【正文】 調(diào)控周期與銀行執(zhí)行力度（反應(yīng)快慢 /持續(xù)時(shí)間）相關(guān)。 ?2023年，政策撤出市場時(shí)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速下降通道，政府有打壓轉(zhuǎn)為刺激政策； ?2023年第一季度 GDP增長率達(dá) %，預(yù)計(jì)下半年經(jīng)濟(jì)基本面也會相對平穩(wěn)，因此本次調(diào)控的時(shí)間也將 長于 2023年的調(diào)控 ； ?一旦經(jīng)濟(jì)進(jìn)入 快速下降通道 ，也就 意味著本次調(diào)控即將企穩(wěn) 。 調(diào)控周期與國內(nèi)經(jīng)濟(jì)基本面相關(guān)： 08年經(jīng)濟(jì)形勢的逆轉(zhuǎn)導(dǎo)致房地產(chǎn)政策實(shí)現(xiàn)了從調(diào)控到提升。 由于上半年市場已將存貨消化，地產(chǎn)商目前 資金相對充足 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。將來會不會對竣工時(shí)間要求，對價(jià)格要求，這都有可能是政府下一步出的狠招。 本次調(diào)控中央提高首付比例上調(diào)利率，政策權(quán)利下放地方，是有因可循的，代表著一個(gè)理性市場的來臨 。 2023年第一季度政府兩面性、信貸投放過量、市場供給不足以及通脹預(yù)期的加速，這四個(gè)原因?qū)е铝朔績r(jià)的瘋狂上漲，也是導(dǎo)致本輪調(diào)控的主要原因。 ? 地方可限定購房套數(shù) , 結(jié)合 0708年的宏觀調(diào)控經(jīng)驗(yàn)， 2023年政府的表現(xiàn)為決心大 , 出招謹(jǐn)慎直效 ,政策出臺的密度及執(zhí)行力度視調(diào)控的效果進(jìn)行調(diào)整。 行政 手段 ? 對深圳房地產(chǎn)廣告進(jìn)行全面檢查； ? 執(zhí)行新版《二手房買賣合同》抑制以往二手房買賣中的陰陽合同現(xiàn)象； ? 國家八部委聯(lián)手查中國房價(jià)暴漲因素 ，深圳市 13個(gè)部門聯(lián)合開展的全市房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治行動(dòng)； ? 住宅限外令 ? 現(xiàn)場監(jiān)管賣樓，新開盤項(xiàng)目報(bào)預(yù)售許可證同時(shí)，需同步提交開盤方案； ? 價(jià)格表取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》前禁止內(nèi)部認(rèn)購、內(nèi)部認(rèn)籌、內(nèi)部登記、辦理 “VIP卡 ”等行為；禁止發(fā)布項(xiàng)目銷售廣告；禁止收取任何預(yù)定性質(zhì)款項(xiàng)；取得預(yù)售許可證需備案開盤方案和價(jià)格表；取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》后十日開盤令，不得囤積房源、捂盤惜售；預(yù)售房明碼標(biāo)價(jià)、價(jià)格網(wǎng)上公示；預(yù)售合同管理、網(wǎng)上下載打印、限制更名；統(tǒng)一合同文本 ? 地方限價(jià) ? 深圳重點(diǎn)打擊非法預(yù)售，發(fā)布虛假廣告、囤積房源等行為； ? “粵四條 ”：各地在審批商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可時(shí)，以整棟為最低審批規(guī)模，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。 土地 政策 ? 深圳通過城中村改造增加住宅土地供應(yīng)量，平抑深圳房價(jià) ? 加大閑置土地回收力度，加大保障房的供給 ? 首次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的 50%，分期繳納全部土地出讓價(jià)款的期限原則上不超過一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清。 月份 20232023年 20232023年 金融 政策 ? 全面縮緊甚至停止二手房房貸 ? 取消加按業(yè)務(wù)； ? 貸款審批手續(xù)嚴(yán)格，三套房以上不予辦理按揭； ? 二套房貸首付四成以上，利率提高基準(zhǔn)利率 ； ? 明確第二套住房以家庭為單位； ? 多次加息及上調(diào)準(zhǔn)備金率 ? 