【正文】 ” 美國城市土地利用協(xié)會（ ULI） 1947/1999 購物中心的定義 資料來源：九洲遠景分析 Report_CATIC_20231220 5 九洲遠景購物中心的分類 功能訴求 情感訴求 一次性購足 (= 品種齊全 ) 專業(yè)化 (= 有限品種 ) 城市中心 超級地區(qū) 中心 休閑娛樂中心 鄰里中心 生活時尚 中心 零售公園 能量中心 主題購物中 心 區(qū)域中心 工廠直銷中 心 美食中心 專業(yè)市場中 心 注：以上定位圖為典型意義的描述，不屬于嚴格定義；實際中，各購物中心會依據具體的內外部因素制定行業(yè)覆蓋范圍和功能組合，在定位圖的落位會與上圖有所不同 在總結美英等國購物中心發(fā)展形態(tài)及其專業(yè)協(xié)會相關定義的基礎上，九洲遠景總結定義了具有典型意義的十二種購物中心類型 Report_CATIC_20231220 6 九洲遠景從目標消費者，選址，商業(yè)組合，購物娛樂傾向性以及消費者溝通方面來描述十二種購物中心不同的特性 Residential Shopping Mall 鄰里購物中心 4 3 Regional Shopping Center 地區(qū)購物中心 1 City Center 城市購物中心 10 Specialty Mall 專業(yè)市場購物中心 9 Outlets center 工廠直銷中 心 Retail Park 購物公園 5 Entertainment center 娛樂中 心 8 Power Center 能量中心 6 Super Regional Shopping Center 超級地區(qū)購物中心 2 Lifestyle Center 生活時尚中心 7 購物中心定義模型 購物 娛樂傾向性 商業(yè)組合 目標消費者 消費者溝通 選址 購物中心類型 11 Meal Mall 美食中心 12 Theme shopping center 主題購物中心 資料來源：九洲遠景分析 Report_CATIC_20231220 7 九洲遠景提供的全價值鏈解決方案是科學、嚴謹、符合市場特征，并能夠超越和引領市場的商業(yè)服務 Phase 1 土地階段 Phase 2 產品定位階段 Phase 3 預開業(yè)管理 Phase 4 運營管理 產品線研究 選址審計 2 拿地規(guī)劃 3 1 產品概念定位 詳規(guī)與設計對接 6 5 持續(xù)運營部分： 首席招商 工程對接 市場推廣 營運準備 8 7 運營顧問 運營實施 10 9 其他退出策略： 銷售代理 項目融資 /轉讓 尋找管理公司 一級土地規(guī)劃 4 產品概念定位 對客戶已獲得的地塊，通過可能性和可行性分析確定項目產品定位及分割，主題商業(yè)概念及獨特賣點 (USP),功能配比（包括：行業(yè)業(yè)態(tài)配比、主力店次主力店配比、不同功能模塊在樓面中的配比等），開發(fā)步驟及財務模型等 資料來源：九洲遠景分析 Report_CATIC_20231220 8 九洲遠景通過兩個階段來完成項目商業(yè)規(guī)劃定位的目標，具體工作需計劃 67周時間完成，共涉及 10個模塊的研究內容 資料來源：九洲遠景分析 3周 第一階段 A1 消費者測試 （零售） 租戶訪談及租金測算 （零售） 商業(yè)概念方案共識 （零售） 0 項目啟動會 城市宏觀研究 初步商業(yè)概念定位 競爭研究（零售） 3 4 消費者研究（零售） 5 案例分析 7 9 6 8 3/4周 項目商業(yè)規(guī)劃定位 1 2 10 財 務 測 算 項目立地研究 Report_CATIC_20231220 9 城市宏觀研究為項目最先啟動的一個模塊，主要工作安排在外部啟動會前完成，根據數據更新調整后交付，為第一次溝通（會）的主要內容 資料來源：九洲遠景分析 1 城市宏觀研究 序號 工作模塊 準備期（非項目地） 1W（ 項目地） 1 2 3 1 2 3 4 5 6 7 0 外部啟動會 1 宏觀研究 注釋 整理時間 統(tǒng)計年鑒購買與信息、數 據更新 交付 項目經理整合修改時間 工作計劃 城市宏觀研究工作安排 緊 前 工 作 緊 后 工 作 工作實施 ?輸入信息：與 BD部門完成資料交接工作，同時在九洲遠景資料庫搜索相關城市資料 ?