【正文】 國(guó)際視野 高社交要求 渴望放松 期待海生活 追求情趣 高文化底蘊(yùn) 善于鑒賞 重價(jià)值保障 目標(biāo)客戶心理細(xì)分 主題定位 產(chǎn)品藝術(shù)性 細(xì)部驚喜感 個(gè)性化要求 尊貴地位感 高文化涵養(yǎng) 價(jià)值安全感 多元素體驗(yàn) 國(guó)際化生活 上流社交 ? 我們將打造怎樣一種全新的生活方式 我們?cè)鯓訛槟繕?biāo)客戶實(shí)現(xiàn)綜合價(jià)值 我們精心打造了：一種全新的生活方式 無(wú)限 s 濱海休閑體驗(yàn)生活 從銷售有形產(chǎn)品升級(jí)為推廣一種生活方式、一種文化、一種居住價(jià)值觀 Saturday 星期六 Sunday 星期天 Sun 陽(yáng)光 Sky天空 Sands沙灘 Sea大海 Space空間 Special 特色 Soft 舒服 Sports 運(yùn)動(dòng) Swim游泳 Sensation體驗(yàn) Standing 身份 Social社交 Service服務(wù) Sense品味 Safety 安全 …… 星級(jí) 服務(wù) 體驗(yàn) 社區(qū) 風(fēng)情 體驗(yàn) 游憩 配套 體驗(yàn) 主題 活動(dòng) 體驗(yàn) 戶外 平臺(tái) 體驗(yàn) 無(wú)限 s 濱海休閑生活 五大體驗(yàn) 區(qū)域整合 + 自身創(chuàng)建 戶外之靜 Sands Soft Sun ?感受柔軟的沙灘，廣闊的大海，享受陽(yáng)光清風(fēng)，才發(fā)現(xiàn)內(nèi)心的平靜如此珍貴 …… 寧?kù)o的海灘，體驗(yàn)靜謐與輕松 體驗(yàn) 游憩 戶外 活動(dòng) 社區(qū) 服務(wù) 戶外之動(dòng) Sports Sense ?在陽(yáng)光下自由伸展，放風(fēng)箏、沙灘排球、高爾夫 …… ，讓生命充滿健康與活力 陽(yáng)光沙灘，體驗(yàn)活力律動(dòng) 體驗(yàn) 游憩 戶外 活動(dòng) 社區(qū) 服務(wù) 激情之海 Sea Sensation ?青春的魅力在于不斷地嘗試和體驗(yàn)，生活在這里，所有的人身心都會(huì)變得很年輕 …… 天高海闊，體驗(yàn)快樂(lè)、激情 體驗(yàn) 游憩 戶外 活動(dòng) 社區(qū) 服務(wù) 異域風(fēng)情 Special Space ?自然生態(tài)的綠色園景，異域的人文小品、窗臺(tái)上的花都述說(shuō)著生活情趣，仿佛又徜徉在歐洲的怡人小鎮(zhèn)里 …… 別樣的社區(qū)園林，體驗(yàn)異域風(fēng)情 體驗(yàn) 游憩 戶外 活動(dòng)
。 他們大多打拼于社會(huì)上流，過(guò)大的社會(huì)和工作壓力使得他們十分渴望放松身心，也希望生活能過(guò)得更加有情趣一些。 天津長(zhǎng)久與海聯(lián)系密切，但在這里長(zhǎng)期打拼的他們卻從沒(méi)有享受過(guò)真正的濱海生活，他們渴望把海融入生活之中。 優(yōu)：別墅市場(chǎng)表現(xiàn)好，競(jìng)爭(zhēng)小，濱海資源競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)，可引導(dǎo)空間大 劣：區(qū)域不成熟，客戶認(rèn)知度及接受度低，需實(shí)現(xiàn)自我提升 優(yōu)：區(qū)域價(jià)值提升成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，客戶認(rèn)知度及接受度提升 劣：內(nèi)外市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化，濱海資源競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)弱化 優(yōu)：區(qū)域城市價(jià)值與環(huán)境價(jià)值得以展現(xiàn)，價(jià)值得到市場(chǎng)認(rèn)同，輻射力廣 劣：競(jìng)爭(zhēng)激烈，項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)不明顯 發(fā)展時(shí)機(jī) ：近期（ 2023年之前）實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目宣傳推廣及銷售 不同階段價(jià)值構(gòu)成 ： ? 