二套房貸首付五成以上，利率提高基準(zhǔn)利率 ； ? 兩次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率； ? 商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況 ,暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款 。 ?，抨擊高房價(jià)。加快推進(jìn)各類保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造。做好養(yǎng)老、醫(yī)療等社會保障工作。 會議要求大力保障和 改善民生 。實(shí)行更加嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，抑制投機(jī)性購房。各 城市的政府要切實(shí)負(fù)起維護(hù)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的責(zé)任。 ” 國務(wù)院總理溫家寶 15日主持召開的國務(wù)院常務(wù)會議，分析一季度經(jīng)濟(jì)形勢，研究部署下一階段經(jīng)濟(jì)工作。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?2023年 對購買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 30%；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。 政策態(tài)度：從目前密集出臺的金融調(diào)控手段來看，政府穩(wěn)定房價(jià)決心堅(jiān)定 月份 20232023年 20232023年 金融 政策 ?全面縮緊甚至停止二手房房貸 ?取消加按業(yè)務(wù)；貸款審批手續(xù)嚴(yán)格，三套房以上不予辦理按揭； ?二套房貸首付四成以上，利率提高基準(zhǔn)利率； ?明確第二套住房以家庭為單位； ?七次 上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 . ?二套房貸首付五成以上，利率提高基準(zhǔn)利率 ； ?兩次 上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率； ?商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況， 暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款； ?對 不能提供 1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。 市 場 機(jī) 會 宏觀大勢 競爭市場 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品類型 面積段 剩余套數(shù) 剩余總面積 一房 58 兩房 87 — 211 三房 — 123 四房 — 21 住宅合計(jì) —— 500 集中商業(yè) —— 1 商鋪 （ 11） 62 車位 —— 359 三期存貨盤點(diǎn)：剩余 500套住宅，約 宅；約 （ 63套）， 359個(gè)車位 （銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截至 7月） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 剩余 1套復(fù)式， ㎡ 剩余 1套復(fù)式，206㎡ 剩余 3套復(fù)式， ㎡ 剩余 2套復(fù)式， ㎡ 剩余 2套復(fù)式， ㎡ 剩余 1套復(fù)式， ㎡ 剩余 1套復(fù)式， ㎡ 剩余 1套三房， ㎡ 8 剩余 14套 / ㎡ 三房 12套： ㎡ 復(fù)式 2套： ㎡ 1 6 2 3 4 7 9 11 14 16 18 20 22 21 剩余 1套 三房樣板房 ， ㎡ 剩余 6套 /㎡， 四房： 3套 / ㎡ 四房樣板房： 1套 / ㎡ 復(fù)式： 1套 /㎡ 復(fù)式樣板房： 1套 /㎡ 剩余 3套 / ㎡ 四房 1套： ㎡ 復(fù)式 2套： ㎡ 剩余 23套 /㎡ 四房 21套： ㎡ 復(fù)式 2套： ㎡ 剩余 14套 /㎡ 四房 12套： ㎡ 復(fù)式 2套： ㎡ 剩余 1套復(fù)式， ㎡ 二期分布圖 二期存貨盤點(diǎn)：剩余 52套三房和 22套頂層復(fù)式，約 萬方住宅；約 （ 30套）， 749個(gè)車位 戶型 面積段（㎡） 