【正文】 。而物業(yè)管理和少被關(guān)注，幾家樓盤物業(yè)已建到四五層也沒有找好物管公司。且戶型多一味模仿外地模式，其風(fēng)格不統(tǒng)一，所以在一個(gè)樓盤中往往既有較先進(jìn)的戶型設(shè)計(jì)，也有早被外地淘汰的戶型。樓層差價(jià)、位置差價(jià)不大，二三十元/平方米左右。因而蓮塘一時(shí)間冒出了七八家初具規(guī)模的樓盤，比較突出的有陽(yáng)光麗景、錦繡江南、星港灣、陽(yáng)澄湖彩虹世紀(jì)城等。綜合而言，蓮塘樓市有以下特點(diǎn)：南昌的城市化發(fā)展，促使南昌與蓮塘城區(qū)漸漸連接起來，蓮塘交通日益便捷，蓮塘距南昌市區(qū)車程就10多分鐘。蓮塘樓市調(diào)研南昌樓市已經(jīng)持續(xù)發(fā)展了數(shù)年，南昌市內(nèi)的客戶需求也漸漸飽和，眾多房產(chǎn)開發(fā)商逐步將眼光投向周邊縣市。④ 消費(fèi)者因受經(jīng)營(yíng)品種的局限，主要考慮在2150平方米的分隔商鋪。② 消費(fèi)者對(duì)西一路商鋪需求的心理期望值在50005500元/平方米，地段稍好商業(yè)氣息較好，鋪位價(jià)格稍高出心理期望值也是市場(chǎng)能接受的。表明：九江市居民最能接受的是誠(chéng)實(shí)無(wú)欺、品牌信譽(yù)好的經(jīng)營(yíng)方式。因此商鋪的具體層高應(yīng)結(jié)合商鋪的具體定位來下結(jié)論。經(jīng)營(yíng)方式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)分散經(jīng)營(yíng)合計(jì)人數(shù)（個(gè)）7143114比例（%）100 您認(rèn)為商鋪多高最合理 %；%；%；而選擇其他項(xiàng)的受訪者相應(yīng)減少。表明：在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和分散經(jīng)營(yíng)兩種經(jīng)營(yíng)方式中，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)便于統(tǒng)一管理，保證商場(chǎng)的品牌信譽(yù)易被消費(fèi)者接受。據(jù)進(jìn)一步詢問獲悉：十里大道商業(yè)慘淡經(jīng)營(yíng)是造成商鋪?zhàn)赓U價(jià)格低下的直接原因。據(jù)此，我們認(rèn)為：① 受十里大道空置商鋪的影響，西一路的商鋪的售價(jià)目前整體水平不會(huì)太高；② 本片區(qū)商業(yè)并不旺盛，也嚴(yán)重影響商鋪的租售價(jià)格。經(jīng)營(yíng)面積(m2)20以下213031505170719091110111150合計(jì)人數(shù)(個(gè))9382814868111比例(%)8342513767100 您認(rèn)為多寬的門面最合理%，%；%；%。選擇其他區(qū)間段的較分散，并無(wú)明顯的特征。受京九線的影響，十里大道沿街的商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)逐漸上調(diào)，消費(fèi)行為中投資的比重逐漸加大，投資商鋪的意識(shí)在增強(qiáng)，這種消費(fèi)意識(shí)的改變?cè)谖磥矶昕赡軙?huì)成為一種突出特征。三、商場(chǎng)消費(fèi)行為分析 您需求商鋪的目的 受訪者選擇自營(yíng)的比例較多占74%，投資商鋪的較少占26%。 經(jīng)過市場(chǎng)的積極培育，銀行按揭的順利推廣，九江消費(fèi)者的消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，擴(kuò)大了消費(fèi)層，激發(fā)了相當(dāng)部分消費(fèi)者的投資意識(shí)，對(duì)期房進(jìn)行適度的包裝，通過到位的促銷手段，制造羊群效應(yīng)，會(huì)取得良好的銷售開局。 從廣告信息來源的結(jié)果看，九江消費(fèi)者通過親友廣告途徑獲取信息最多，據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售反應(yīng)，在九江老客戶帶新客戶成交的現(xiàn)象十分明顯，充分利用消費(fèi)者口碑宣傳效果，能夠迅速地樹立項(xiàng)目的市場(chǎng)品牌。 