【正文】 有79套不組合 4房 2廳 2衛(wèi) 125 123128 144150 5% 12023 96 4% 過(guò)渡型四房， 補(bǔ)充產(chǎn)品 85M2和40M2組合 三房 3房 2廳 2衛(wèi) 110 108112 127132 26% 不低于 67817 617 23% 67% 居家型三房，輔助產(chǎn)品 不組合 3房 2廳 2衛(wèi) 88 8589 101106 31% 不低于 80467 914 34% 經(jīng)濟(jì)型三房， 主力產(chǎn)品 不組合 3房 2廳 1衛(wèi) 79 7782 9095 8% 不高于 21600 273 10% 過(guò)渡型三房， 補(bǔ)充產(chǎn)品 不組合 二房 2房 2廳 1衛(wèi) 65 6268 7578 6% 不高于 16000 246 9% 經(jīng)濟(jì)型二房， 補(bǔ)充產(chǎn)品 不組合 LOFT 2房 2廳 1衛(wèi)） 55 5357 贈(zèng)送空間 70％即 4% 不高于 10233 186 7% 特色產(chǎn)品 不組合 合計(jì)建筑面積 262333萬(wàn)平米 100% 262334 2697 100% 100％要求實(shí)行 90/70指標(biāo) 85 5＃一期產(chǎn)品定位 5＃一期戶型配比 核心面積 建筑面 積 贈(zèng)送后使用面積（按照建筑面積1520％計(jì)算） 面積比 面積控制范圍 面積(m2） 套數(shù) 套數(shù)比 類型 組合情況 四。 非主力客戶分析 82 開(kāi)發(fā)順序研判 二期 （分期開(kāi)發(fā)方式二） 一期 二批 一期一批 以上兩種開(kāi)發(fā)順序，我司建議均可選擇，主要考慮規(guī)劃設(shè)計(jì)后，這兩種開(kāi)發(fā)方式的戶型配比是否符合分批推售多元化戶型搭配銷售的策略。此類客戶大部分屬于苦盡甘來(lái)型客戶，踏實(shí)保守，實(shí)用主義觀念濃厚，喜好證明自己實(shí)力與品位 216。 216。 216。主要從事商業(yè)等傳統(tǒng)行業(yè) 客戶需求特征： 216。家庭收入 60100萬(wàn)之間； 216。 216。 非主力客戶分析 81 頂層復(fù)式 考慮面積比占 3% 均價(jià)： 14000元 /㎡ 總價(jià)： 220*14000＝ 3080000 首付 3成： 930000 20年月供： 18865元 /月 主要目標(biāo)市場(chǎng)的描述 —— 城市財(cái)富階層（多次臵業(yè)者） 客戶基本特征： 216。想要更好的居住環(huán)境，給家人一個(gè)更舒適更安全的地方 216。 客戶形態(tài)描述： 216。 216。 216。 216。 客戶需求特征： 216。 216。家庭收入 4060萬(wàn)以上； 216。 216。 非主力客戶分析 80 4*2*2 140㎡ —— 目標(biāo)客戶定位 面積占比 10% 均價(jià)： 14000元 /㎡ 總價(jià)： 140*14000＝ 1960000 （大的首付 2成，小的付 3成） 首付： 450000 20年月供： 11458元 /月 主要目標(biāo)市場(chǎng)的描述 —— 穩(wěn)定資產(chǎn)階層（多次臵業(yè)者） 客戶基本特征： 216。更注重家庭，有很強(qiáng)的責(zé)任感，孩子也已長(zhǎng)大 216。與 110㎡客戶基本相近 客戶形態(tài)描述： 216。 非主力客戶分析 79 3*2*2 125㎡ —— 目標(biāo)客戶定位 面積占比 7% 均價(jià)： 14000元 /㎡ 總價(jià)： 125*14000＝ 1750000 （大的首付 2成，小的付 3成） 首付： 410000 20年月供： 10583元 /月 主要目標(biāo)市場(chǎng)的描述 —— 城市中堅(jiān)階層（多次臵業(yè)者） 客戶基本特征： 216。 客戶形態(tài)描述： 216?？紤]未來(lái)家庭發(fā)展，需求三房 216。與 88㎡客戶特征相近 客戶需求特征： 216。購(gòu)房愿望強(qiáng)烈，為剛性需求。 該類客戶處于事業(yè)起步階段，他們注重價(jià)格，對(duì)總價(jià)控制要求極為嚴(yán)格 216。 216。 216。 216。 客戶需求特征： 216。 216。 216。 216。 216。 主力客戶分析 77 2*2*1 65㎡ —— 目標(biāo)客戶定位 面積占比 10% 均價(jià)： 14000元 /㎡ 總價(jià)： 65*14000＝ 910000 首付 2成： 190000 20年月供： 5435元 /月 主要目標(biāo)市場(chǎng)的描述 —— 年輕成長(zhǎng)階層（首次臵業(yè)者） 客戶基本特征： 216。 事業(yè)已具規(guī)模，積極努力拓展公司業(yè)務(wù)，讓強(qiáng)者更強(qiáng)，追求更高層次的境界 216。注重開(kāi)發(fā)商品牌和實(shí)力，有一定的品牌忠誠(chéng)度 客戶形態(tài)描述： 216。