內部啟動會 ?方法：網搜資料、年鑒數據摘錄、統(tǒng)計局訪談 ?資料來源：城市政府網站、城市統(tǒng)計局網站、統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、統(tǒng)計局訪談紀要 ?城市宏觀分析 EXCLE表 ?第 2周的第一次溝通會，溝通內容為城市宏觀判斷城市商業(yè)發(fā)展階段，及 4個研究要素的核心結論，以 PPT形式 Report_CATIC_20231220 10 有利因素 1 2 3 4 城市群地位 經濟狀況 產業(yè)發(fā)展 人口狀況 不利因素 ? 從城市群看，南寧市處于大西南經濟圈、泛珠三角洲經濟圈、廣西北部灣經濟區(qū)等多個區(qū)域合作的樞紐中心，擁有中國與東盟全面合作的戰(zhàn)略地位，區(qū)位優(yōu)勢明顯； ? 從經濟狀況看，南寧經濟總量保持快速增長，人均 GDP超過3000美元，中產階級大量增加，城市零售需求不斷增長 ? 從產業(yè)發(fā)展看，第三產業(yè)發(fā)展較快且增速較快，房地產業(yè)發(fā)展狀況良好 ? 南寧經濟整體發(fā)展水平較低， 還處于二線和三線城市之間，城鎮(zhèn)化率僅為 %,城市化進程發(fā)展緩慢 ? 南寧市零售市場規(guī)模增速相對較慢，零售市場還需不斷挖掘潛力 從宏觀層面四要素分析對于城市發(fā)展有利因素與不利因素，從中得出城市商業(yè)發(fā)展的宏觀階段性判斷 南寧市的零售商業(yè)進入到向趨優(yōu)選擇市場的發(fā)展過程 資料來源 :九洲遠景分析 城市宏觀研究核心頁舉例 Report_CATIC_20231220 11 通過城市商業(yè)發(fā)展 4個階段對照匹配，得出城市商業(yè)宏觀市場代表性特征，指導商業(yè)定位趨勢研判 資料來源 :九洲遠景分析 城市宏觀研究核心頁舉例 趨優(yōu)選擇市場 ?出現多種類型的購物中心，強調生活方式導向成為城市主流，各層次的消費得到滿足 ?Fast fashion成為主導， Top fashion占市場 5%10%份額 ?娛樂 /餐飲業(yè)態(tài)豐富化，主題餐飲、休閑餐飲等大量出現 ?代表城市：杭州、武漢、成都 傳統(tǒng)市場 ?以批發(fā)市場、傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)最為典型，以滿足基本需求為主 ?消費以價格導向為核心訴求 ?品牌的滲透率低 ?代表城市：德州、懷化 全業(yè)態(tài)市場 ?城市出現所有類型的購物中心，購物、餐飲及休閑娛樂的業(yè)態(tài)豐富度達到極高水平 ?從價格導向、價值導向到獨特性導向等不同層面的消費需求均能得到最大程度滿足 ?代表城市：上海、北京、深圳 大而全市場 ?百貨業(yè)態(tài)多樣化，購物中心出現，食品雜貨、大型折扣店等業(yè)態(tài)出現 ?餐飲娛樂形態(tài)開始多樣化 ?Basic fashion占市場主流 ?消費向價值導向轉變，并出現多樣化 ?代表城市：揚州、嘉興 城市商業(yè)類型的演變 人均 GDP： 3,000美元 6,000美元 10,000美元 12,000元 15,000元 20,000元 人均可支配收入： 1,000億元 2,000億元 8,000億元 GDP： 300億元 1,000億元 2,000億元 社會消費品零售色總額： 30% 46% 70% 城市化率： Report_CATIC_20231220 12 通過城市群地位、經濟狀況、產業(yè)發(fā)展及人口狀況四個城市要素分析，進一步分析 宏觀商業(yè)發(fā)展所處階段 商業(yè) 城市 城市群地位 經濟狀況 產業(yè)發(fā)展 人口狀況 城市宏觀研究 研究目標 研究內容 ?通過城市在城市群內扮演的角色，體現城市商業(yè)對周邊區(qū)域消費的帶動作用 ,推動商業(yè)發(fā)展 ?城市群特征 ?城市群地位 ?城際交通 ?經濟基礎決定上層建筑，經濟水平反映消費需求特征，是城市商業(yè)發(fā)展的宏觀背景 ?GDP、人均 GDP與對比城市比較 ?人均 GDP對消費需求影響分析 ?產業(yè)結構分析支撐城市需求特征判斷 ?