套數(shù)小計(jì) 建面小計(jì)（㎡） 三房（含 1套樣板房） 約 145152 14 四房（含 1套樣板房） 約 181198 38 頂層復(fù)式 約 172302 22 住宅合計(jì) —— 74 商鋪（ 1 11 19） 約 31230 30 車位 —— 749 （銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截至 7月） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 墨水湖 明珠渠 陶家?guī)X一路 芳草路 幼兒園 玫瑰園小學(xué) 南國會所 游泳池 一期 二期 三期 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 整體營銷策略 4 立足于項(xiàng)目價(jià)值和目前現(xiàn)狀基礎(chǔ)上的整體思考 貨量盤點(diǎn) 市場機(jī)會 項(xiàng)目整體操盤思路 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 追求精神上的愉悅是他們畢生的夢想， 但又難以掙脫世俗的羈絆； 他們既痛恨現(xiàn)代都市的冷酷，渴望回歸鄰里居家的溫馨， 又不能離開賴以生存的土壤； 尋尋覓覓的一直是與繁華幾站之隔的桃源勝地。 核心訴求：地段、未來潛力、投資回報(bào)率 客戶因占位而變，本項(xiàng)目要抓住成熟理性的高收入財(cái)智人群 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 核心訴求：地段、配套、產(chǎn)品、服務(wù) 武漢市普通中產(chǎn)階級 1）周邊事業(yè)單位職員、沌口企業(yè)中層、技術(shù)骨干； 2）城市白領(lǐng)，主要是漢口、武昌中心城市外溢人群； 3）部分對住宅品質(zhì)要求較高的拆遷戶子女 。 形象定位下的客戶 —— 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?這里沒有繁華喧囂，有的是喧囂之后的寧靜 ?這里沒有汽車尾氣，有的是鮮花苗圃、綠草如茵和湖風(fēng)吹來的清新的空氣 ?這里沒有滿眼的緊湊、擁擠，有的是地中海風(fēng)情，超寬樓間距，歐式的松散、閑適 ?這里沒有排成長龍的汽車，沒有洶涌的人潮，有的是在花園玩耍的孩童，在社區(qū)里散步、溜狗的老人，和在濃蔭中漫步的愛人 ?這里沒有緊張、匆忙，有的是真正放慢腳步后的真正生活 ?其實(shí)生活是一種享受 ?到南國明珠來，這里有真正的生活 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 A (Advantages） 相對于競爭對手的優(yōu)勢 本項(xiàng)目 二環(huán)內(nèi)、成熟規(guī)模大盤、軌道交通便利、前期口碑基礎(chǔ) B (Benefit/value） 項(xiàng)目帶給用戶的利益 /價(jià)值 本項(xiàng)目 區(qū)位 +規(guī)模 +品質(zhì) +產(chǎn)品 +生活方式 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 三期回歸主軸，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的居住價(jià)值，進(jìn)行生活方式的販賣！ 四期通過系統(tǒng)定位，實(shí)現(xiàn)價(jià)值進(jìn)一步突破！ 對于本項(xiàng)目而言，世聯(lián)認(rèn)為要提升項(xiàng)目價(jià)值 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 均價(jià) 6500元 /平米 均價(jià) 13000元 /平米 世聯(lián)進(jìn)場華潤中央公園 三大行動(dòng) 突破區(qū)域限制，從“漢陽最好的房子”到“開啟一座城市的 秘境傳奇” 占位決定地位 以地段價(jià)值突破地段價(jià)值 產(chǎn)品分級，價(jià)格擠壓 “開水煮青蛙” VS“溫水煮青蛙” 研究客群，推廣匹配客戶 “賣產(chǎn)品” VS“賣生活方式” 客群提升，速度提升 價(jià)格提升，速度提升 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 華潤置地 高端的客戶活動(dòng)： 迎合客戶的高端品位需求，通過客戶體驗(yàn)，使之對未來的生活場景產(chǎn)生暢想 ? 法國博若萊酒節(jié) ? 琴臺大劇院產(chǎn)品發(fā)布會高端生活情景秀 ? 