(diǎn)就是所宣揚(yáng)的十幾項(xiàng)硬件指標(biāo)。推售方式不以棟為單位，而是以套為單位，靈活應(yīng)戰(zhàn)，根據(jù)誠(chéng)意客戶(hù)數(shù)量決定推售套數(shù)，現(xiàn)場(chǎng)配合小型暖場(chǎng)活動(dòng)，促進(jìn)成交。三、市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)認(rèn)籌 樣板房開(kāi)放 算價(jià) 開(kāi)盤(pán)三湘 11月 7日開(kāi)始目前籌量： 250 11月 21日 12月 4日 預(yù)計(jì) 12月 6日寶能 11月 18日開(kāi)始目前籌量： 160 預(yù)計(jì) 11月 25 12月 4號(hào) 預(yù)計(jì) 12月 6日鴻威 預(yù)計(jì)本周末 11月21日進(jìn)行認(rèn)籌 樣板間開(kāi)放預(yù)計(jì) 11月下旬。2. 增加１Ｅ、１Ｄ棟５、６樓改造后清水房展示，展示條件參照１Ｃ棟改造后清水樣板房，最遲須在第二批單位推出前一周達(dá)到展示條件。216。面積為 143平方米、 156平方米、 165平方米 ,兩房單位預(yù)計(jì)不推首批 154套單位鴻威海怡灣維度研究?【推售時(shí)間】 11月25日開(kāi)放樣板房，即日開(kāi)始認(rèn)籌，預(yù)計(jì)首批單位 12月初發(fā)售?【占地面積】?【建筑面積】106000平米?【容積率】 ?【建筑類(lèi)型及規(guī)?！?棟 高層 ,5棟聯(lián)排別墅?【總套數(shù)】 594套51戶(hù)型特點(diǎn)：贈(zèng)送面積大且實(shí)用，贈(zèng)送面積可改房間，實(shí)現(xiàn)三房變四房，四房變五房，南北朝向，一線無(wú)敵海景。三湘海尚 預(yù)計(jì) 12月中開(kāi)盤(pán)，推 B\F棟（ A棟候補(bǔ)），共 220套，戶(hù)型面積 140170㎡，價(jià)格未出，預(yù)計(jì)34000元 /㎡寶能太古城 預(yù)計(jì) 11月底或 12月初銷(xiāo)售，推 G\H\F座，共 300套，戶(hù)型面積 76156㎡，價(jià)格未出，預(yù)計(jì)30000元 /平米鴻威海怡灣預(yù)計(jì) 12月中上旬銷(xiāo)售，推 E\F\J座，共 154套，戶(hù)型面積 143165㎡，價(jià)格未出，預(yù)計(jì) 35000元 /㎡2023年 11月 ——12月底，周邊片區(qū)高層的供應(yīng)量高達(dá)約 730套 （不含本項(xiàng)目），面積段集中 130170平米。【君匯新天】深圳灣尺度大宅， 10月 5日營(yíng)銷(xiāo)中心榮耀開(kāi)啟， 156176平米闊宅， ， 26680000 ? 10月 5日早上９：００?。玻等f(wàn)條 左右灣區(qū)尺度。推廣渠道：戶(hù)外 +銷(xiāo)售物料 +網(wǎng)絡(luò) +短信戶(hù)外網(wǎng)絡(luò)條幅形象折頁(yè)現(xiàn)場(chǎng)包裝部分　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　網(wǎng)絡(luò)炒作：第一層高尺度大宅短信：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　? 9月 25日早上９：００２５萬(wàn)條　　都說(shuō)低調(diào)，眼見(jiàn)為實(shí)。在此基礎(chǔ)上，我們有了 “ 深圳灣尺度大宅 ” ，有了 “ 高闊純奢寬 君匯五度 ” ，通過(guò)階段廣告推廣，完成了項(xiàng)目于深圳灣的身份區(qū)隔，塑造了 “ 尺度大宅 ” 的市場(chǎng)形象。二、開(kāi)盤(pán)總結(jié)1棟 C座成交戶(hù)型分析1棟 C座 開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售（組合后） 開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)面積（㎡） 開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)均價(jià)（元 /㎡）4*2*2（ 01+04） 15套 30169 4*2*2（ 02+05） 13套 32261 4*2*2（ 03＋ 06） 16套 32023 合計(jì) 44套 31436 說(shuō)明：以上價(jià)格為認(rèn)購(gòu)價(jià)格，實(shí)際成交價(jià)格會(huì)在認(rèn)購(gòu)價(jià)格基礎(chǔ)上享有 99折。二級(jí)市場(chǎng)策劃品控中心君匯新天第二批單位營(yíng)銷(xiāo)策略Chapter 1:市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析階段性推廣總結(jié)首批單位開(kāi)盤(pán)總結(jié)Chapter 2:Chapter 3:報(bào)告提綱本項(xiàng)目下階段推售策略Chapter ４ :本項(xiàng)目下階段推廣策略Chapter 5:本項(xiàng)目下階段 j價(jià)格策略Chapter 6:Chapter 1首批單位開(kāi)盤(pán)總結(jié)Chapter 1:開(kāi)盤(pán)總結(jié)認(rèn)籌總結(jié)Chapter 2:開(kāi)盤(pán)總結(jié)一、認(rèn)籌總結(jié) 10月 24日（周六）起， 1棟 C座開(kāi)始接受金卡認(rèn)籌登記，截止 11月 12日歷時(shí)19天，共計(jì)認(rèn)籌 74個(gè)（