近期： 濱海資源環(huán)境 + 別墅物業(yè)產(chǎn)品 ? 中期： 特色功能配套 + 整體形象效應(yīng) （通過(guò)別墅樹立） ? 遠(yuǎn)期： 區(qū)域價(jià)值效應(yīng) + 整體形象效應(yīng) （通過(guò)配套提升） 市場(chǎng)占位分析 針對(duì)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng) 區(qū)域內(nèi)無(wú)直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，但未來(lái)放量明顯； 區(qū)域建設(shè)先行者，具備成為標(biāo)桿的條件 項(xiàng)目市場(chǎng)占位為 領(lǐng)導(dǎo)者 針對(duì)大濱海競(jìng)爭(zhēng) 與中新生態(tài)城項(xiàng)目存在較大競(jìng)爭(zhēng)，但與濱海新區(qū)中心區(qū)具有較明顯的特征差異 項(xiàng)目市場(chǎng)占位為 挑戰(zhàn)者 競(jìng)爭(zhēng)策略 區(qū)域內(nèi) 領(lǐng)導(dǎo)者 大濱海 挑戰(zhàn)者 【 突破區(qū)域局限，搶占市場(chǎng)高位，建立區(qū)域評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) 】 戰(zhàn)略： 精準(zhǔn)市場(chǎng)占位，差異化展現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 策略： 主打?yàn)I海環(huán)境和休閑氛圍，通過(guò)特色產(chǎn)品與外區(qū)域形成差異競(jìng)爭(zhēng) 競(jìng)爭(zhēng)力： 濱海 + 休閑氛圍 + 特色產(chǎn)品 戰(zhàn)略： 全面建立區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn) 策略： 最大化區(qū)域?yàn)I海價(jià)值特色，建立引領(lǐng)區(qū)域的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，展現(xiàn)品牌形象 競(jìng)爭(zhēng)力： 濱海 + 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 【 搶占區(qū)域高位，制定市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，形成品牌知名度 】 核心價(jià)值 /核心競(jìng)爭(zhēng)力 Value 1 Value 2 Value 3 濱海 —— ? 濱海新區(qū)尚未有真正的濱海生活及濱海景觀 ? 濱海價(jià)值的最大化利用（規(guī)劃）及最大化展現(xiàn)（形象） 休閑 —— ? 濱海旅游區(qū)未來(lái)休閑配套完善，休閑氛圍濃厚 ? 自身綜合功能圍繞休閑主題發(fā)展，構(gòu)建特色休閑氛圍 產(chǎn)品 —— ? 別墅有效突破區(qū)域局限，吸引高層次客戶，樹立形象 ? 通過(guò)創(chuàng)新、附加值形成休閑風(fēng)情物業(yè)，差異化競(jìng)爭(zhēng) 定位體系 —— 核心競(jìng)爭(zhēng)力之下項(xiàng)目將形成怎樣的系統(tǒng)定位？ 定位體系：核心競(jìng)爭(zhēng)力之下項(xiàng)目將形成怎樣的系統(tǒng)定位？ 