【正文】 , January 30, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 樓盤情況 4045%九江客戶投資性置業(yè) 九江市概況及同本項目的關(guān)系 ?小池居住環(huán)境差、居住品質(zhì)低 ?九江房地產(chǎn)住宅均價達 3500元 /m2 九江市人均收入為 1050元 /月 ?九江市區(qū)外來人口近 30萬人 ?居住郊區(qū)化發(fā)展趨勢 ?九江市與小池鎮(zhèn)僅一江之隔 一江兩岸的發(fā)展模式，未來 升值空間巨大 檔次較高，產(chǎn)品附加值高的產(chǎn)品，吸引本地人換房、買房； 房價收入比高，低價引導中低收入者購房 外來人口對住房剛性需求 一、二線城市的發(fā)展趨勢借鑒 世界各地沿江物業(yè)兩岸發(fā)展的潛力。 缺乏整體合理的規(guī)劃定位：戶型結(jié)構(gòu)及面積不合理； 整體營銷展示水平較低，銷售中心較粗略； 規(guī)模小，宣傳包裝不到位， 基本上沒有系統(tǒng)的營銷手段，缺乏對客戶主動引導； 整體缺乏創(chuàng)新與亮點，競爭力不強； 交通家園 —— 前期定位、規(guī)劃不準確、不合理、無設(shè)計無創(chuàng)新、無亮點；后期展示薄弱、營銷手法較落后； 樓盤情況 30%九江客戶投資性置業(yè) 建 面 3萬平米左右 產(chǎn)品類型 一期 110間商鋪 1樓商業(yè) 23樓住宅，連體銷售； 二期在建預計開發(fā) 50間左右約 6000㎡ 戶型 134㎡ 260㎡ 價格 2326萬 /套， 4654萬 /套 折合均價 1750元 /㎡ 銷售情況 07年 12月份開售，目前剩余 10間左右，銷售 ㎡； 二期在建。 制約發(fā)展因素分析 建面 產(chǎn)品類型 一期（ A、 B棟） A棟 1樓商業(yè)， 212樓住宅； B棟 12樓商業(yè)， 38樓住宅； 二期在建（ C、 D棟）， 1樓商業(yè)， 26樓住宅，以 2房為主 住宅戶型 1房： 82平米 2房： 94109平米； 3房： 115118平米 價格 住宅目前 1400元 /平米，商業(yè) 3500元 /平米， 銷售情況 08年年初開賣，目前一期 91套剩余 18套左右，銷售7000㎡左右； 二期在建。 ?沿東港向東發(fā)展，重點建設(shè)工業(yè)園區(qū)； ?沿清江大道、湖北大道發(fā)展物流業(yè)，建設(shè)省際邊界貿(mào)易區(qū)； ?沿清江大道、妙樂路、五環(huán)路向北發(fā)展，重點建設(shè)旅游服務業(yè)； ?沿湖北大道向西發(fā)展，重點建設(shè)生態(tài)農(nóng)業(yè)園。大型加油站 6座，年營業(yè)收入近 3億元。 現(xiàn)有物流貿(mào)易企業(yè) 10家、餐飲服務業(yè) 242家，從事貨運車輛 850輛，年運輸能力 300萬噸。 住宅底層全部架空 經(jīng)濟規(guī)模 ?2023年全鎮(zhèn)實現(xiàn)社會總產(chǎn)值 其中：工業(yè)總產(chǎn)值 農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值 財政收入完成 1615萬元 農(nóng)民人均純收入 3308元 人口規(guī)模 ?