【正文】 ” 美國(guó)城市土地利用協(xié)會(huì)（ ULI） 1947/1999 購(gòu)物中心的定義 4 資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析 Report_CATIC_20231220 九洲遠(yuǎn)景購(gòu)物中心的分類(lèi) 功能訴求 情感訴求 一次性購(gòu)足 (= 品種齊全 ) 專(zhuān)業(yè)化 (= 有限品種 ) 城市中心 超級(jí)地區(qū) 中心 休閑娛樂(lè)中心 鄰里中心 生活時(shí)尚 中心 零售公園 能量中心 主題購(gòu)物中 心 區(qū)域中心 工廠(chǎng)直銷(xiāo)中 心 美食中心 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)中 心 注：以上定位圖為典型意義的描述，不屬于嚴(yán)格定義；實(shí)際中，各購(gòu)物中心會(huì)依據(jù)具體的內(nèi)外部因素制定行業(yè)覆蓋范圍和功能組合，在定位圖的落位會(huì)與上圖有所不同 在總結(jié)美英等國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展形態(tài)及其專(zhuān)業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)定義的基礎(chǔ)上，九洲遠(yuǎn)景總結(jié)定義了具有典型意義的十二種購(gòu)物中心類(lèi)型 5 Report_CATIC_20231220 九洲遠(yuǎn)景從目標(biāo)消費(fèi)者，選址，商業(yè)組合，購(gòu)物娛樂(lè)傾向性以及消費(fèi)者溝通方面來(lái)描述十二種購(gòu)物中心不同的特性 Residential Shopping Mall 鄰里購(gòu)物中心 4 3 Regional Shopping Center 地區(qū)購(gòu)物中心 1 City Center 城市購(gòu)物中心 10 Specialty Mall 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)購(gòu)物中心 9 Outlets center 工廠(chǎng)直銷(xiāo)中 心 Retail Park 購(gòu)物公園 5 Entertainment center 娛樂(lè)中 心 8 Power Center 能量中心 6 Super Regional Shopping Center 超級(jí)地區(qū)購(gòu)物中心 2 Lifestyle Center 生活時(shí)尚中心 7 購(gòu)物中心定義模型 購(gòu)物 娛樂(lè)傾向性 商業(yè)組合 目標(biāo)消費(fèi)者 消費(fèi)者溝通 選址 購(gòu)物中心類(lèi)型 11 Meal Mall 美食中心 12 Theme shopping center 主題購(gòu)物中心 6 資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析 Report_CATIC_20231220 九洲遠(yuǎn)景提供的全價(jià)值鏈解決方案是科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、符合市場(chǎng)特征，并能夠超越和引領(lǐng)市場(chǎng)的商業(yè)服務(wù) Phase 1 土地階段 Phase 2 產(chǎn)品定位階段 Phase 3 預(yù)開(kāi)業(yè)管理 Phase 4 運(yùn)營(yíng)管理 產(chǎn)品線(xiàn)研究 選址審計(jì) 2 拿地規(guī)劃 3 1 產(chǎn)品概念定位 詳規(guī)與設(shè)計(jì)對(duì)接 6 5 持續(xù)運(yùn)營(yíng)部分： 首席招商 工程對(duì)接 市場(chǎng)推廣 營(yíng)運(yùn)準(zhǔn)備 8 7 運(yùn)營(yíng)顧問(wèn) 運(yùn)營(yíng)實(shí)施 10 9 其他退出策略： 銷(xiāo)售代理 項(xiàng)目融資 /轉(zhuǎn)讓 尋找管理公司 一級(jí)土地規(guī)劃 4 產(chǎn)品概念定位 對(duì)客戶(hù)已獲得的地塊，通過(guò)可能性和可行性分析確定項(xiàng)目產(chǎn)品定位及分割，主題商業(yè)概念及獨(dú)特賣(mài)點(diǎn) (USP),功能配比（包括：行業(yè)業(yè)態(tài)配比、主力店次主力店配比、不同功能模塊在樓面中的配比等），開(kāi)發(fā)步驟及財(cái)務(wù)模型等 7 資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析 Report_CATIC_20231220 九洲遠(yuǎn)景通過(guò)兩個(gè)階段來(lái)完成項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃定位的目標(biāo)，具體工作需計(jì)劃 67周時(shí)間完成，共涉及 