客戶多為 2次以上臵業(yè)，購(gòu)買力相對(duì)較強(qiáng)，首付月供能力較強(qiáng)。較為注重區(qū)域潛力，對(duì)物業(yè)管理，小區(qū)配套有較高要求。此部分人群購(gòu)房較為理性，二次臵業(yè)換房客戶為主。目前居住區(qū)域主要是龍華、福田一帶。較高的收入，以企業(yè)中高層管理者、個(gè)體私營(yíng)戶以及專業(yè)技術(shù)人員為主。戶型面積需求 100120平米之間。家庭年收入 30萬(wàn)以上，受教育程度較高。年齡介于 30到 35歲之間的中青年，三口之家居多。 購(gòu)房屬于剛性需求。 該類客戶屬于這個(gè)城市成長(zhǎng)中新興階層，是源源不斷流入這個(gè)城市中的新鮮血液的一分子， 216。愿意為一些特色戶型，支付高出其預(yù)期的價(jià)格 216。首付能力較弱，月供能力相對(duì)較強(qiáng)，對(duì)總價(jià)有所控制。 客戶需求特征： 216。 216。 216。 216。 216。 216。故本項(xiàng)目同期入市實(shí)現(xiàn)價(jià)格約 1150012500（毛坯）； 項(xiàng)目 09年 10月入市，初步預(yù)估項(xiàng)目一期價(jià)格； ∑ ＝ 12500（ 1+8％ +8/2%） ≈ 【 130014000】元 /M2（毛坯） 75 2*2*2（通過(guò)凹陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送改三房） 88㎡ —— 目標(biāo)客戶定位 面積占比 33% 均價(jià)： 14000元 /㎡ 總價(jià)： 88*14000＝ 1232023 首付 2成： 252023 20年月供： 7396元 /月 主要目標(biāo)市場(chǎng)的描述 —— 城市主流階層（首次臵業(yè)者） 客戶基本特征： 216。 備注： 62 戶型分批分類 2一期一批戶型組合策略 舒適型 居家型 經(jīng)濟(jì)型 過(guò)渡型 四房 —— —— 補(bǔ)充 補(bǔ)充 三房 —— 輔 主 輔 二房 —— —— 輔 —— 2一期二批戶型組合策略 舒適型 居家型 經(jīng)濟(jì)型 過(guò)渡型 四房 —— —— 輔 補(bǔ)充 三房 —— 主 主 輔 二房 —— —— —— —— 2二期戶型組合策略 舒適型 居家型 經(jīng)濟(jì)型 過(guò)渡型 四房 —— 輔 輔 —— 三房 —— 主 主 —— 二房 —— —— —— 補(bǔ)充 5一期戶型組合策略 舒適型 居家型 經(jīng)濟(jì)型 過(guò)渡型 四房 —— —— 輔 輔 三房 —— 主 主 —— 二房 —— —— 補(bǔ)充 —— 63 2＃一期一批產(chǎn)品定位 —— 面積有所控制 經(jīng)過(guò)以上市場(chǎng)數(shù)據(jù)收集及地塊自身影響因素，考慮銷售速度要求，建議一期一批戶型配比如下： 備注：戶型設(shè)計(jì)可在項(xiàng)目部分質(zhì)素高的樓棟設(shè)計(jì)頂層復(fù)式大戶豪宅，以滿足少量本地客戶購(gòu)買需求，該少量戶型為非組合形式； 一期一批戶型配比 （下表所示戶型結(jié)構(gòu)為改造后實(shí)際使用結(jié)構(gòu)） 核心面積 建筑面積段 贈(zèng)送后使用面積（按照建筑面積 1520％計(jì)算） 面積比 面積控制范圍 面積(m2） 套數(shù) 套數(shù)比 類型 組合情況 四房 4房 2廳 2衛(wèi) +工人房 140 138144 161168 4% 不高于 3200 23 3% 8% 經(jīng)濟(jì)型四房，補(bǔ)充產(chǎn)品 85M2和55M2組合 4房 2廳 2衛(wèi) 125 123128 144150 8% 6400 51 6% 過(guò)渡型四房， 補(bǔ)充產(chǎn)品 85M2和40M2組合 三房 3房 2廳 2衛(wèi) 110 108112 127132 15% 不低于 12023 109 12% 65% 居家型三房，輔助產(chǎn)品 不組合 3房 2廳 2衛(wèi) 88 8589 101106 40% 不低于 32023 364 39% 經(jīng)濟(jì)型三房， 主力產(chǎn)品 不組合 3房 2廳 1衛(wèi) 79 7782 9095 13% 10400 132 14% 過(guò)渡型三房， 補(bǔ)充產(chǎn)品 不組合 二房 2房 2廳 1衛(wèi) 65 6268 7578 20% 不高于 16000 246 27% 經(jīng)濟(jì)型二房，輔助產(chǎn)品 不組合 合計(jì)建筑面積 8萬(wàn)平米 100% 80000 925 100% 90/70指標(biāo)，僅占 15％ 64 2＃一期二批產(chǎn)品定位 —— 面積略有放大 一期二批戶型配比 （下表所示戶型結(jié)構(gòu)為改造后實(shí)際使用結(jié)構(gòu)） 核心面積 建筑面積 贈(zèng)送后使用面積（按照建筑面積 1520％計(jì)算） 面積比 面積控制范圍 面積(m2） 套數(shù) 套數(shù)比 類型 組合情況 四房 4房 2廳 2衛(wèi) +工人房 