客戶定位 市場(chǎng)定位 主題定位 產(chǎn)品定位 我們的有效客戶是誰(shuí)？他們有怎樣的需求？ 我們應(yīng)是怎樣的市場(chǎng)占位？應(yīng)突出的核心價(jià)值是什么？ 我們將打造怎樣一種全新的生活方式？ 我們的產(chǎn)品如何打造才能體現(xiàn)定位方向和展現(xiàn)發(fā)展價(jià)值？ 市場(chǎng)定位 國(guó)際 濱海 休閑 體驗(yàn) 島 符合區(qū)域氣質(zhì)，賦予項(xiàng)目高形象高起點(diǎn) 國(guó)際 體現(xiàn)項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值、 濱海稀缺價(jià)值 濱海 匹配項(xiàng)目旅游休閑屬性、體現(xiàn)不一樣的生活方式 休閑 強(qiáng)化項(xiàng)目綜合配套功能價(jià)值，強(qiáng)調(diào)參與、互動(dòng)，與周邊項(xiàng)目差異化 體驗(yàn) 匹配項(xiàng)目規(guī)模屬性、規(guī)劃屬性、綜合屬性 島 我們精心構(gòu)建了 產(chǎn)品定位 休閑 國(guó)際 布局 建筑 園林 配套 濱海 體驗(yàn) 表達(dá)天津城市以及區(qū)域的氣質(zhì)，實(shí)現(xiàn)客戶對(duì)國(guó)際化品質(zhì)、尊貴地位感的價(jià)值訴求 各個(gè)物質(zhì)、空間載體充分承擔(dān)起項(xiàng)目休閑屬性，使客戶脫離煩躁的城市生活，投入到新的生活方式 發(fā)揮綜合功能價(jià)值，與其他項(xiàng)目形成差異，將參與、互動(dòng)等特征融入到項(xiàng)目的每一個(gè)元素 充分利用項(xiàng)目的區(qū)位和自然價(jià)值，展現(xiàn)在項(xiàng)目資源的稀缺性，并結(jié)合濱海資源營(yíng)造獨(dú)有風(fēng)情 自由式布局，別墅、高層分區(qū) 建筑 園林 布局 配套 ?采取自由式布局，以體現(xiàn)休閑度假生活自由、靈動(dòng)的氛圍 ?強(qiáng)化島概念，別墅、高層分組團(tuán)布局，并形成各自不同的特色 寧?kù)o、尊貴的別墅區(qū) ?別墅區(qū)考慮布局于最靜謐、一線濱海處，滿足高端客戶度假時(shí)對(duì)寧?kù)o、私密以及濱海資源占有的要求 ?設(shè)計(jì)突出別墅在項(xiàng)目中的價(jià)值感、舒適感、尊貴感、身份感 建筑 園林 布局 配套 閑適、開放、自由的高層區(qū) ?高層區(qū)同樣強(qiáng)調(diào)休閑特征，但要與其他綜合城市功能配套保持緊密聯(lián)系，形成城市性的外圍環(huán)境價(jià)值 ?部分考慮提供酒店服務(wù)，形成分時(shí)度假概念，滿足不同客戶需求 建筑 園林 布局 配套 〃 建筑 園林 布局 配套 異域?yàn)I海度假感 ?與海灣及休閑旅游的區(qū)域特質(zhì)相協(xié)調(diào) ?明亮的色調(diào)、透露異國(guó)的情調(diào)，帶出海濱充滿陽(yáng)光的氣質(zhì) 休閑、舒適、交流的活動(dòng)場(chǎng)所 ?休閑度假型物業(yè)注重休閑氛圍的營(yíng)造，舒適的，能夠與外部環(huán)境、家人、好友交流的活動(dòng)場(chǎng)所，應(yīng)適當(dāng)增多和加大 建筑 園林 布局 配套 高附加值的附增空間 建筑 園林 布局 配套 閣樓 多功能地下室 ?通過(guò)附增各種空間提高產(chǎn)品的附加值，增加性價(jià)比，具體內(nèi)容有：庭院、露臺(tái)、閣樓、地下室等 庭院 露臺(tái) 以閑適為主導(dǎo)的園林風(fēng)格 建筑 園林 布局 配套 ?以體現(xiàn)閑適感進(jìn)行整體園林風(fēng)格的打造，多運(yùn)用硬質(zhì)鋪地及抗鹽堿的植物 注重細(xì)節(jié)的塑造 建筑 園林 布局 配套 ?避免過(guò)多使用高大植物，注重宅間園林及休閑小品元素的打造，讓濱海休閑度假的氛圍漫溢整個(gè)區(qū)域 ?