10個(gè)模塊的研究?jī)?nèi)容 資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析 3周 第一階段 A1 消費(fèi)者測(cè)試 （零售） 租戶(hù)訪(fǎng)談及租金測(cè)算 （零售） 商業(yè)概念方案共識(shí) （零售） 0 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì) 城市宏觀(guān)研究 初步商業(yè)概念定位 競(jìng)爭(zhēng)研究（零售） 3 4 消費(fèi)者研究（零售） 5 案例分析 7 9 6 8 3/4周 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃定位 1 2 10 財(cái) 務(wù) 測(cè) 算 項(xiàng)目立地研究 8 Report_CATIC_20231220 9 城市宏觀(guān)研究為項(xiàng)目最先啟動(dòng)的一個(gè)模塊，主要工作安排在外部啟動(dòng)會(huì)前完成，根據(jù)數(shù)據(jù)更新調(diào)整后交付，為第一次溝通（會(huì)）的主要內(nèi)容 資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析 1 城市宏觀(guān)研究 序號(hào) 工作模塊 準(zhǔn)備期（非項(xiàng)目地） 1W（ 項(xiàng)目地） 1 2 3 1 2 3 4 5 6 7 0 外部啟動(dòng)會(huì) 1 宏觀(guān)研究 注釋 整理時(shí)間 統(tǒng)計(jì)年鑒購(gòu)買(mǎi)與信息、數(shù) 據(jù)更新 交付 項(xiàng)目經(jīng)理整合修改時(shí)間 工作計(jì)劃 城市宏觀(guān)研究工作安排 緊 前 工 作 緊 后 工 作 工作實(shí)施 ?輸入信息：與 BD部門(mén)完成資料交接工作，同時(shí)在九洲遠(yuǎn)景資料庫(kù)搜索相關(guān)城市資料 ?內(nèi)部啟動(dòng)會(huì) ?方法：網(wǎng)搜資料、年鑒數(shù)據(jù)摘錄、統(tǒng)計(jì)局訪(fǎng)談 ?資料來(lái)源：城市政府網(wǎng)站、城市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站、統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、統(tǒng)計(jì)局訪(fǎng)談紀(jì)要 ?城市宏觀(guān)分析 EXCLE表 ?第 2周的第一次溝通會(huì)，溝通內(nèi)容為城市宏觀(guān)判斷城市商業(yè)發(fā)展階段，及 4個(gè)研究要素的核心結(jié)論，以 PPT形式 Report_CATIC_20231220 有利因素 1 2 3 4 城市群地位 經(jīng)濟(jì)狀況 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 人口狀況 不利因素 ? 從城市群看，南寧市處于大西南經(jīng)濟(jì)圈、泛珠三角洲經(jīng)濟(jì)圈、廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)等多個(gè)區(qū)域合作的樞紐中心，擁有中國(guó)與東盟全面合作的戰(zhàn)略地位，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯； ? 從經(jīng)濟(jì)狀況看，南寧經(jīng)濟(jì)總量保持快速增長(zhǎng)，人均 GDP超過(guò)3000美元，中產(chǎn)階級(jí)大量增加，城市零售需求不斷增長(zhǎng) ? 從產(chǎn)業(yè)發(fā)展看，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快且增速較快，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r良好 ? 南寧經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展水平較低， 還處于二線(xiàn)和三線(xiàn)城市之間，城鎮(zhèn)化率僅為 %,城市化進(jìn)程發(fā)展緩慢 ? 南寧市零售市場(chǎng)規(guī)模增速相對(duì)較慢，零售市場(chǎng)還需不斷挖掘潛力 從宏觀(guān)層面四要素分析對(duì)于城市發(fā)展有利因素與不利因素，從中得出城市商業(yè)發(fā)展的宏觀(guān)階段性判斷 南寧市的零售商業(yè)進(jìn)入到向趨優(yōu)選擇市場(chǎng)的發(fā)展過(guò)程 資料來(lái)源 :九洲遠(yuǎn)景分析 10 城市宏觀(guān)研究核心頁(yè)舉例 Report_CATIC_20231220 通過(guò)城市商業(yè)發(fā)展 4個(gè)階段對(duì)照匹配，得出城市商業(yè)宏觀(guān)市場(chǎng)代表性特征，指導(dǎo)商業(yè)定位趨勢(shì)研判 資料來(lái)源 :九洲遠(yuǎn)景分析 11 城市宏觀(guān)研究核心頁(yè)舉例 趨優(yōu)選擇市場(chǎng) ?