【正文】 2023/3/29 22:13:5822:13:5829 March 20231一個人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強 不息。 29 三月 202310:13:58 下午 22:13:58三月 211最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 勝 人者有力，自 勝 者 強 。 三月 2122:13:5822:13Mar2129Mar211越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯 兒。 三月 21三月 21Monday, March 29, 2023 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 2023/3/29 22:13:5822:13:5829 March 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 29 三月 202310:13:58 下午 22:13:58三月 211楚塞三湘接， 荊門 九派通。 22:13:5822:13:5822:13Monday, March 29, 20231不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 22:13:5822:13:5822:133/29/2023 10:13:58 PM1成功就是日復一日那一點點小小努力的 積 累。 10:13:58 下午 10:13 下午 22:13:58三月 21沒有失 敗 ，只有 暫時 停止成功！。 三月 2110:13 下午 三月 2122:13March 29, 20231行 動 出成果，工作出 財 富。 三月 21三月 2122:13:5822:13:58March 29, 20231他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。 三月 2122:13:5822:13Mar2129Mar211故人江海 別 ，幾度隔山川。 三月 21三月 21Monday, March 29, 2023雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。在宣傳對象和受眾上顯得稍有脫節(jié)。但是在項目定位和營銷的結合上則顯得不夠完善。v 建筑第一層層高達到 ，一層可以做兩層用。v 第一街目前開業(yè)的商鋪并不嚴格按照規(guī)劃v 第一街是婚慶商品為主題的專業(yè)類商業(yè)街區(qū)第一街分析v 第一街獨辟蹊徑，專注于婚慶禮品主題；但是永州市人口基數(shù)較小，需要考慮婚慶用品和日常生活用品（如煙酒糖茶方面）的共通產(chǎn)品作為銜接和過度，是否采用這一思路需要觀察其后期運營。商業(yè)項目分析 — 舜德 Mallv 舜德 Mall位于永州市零陵路和鳳凰路十字，城市交通核心地段。167。（依靠周邊業(yè)態(tài)彌補）167。 運作成功，運營商能力較強v 金水灣的劣勢在于：167。 人流量大，167。 項目主要經(jīng)營高端，和中等收入 +偶爾高檔消費的新奢侈主義相呼應，追求產(chǎn)生于 20%商品上的 80%利益。 高端定位，利潤較為豐厚。 核心商圈的核心位置。 3層：精品男裝，休閑男裝，針織服飾，男士精品167。 1層：珠寶玉器，化妝品，皮鞋皮具，名表城167。v 項目業(yè)態(tài)分布為：167。商業(yè)項目分析 — 金水灣v 金水灣位于核心商圈的重要銜接地點，項目是目前永州市運營最為成功的高端商業(yè)案例。 不留人，可供休息區(qū)域過少167。 周邊商業(yè)造成分流現(xiàn)象嚴重，業(yè)態(tài)多為低水平重復建設，價值缺失。167。 人流量較大v瀟湘步行街劣勢分析167。 地段占優(yōu)，位于城市核心商圈167。從實際上看，商業(yè)街在規(guī)劃中明顯對消費人群的判定不足，實際上商業(yè)街的消費群體構成主要是流動人群，人群結構復雜，需求多樣化，在這一點上是對的；但是較為高端的消費人群則明顯比例不足以支撐兩層樓相對高端的沙龍、保齡球、咖啡吧等；而網(wǎng)吧、餐廳美食等對流動人口和常駐人口都有需求，不可能僅靠流動人口支撐從細節(jié)上來講，沒有充分考慮為消費者預留充分的休息空間，從而導致消費者不會在項目內(nèi)部充分逗留。 