【正文】 2023年 1月 29日星期日 1時(shí) 7分 51秒 01:07:5129 January 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 1月 29日星期日 上午 1時(shí) 7分 51秒 01:07: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :07:5101:07Jan2329Jan23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 , January 29, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 1月 29日星期日 1時(shí) 7分 51秒 01:07:5129 January 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 。 :07:5101:07:51January 29, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :07:5101:07Jan2329Jan23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , January 29, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 1月 29日星期日 1時(shí) 7分 51秒 01:07:5129 January 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 。 :07:5101:07:51January 29, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 :07:5101:07Jan2329Jan23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 , January 29, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 ———— 理想康城國(guó)際營(yíng)銷經(jīng)理 客戶基本認(rèn)可城南價(jià)值，剛需、首改需求為主，地鐵概念沒有達(dá)到預(yù)期效果，價(jià)格敏感度高， 12023元左右相對(duì)合理 客戶需求總結(jié) 保證品質(zhì)需求下的低總價(jià)導(dǎo)向，總價(jià)控制在 100萬以下 價(jià)格需求 對(duì)產(chǎn)品需求簡(jiǎn)單，要求保證品質(zhì)和形象的基礎(chǔ)下， 關(guān)注產(chǎn)品實(shí)用性、公攤少、得房率高，朝向和采光 產(chǎn)品需求 需求面積集中在 90、 120140方三房的戶型 面積需求 控制總價(jià)，提升項(xiàng)目形象，拉高客戶價(jià)格心理預(yù)期 把握品質(zhì) 注重形象 戶型產(chǎn)品規(guī)劃主力需求面積段 傾向于交通便捷、配套成熟的優(yōu)越地段 區(qū)位需求 強(qiáng)調(diào)臨平新城 地段價(jià)值 機(jī)會(huì)點(diǎn)：合理定價(jià)、強(qiáng)調(diào)區(qū)位概念、并且在產(chǎn)品面做到實(shí)用化，生活化。（從后期開盤 12023元的均價(jià)首期去化 50%的情況，還是相對(duì)不錯(cuò)的） ———— 和合財(cái)富中心銷售經(jīng)理 康城國(guó)際這個(gè)項(xiàng)目在臨平也是老盤了， 基本還是臨平本地以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主力 ，早期還有點(diǎn)投資客，現(xiàn)在沒那么多了，臨平人對(duì)于城南這一片還是很認(rèn)可的，不過價(jià)格擺在這里， 感覺 12023元差不多了 ，像康城一品， 13000元的價(jià)格，買的人很少，但品質(zhì)、用材什么基本都是屬于高配的，就是賣不動(dòng)。 ———— 東海水景城銷售經(jīng)理 我們項(xiàng)目打算年底要走一波公寓，大概預(yù)計(jì)價(jià)格在 12023元左右 ，現(xiàn)在已經(jīng)開始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)了，認(rèn)購(gòu)情況還不錯(cuò)，客戶也普遍認(rèn)為這個(gè)價(jià)格可以接受，主要還是臨平本地客群為主，當(dāng)然我們項(xiàng)目 住宅由石材改為真石漆也是因?yàn)橐恍┦袌?chǎng)原因，但客戶都是可以接受的 ，畢竟臨平圈子小，都是一些關(guān)系客戶。買那邊主要考慮在主城區(qū)，原來三層的自建房也有 400方了，現(xiàn)在換到城里住，面積大是必須的。 樣本 2：綠城玉園業(yè)主， 舒適享受 馬先生，臨平本地人， 55歲，原演出公司老總，住星火小區(qū) 400方復(fù)式，現(xiàn)購(gòu)買綠城玉園 320方戶型，我就是看中玉園城南的中心位臵，臨平也是往南發(fā)展，所以城北的房子很便宜，復(fù)式住住還是不大方便，年紀(jì)大了，上上下下不方便，還是想住平層。 ?鄉(xiāng)鎮(zhèn)改善： 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群或是拆遷戶，自己有自建房，進(jìn)城或是拆遷，買到臨平市區(qū)內(nèi)，通常家庭人口多， 對(duì)戶型面積有較大的要求，起碼130方以上三房戶型。對(duì)客廳要求保證尺度。 樣本 2：本地剛需， 關(guān)注交通、配套 私營(yíng)業(yè)主張先生，目前與父母同住，即將結(jié)婚，打算在老城區(qū)和城南購(gòu)房，“臨平本地人嘛，生活圈子就這么點(diǎn)大，城里走走都方便的，就是老城區(qū)這里有點(diǎn)不方便，很多單行線，交通還是城南那里更好，房子只要品質(zhì)好就行，其他還是要看配套。一個(gè)衛(wèi)生間即可，兩個(gè)衛(wèi)生間太占臥室面積，如果價(jià)格合理，中間套或是有一定缺陷的戶型也可以接受。 ?90方小三房 ?剛需首臵 ：本地居民，由于結(jié)婚或者其他原因需要購(gòu)買住房，對(duì)于生活品質(zhì)有一定的要求， 喜歡多贈(zèng)送面積需要三房滿足日常生活需求 ，多由父母支持購(gòu)房，壓力相對(duì)較小。 訴求 人車分流 價(jià)格訴求 客戶特征 水景城業(yè)主 隨訪客戶 關(guān)于智能化 我認(rèn)為如果添加智能系統(tǒng)的話，那么在 安全系統(tǒng)方面可以用一些科技的手段 讓住戶住的更加安心，當(dāng)然根據(jù)產(chǎn)品的定位，和顧客的接受能力能加入更多的智能系統(tǒng)是更好的。 一般我考慮的小區(qū)車位的配比很重要，同時(shí)我的心里價(jià)位是在 8萬左右 ，如果小區(qū)的定位比較高端還可以適當(dāng)?shù)南蛏霞?2萬。 大堂是 我們?nèi)霊舻拈T面，我個(gè)人喜歡是能夠做的 精致點(diǎn)，大氣點(diǎn)的，讓人眼前一亮的感覺 我個(gè)人比較喜歡 休閑娛樂功能強(qiáng)點(diǎn) 的空間 ，同時(shí)能 加點(diǎn)綠化，看起來更加舒服 我比較偏向樓層較低的樓盤，這樣 均攤可以少一點(diǎn) ，關(guān)于公共的區(qū)域，我希望是在預(yù)算之內(nèi)做到盡可能的完善， 關(guān)鍵的是安全性和保潔 訴求 一樓抗性大 講究面子 功能性 公攤少 客戶特征 梅堰小區(qū)業(yè)主 綠城藍(lán)庭 90方業(yè)主 世紀(jì)花園業(yè)主 水景城業(yè)主 關(guān)于物業(yè) 現(xiàn)在我住的地方， 物業(yè)實(shí)在太差了 ，保安就坐在那里看看門，進(jìn)來什么人都不管的，太差了，希望你們那個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)要好一點(diǎn)的，最起碼要管管進(jìn)來的人啊車啊什么的 我覺得 綠城的物業(yè)最好 了，管理很規(guī)范，平時(shí)也有一些小區(qū)活動(dòng)，很不錯(cuò)的 如果物業(yè)能夠引進(jìn)一些 人性化的東西，比如送快遞，搬水桶，不僅僅是看門、打掃衛(wèi)生、收錢 物業(yè)費(fèi)不要太貴了， 2塊以內(nèi)可以接受 ，再高就吃不消了，但是如果服務(wù)真的很好，那也可以的，主要還是要能找到好物業(yè) 訴求 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量 綠城物業(yè)偏好 人性化訴求 價(jià)格訴求 公共空間精致、大氣，公攤盡量少、強(qiáng)調(diào)功能性； 物業(yè)以綠城為標(biāo)桿，講究人性化，同時(shí)物業(yè)費(fèi)盡量便宜。