總?cè)丝?12萬人 其中：農(nóng)業(yè)人口 7萬人 城鎮(zhèn)人口 5萬人 居住模式 ?多以自建房為主 從上述數(shù)據(jù)表現(xiàn)出小池鎮(zhèn)無論是經(jīng)濟規(guī)模還是人口基數(shù)都難以成為購買本項目的主力客源，走出去將是本項目的出入所在。 ?客戶重景觀、朝向，排斥北向，對采光、通風要求較高 ?中低收入階層能承受的總價集中 12— 18萬 消費者需求 戶型建議 戶型面積定位 注： 各戶型面積可根據(jù)設(shè)計實際要求有所細微調(diào)整。 商業(yè)區(qū)底層一層商業(yè)，層高 5米、進深 12米、開間 5米。 常觃策劃營銷的六大要點 定位：基于市場研究的準確定位 ,提供有效市場供給 賣點：形成項目核心競爭力 產(chǎn)品：產(chǎn)品創(chuàng)新才有營銷創(chuàng)新 包裝：性價比是以包裝來體現(xiàn)的 銷售方式：大派籌的營銷方式成為主流 價格 : 低開高走的價格走勢 ,實現(xiàn)項目最大的價值 產(chǎn)品賣點形成的方向： (客戶關(guān)心的前十個方面 ) 1. 位置 —— 同質(zhì)化嚴重，難以形成唯一性 2. 價格 —— 價格低開高走 3. 戶型 —— 最容易做文章 4. 景觀 —— 景觀難以真正形成賣點 5. 綜合配套 (復合 ) —— 可遇不可求 6. 開發(fā)商品牌和實力 —— 品牌打造需要積累 7. 物業(yè)管理 —— 難以拉開差距 8. 生活方式或社區(qū)文化 —— 接受過程緩慢 9. 建筑質(zhì)量 —— 推廣接受過程慢 10. 項目風格 —— 孤芳自賞，公性大于個性 “一點突破論”提升產(chǎn)品附加值 產(chǎn)品創(chuàng)新的必要性： ? 市場同質(zhì)化嚴重，區(qū)隔市場，形成差異性，創(chuàng)造唯一性 ? 支撐高單價，提高投資回報 ? 形成市場焦點，創(chuàng)造新余居住新理念，創(chuàng)造市場機會點 產(chǎn)品思考 物業(yè)價值塑造 基礎(chǔ)價值塑造 建筑風格： 大美 外延價值塑造 拓展價值塑造 社區(qū)商業(yè)： 攻略 配套設(shè)施： 完善 售樓處： 展示 樣板房： 展示 園林風格： 小美 戶型設(shè)計： 創(chuàng)新 物管服務： 周到 ?產(chǎn)品創(chuàng)新必要性 市場同質(zhì)化嚴重，區(qū)隔市場，形成差異性，創(chuàng)造唯一 支撐高單價，提高投資回報 形成市場焦點，創(chuàng)造新余居住新理念，創(chuàng)造市場機會點 高品質(zhì)的物業(yè)產(chǎn)品塑造列項： ? 消費者喜歡追求居住的舒適度及居住品質(zhì)的價值取向恰恰是可以通過戶型面積的大尺度給予最直觀的表達 ? 消費者對性價比的看重，則對室內(nèi)空間的功能分布上提出嚴格要求，戶型面積必須滿足居住的基本功能布局。 項目 SWOT分析 價格：九江高房價給本項目帶來價格優(yōu)勢； 需求：九江外來人口的住房剛性需求； 趨勢：生活郊區(qū)化是未來主要居住模式； 戶型革命：尚無創(chuàng)新戶型 市場產(chǎn)品：缺乏真正意義高檔樓盤 訴求主題：極具可塑性，訴求賣點突出 客源：區(qū)域客源潰乏，外地客源引導難度較高； 競爭：上市商業(yè)量體巨大，競爭 激烈。 