出現(xiàn)多種類(lèi)型的購(gòu)物中心，強(qiáng)調(diào)生活方式導(dǎo)向成為城市主流，各層次的消費(fèi)得到滿(mǎn)足 ?Fast fashion成為主導(dǎo)， Top fashion占市場(chǎng) 5%10%份額 ?娛樂(lè) /餐飲業(yè)態(tài)豐富化，主題餐飲、休閑餐飲等大量出現(xiàn) ?代表城市：杭州、武漢、成都 傳統(tǒng)市場(chǎng) ?以批發(fā)市場(chǎng)、傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)最為典型，以滿(mǎn)足基本需求為主 ?消費(fèi)以?xún)r(jià)格導(dǎo)向?yàn)楹诵脑V求 ?品牌的滲透率低 ?代表城市：德州、懷化 全業(yè)態(tài)市場(chǎng) ?城市出現(xiàn)所有類(lèi)型的購(gòu)物中心，購(gòu)物、餐飲及休閑娛樂(lè)的業(yè)態(tài)豐富度達(dá)到極高水平 ?從價(jià)格導(dǎo)向、價(jià)值導(dǎo)向到獨(dú)特性導(dǎo)向等不同層面的消費(fèi)需求均能得到最大程度滿(mǎn)足 ?代表城市：上海、北京、深圳 大而全市場(chǎng) ?百貨業(yè)態(tài)多樣化，購(gòu)物中心出現(xiàn)，食品雜貨、大型折扣店等業(yè)態(tài)出現(xiàn) ?餐飲娛樂(lè)形態(tài)開(kāi)始多樣化 ?Basic fashion占市場(chǎng)主流 ?消費(fèi)向價(jià)值導(dǎo)向轉(zhuǎn)變，并出現(xiàn)多樣化 ?代表城市：揚(yáng)州、嘉興 城市商業(yè)類(lèi)型的演變 人均 GDP： 3,000美元 6,000美元 10,000美元 12,000元 15,000元 20,000元 人均可支配收入： 1,000億元 2,000億元 8,000億元 GDP： 300億元 1,000億元 2,000億元 社會(huì)消費(fèi)品零售色總額： 30% 46% 70% 城市化率： Report_CATIC_20231220 通過(guò)城市群地位、經(jīng)濟(jì)狀況、產(chǎn)業(yè)發(fā)展及人口狀況四個(gè)城市要素分析，進(jìn)一步分析 宏觀(guān)商業(yè)發(fā)展所處階段 商業(yè) 城市 城市群地位 經(jīng)濟(jì)狀況 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 人口狀況 城市宏觀(guān)研究 研究目標(biāo) 研究?jī)?nèi)容 ?通過(guò)城市在城市群內(nèi)扮演的角色，體現(xiàn)城市商業(yè)對(duì)周邊區(qū)域消費(fèi)的帶動(dòng)作用 ,推動(dòng)商業(yè)發(fā)展 ?城市群特征 ?城市群地位 ?城際交通 ?經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑，經(jīng)濟(jì)水平反映消費(fèi)需求特征，是城市商業(yè)發(fā)展的宏觀(guān)背景 ?GDP、人均 GDP與對(duì)比城市比較 ?人均 GDP對(duì)消費(fèi)需求影響分析 ?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析支撐城市需求特征判斷 ?第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展為商業(yè)發(fā)展帶來(lái)強(qiáng)大驅(qū)動(dòng) ?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)占比 ?支柱產(chǎn)業(yè)分析（開(kāi)發(fā)區(qū)分布） ?第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析（零售業(yè)、旅游業(yè)） ?城市化進(jìn)程推動(dòng)城市商業(yè)發(fā)展 ?城市消費(fèi)對(duì)商業(yè)需求的增長(zhǎng) ?城市化率分析 ?三產(chǎn)就業(yè)人口的分布及變化 1 城市宏觀(guān)研究 資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析 12 Report_CATIC_20231220 13 資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析 城市數(shù)量 5個(gè)以上 城市人口 1000萬(wàn)人以上 人口密度 300人 /平方公里以上 城市密度 /萬(wàn)平方公里以上 城市化水平 20%以上 國(guó)內(nèi)城市群劃分標(biāo)準(zhǔn) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 14 13 15 城市群 渝城市群 群 城市群地位 城市群劃分 國(guó)內(nèi)城市群劃分情況 Report_CATIC_20231220 14 資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析 ?