【正文】 居住區(qū)域及年齡層次： ?浙江、上海、蘇錫常及本地等長三角區(qū)域，年齡約 4560歲。 居住區(qū)域及年齡層次： ?張浦、千燈、陸家、花橋等周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，年齡約 3560歲。年齡約 4055歲。 居住區(qū)域及年齡層次： ?在離昆山較近的上海地區(qū)工作；年齡約 3040歲。 關注要素： ?價格、區(qū)位、商業(yè)配套、會所 居住區(qū)域及年齡層次： ?在城南周邊工作的小資，年齡約 3045歲。 居住區(qū)域及年齡層次： ?城中、城南為主、城東、城西為輔，年齡大約 3550歲。 ?首要關注因素：升值潛力 昆山客源特征 麥點地產顧問有限公司 項目特性 滬寧城際、高鐵第一盤 高附加值 高品質 高價格 完善的自身商業(yè)配套 麥點地產顧問有限公司 項目特性與目標客源關聯度分析 滬寧城際、高鐵第一盤 高附加值、高品質、高價格 完善的自身商業(yè)配套 新昆山人 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城人 臺企干部 在上海工作的年輕海飄 長三角及本地投資客 昆山自住的本地人 高 對本案的敏感度 中 低 高 中 高 目標客源 項目特性 本案消費者與昆山客群關聯分析 20%5%5%20%20%30%0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%昆山自住本地人新昆山人周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)新上海人臺企干部長三角及本地投資客昆山自住本地人 新昆山人 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 新上海人 臺企干部 長三角及本地投資客本案總的客群：長三角及本地投資客： 30%、臺企干部： 20%、新上海人 20%、 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城人 5%、昆山自住本地人： 20%、新昆山人： 5% 本案消費者與昆山客群關聯分析 ?2023年 —— 2023年上半年： 滬寧城際軌道處于運行的初期，周邊城市人群對其交通的便利性還沒有深刻的體會，此時本案長三角的客戶比例將比較小，本地客戶較多： 長三角及本地投資客： 15%、臺企干部： 20%、新上海人 10%、 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城人 5%、昆山自住本地人： 45%、新昆山人： 5% ?2023年中 —— 2023年初： 滬寧城際軌道運營有一段時間，周邊城市體會到其便利性，京滬高鐵即將通車，長三角客戶比例增多，本地客戶將逐步減小： 長三角及本地投資客： 25%、臺企干部： 15%、新上海人 15%、 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城人 5%、昆山自住本地人： 30%、新昆山人： 10% ?2023年初 —— 2023年初： 隨著滬寧城際軌道和京滬高鐵的穩(wěn)定運營，長三角到昆山的可達性大大增加，此時長三角的客戶比例進一步加大： 長三角及本地投資客： 45%、臺企干部： 10%、新上海人 30%、 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城人 5%、昆山自住本地人： 10% 目標客戶的特性及關注要素 特性： ?首改，至少需要三房的房型，想換個居住品質高的樓盤； ?認同城南區(qū)域的未來發(fā)展； ?家庭收入中高層以上； ?企業(yè)中層以上、政府官員、私營業(yè)主； ?知道蘇州天域的品質，認可本案。 