電臺主持人見面會 法國博若萊酒節(jié) 琴臺大劇院情景生活秀 法國領(lǐng)事同客戶一同破冰取酒 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 策略二 ： 控價(jià)體系 —— 在所有產(chǎn)品分級基礎(chǔ)上，通過價(jià)格體系的不斷調(diào)整，各產(chǎn)品互相推動(dòng)價(jià)格的上漲 背景 1： 項(xiàng)目產(chǎn)品主要分 90、 9 9 120平米四類，其中 90平米最多 背景 2： 90平米滯銷 客戶研究結(jié)果： 9098平米客群一致，主要因價(jià)值觀不同導(dǎo)致購買不同戶型 進(jìn)場前價(jià)格體系研究結(jié)果： 9098平米價(jià)格差異不大，易導(dǎo)致客戶猶豫不決 動(dòng)作 1： 調(diào)整價(jià)格體系，拉高 9598平米價(jià)格，形成差異化，強(qiáng)化 90平米在體系內(nèi)性價(jià)比優(yōu)勢，從而造成 90、 9 98三種產(chǎn)品均迅速走量； 動(dòng)作 2： 實(shí)時(shí)調(diào)整價(jià)格表，通過三種產(chǎn)品的輪動(dòng)漲價(jià)，上級產(chǎn)品帶動(dòng)下級產(chǎn)品漲，下級產(chǎn)品推動(dòng)上級產(chǎn)品走； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 形象扭轉(zhuǎn)，占位大武漢的城市中心生態(tài)資源豪宅；以客戶為中心的營銷溢價(jià)體系：完全展示，全面體驗(yàn)，支撐項(xiàng)目價(jià)值；高舉高打城市生態(tài)豪宅，確立大武漢高端豪宅的地位，同時(shí)通過訴求城市內(nèi)環(huán)、生態(tài)資源等，建立除長江、東湖外的另一極 推廣的隨即轉(zhuǎn)變： 從“漢陽最好的房子”到“開啟一座城市的秘境傳奇”到“都會秘境見隱貴”的貴雅生活方式 “與城市相關(guān)的中央公園” “有美好生活方式的中央公園” “貴雅的中央公園” 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4月價(jià)格提升 36元 /㎡， 5月價(jià)格提升 42元 /平米， 6月價(jià)格提升 60元 /㎡； 價(jià)格快速提升破在眉睫 2023年 3月 世聯(lián)制定華潤中央公園 2023年二期全年持續(xù)銷售策略， 3月份樓王單位開盤均價(jià)13000元 /㎡，實(shí)現(xiàn)漢口中心區(qū)一線豪宅價(jià)格 ，并推動(dòng)漢口中心區(qū)價(jià)格進(jìn)一步攀升 2023年 5月 淡市不淡 ，五一期間其他樓盤銷售一般，華潤中央公園加推 65套 勁銷近八成 ，約 50套 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2023年 12月 世聯(lián)進(jìn)場后 6個(gè)月內(nèi) ,月均 120150套銷售實(shí)現(xiàn)溢價(jià) 62%，均價(jià)從 6500元 /㎡提升至 11000元 /㎡ ，實(shí)現(xiàn)月均 420元 /㎡，最高一個(gè)月實(shí)現(xiàn)近1100元 /㎡的價(jià)格提價(jià) 。開盤銷售僅 26套 2023年 13月 市場快速回暖，提前進(jìn)入小陽春，華潤中央公園 13月銷售不足 40套，銷售受阻 。 高層： 約 9500元 /㎡； 項(xiàng)目基本盈利價(jià)格： 高地價(jià)帶來的高成本： 樓面地價(jià)： 3887元 /㎡ 不斷上漲的建安成本： 粗估高層單方成本： 3000元 /㎡ 保本盈利 20%： 粗估： 1600元 /㎡ 稅費(fèi)、營銷和財(cái)務(wù)成本等： 粗估： 1000元 /㎡ 漢陽最高的單方樓面地價(jià)之一： 3887元 /㎡ 項(xiàng)目保本價(jià)格： ?高層： 約 8000元 /㎡； ?進(jìn)場前，項(xiàng)目的高層銷售均價(jià)毛坯僅 7000元 /㎡，帶 1200元 /㎡精裝公寓產(chǎn)品均價(jià)僅8500元 /㎡，基本屬于虧本銷售；價(jià)格提升破在眉睫 華潤中央公園世聯(lián)進(jìn)場背景 【世聯(lián)進(jìn)場背景】 Background of Fetch in World union 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 資源之喜：均享城市湖景資源 華潤中央公園 一江、兩湖、三公園： 一江 ：武漢的母親河 —— 漢江