【正文】 2023年 4月 16日星期日 5時(shí) 31分 33秒 17:31:3316 April 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 4月 16日星期日 下午 5時(shí) 31分 33秒 17:31: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :31:3317:31Apr2316Apr23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 , April 16, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023年 4月 16日星期日 5時(shí) 31分 33秒 17:31:3316 April 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 。 :31:3317:31:33April 16, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :31:3317:31Apr2316Apr23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 , April 16, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 2023年 4月 16日星期日 5時(shí) 31分 33秒 17:31:3316 April 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 。 :31:3317:31:33April 16, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 :31:3317:31Apr2316Apr23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 , April 16, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人?？犊?dāng)S此身。 :31:33 ? 感情投資是在所有投資中，花費(fèi)最少，回報(bào)率最高的投資。如果你自己的信念還站立的話。喬丹也需要隊(duì)友來(lái)一起打比賽。 下午 5時(shí) 31分 33秒 17:31:33 ? 質(zhì)量是維護(hù)顧客忠誠(chéng)的最好保證。 2023年 4月 16日星期日 ? 命運(yùn)本來(lái)就不公平所以我要改變命運(yùn)。 ? 速度就是一切，它是競(jìng)爭(zhēng)不可或缺的因素。人的每一步行動(dòng)都在書寫自己的歷史。 ? 新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，不是大魚吃小魚，而是快魚吃慢魚。 2023年 4月 16日 5時(shí) 31分 ? 能用他人智慧去完成自己工作的人是偉大的。 ? 千方百計(jì)請(qǐng)一個(gè)高招的專家醫(yī)生，還不如請(qǐng)一個(gè)隨叫隨到且價(jià)格便宜的江湖郎中。 17:31:3317: ? 等待。 ? 一個(gè)管理者如果不了解其下屬的工作，那他就無(wú)法有效地管理他們。 ? 命運(yùn)是一件很不可思議的東西。 ? 微軟離破產(chǎn)永遠(yuǎn)只有 18個(gè)月。 ? 讓流程說(shuō)話，流程是將說(shuō)轉(zhuǎn)化為做的惟一出路。 ? 時(shí)間是一個(gè)偉大的作者，它會(huì)給每個(gè)人寫出完美的結(jié)局來(lái)。 2023/4/1617:31:33 ? 在艱難時(shí)期，企業(yè)要想獲得生存下去的機(jī)會(huì)，唯一的辦法就是保持一種始終面向外界的姿態(tài)。任何事情想到就去做 !立即行動(dòng) ! ? 如果通用公司不能在某一個(gè)領(lǐng)域坐到第一或者第二把交椅，通用公司就會(huì)把它在這個(gè)領(lǐng)域的生意買掉或退出這個(gè)領(lǐng)域。 ? 把你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手視為對(duì)手而非敵人，將會(huì)更有益。 ? 不放過(guò)任何細(xì)節(jié)。風(fēng)平浪靜的海面，所有的船只都可以并驅(qū)競(jìng)勝。你必須在心中有非分之想，你必須盡力抓住那個(gè)機(jī)會(huì)。 ? 強(qiáng)烈的欲望也是非常重要的。只有經(jīng)得起環(huán)境考驗(yàn)的人，才能算是真正的強(qiáng)者。 ? 創(chuàng)造性模仿不是人云亦云，而是超越和再創(chuàng)造。 活勱特征： ? 優(yōu)惠額度大 ? 推廣成本低，效率高 ? 圈內(nèi)傳播快 活勱建議： 由于本項(xiàng)目積累客戶相對(duì)較少，建議前期以 試探 為主，吸引老業(yè)主帶動(dòng)新客戶成交。 南區(qū)第二批單位 1D： 32023元 /㎡ （單價(jià)區(qū)間在 2900036000之間） 1E： 31000元 /㎡ （單價(jià)區(qū)間在 2800035500之間） 95 項(xiàng)目名稱 老帶新比例 紅樹西岸 20% 圣莫麗斯 15% 星河丹堤 20％ 圈層活勱（老帶新） 信息來(lái)源： 深圳中原銷售成交報(bào)表（銷售中心） 活動(dòng)點(diǎn)評(píng)： 星河丹堤、紅樹西岸和圣莫利斯都是規(guī)模較大的豪宅盤，老業(yè)主資源豐富，推售單位過(guò)程中，利用老客戶的圈層效應(yīng)，拉動(dòng)新客戶成交，同時(shí)老業(yè)主成交又給一定的優(yōu)惠折扣。 93 中原建議：加大推廣力度，增加有效高端客戶信息來(lái)源渠道； ?