O機會 T風險 S優(yōu)勢 區(qū)域：處 鄂、贛、皖 三省交界，項目幅射力廣； 景觀：毗鄰長江，同時小區(qū)內(nèi)部有水系可以利用； 交通：鄰城市主干道 105國道，出行方便； 市場：區(qū)域內(nèi)暫時沒有競爭對手。 我們是小池地產(chǎn)的里程碑！ 項目總結(jié) 改變小池的居住品質(zhì)， 提升江北新區(qū)的城市生活檔次， 給小池、黃梅和九江等消費者帶來更富品質(zhì)的生活，成為具有珍藏價值的稀缺資源產(chǎn)品。 。 ，更好的營造好各自的環(huán)境；商業(yè)區(qū)，一樓商業(yè)，二三樓住宅，增加住宅量體，降低開發(fā)風險。 ? 景觀價值 —— 充分利用長江和內(nèi)部營造的景觀價值成為情境式購物休閑、居 住的高檔社區(qū)。 ? 創(chuàng)新產(chǎn)品 —— 注重產(chǎn)品創(chuàng)新以及產(chǎn)品品質(zhì)打造，走差異化競爭路線。 項目風栺 以意大利生活氛圍的營造為核心，打造純粹的意大利生活場景。 生活主張：我的威尼斯水岸生活 項目風栺 項目風栺 中空庭 HOUSE 人的最高境界就是天人合一，有天有地。 意大利 —— 文藝復興的天堂 項目風栺 崇尚藝術(shù)追求的國度 世界上擁有最多傳奇最多美麗的地斱 米蘭大教堂 ?緣于打造區(qū)域內(nèi)居住品質(zhì)與形象的理念，以居住的尊貴與品質(zhì)為開發(fā)的追求，打造純粹的意大利風情生活區(qū)。整座城市保留著文藝復興時期的風貌，每個角落都散發(fā)著唯美的藝術(shù)氣息。 項目風栺 ?如果藝術(shù)有故鄉(xiāng)，那它一定是意大利。 項目風栺定位建議 意大利建筑情迷全球 ?意大利的設(shè)計美學不僅僅是一種設(shè)計理念，更是一套設(shè)計哲學和設(shè)計的思想體系，是基于意大利文化的歷史淵源和文明發(fā)源地之堅實理由。 走進樣板房， 也就走進了一個可以觸及的未來生活里 …… 風格： 體現(xiàn)夢幻、自由的生活情調(diào) “自由藍調(diào)”樣板生活展示 廣場路面處理 都市生活場景展示系列 —— 路面處理的藝術(shù)元素，富有情趣而親切 銷售人員、保安、保潔等工作人員的精神狀態(tài)、穿著、言談舉止都直接代表著項目形象，客戶體驗過程不可避免的與這些相聯(lián)系，因此，人員也是體驗營銷中的重要組成部分，需要下大氣力培訓，這樣才能與項目形象匹配。 項目賣場內(nèi)部包裝 舍得為客戶看得見的地方投入，就會博取信任，收獲大回報 洽談區(qū) — 咖啡廳的感覺，是靜謐，栺調(diào)的體驗 ◆ 是靜謐格調(diào)的體驗 讓客戶愿意坐下來 ◆同項目類型及檔次 相呼應 展現(xiàn)出本項 目的唯 一性 展板及掛牌說明 結(jié)構(gòu)剖示 實物展示 實驗體驗 產(chǎn)品指標 ——安心房 產(chǎn)品指標系列 —— 工程及材料展示 樣板區(qū)展示 =園林景觀 +樣板房 實景讓購房者眼見為實 樣板區(qū)展示 主題構(gòu)想： 色調(diào)樣板房 ?打破常規(guī)樣板間老套的展示方式，通過鮮明的、差異化的色彩搭配，將業(yè)主的格調(diào)生活視覺化； ?以“咖啡格調(diào)樣板”、“自由藍調(diào)樣板”、“活力橙調(diào)樣板”等主題，在各個樣板房里展示有個性、有特色、有品位的色彩藝術(shù)。 