140 138144 161168 19% 不高于 15200 109 14% 19% 經(jīng)濟(jì)型四房，輔助產(chǎn)品 85M2和55M2組合 4房 2廳 2衛(wèi) 125 123128 144150 7% 5600 45 6% 過(guò)渡型四房， 補(bǔ)充產(chǎn)品 85M2和40M2組合 三房 3房 2廳 2衛(wèi) 110 108112 127132 25% 20230 182 23% 81% 居家型三房，輔助產(chǎn)品 不組合 3房 2廳 2衛(wèi) 88 8589 101106 35% 不低于 28000 318 40% 經(jīng)濟(jì)型三房， 主力產(chǎn)品 不組合 3房 2廳 1衛(wèi) 79 7782 9095 14% 不高于 11200 142 18% 過(guò)渡型三房， 輔助產(chǎn)品 不組合 合計(jì)建筑面積 8萬(wàn)平米 100% 80000 796 100% 90/70指標(biāo)，僅占 25％ 65 2＃一期產(chǎn)品戶型配比合計(jì) 一期整體戶型配比 （下表所示戶型結(jié)構(gòu)為改造后實(shí)際使用結(jié)構(gòu)） 核心面積 建筑面積 贈(zèng)送后使用面積（按照建筑面積 1520％計(jì)算） 面積比 面積控制范圍 面積(m2） 套數(shù) 套數(shù)比 類型 組合情況 四房 4房 2廳 2衛(wèi) +工人房 140 138144 161168 12% 不高 于 18400 131 8% 13% 經(jīng)濟(jì)型四房，補(bǔ)充產(chǎn)品 85M2和55M2組合 4房 2廳 2衛(wèi) 125 123128 144150 8% 12023 96 6% 過(guò)渡型四房， 補(bǔ)充產(chǎn)品 85M2和40M2組合 三房 3房 2廳 2衛(wèi) 110 108112 127132 20% 32023 291 17% 72% 居家型三房，輔助產(chǎn)品 不組合 3房 2廳 2衛(wèi) 88 8589 101106 38% 不低 于 60000 682 40% 經(jīng)濟(jì)型三房， 主力產(chǎn)品 不組合 3房 2廳 1衛(wèi) 79 7782 9095 14% 不高 于 21600 273 16% 過(guò)渡型三房， 補(bǔ)充產(chǎn)品 不組合 二房 2房 2廳 1衛(wèi) 65 6268 7578 10% 不高于 16000 246 14% 經(jīng)濟(jì)型二房，補(bǔ)充產(chǎn)品 不組合 合計(jì)建筑面積 16萬(wàn)平米 100% 160000 1719 100% 90/70指標(biāo)，僅占 20％ 66 各種戶型定位競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析 戶型 （下表所示戶型結(jié)構(gòu)為改造后實(shí)際使用結(jié)構(gòu)） 核心面 積（〒 3M2） 附加值 核心競(jìng) 爭(zhēng)力 四房 4房 2廳 2衛(wèi) +工人房 140 采用凹陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送一個(gè)次臥 /入戶花園 /雙陽(yáng)臺(tái) ★★ ★★ 4房 2廳 2衛(wèi) 125 采用凹陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送一個(gè)次臥 /入戶花園 /雙陽(yáng)臺(tái) ★★ ★★ 三房 3房 2廳 2衛(wèi) 110 采用凹陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送次臥 /入戶花園 /雙陽(yáng)臺(tái) ★★ ★★★ 3房 2廳 2衛(wèi) 88 采用凹陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送餐廳和一個(gè)次臥 /雙陽(yáng)臺(tái) ★★ ★★★ 3房 2廳 1衛(wèi) 79 采用凹陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送次臥或餐廳 /雙陽(yáng)臺(tái) ★★ ★★ 二房 2房 2廳 1衛(wèi) 65 采用凹陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送餐廳或者次臥 /雙陽(yáng)臺(tái) ★★ ★★ 在面積控制基礎(chǔ)上，為了加快產(chǎn)品去貨速度在未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)中取勝，在規(guī)劃條件許可的條件下提出如下建議，以提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)： 67 戶型功能尺寸建議 入戶花園 客廳 餐廳 主臥 書房 次臥一 次臥二 次臥三 公衛(wèi) 廚房 生活陽(yáng)臺(tái) 觀景陽(yáng)臺(tái)衣帽間