南寧市 處于大西南經(jīng)濟(jì)圈、泛珠三角洲經(jīng)濟(jì)圈、廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)等多個(gè)區(qū)域合作的交匯與重合點(diǎn)，擁有中國(guó)與東盟全面合作的戰(zhàn)略地位 城市群地位 支持 ?沈陽(yáng)市 區(qū)域空間發(fā)展戰(zhàn)略為“北依南拓，箭形發(fā)展”， 形成以沈陽(yáng)為中心，輻射周邊城市群的沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)圈，沈陽(yáng)市中心城市的輻射能力將得到進(jìn)一步體現(xiàn) 城市群核心地位體現(xiàn)城市的輻射能力，有力的推動(dòng)城市商業(yè)的快速發(fā)展，同時(shí)有利于國(guó)際、全國(guó)性商業(yè)品牌的布點(diǎn) Report_CATIC_20231220 15 城市宏觀(guān)研究對(duì)比城市的篩選主要圍繞城市群內(nèi)城市及區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿城市，作為城市經(jīng)濟(jì)水平對(duì)比對(duì)象 泛珠三角洲經(jīng)濟(jì)圈 2. 區(qū)域范圍 3. 經(jīng)濟(jì)情況 篩選的對(duì)比城市 成都、重慶、廣州、昆明、貴陽(yáng)、欽州、海口、防城港、北海、南昌、柳州、桂林 成都、重慶、廣州、昆明、防城港、北海、南昌、柳州、桂林 成都、重慶、廣州、昆明、防城港、北海、柳州、桂林 廣州、昆明、北海、柳州、桂林 大西南經(jīng)濟(jì)圈 廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū) 資料來(lái)源： 九洲遠(yuǎn)景分析 經(jīng)濟(jì)狀況 對(duì)比城市篩選 舉例 南寧對(duì)比城市篩選 Report_CATIC_20231220 通過(guò)對(duì)城市人均 GDP分析預(yù)測(cè)，了解城市消費(fèi)需求的轉(zhuǎn)變以及消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化 16 資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析 ?人均 GDP超過(guò) 3000美元， 進(jìn)入活躍、加速發(fā)展的重要階段， 中產(chǎn)階級(jí)將大量出現(xiàn)，個(gè)性化需求占主導(dǎo)地位 經(jīng)濟(jì)水平 人均 GDP分析 7238701 , 0 8 91 , 3 2 01 , 5 2 54 , 6 6 82023 2023 2023 2023 2023 2023E% . 南寧市 20232023年 GDP增長(zhǎng)情況 [億元 ] 人均 3285美元 三線(xiàn)城市 二線(xiàn)城市 一線(xiàn)城市 ?人均 GDP達(dá) 4000美元時(shí)，消費(fèi)需求將開(kāi)始逐步向品質(zhì)消費(fèi)需求轉(zhuǎn)變的特征 ?人均 GDP超過(guò) 10000美元之后，該地區(qū)屬于中等富裕程度的城市，城市發(fā)展則由資源、資本驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)為文化和創(chuàng)新驅(qū)動(dòng) Report_CATIC_20231220 17 一線(xiàn)城市趨于飽和，二、三線(xiàn)城市發(fā)展迅速、對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求不斷增加，市場(chǎng)前景看好，將成為新一輪投資熱點(diǎn) ? 城市化進(jìn)程將加速推進(jìn)二、三線(xiàn)城市的商業(yè)發(fā)展和消費(fèi)升級(jí) ? 二三線(xiàn)城市的商業(yè)發(fā)展正從大而全市場(chǎng)向趨優(yōu)選擇市場(chǎng)升級(jí) ? 在寧波、青島、廈門(mén)、無(wú)錫、杭州、蘇州等二三線(xiàn)中心城市的 “低價(jià)地、高價(jià)房 ”情況，非常符合未來(lái)地產(chǎn)以成本為評(píng)價(jià)核心的投資標(biāo)準(zhǔn) Heilongjiang Jinin Inner Mongolia Xinjiang Ningxia Shanxi Beijing Hebei Liaoning Gansu Shandong Jiangsu SHA Zhejiang XMN KMG Guizhou HuN/An Jiangxi Anhui HeN/An WUH HaiN/An Tibet Qinghai Taiwan Shanxi CAN SZX CTU CKG Tianjin Qingdao Ningbo Ha