【正文】 7:16:32 下午 7:16 下午 19:16:32一月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感謝您的下載觀看專 家告 訴。 一月 217:16 下午 一月 2119:16January 28, 20231業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 一月 21一月 2119:16:3219:16:32January 28, 20231意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 19:16:3219:16:3219:16Thursday, January 28, 20231知人者智，自知者明。 19:16:3219:16:3219:161/28/2023 7:16:32 PM1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 7:16:32 下午 7:16 下午 19:16:32一月 21楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 一月 217:16 下午 一月 2119:16January 28, 20231少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 28 一月 20237:16:32 下午 19:16:32一月 211楚塞三湘接，荊門九派通。 19:16:3219:16:3219:16Thursday, January 28, 20231不知香積寺，數(shù)里入云峰。 19:16:3219:16:3219:161/28/2023 7:16:32 PM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 7:16:32 下午 7:16 下午 19:16:32一月 21沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 一月 217:16 下午 一月 2119:16January 28, 20231行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 28 一月 20237:16:32 下午 19:16:32一月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 19:16:3219:16:3219:16Thursday, January 28, 20231乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 19:16:3219:16:3219:161/28/2023 7:16:32 PM1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。70六、抵押估價(jià)的特殊要求房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 查詢項(xiàng)目法定用途 建筑面積 (m2) 土地面積 (m2)法定優(yōu)先受償權(quán)利狀況填寫單位 （蓋章） 填寫人 ⅩⅩ 房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 年 月 日 ▲ 71再見！ 72靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 《房地產(chǎn)抵押估價(jià)法定優(yōu)先受償款項(xiàng)查詢單》將作為房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告的附件，其真實(shí)性將直接影響估價(jià)結(jié)果的客觀合理性。 建議采用以下書面查詢單，并將之作為估價(jià)報(bào)告的附件。(2)評(píng)審扣分項(xiàng)目分值與說明： 缺法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料或調(diào)查記錄的，扣 2分。⑥ 定期或者在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估等。 ”房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 補(bǔ)充：抵押估價(jià)的特殊要求67房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 補(bǔ)充： 抵押估價(jià)的特殊要求n [抵押風(fēng)險(xiǎn)提示分析說明 ]⑤ 合理使用評(píng)估價(jià)值。n法律風(fēng)險(xiǎn)方面，第 24條規(guī)定： “ 商業(yè)銀行應(yīng)密切關(guān)注建筑工程款優(yōu)于抵押權(quán)受償?shù)葷撛诘姆娠L(fēng)險(xiǎn)。n《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》第 3條規(guī)定： “商業(yè)銀行辦理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，要對(duì)房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)等予以關(guān)注 ” 。n估價(jià)對(duì)象在產(chǎn)權(quán)、物質(zhì)狀況、周邊狀況變化對(duì)價(jià)值的影響；因時(shí)間關(guān)系市場(chǎng)變化對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響。房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 補(bǔ)充：抵押估價(jià)的特殊要求65[抵押風(fēng)險(xiǎn)提示分析說明 ]② 評(píng)估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生的變化進(jìn)行分析。n因債務(wù)原因造成購(gòu)買人心理陰影和降價(jià)暗示的心理因素。n由于經(jīng)濟(jì)衰退或房地產(chǎn)政策調(diào)整，區(qū)域范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值整體下跌。n可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌的因素進(jìn)行分析。⑦ 風(fēng)險(xiǎn)提示不具體或者缺乏針對(duì)性的，扣 2～ 4分。(2)評(píng)審扣分項(xiàng)目分值與說明：① 房地產(chǎn)抵押價(jià)值未來下跌的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌的因素進(jìn)行分析說明；② 評(píng)估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生的變化予以考慮說明；③ 估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響；④ 抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)；⑤ 合理使用評(píng)估價(jià)值；⑥ 定期或者在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估等。如果缺乏獨(dú)立使用性，則難于變現(xiàn)。交通條件好有利于吸引買家。規(guī)模過大，所需資金量大，難變現(xiàn)。標(biāo)準(zhǔn)廠房通用性較好，易變現(xiàn)。