適應(yīng)九江消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，開發(fā)動(dòng)靜分區(qū)、起居分開，餐廳客廳隔離，洗溺分開的三房二廳、二房二廳為主的戶型，輔以少量的三房一廳和復(fù)式單位面積應(yīng)結(jié)合戶型結(jié)構(gòu)，突出適用性的住宅單位會(huì)受到市場(chǎng)追捧。 受置業(yè)區(qū)域的影響西一路一帶房地產(chǎn)發(fā)展尚未成熟，周邊配套欠完善，消費(fèi)者能接受的住房以中等偏上為主，面積在90130平方米的三房和70110平方米二房，單價(jià)在900元/平方米左右，總價(jià)在10萬(wàn)元左右的商品房能被中等偏上的家庭接受。隨著二級(jí)市場(chǎng)放開及城市規(guī)劃的日趨完善，土地資源的合理利用，一大批潛在的消費(fèi)群體將轉(zhuǎn)化為有效需求，而成為換房一族，中高檔住宅市場(chǎng)仍然是高收入階層市場(chǎng)，相當(dāng)于經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格的商品房成為中等收入家庭的置業(yè)首選。●消費(fèi)調(diào)研結(jié)論： 九江市域范圍不大，但受行政區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)、文化的影響，置業(yè)者對(duì)房地產(chǎn)板塊的選擇呈現(xiàn)出北熱南平的格局，北部具體地說潯陽(yáng)區(qū)作為市中心依然是消費(fèi)者置業(yè)的最佳歸宿，南部的開發(fā)區(qū)和廬山區(qū)在近幾年的房地產(chǎn)發(fā)展中雖有趨暖之勢(shì)，但相對(duì)市中心聚集了相當(dāng)部分中等收入的家庭置業(yè)安家。 據(jù)進(jìn)一步詢問獲悉：九江住宅物業(yè)的物業(yè)管理水平低、服務(wù)范圍小導(dǎo)致可收取的物業(yè)管理費(fèi)用也較低。1您認(rèn)為物業(yè)管理收費(fèi)多少合適物業(yè)管理收費(fèi)(元/M2)合 計(jì)人數(shù)（個(gè)）5640232103比例（%）%%%%2%100% 。%，%。周邊環(huán)境和小區(qū)環(huán)境的優(yōu)美舒適已成為提升片區(qū)物業(yè)檔次的一大因素，湖水相印的富有人文氣志的文化社區(qū)，會(huì)受到置業(yè)者的追捧。（3） 地段區(qū)位作為房地產(chǎn)市場(chǎng)是否成熟的標(biāo)志，在消費(fèi)者心目中占住重要地位。 在調(diào)研中進(jìn)一步詢問發(fā)現(xiàn)：（1） 價(jià)格依然是九江消費(fèi)者最關(guān)心的敏感因素。%的消費(fèi)者認(rèn)為期樓可供選擇的余地大,對(duì)戶型功能分區(qū)、通風(fēng)、采光建筑質(zhì)量都有較大的選擇權(quán)而中意期樓。 您購(gòu)房的信息來源信息來源電視廣告報(bào)紙廣告戶外廣告親友廣告合 計(jì)人數(shù)（個(gè)）14252945113比例（%）%%%%100%%；%，%,電視效果并不明顯。您認(rèn)為在西一路購(gòu)房可接受的價(jià)格住宅單價(jià)(元/ m2)900以下900100010001100110012001200130013001400合計(jì)人數(shù)(個(gè))66286012103比例(%)%%%0%1%%100%受訪者表示該地段可接受的最合理的房?jī)r(jià)為900元/%，其次為9001000元/%，能接受10001100元/平方米的消費(fèi)者相應(yīng)較少。（2）90110平方米的三房是較符合中青年家庭的消費(fèi)需求。您準(zhǔn)備選擇的住宅面積住宅面積70 m2以下71M290 m291m2110 m2111m2130 m2131m2150 m2151m2170 m2171m2190 m2191m2以上合計(jì)人數(shù)(個(gè))8383396216103比例（%）%%%%%%%%100% 受訪者對(duì)住宅面積的需求集中在70130平方米的區(qū)段,%，%，%；%,而對(duì)其他面積的需求較分散。