晚間燈光的裝飾也是園林的精致感得到進(jìn)一步的體現(xiàn) 參與性，互動(dòng) ?泳池、 SPA、球場(chǎng)等設(shè)施可布局與園林中，增加與人的互動(dòng)、交流 ?通過(guò)參與與互動(dòng)，增加人對(duì)園林、設(shè)施、社區(qū)的不同體驗(yàn) 建筑 園林 布局 配套 五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)所和分會(huì)所 建筑 園林 布局 配套 ?以五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)配置休閑度假酒店、公寓客房和會(huì)所功能，拔高項(xiàng)目檔次和形象 ?別墅區(qū)配以高檔分會(huì)所，面向高端客戶 多元體驗(yàn)式的游憩配套 建筑 園林 布局 配套 ?完善豐富項(xiàng)目游憩配套（津臺(tái)文化中心、戲劇館、民藝大街等） ?同時(shí)突出項(xiàng)目的濱海資源優(yōu)勢(shì)，打造多元體驗(yàn)式的配套，帶來(lái)濱海休閑的感受 ?現(xiàn)代與傳統(tǒng)的和諧統(tǒng)一 融合文化特色的風(fēng)情商業(yè)街 建筑 園林 布局 配套 ?在充滿天津民俗特色的商業(yè)街區(qū)徜徉，購(gòu)物、休閑、飲食、娛樂(lè)、手工藝、藝術(shù)共融一爐，感受特色的傳統(tǒng)文化風(fēng)情 …… 國(guó)際濱海休閑體驗(yàn)島 建筑 園林 布局 配套 融合文化特色的風(fēng)情商業(yè)街 多元體驗(yàn)式的游憩配套 五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)所和分會(huì)所 自由式布局，別墅、高層分區(qū) 寧?kù)o、尊貴的別墅區(qū) 閑適、開放、自由的高層區(qū) 異域?yàn)I海度假感 以閑適為主導(dǎo)的園林風(fēng)格 休閑、舒適、交流的活動(dòng)場(chǎng)所 高附加值的附增空間 參與性，互動(dòng) 注重細(xì)節(jié)的塑造 客戶定位 目標(biāo)客戶層面及構(gòu)成界定 重要客戶 延展客戶 天津高端投資客及休閑度假客，濱海新區(qū)外企高管、高級(jí)公務(wù)員、大中型企業(yè)高管、私人老板 濱海新區(qū)企業(yè)管理人員及公務(wù)員、天津市中產(chǎn)以上投資客及休閑度假客 偶得客戶 天津以外區(qū)域的高端臵業(yè)人群 中高端 中端 本項(xiàng)目客戶 高端 頂端 中高端客戶 高端客戶 年齡 30~50歲 35~60歲 臵業(yè)動(dòng)機(jī) 兼顧休閑度假與保值增值 休閑度假為主，商務(wù)交友、保值增值為輔 區(qū)域來(lái)源 濱海新區(qū)為主、天津市區(qū)為輔 濱海新區(qū)及天津市區(qū)為主，外部區(qū)域?yàn)檩o 職業(yè)類型 以外企、大中型企業(yè)為主的中高層管理人員，公務(wù)員，較高收入的中產(chǎn)人士等 外企、大中型企業(yè)的高級(jí)管理人員，私營(yíng)企業(yè)主，高收入專業(yè)人士，高級(jí)公務(wù)員等 目前生活狀況 在中心城區(qū)（天津市區(qū)或?yàn)I海新區(qū)）較好區(qū)位至少有一套 100m2以上的常住物業(yè)，有車代步，有持續(xù)穩(wěn)定的較高收入來(lái)源 在中心城區(qū)（天津市區(qū)或?yàn)I海新區(qū)）至少有一套城市豪宅型的常住物業(yè)，并有別墅臵業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)別墅生活有獨(dú)到見(jiàn)解，有 1輛以上私家車，事業(yè)有成、穩(wěn)定 物業(yè)選擇 公寓洋房為主，經(jīng)濟(jì)型別墅為輔 別墅為主，公寓為輔 目標(biāo)客戶背景描述 他們是極具國(guó)際視野的一群人，對(duì)商品國(guó)際化的要求高，也有與國(guó)際或社會(huì)上流人士交流接觸的偏好。 ? 中新生態(tài)城發(fā)展成熟、價(jià)值基本定型，但洋房物業(yè)持續(xù)放量； ? 海景價(jià)值項(xiàng)目開始成為市場(chǎng)熱點(diǎn)及供應(yīng)主流，別墅及洋房物業(yè)均有較大發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 ? 濱海旅游區(qū)一期建成，區(qū)域形象及認(rèn)知度確立，價(jià)值快速釋放； ? 項(xiàng)目區(qū)域形象及配套快速發(fā)展，可借勢(shì)已初步形成的區(qū)域價(jià)值。 優(yōu)：別墅市場(chǎng)表現(xiàn)好，競(jìng)爭(zhēng)小，濱海資源競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)，可引導(dǎo)空間大 劣：區(qū)域不成熟，客戶認(rèn)知度及接受度低，需實(shí)現(xiàn)自我提升 優(yōu)：區(qū)域價(jià)值提升成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，客戶認(rèn)知度及接受度提升 劣：內(nèi)外市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化，濱海資源競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)弱化 優(yōu)：區(qū)域城市價(jià)值與環(huán)境價(jià)值得以展現(xiàn)，價(jià)值得到市場(chǎng)認(rèn)同，輻射力廣 劣：競(jìng)爭(zhēng)激烈，項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)不明顯 本項(xiàng)目發(fā)展時(shí)機(jī)及不同階段價(jià)值構(gòu)成分析 近期 中期 遠(yuǎn)期 2023 2023 2023 2030 市場(chǎng)表現(xiàn) 區(qū)域發(fā)展 ? 中新生態(tài)城供應(yīng)起步并不斷放量，洋房物業(yè)市場(chǎng)井噴，成為市場(chǎng)熱點(diǎn)； ? 濱海區(qū)域的海景項(xiàng)目開始面向市場(chǎng)，少量海景別墅物業(yè)開始出現(xiàn)，市場(chǎng)開始關(guān)注。 ? 中新生態(tài)城發(fā)展成熟、價(jià)值基本定型，但洋房物業(yè)持續(xù)放量； ? 海景價(jià)值項(xiàng)目開始成為市場(chǎng)熱點(diǎn)及供應(yīng)主流，別墅及洋房物業(yè)均有較大發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 ? 濱海旅游區(qū)一期建成，區(qū)域形象及認(rèn)知度確立，價(jià)值快速釋放； ? 項(xiàng)目區(qū)域形象及配套快速發(fā)展，可借勢(shì)已初步形成的區(qū)域價(jià)值。 —— 船舶貨運(yùn)，門先生 消費(fèi)者訪談小結(jié) ? 客戶來(lái)源具有地緣性，以本地大型企業(yè)的老板、私營(yíng)業(yè)主、企事業(yè)高管、高級(jí)公務(wù)員為主，以改善居住需求為主 ? 客群多來(lái)自兩個(gè)區(qū)域：一是以生態(tài)城、北塘購(gòu)房群體組成的再臵業(yè)群體；二是漢沽城區(qū)富裕人群；如區(qū)域內(nèi)有產(chǎn)業(yè)支撐，會(huì)出現(xiàn)地緣性客戶群； ? 客戶注重濱海資源，但項(xiàng)目區(qū)域尚不能引起消費(fèi)群體的關(guān)注，需要加以引導(dǎo)； ? 對(duì)于交通的關(guān)注度大于價(jià)格，項(xiàng)目是否具備投資潛力是客戶的關(guān)注熱點(diǎn)； ? 在本項(xiàng)目產(chǎn)品上，客戶對(duì)低容積率產(chǎn)品接受的程度大于高層產(chǎn)品 報(bào)告思路