文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項目經(jīng)濟(jì)測算講義(參考版)
2025-01-09 04:25本頁面
【正文】 2023/1/252023/1/25January 25, 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 1月 25日星期三 2023/1/252023/1/252023/1/25 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強。 2023/1/252023/1/252023/1/25Jan2325Jan23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023/1/252023/1/25Wednesday, January 25, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/1/252023/1/25January 25, 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023年 1月 25日星期三 2023/1/252023/1/252023/1/25 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023/1/252023/1/252023/1/25Wednesday, January 25, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/1/252023/1/252023/1/251/25/2023 2:39:44 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 2023/1/252023/1/252023/1/252023/1/25 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023年 1月 2023/1/252023/1/252023/1/251/25/2023 1行動出成果，工作出財富。 2023/1/252023/1/252023/1/252023/1/251/25/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023/1/252023/1/252023/1/25Jan2325Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/1/252023/1/25Wednesday, January 25, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 住宅售價對項目利潤率的影響%%%%%售價變化幅度稅前利潤率變化 稅后利潤率變化稅前利潤率變化 % % % % %稅后利潤率變化 % % % % %20% 10% 0 10% 20%不同物業(yè)銷售價格變化對項目整體盈利性的影響 ?住宅售價上漲 10％，項目稅前利潤率上升%，稅后利潤率上升 %；上漲 20％，項目稅前利潤率上升 %，稅后利潤率上升 % ?住宅售價下降 10％，項目稅前利潤率下降%，稅后利潤率下降 %；下降 20％，項目稅前利潤率下降 %，稅后利潤率上升 % ?寫字樓物業(yè)售價上漲 10％，項目稅前利潤率上升 %，稅后利潤率上升 %；上漲 20％，項目稅前利潤率上升 %，稅后利潤率上升 % ?寫字樓物業(yè)售價下降 10％，項目稅前利潤率下降 %，稅后利潤率下降 %；下降 20％，項目稅前利潤率下降 %，稅后利潤率上升 % 辦公物業(yè)售價對項目利潤率的影響%%%%%售價變化幅度稅前利潤率變化 稅后利潤率變化稅前利潤率變化 % % % % %稅后利潤率變化 % % % % %20% 10% 0 10% 20%本報告是嚴(yán)格保密的。 物業(yè)售價敏感性分析 33 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?住宅用地價格下降 10%，稅后利潤率提高 %左右；下降 20%，稅后利潤率提高 %。 ?商業(yè)用地價格下降 10%，稅后利潤率上漲 %左右；下降 20%，稅后利潤率上漲 %。 地價對稅后利潤率的影響%%%%%%%%%%地價變化幅度利潤率變化值稅后利潤率變化（住宅用地價格變化） 稅后利潤率變化（商業(yè)用地價格變化）稅后利潤率變化（住宅用地價格變化）% % % % %稅后利潤率變化（商業(yè)用地價格變化）% % % % %20% 10% 0 10% 20%土地價格變化對項目整體稅后利潤率的影響 ? 商業(yè)用地面積比例相對較大，所以當(dāng)商業(yè)用地單價變化的時候，整體稅后利潤的變化更為明顯。 ?住宅用地價格下降 10%，稅前利潤率提高 %左右；下降 20%，稅前利潤率提高 %。 ?商業(yè)用地價格下降 10%，稅前利潤率上漲 %左右；下降 20%，稅前利潤率上漲 %。 土地價格變化對項目整體稅前利潤率的影響 ? 商業(yè)用地面積比例相對較大，所以當(dāng)商業(yè)用地單價變化的時候，整體稅前利潤的變化更為明顯。 土地敏感性分析 29 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 土地增值稅共計 序號 項目 金額 計算方法 1 土地及建安成本 1014004 2 財務(wù)和其他費用 114, 3 銷售稅費 115, 4 銷售收入 2,072, 5 利潤 828, (4)(1)(2)(3) 6 銷售利潤率 % (5)/(4) 7 投資利潤率 % (5)/{(1)+(2)+(3)} 8 成本利潤率 % (5)/(1) 9 扣除項目金額 (1)*+(2)+(3) 10 增值額 (4)(9) 11 增值額占扣除部分的比例 % (10)/(9) 12 增值稅適用稅率 30% 13 速算扣除系數(shù) 0% 14 增值稅應(yīng)納稅額 (10)*(12)(9)*(13) 15 扣除增值稅后的利潤 640, (5)(14) 16 扣除增值稅后的成本利潤率 % (15)/(1) ?土地和建安成本計算的基礎(chǔ)為 300畝居住用地和 720畝商業(yè)用地，及對應(yīng)的 50萬平米住宅和 75萬平米銷售類辦公物業(yè)，共計1014004萬元。 項目現(xiàn)金流量表 ?本項目 2023年開始投入開發(fā)，當(dāng)期即可通過寫字樓和住宅銷售回現(xiàn)； ?折現(xiàn)率取行業(yè)普遍水平， 8％。 項目分五年進(jìn)行投資，投資額達(dá)到 注：土地成本以每期開發(fā)面積占總開發(fā)面積比例分?jǐn)偟礁髌诋?dāng)中 序號 項目名稱 投資金額 年份 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 1 土地成本 720,000 166400 155200 144000 127200 127200 2 前期工程費 9,951 9951 3 寫字樓建安工程費 205,000 42500 42500 45000 37500 37500 4 酒店建安工程費 20,000 20230 5 商業(yè)會展及配套建安工程費 12,000 10000 2023 6 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 70,000 16000 15000 14000 12500 12500 7 住宅建安工程費 100,000 20230 20230 20230 20230 20230 8 管理費用 20,848 4,170 4,170 4,170 4,170 4,170 9 不可預(yù)見費 20,848 4,170 4,170 4,170 4,170 4,170 10 合計 1,178,646 273,190 263,039 231,339 205,539 205,539 本報告是嚴(yán)格保密的。 測算前提 —— 開發(fā)成本標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)北京市的通用測算標(biāo)準(zhǔn) ， 前期工程費商務(wù)辦公為 /平米 ， 其他均為 62元 /平米；基礎(chǔ)設(shè)施費為 500元 /平米；建安工程費商務(wù)辦公為 2500元 /平米 ， 商業(yè)為 2023元 /平米 ， 住宅為 2023元 /平米 ， 酒店為 10000元 /平米 序號 項目名稱 商務(wù)辦公 商業(yè) 住宅 酒店 小計 備注 1 前期工程費 勘察測量費 30 30 30 建安費 *% 規(guī)劃設(shè)計費 25 20 20 20 建安費 *1% 招投標(biāo)費 15 12 12 12 建安費 *%
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