金都夏宮那個(gè)不錯(cuò)，就是在山北，所以根本不會(huì)考慮買。 訴求 實(shí)用為主，多贈(zèng)送面積 三房訴求 朝向、采光、通透 客戶深訪語錄 主要訴求點(diǎn)： 區(qū)域客戶對(duì)立面和景觀認(rèn)知度不高；主要講究品質(zhì)以及形象 客群需求調(diào)查 客戶特征 隨訪客戶 隨訪客戶 隨訪客戶 關(guān)于立面 關(guān)于立面我去看過野風(fēng)瓏園和綠城藍(lán)庭的房子，下對(duì)比較下來我認(rèn)為只要能做的有自己的風(fēng)格，獨(dú)樹一臶就好。 一家兩口 3房住住差不多 了，沒必要搞這么多房間的，我們又不是大老板，要請(qǐng)保姆什么的。 訴求 城南交通方便 配套逐漸成熟，受到客群認(rèn)可 目前價(jià)格偏高，未來發(fā)展好 客戶特征 城南水景城 130方業(yè)主 城南梧桐藍(lán)山業(yè)主，新杭州人 城南老小區(qū)世紀(jì)花園 130方業(yè)主 關(guān)于戶型 戶型么，實(shí)用最好了， 送的面積么也要多點(diǎn)。 城南那里辦公樓很多，都是政府公務(wù)員住的地方，將來配套、交通肯定會(huì)很好的， 就是房?jī)r(jià)太貴了 。 客群特征屬性總結(jié) 客群特征：愛面子，精明，較安逸 注重品質(zhì)感，注重形象以及居住環(huán)境 實(shí)用主義，注重功能性，對(duì)價(jià)格比較敏感 期望居住交通便捷，周邊配套成熟，生活氣氛高 面子 精明 安逸 客戶深訪 客戶深訪語錄 主要訴求點(diǎn)： 區(qū)域認(rèn)可度強(qiáng)，看好未來發(fā)展； 戶型功能實(shí)用為主，三房主流需求，多贈(zèng)送面積，盡量朝南； 客群需求調(diào)查 客戶特征 老城區(qū)梅堰小區(qū)業(yè)主 住城南桂花城業(yè)主 老城區(qū)隨機(jī)抽訪客戶 區(qū)域認(rèn)知 城南那一帶不錯(cuò)的，比老城區(qū)舒服， 老城區(qū)很多單行道，城南那里交通方便一點(diǎn)， 就是配套還不算好?；緸槿谥遥?gòu)房以剛需為主要目的，包括剛需首臵和剛需首改。 80以下 8090方 90110方 110130方 130140方 140160方 160180方 180方以上 合計(jì) 二房 2% 11% 4% 17% 三房 19% 7% 20% 11% 6% 63% 四房 2% 4% 4% 4% 4% 18% 五房 2% 2% 合計(jì) 2% 30% 13% 24% 15% 10% 4% 2% 100% 36%32%19%9%4%0%5%10%15%20%25%30%35%40%100 萬以內(nèi) 100 120 萬 120 150 萬 150 200 萬 200 萬目標(biāo)客群研究 承受單價(jià) 承受總價(jià) ?區(qū)域內(nèi)客群接受價(jià)格在 10000元 /平方米 ， 總價(jià)在 120萬以下 ，客群心理預(yù)期較市場(chǎng)行情中等偏低水平； 精裝修接受度 精裝價(jià)格承受范圍 43% 57% 喜歡 不喜歡 ?精裝修方面，有超一半的客戶不支持精裝修，認(rèn)為自己裝修比較實(shí)惠，在接受精裝修的客群里，普遍認(rèn)為精裝修價(jià)格在 2023元以內(nèi) 較為合理，并且比較注重 廚房、衛(wèi)生間和客廳 的精裝修。 臵業(yè)因素 臵業(yè)目的 目標(biāo)客群研究 區(qū)域以剛需購(gòu)房為主，看重配套、交通、價(jià)格以及居住環(huán)境 目標(biāo)客群研究 ?區(qū)域內(nèi)主流需求面積為 8090方 占到總量的 30%；其次為 110130方 ，占總量 24%。 所以總體來看，區(qū)域內(nèi)剛需購(gòu)房還是主流。 ?家庭結(jié)構(gòu)以 3口之家為主流 ，包括區(qū)域內(nèi)部分自