（2） 因消費(fèi)者的生活質(zhì)量的提高和消費(fèi)觀念的改變，消費(fèi)者對(duì)二個(gè)廳的選擇趨勢(shì)明顯增強(qiáng)。其中，三房二廳是消費(fèi)者最受青睞的戶型，%；%%；復(fù)式、躍層式戶型等創(chuàng)新戶型也受到不少消費(fèi)者的喜愛。別墅項(xiàng)目?jī)H在弘雅花園旁興建二十多棟，高層公寓僅濱江花園有二棟，數(shù)量較少，銷售并未看好。進(jìn)一步調(diào)查：由于九江經(jīng)濟(jì)疲軟，相對(duì)于經(jīng)濟(jì)收入來說購(gòu)買能力比較低，多層住宅價(jià)格一直處在較低的水平，自然受到消費(fèi)者歡迎。您喜歡的住宅類型住宅類型高層公寓多層住宅獨(dú)門獨(dú)戶的別墅合 計(jì)人數(shù)(個(gè))87421103比例(%)7．8%71．8%20．4%100% 目前生活條件中下，多層住宅仍然是消費(fèi)者最樂意接受的。起居不分，餐廚合用，洗溺功能不全是他們目前住房的共同特征，嚴(yán)重地影響居住生活質(zhì)量，給生活帶來不便。 您購(gòu)房的主要原因買房原因置業(yè)改善條件現(xiàn)居人理想投資為父母為子女其它合計(jì)人數(shù)(個(gè))121337631220103比例(%)%%36%%%%%據(jù)調(diào)研結(jié)果表明：(1） 因居住不理想，而擬購(gòu)房者比例最高。 現(xiàn)居住宅為現(xiàn)居住宅公房、宿舍租房與借房商品房合計(jì)人數(shù)（個(gè)）351751103比例（%）34%%%100% %，%，表明九江住房商品化程度不高，隨著市政府住房商品化的全面推進(jìn)，九江商品房的需求潛力巨大，一大批有購(gòu)買能力的租房戶、借房戶和住集體宿舍家庭都將轉(zhuǎn)化為有效需求。 %，%，現(xiàn)在青年家庭是消費(fèi)主力軍。 你受教育程度教育程度初中以下高中或中專大 專本科及以上合 計(jì)人數(shù)（個(gè)）1070167103比例（%）%68%%% 文化程度是高中或中專占70%，%，文化水平總體還算高，素質(zhì)也相對(duì)的高一些。住宅問卷其中男性是家庭購(gòu)房的主要決策者，%,%。商場(chǎng)消費(fèi)問卷116份，有效問卷111份。周圍景觀好、地理位置較佳、交通便利的樓盤依然是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)?！?交通便利消費(fèi)者在居住得舒適的同時(shí)，又關(guān)注市政配套設(shè)施的發(fā)展。● 戶型的構(gòu)成 因安居型的三房二廳、二房二廳易滿足中檔偏上家庭置業(yè)一步到位的需求，故錯(cuò)層樓、中樓成為新生代家庭個(gè)性需求的熱點(diǎn)。● 住房面積2000年整體市場(chǎng)經(jīng)過調(diào)整，中檔偏大的三房單位、二房單位已成為主流。潯陽(yáng)區(qū)消費(fèi)者最能接受的是9001000元/平方米；廬山區(qū)消費(fèi)者最理想的價(jià)位是500元/平方米左右。高層住宅受到價(jià)格高、費(fèi)用高、實(shí)用率低以及停電停水等因素的困擾，市場(chǎng)需求極小。別墅作為一種身份的象征受到不少人士的推崇，但消費(fèi)者能夠接受的別墅價(jià)格較低，價(jià)格適當(dāng)，環(huán)境優(yōu)美的別墅將受到中高檔收入家庭喜愛。但價(jià)格合理，配套完善，交通便利的地段區(qū)域仍受到消費(fèi)者的喜愛，市政規(guī)劃的商業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒃俅纬蔀橄M(fèi)者置業(yè)熱點(diǎn)。目前，自2000年5月一盤以來，二室一廳只銷售2%，其它住宅幾乎銷售一空。高品質(zhì)、高價(jià)格只適合高收入家庭購(gòu)置。中心花園噴泉，花草盆景，小區(qū)內(nèi)配套完備，住宅環(huán)境溫馨。劣勢(shì)：（1） 價(jià)格較高，高出同