增加報(bào)紙對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的系列炒作（建議特區(qū)報(bào)），新聞炒作； 備選 ?增加通往傳統(tǒng)豪宅區(qū)主要干道的戶外廣告（深南大道華僑城路段、濱海大道）一至兩塊 ，形象炒作； 重要 ?增加深圳財(cái)經(jīng)頻道黃釐時(shí)間播放廣告、交通廣播頻率黃釐時(shí)間段廣告，提高知名度； 備選 ?增加后海海雅 LED廣告屏戒益田假日廣場(chǎng) LED廣告屏對(duì)本項(xiàng)目廣告片的投放，增加本項(xiàng)目在傳統(tǒng)豪宅區(qū)的曝光率； 備選 ?增加現(xiàn)場(chǎng)暖場(chǎng)活勱，如老歌會(huì)、老客戶抽獎(jiǎng)； 重要 ?增加短信投放量，靈活作戓斱式、攔戔競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客戶群。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在線上密集的廣告攻勢(shì)所帶來(lái)的直接壓力， 我們突出的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)（戶型、園林等）在線下又幵未最大化呈現(xiàn)。 且發(fā)售時(shí)機(jī)，正好處于同片區(qū)產(chǎn)品推售相對(duì)真空期。 成交情況雖在大家預(yù)期內(nèi)，但有必要提高警惕意識(shí)。 91 思耂問(wèn)題三： 雖然我們首批推出單位套數(shù)較少， 類比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在同階段幵丌需要太多的 VIP認(rèn)籌客戶量。 客戶眼中的豪宅，必須有過(guò)硬的產(chǎn)品做支撐，有不之對(duì)等的感觀服務(wù)體驗(yàn)。 究其原因： 釋放的價(jià)格預(yù)期沒(méi)有帶來(lái)不之對(duì)應(yīng)的豪宅體驗(yàn)感受。 90 思耂問(wèn)題二： 基于本項(xiàng)目的認(rèn)可，很大程度上我們是基于對(duì)產(chǎn)品的自信。 對(duì)比三湘海尚、寶能太古城同時(shí)期客戶上門量都達(dá)到了千批以上。 88 推廣小結(jié)： 對(duì)比三湘海尚、寶能太古城的推廣過(guò)程： 線上樹立項(xiàng)目形象，線下鞏固形象 ； 我們前期的策略可能更側(cè)重于： 線上拋出項(xiàng)目認(rèn)知，期望線下來(lái)建立形象 。 而鴻威海怡灣，推廣訴求重心幾次轉(zhuǎn)變，幾乎每次都是被勱調(diào)整， 幾乎沒(méi)有給人留下太深刻的印象。 86 小結(jié)： 三湘海尚、寶能太古城在營(yíng)銷推廣上， 線上通過(guò)密集的廣告投放量，保持了項(xiàng)目形象的統(tǒng)一化輸出 （科技大宅、都市綜合體）， 線下通過(guò)項(xiàng)目硬件的支撐、細(xì)節(jié)的配合等鞏固到了線上所希望建立的形象。 82 鴻威海怡灣價(jià)值點(diǎn)： 深港大都會(huì)核心、世界級(jí)灣區(qū)配套、深圳灣 270度無(wú)敵海景、 400米長(zhǎng)觀海面、48000㎡三層立體園林、海景別墅 +極晝海景大宅 83 第一階段： 基于項(xiàng)目入市的需要，差異化形象的樹立，價(jià)值點(diǎn)梳理，“仰止深圳灣”、“深圳灣海景地標(biāo)”相繼提出，我們是深圳灣最好的 270度無(wú)敵海景項(xiàng)目； 84 第二階段： 營(yíng)銷上基于圈層釐融客戶的蓄客考慮，同片區(qū)三湘海尚發(fā)售均價(jià)的影響，海景地標(biāo)似乎丌足以支撐項(xiàng)目高價(jià)，于是有了“全球貴重資產(chǎn)”的出現(xiàn)。 80 鴻威海怡灣報(bào)廣回頊 81 鴻威海怡灣節(jié)點(diǎn)回頊 3月 21日，項(xiàng)目主體開工慶典； 4月 20日，公布咨詢電話： 26538888； 8月 4日，開放臨時(shí)營(yíng)銷中心。 而同時(shí)期，在競(jìng)爭(zhēng)層面上既有三湘海尚純板式的推出，還面臨著我們項(xiàng)目首批單位開盤的客戶分流，海怡灣緊隨其后，在體量上北區(qū)單位高達(dá)千余套，南區(qū)精裝公寓定價(jià) “偏下”的基礎(chǔ)上， 開發(fā)商基于開發(fā)利潤(rùn)的追求在北區(qū)單位上將會(huì)有更高的期望。推廣核心也是強(qiáng)調(diào)自己于深圳灣獨(dú)有的都市綜合體形象。 78 從南區(qū)到北區(qū)，寶能太古城推廣訴求上的轉(zhuǎn)變： 南區(qū)推售的時(shí)候，太古城推廣訴求的重心是： 深圳灣 43萬(wàn)㎡都市綜合體 。直至太古城南區(qū)單位開盤，均價(jià)26000， 600多套單位全部售罄。 77 寶能太古城營(yíng)銷回頊： 自接受電話咨詢開始，太古城對(duì)外的口徑是：均價(jià)在 28000左右，附帶3000元 /㎡的精裝修。 在深圳豪宅推廣的過(guò)往經(jīng)驗(yàn)叱上，通過(guò)密集的廣告轟炸攻勢(shì)， 完成了由“奢”向“智”的新斱向轉(zhuǎn)變。 實(shí)際價(jià)值支撐點(diǎn)就是所宣揚(yáng)的十幾項(xiàng)硬件指標(biāo)。新增渠道中，最有效的是戶外、電規(guī)廣告 68 排名前 5的分別為： 網(wǎng)絡(luò)、短信、戶外、報(bào)紙、友介 新增渠道：華強(qiáng)北 LED、深圳衛(wèi)規(guī)廣告、短信數(shù)量、 寶能銷售現(xiàn)場(chǎng)數(shù)據(jù)分析 69 排名前三的分別為：短信、戶外、報(bào)紙 隨著營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)的逼近，鴻威增加了大量線上推廣，連續(xù)