第三產業(yè)發(fā)展為商業(yè)發(fā)展帶來強大驅動 ?產業(yè)結構占比 ?支柱產業(yè)分析（開發(fā)區(qū)分布） ?第三產業(yè)發(fā)展分析（零售業(yè)、旅游業(yè)） ?城市化進程推動城市商業(yè)發(fā)展 ?城市消費對商業(yè)需求的增長 ?城市化率分析 ?三產就業(yè)人口的分布及變化 1 城市宏觀研究 資料來源：九洲遠景分析 Report_CATIC_20231220 13 資料來源：九洲遠景分析 城市數量 5個以上 城市人口 1000萬人以上 人口密度 300人 /平方公里以上 城市密度 /萬平方公里以上 城市化水平 20%以上 國內城市群劃分標準 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 14 13 15 城市群 渝城市群 群 城市群地位 城市群劃分 國內城市群劃分情況 Report_CATIC_20231220 14 資料來源：九洲遠景分析 ?南寧市 處于大西南經濟圈、泛珠三角洲經濟圈、廣西北部灣經濟區(qū)等多個區(qū)域合作的交匯與重合點，擁有中國與東盟全面合作的戰(zhàn)略地位 城市群地位 支持 ?沈陽市 區(qū)域空間發(fā)展戰(zhàn)略為“北依南拓，箭形發(fā)展”， 形成以沈陽為中心，輻射周邊城市群的沈陽經濟圈，沈陽市中心城市的輻射能力將得到進一步體現 城市群核心地位體現城市的輻射能力，有力的推動城市商業(yè)的快速發(fā)展，同時有利于國際、全國性商業(yè)品牌的布點 Report_CATIC_20231220 15 城市宏觀研究對比城市的篩選主要圍繞城市群內城市及區(qū)域內的標桿城市，作為城市經濟水平對比對象 泛珠三角洲經濟圈 2. 區(qū)域范圍 3. 經濟情況 篩選的對比城市 成都、重慶、廣州、昆明、貴陽、欽州、?？?、防城港、北海、南昌、柳州、桂林 成都、重慶、廣州、昆明、防城港、北海、南昌、柳州、桂林 成都、重慶、廣州、昆明、防城港、北海、柳州、桂林 廣州、昆明、北海、柳州、桂林 大西南經濟圈 廣西北部灣經濟區(qū) 資料來源： 九洲遠景分析 經濟狀況 對比城市篩選 舉例 南寧對比城市篩選 Report_CATIC_20231220 16 通過對城市人均 GDP分析預測，了解城市消費需求的轉變以及消費結構的變化 資料來源：九洲遠景分析 ?人均 GDP超過 3000美元， 進入活躍、加速發(fā)展的重要階段， 中產階級將大量出現，個性化需求占主導地位 經濟水平 人均 GDP分析 7238701 , 0 8 91 , 3 2 01 , 5 2 54 , 6 6 82023 2023 2023 2023 2023 2023E% . 南寧市 20232023年 GDP增長情況 [億元 ] 人均 3285美元 三線城市 二線城市 一線城市 ?人均 GDP達 4000美元時，消費需求將開始逐步向品質消費需求轉變的特征 ?人均 GDP超過 10000美元之后，該地區(qū)屬于中等富裕程度的城市，城市發(fā)展則由資源、資本驅動轉為文化和創(chuàng)新驅動 Report_CATIC_20231220 17 一線城市趨于飽和，二、三線城市發(fā)展迅速、對商業(yè)地產的需求不斷增加，市場前景看好，將成為新一輪投資熱點 ? 城市化進程將加速推進二、三線城市的商業(yè)發(fā)展和消費升級 ? 二三線城市的商業(yè)發(fā)展正從大而全市場向趨優(yōu)選擇市場升級 ? 在寧波、青島、廈門、無錫、杭州、蘇州等二三線中心城市的 “低價地、高價房 ”情況，非常符合未來地產以成本為評價核心的投資標準 Heilongjiang Jinin Inner Mongolia Xinjiang Ningxia Shanxi Beijing Hebei Liaoning Gansu Shandong Jiangsu SHA Zhejiang XMN KMG Guizhou HuN/An Jiangxi Anhui HeN/An WUH HaiN/An Tibet Qinghai Taiwan Shanxi CAN SZX CTU CKG Tianjin Qingdao Ningbo Hangzh