【正文】 西流地塊四至： ? 東至 千峰北路； ? 南至 興華街； ? 西至 和平北路； ? 北至 興華北街 。 一、項目概況 —— 技術經濟指標 西流地塊： ?建設用地面積 304畝 ， 其中回遷安臵用地 165畝 ， 開發(fā)建設用地 139畝；西流地塊由 3個地塊組成 ? 西流北區(qū) 74畝； ? 西流中區(qū) 160畝； ? 西流南區(qū) 70畝； ?容積率暫定 ； ?建筑面積約 810670㎡ ； ? 回遷安臵房 440000㎡ ， 其中： 回遷住宅 275000㎡ ， 回遷商業(yè) 165000㎡ ； ? 剩余的 370670㎡ 以商品住宅為主 ， 配套一定比例的公共設施 。 二、項目開發(fā)經營環(huán)境分析 2023年太原商品房整體成交均價 7117元 /平方，價格大幅提升，主要是高端房產整體拉升了房價。 平均地價為 2405元 /平方米 。 匯報完畢 請各位領導批評指正 中國新興置業(yè)公司 20232023年太原土地成交分析 隨著全國房地產調控的趨緊 ， 2023年同比去年土地成交大幅下滑 ， 共成交 32幅 ， 減少了 %。 該項目的實施 ， 符合集團十二五發(fā)展戰(zhàn)略 ， 在全國房地產調控的背景下 ， 該項目具有很大的開發(fā)價值 。 八、可行性研究結論 可行性研究結論 太原市城中村改造項目毗鄰汾河 ， 地理位臵優(yōu)越 ， 發(fā)展?jié)摿薮?， 市場前景廣闊 。 因此該風險基本可以規(guī)避 。 七、項目風險和不確定性分析 風險分析 —— 建設期間資金斷鏈風險 西流村村民回遷安臵房建設需要占用大量資金 ， 在銀行貸款和銷售資金出現(xiàn)困境時 ， 如果沒有后續(xù)資金保障 ， 有可能導致項目資金鏈斷裂 ， 從而影響整個項目的開發(fā) 。項目建設期間加大施工管理，嚴格按規(guī)定時間施工，通過采取有效措施減少粉塵、噪聲、污水等對環(huán)境污染，減小對周邊居民日常生活產生影響。 七、項目風險和不確定性分析 風險分析 —— 擾民和民擾風險 西流北區(qū)地塊由于處于其他建筑包圍之中，基礎處理難度大，施工擾民及民擾問題，有可能影響項目的開發(fā)進度。待西流村城中村改造項目土地進入二級市場招拍掛時項目公司參與競價，所需資金由雙方按股權比例出資?？紤]到村民拆遷過程及土地二級市場交易的不確定性，我公司按股比投入的資金有可能被無償占用。 七、項目風險和不確定性分析 地下車位于住宅銷售均價盈虧平衡分析表 變動因素 住宅銷售均價（單位：元 /㎡ ） 地下車位銷售率為 0時，臨街商業(yè)銷售率為 100%時 地下車位銷售率和臨街商業(yè)銷售率為 100%時 變動因素 住宅銷售率 地下車位銷售率為 0%時，臨街商業(yè)銷售率為 100%時 % 地下車位銷售率和臨街商業(yè)銷售率為 100%時 % 地下車位、臨街商業(yè)和住宅的綜合銷售率 % 地下車位和臨街商業(yè)銷售率為 0%時 6020 臨街商業(yè)銷售率為 0%時，地下車位銷售率為 100%時 4414 臨街商業(yè)銷售率為 0%時，地下車位銷售率為 100%時，住宅的銷售率 % 盈虧平衡分析 七、項目風險和不確定性分析 敏感性分析 （ 1）綜合銷售率 在投資成本不變的前提下，按預定價格銷售： 綜合銷售率 所得稅前利潤 所得稅后利潤 95% 90% 85% 80% 七、項目風險和不確定性分析 敏感性分析 （ 2） 可變動成本的變化 前期開發(fā)費、房屋開發(fā)費、市政配套工程費、管理費、貸款利息、不可預見費等發(fā)生變化 177。我公司投入資金可通過大連項目轉讓和長沙項目銷售回款解決，也可向集團公司申請部分借款。 六、資金籌措 據我們對項目開發(fā)周期和村民拆遷安臵測算，西流村城中村改造項目在完成土地二級市場交易時需投入資金約 3億元，項目前期報建還需投入資金 2億元，合計 5億元，即可辦理除銷售許可證以外的其他四證，此時已具備向銀行申請貸款的條件。 五、經濟效益分析 —— 投資收益分析 當?shù)厣仙唐纷≌ò操M按 1800元 /㎡ 測算，商品住宅和商業(yè)用房及地下成為銷售價格不變時，所得稅前利潤 ，稅前總投資利潤率%，年投資利潤率 %；稅前自有資金投資利潤率 %，自有資金年投資利潤率為%。 五、經濟效益分析 —— 投資收益分析 當?shù)厣仙唐纷≌ò操M按 1700元 /㎡ 測算，商品住宅和商業(yè)用房及地下成為銷售價格不變時，所得稅前利潤 ，稅前總投資利潤率%，年投資利潤率 %；稅前自有資金投資利潤率 %，自有資金年投資利潤率為%。項目建成后，興華地塊商業(yè)用房銷售價格 20230元 /㎡ 、商品住宅銷售價格按 9000元 /㎡ 、地下車位按15萬元 /個、西流地塊商品住宅銷售價格按 5500元 /㎡ 、地下車位按 13萬元 /個測算，收入利潤如下 ： 五、經濟效益分析 —— 投資收益分析 序號 項目名稱 單方造價（元 /㎡ ） 計算 總價（萬元） 備注 (計算依據 ) 十五 所得稅前利潤 502224 十六 總投資稅前投資利潤率 % 十七 總投資稅前年投資利潤率 6 % 十八 自有資金所得稅前投資利潤率 % 十九 自有資金所得稅前年投資利潤率 6 % ￥ 78037 二十 所得稅查賬征收 125556 % 二十一 所得稅后利潤 1264341 376668 二十二 總投資稅后投資利潤率 % 二十三 總投資稅后年投資利潤率 6 % 二十四 自有資金所得稅后投資利潤率 % 二十五 自有資金所得稅后年投資利潤率 6 % 五、經濟效益分析 —— 投資收益分析 銷售總收入 ，所得稅前利潤 億元，稅前總投資利潤率 %，年投資利潤率%；稅前自有資金投資利潤率 %，自有資金年投資利潤率為 %。建筑面積合計 1202301㎡ 。商住比例暫按 1： 9配置，可規(guī)劃商業(yè)用房 89367㎡、商品住宅 804304㎡ 。 興華地塊東側 480米臨近汾河，環(huán)境優(yōu)美，適宜打造高端住宅。 五、經濟效益分析 —— 測算依據 商品房開發(fā)面積分配 西流地塊在滿足還遷安置后，還剩余 37