圍墻圍板 大型條幅 樓體、商業(yè)廣場 包裝示意 主要道路的路旗等 識別系統(tǒng) 樓體外包裝，導規(guī)系統(tǒng) 舍得為客戶看得見的地方投入，就會博取信任，收獲大回報 高速公路條幅 立柱廣告牌 道路廣告牌 車體廣告牌 戶外廣告媒介 舍得為客戶看得見的地方投入，就會博取信任，收獲大回報 商鋪平面圖 商業(yè)的 logo及案名 宣傳手冊 海報、宣傳單張 宣傳資料 售樓處建議方案如下： ?主體色調(diào)為：簡潔、通透、暢快； ?以室內(nèi)綠化 +室外綠化為輔助核心 ?以玻璃幕墻 +白色調(diào)地磚 +燈光為主要形象 售樓部包裝建議 總體建設(shè)核心：花少錢，做出大形象 關(guān)鍵詞：水岸生活、都市、品味、親切、超前、遠見、投資價值 體現(xiàn)現(xiàn)代、科技、時尚、品味感。 ?包裝展示 : ? 突出營銷中心樣板房的展示 .主要通過包裝物料的材質(zhì) /設(shè)計的品質(zhì)感 . 配套展示 園林展示 售樓處展示 樣板房展示 裝修標準展示 物管展示 綜合展示系統(tǒng) 舍得為客戶看得見的地方投入，就會博取信任，收獲大回報 “未來的生活看得見” ！ 項目地塊包裝圍墻尺寸 3米以上，提升形象，彰顯氣勢 城界清晰，領(lǐng)地感突出 圍 擋 關(guān)鍵詞：大氣、現(xiàn)代、品味、視覺張力 大尺度的圍擋彰顯開發(fā)商實力，穩(wěn)固客戶信心，將項目信息最大限度的展示給客戶，實現(xiàn)信息的實時傳遞。 ?項目建筑展示： ?通過項目建筑外立面，體現(xiàn)項目高品質(zhì)。 ?在開盤前三個月進行 VIP客戶的組織，向有意向購買本項目的消費者發(fā)放 VIP卡， VIP辦的越早優(yōu)惠就越多，此即為誠意金，持有VIP卡的準客戶可享受在開盤前一周提前看樓及拿到樓書等相關(guān)資料，并優(yōu)先獲得合意單元選擇權(quán)。 大派籌 時間節(jié)點：進場開始（開盤前 3個月） VIP客戶（限時優(yōu)惠）的組織 經(jīng)驗獲得 通過 VIP能更好的篩選客戶，提升消費檔次 客戶甄別 推出這種類似誠意金的形式，是對項目銷售“投石問路”的一種方式。 ?造成轟動效應，為后續(xù)銷售、清盤打下堅實的基礎(chǔ)。 作為客戶體驗之旅的延伸，客戶通訊具備兩個不可替代的優(yōu)點： 銷售策略 銷售策略 ?大派籌是最有效的集中銷售方式 ?派籌解籌銷售模式是目前最成熟的營銷手段 ?派籌營銷適用于鄱陽一號項目的營銷 ?集中體現(xiàn)開發(fā)商和項目的品牌實力與形象。 活動目的： ? 活動地點：案場 ? 時間節(jié)點：開盤后根據(jù)實際情況定奪 ? 活動內(nèi)容： 自助酒會； 抽獎活動； 才藝表演。 開發(fā)商給每家公司提供 5萬塊裝修金，其 他裝修費用裝修公司自行解決，呆樣板房 售出后結(jié)清剩余裝修費用。 通過解說規(guī)劃、戶型、工程質(zhì)量、物業(yè)管理等，把發(fā)布會辦成一個小型派籌會，達到銷售目的。 現(xiàn)場展示 其他：短信、夾報、電信待機廣告 …… 立體媒體廣告 廣告推廣策略，集中轟炸 營銷費用（總銷售額的 1 .5%－ %） ?常規(guī)媒體廣告 : 40% （短信、報紙、雜志、電視、電臺、戶外廣告牌 …… ） ?工地包裝 : 20% （工地圍墻、廣告牌、路標、燈箱、旗幟、掛布、橫幅 ……) ?推廣活動 : 15% （新聞、 記者、 項目