項目名稱 風格 外墻材質 精裝標準 本案 新古典主義 高級涂料，底層外掛優(yōu)質石材 / 綠中海 新歐洲風格 涂料， 13層外掛石材 / 世茂蝶湖灣 高層現代風格 別墅歐式風格 高層涂料，底層外掛石材 別墅涂料、部分石材 部分公寓 1500元 /平米 吉田國際 現代 涂料， 13層外掛石材 / 衡山城 ARTDECO 涂料 酒店公寓 1500元 /平米 中航城 現代中式 涂料 酒店公寓 1500元 /平米 世茂東壹號 ARTDECO 涂料， 13層外掛石材 / 時代中央社區(qū) 現代簡約 涂料、玻璃景觀電梯 / 云山詩意 中式 涂料 / 產品（戶型）競爭分析 項目名稱 主力戶型面積 兩房 三房 四房 本案 7885 1251 135144 170以上 綠中海 110（ 2+1） 150153（ 3+1） 250 世茂蝶湖灣 115 145153 182 吉田國際 / 145 177193 衡山城 95107 130140 214 中航城 8296 130135 166 世茂東壹號 98133 150 178 時代中央社區(qū) 106125 130150 185194 云山詩意 90 140 / 有競爭關系 啟示：可以看出，本案戶型的面積段設定除兩房產品直接競爭較小外，三房和四房產品在目前昆山市場上均為主流產品，競爭激烈 競爭策略 ：三房和四房產品通過細節(jié)、精裝修、智能化配臵等附加值來提升競爭力。 競爭策略 ：后期推廣中應強調本案的配套優(yōu)良。 競爭策略 ：本案應做好實景、實體展示的準備。 方式： 針對城東、城西、城北競爭項目，突出滬寧城際、京滬高鐵、滬寧高速的交通便利性，并強調昆山“門戶”概念，以此與競爭項目形成區(qū)隔； 針對同區(qū)域內競爭項目，突出本案的生態(tài)環(huán)境、配套等因素，與區(qū)域內競品形成差異競爭。 地段價值競爭分析 結論：本案地段價值與競爭項目各有特色，難分仲伯，價值相當。 品牌競爭分析 品牌策略 目的： 樹立品牌價值認同，增加項目品牌附加值，并為后續(xù)開發(fā)創(chuàng)下良好口碑。昆山本地人相對傾向于購買城中、城西等配套設施齊全，生態(tài)環(huán)境好、交通便利的版塊；公務員傾向于城西、城中、城東等政府機關所在地；上海人偏愛城南、城東 2個去上海交通比較方便的板塊。 市場結論 客戶層面： 隨著滬寧城際公路、高鐵、規(guī)劃中的輕軌等交通利好消息的出現，外地客戶尤其是上海將逐步加大。 外來大型品牌開發(fā)商逐漸進駐昆山，促使本地開發(fā)商開始注重品牌效應，尋求外來開發(fā)商特別是臺商的合作。 昆山目前在售異域風情的立面風格較多，但多不純粹，幾種風格混雜。 昆山房地產市場看似繁榮，目前在售樓盤很多，未來潛在供應量大，特別是城東將成為本案的重點競爭區(qū)域。 各板塊各有所長，城東是產業(yè)拉動住宅，大盤云集，體量大、開發(fā)商品牌硬；城南出口加工區(qū)，依靠交通樞紐，逐步完善配套設施；城西主打生態(tài)牌，沿陽澄湖為高級別墅度假區(qū)，居住氛圍濃厚；城北較早規(guī)劃，成熟居住區(qū)，平穩(wěn)發(fā)展；城中土地供應不足，項目體量小，多以裝修酒店式公寓形式出現，拉升價格。 昆山在售高檔、高價樓盤分析 本項目土地屬性分析 項目四至和交通 蘇 滬 高 速 滬 寧 高 速 傀儡湖 西部優(yōu)質生 態(tài)居住區(qū) 南部水鄉(xiāng)旅游片區(qū) 中心城片區(qū) 浦南出口 加工區(qū) 東部技術 開發(fā)區(qū) 北部居住區(qū) 南部片區(qū) 滬寧高速公路 本案 滬寧鐵路昆山新火車站 京滬高鐵、滬寧城際昆山站 地塊位于昆山城南；北臨中華園路，東側為人民路南延線，南側為京滬高鐵和滬寧城際鐵路昆山站，西側為小澞河路。 客戶構成： 昆山本地人 70%、臺灣人 20%、上海人 10%。 戶型面積： 110平米兩房， 140平米三房。 客戶構成： 昆山本地人 50%、臺灣人 3