n公共交通便利程度與停車位情況 ；n寫字樓整體規(guī)模及空間布局是否可靈活分割 ；n寫字樓租售情況及未來發(fā)展趨勢(shì) ；n寫字樓的級(jí)別 ，即樓內(nèi)的硬件設(shè)備設(shè)施檔次、物業(yè)管理水平、承租企業(yè)整體層次等。房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 補(bǔ)充： 抵押估價(jià)的特殊要求60② 商業(yè)房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析的重點(diǎn)內(nèi)容n 同類型商業(yè)物業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)狀況；n 區(qū)域內(nèi)同類型商業(yè)物業(yè)的飽和程度；n 區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)的發(fā)展?jié)摿?；n 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有和未來商業(yè)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)；n 該商業(yè)物業(yè)的自身特點(diǎn)和獲利能力： 所處區(qū)域的商業(yè)繁華程度、物業(yè)臨街狀況、建筑規(guī)模、平面布局、裝修檔次、商業(yè)配套設(shè)施等。59n 變現(xiàn)能力分析，要有針對(duì)性 (要求分析過程要與估價(jià)對(duì)象、產(chǎn)權(quán)人、相關(guān)當(dāng)事人緊密結(jié)合 )。n 與抵押人和抵押物相關(guān)的欠繳稅款和土地使用權(quán)出讓金優(yōu)先于抵押權(quán)。n第 80條規(guī)定： “ 在抵押物滅失、毀損或者被征用（收）的情況下，抵押權(quán)人可以就該抵押物的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金優(yōu)先受償。56房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 補(bǔ)充： 抵押估價(jià)的特殊要求n清償順序 :(估價(jià)對(duì)象性質(zhì)、處置方式不同有所區(qū)別 )n2023年建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第 47條規(guī)定，處分抵押房地產(chǎn)所得金額依下列順序分配 :n① 支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；n② 扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；n③ 償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付的違約金；n④ 賠償由債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的傷害；n⑤ 剩余金額交還抵押人。等等。n抵押物的保管運(yùn)輸費(fèi)用。n申請(qǐng)執(zhí)行費(fèi)用。n拍賣傭金費(fèi)用。 案件受理費(fèi)、律師費(fèi)等。55房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 補(bǔ)充： 抵押估價(jià)的特殊要求n變現(xiàn)費(fèi)用： 變現(xiàn)費(fèi)用種類包括訴訟、勘驗(yàn)、鑒定、估價(jià)、拍賣、倉(cāng)儲(chǔ)、保管、運(yùn)輸、律師費(fèi)用、拍賣傭金費(fèi)用等。n處置抵押房地產(chǎn)的一般程序?yàn)椋浩鹪V、審結(jié)、執(zhí)行申請(qǐng)、裁定、委托估價(jià)、委托拍賣、執(zhí)行款分配等。54房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 補(bǔ)充： 抵押估價(jià)的特殊要求n估計(jì)變現(xiàn)時(shí)間的長(zhǎng)短： 變現(xiàn)時(shí)間的長(zhǎng)短應(yīng)依市場(chǎng)與估價(jià)對(duì)象狀況而定，要分清按一次性變現(xiàn)或多次性分別變現(xiàn)需要的時(shí)間。 差異絕對(duì)值不易確定，但應(yīng)分析發(fā)生正負(fù)差的方向，差異程度用差異區(qū)間來表述，以及快速變現(xiàn)的可能性有多大。 ▲53房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 補(bǔ)充： 抵押估價(jià)的特殊要求n估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣價(jià)值差異分析： 要分析假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣時(shí)，估價(jià)對(duì)象最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值的差異程度。強(qiáng)調(diào)空間相對(duì)獨(dú)立，由房屋的墻、柱、梁、板等圍合的一個(gè)個(gè)的 “ 空間 ” ，能夠與外界隔離而又能獨(dú)立的使用。如：綜合性大樓、多層或高層住宅樓可按其單元或?qū)?、室、戶等可分割的可能性較大；而大戶型住宅、獨(dú)幢別墅可分割性就較差。 ▲ 52補(bǔ)充： 抵押估價(jià)的特殊要求房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 n可分割轉(zhuǎn)讓性 (或合并后使用 ):可分割轉(zhuǎn)讓性是指估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在物理上、法律上能否可以分離開使用的特征。該類房地產(chǎn)易變現(xiàn)。n 獨(dú)立使用性 : 獨(dú)立使用性是指建筑物能夠單獨(dú)使用而不受限制，該特點(diǎn)是由建筑物的功能與特征決定的。通用性好，易被買者接受，容易變現(xiàn)。一般來講，用途專業(yè)化的房地產(chǎn)則通用性差，當(dāng)某種房地產(chǎn)往往對(duì)應(yīng)特殊需求者，因此其變現(xiàn)能力也差 。③ 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的具體方式有：折價(jià)、拍賣或者變賣以及由人民法院的強(qiáng)制拍賣抵押房地產(chǎn)。(2)評(píng)審扣分項(xiàng)目分值與說明： ① 未進(jìn)行通用性、獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性分析的，扣 1～ 3分； ② 未分析假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與估價(jià)結(jié)果的差異程度的，扣 1分； ③ 未分析變現(xiàn)時(shí)間長(zhǎng)短的，扣 1分； ④ 未說明變現(xiàn)費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序的，扣 1～ 3分； ⑤ 變現(xiàn)能力分析缺乏針對(duì)性，或者分析存在錯(cuò)誤的，扣 1～ 4分；50說明 :① 變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí) ,在沒有過多損失的條件下 ,將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。[說明 ]① 未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值是