4層：中西餐廳，風味美食，咖啡茶吧，網(wǎng)吧沙龍，電玩游戲，休閑娛樂，臺球保齡球瀟湘步行街項目四層成了雅虎中國等公司的辦公場所項目三層成了窗簾布藝大世界和部分餐飲業(yè)的經(jīng)營場所項目二層依然是服飾的世界瀟湘步行街規(guī)劃分析在業(yè)態(tài)規(guī)劃和商鋪面積的方面來講，項目為一樓定位了珠寶首飾等，但是在店面上主要考慮的是 4080㎡ 之間的店面。 2層：兒童服飾，母嬰用品，個性服飾，韓日服飾，牛仔，個性飾品；167。 1層：大型生活超市，電器超市（目前已經(jīng)引進國美電器，處于裝修階段）167。v 項目目前經(jīng)營狀況較好，一層繁華，二層則趨于平淡，三四層目前已經(jīng)脫離初始規(guī)劃，四層已經(jīng)成為公司辦公場所所在。在品牌和鋪位的選擇上要堅持檔次相似的原則。主力店的位置需要預留；216。主力店在招商條件上給予一定優(yōu)惠。 項目的總體招商思路216。 項目的總體招商思路樹立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營管理n項目進行整體招商。營銷推廣建議商鋪入市的策略銷售時機選擇： 商業(yè)街區(qū)展示區(qū)全實景展示，已簽約 34家主力大商家先預熱后認籌： 主體部分的外裝修及商家準備工作完成之后再登記咨詢推售節(jié)奏： 商鋪分 3批銷售，每批單位分次推出，每次推出即售完熱點制造： 不斷制造營銷熱點，持續(xù)舉辦體驗式營銷活動，持續(xù)制造區(qū)域人氣，提高社會關注度銷售時機 預熱認籌 推售節(jié)奏 熱點營造招商目的分析引進商家，為社區(qū)提供服務，增加社區(qū)人氣帶租約銷售，提升項目現(xiàn)有價值項目商業(yè)部分和住宅部分同時啟動，樹立項目品牌和企業(yè)品牌招商目的分析 攏人氣 旺財氣 樹品牌工作思路原則：精心準備，切實合作，執(zhí)行貫徹，全面勝利工作內(nèi)容：圍繞招商和銷售目標的徹底解決方案運營目標：招商達到 90%，為銷售打下堅實基礎戰(zhàn)略目標：打造區(qū)域內(nèi)主要商業(yè)街，提升項目及企業(yè)形象項目定位：區(qū)域型要商業(yè)街區(qū)招商流程分析 招商流程招商人員的招聘招商機制的構建終極目標團隊協(xié)作各種文本招商手冊人員出動媒介配合委托代理租賃調(diào)節(jié)1. 團隊構建 4. 物業(yè)配合* 始終堅持統(tǒng)一的項目形象* 始終堅持誠摯的服務態(tài)度樹立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營管理樹立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營管理通過推廣實現(xiàn)良好的市場品牌度和知名度，將有助于項目整體租金水平的提高。動態(tài)價格 =靜態(tài)價格 +溢價空間收益法計算市場增長溢價規(guī)劃利好溢價營銷措施溢價外部溢價因素 內(nèi)部溢價因素項目成熟溢價產(chǎn)品領先溢價品牌信譽溢價經(jīng)過溢價，首層均價區(qū)間 [1530016000] 元 /平方米項目的價格定位 — 經(jīng)過溢價后的動態(tài)價格項目的價格定位項目一層外鋪 價格為 [15300， 15900] 元 /平方米（按套內(nèi)面積計算）項目一層內(nèi)鋪 價格約為 外鋪價格的 60%，約在 9200元 /平方米 左右（按套內(nèi)面積計算）項目二層內(nèi)鋪 價格約為 一層內(nèi)鋪價格的 70%，約在 6400元 /平方米（按套內(nèi)面積計算）項目 45層若直接銷售， 因面積較大，通常價格不會很高， 建議在 2500元 /平方米。167。167。 167。 v 混合區(qū) 分為住商混合、住教混合、工商混合等。其消費習性為便利性、在外就餐人口多、消費水平較高。該區(qū)消費群以學生居多，消費金額普遍不高，但果汁類飲品購買率高。 v 住宅區(qū) 住宅區(qū)住戶數(shù)量至少 1000戶以上。項目的價格定位 — 靜