文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項目經(jīng)濟測算講義(存儲版)
【正文】 0/103 修正系數(shù)合計 0。 地塊比較因素條件 指數(shù)表編制規(guī)則 ? 本項目各個比較因素的條件指數(shù)標定為 100(容積率修正系數(shù)除外）； ? 而案例的各個條件指數(shù)，則根據(jù)步驟二中的詳細描述和比較，以 100為基準，賦予相應的值； ? 若案例的某項比較因素優(yōu)于本項目，則其條件指數(shù)大于 100，反之則小于 100； ? 條件指數(shù)的大小視案例與本項目因素差異的大小而定，但一般應該控制在 80120以內。 地塊價值評估結果 ?本項目居住用地部分的土地單價為 10785元 /平方米，合 720萬元 /畝； 300畝居住用地總價為 。 測算前提 —— 開發(fā)成本標準 根據(jù)北京市的通用測算標準 ， 前期工程費商務辦公為 /平米 ， 其他均為 62元 /平米；基礎設施費為 500元 /平米；建安工程費商務辦公為 2500元 /平米 ， 商業(yè)為 2023元 /平米 ， 住宅為 2023元 /平米 ， 酒店為 10000元 /平米 序號 項目名稱 商務辦公 商業(yè) 住宅 酒店 小計 備注 1 前期工程費 勘察測量費 30 30 30 建安費 *% 規(guī)劃設計費 25 20 20 20 建安費 *1% 招投標費 15 12 12 12 建安費 *% 前期工程小計 62 62 62 前期工程總計（萬元） 6355 372 3100 124 9951 2 建安工程費 建筑安裝工程費 2, 2, 2, 2, 建筑裝飾工程費 8, 建筑安裝工程費小計 2, 2, 2, 10, 建筑安裝工程費總計（萬元） 205, 12, 100, 20, 337, 3 基礎設施及配套工程費 包括園林、小品、道路、紅線內的小市政等 500 500 500 500 基礎設施及配套工程費總計 41000 3000 25000 1000 70000 4 管理費用 不可預見費 （ 1+2+3） *5% 不可預見費總計 6405 管理費用 （ 1+2+3） *5% 管理費用總計 6405 5 合計 (不含地價 ) 3, 2, 2, 11, 各類物業(yè)建筑面積（平米） 820, 60, 500, 20, 開發(fā)成本小計（萬元） 277, 16, 140, 23, 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 ?住宅用地價格下降 10%，稅前利潤率提高 %左右；下降 20%，稅前利潤率提高 %。 物業(yè)售價敏感性分析 33 本報告是嚴格保密的。 2023/1/252023/1/252023/1/252023/1/251/25/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023/1/252023/1/252023/1/25Wednesday, January 25, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/1/252023/1/252023/1/25Jan2325Jan23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023/1/252023/1/25January 25, 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023/1/252023/1/25Wednesday, January 25, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/1/252023/1/252023/1/251/25/2023 2:39:44 AM 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 2023/1/252023/1/252023/1/25Jan2325Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。 ?住宅用地價格下降 10%，稅后利潤率提高 %左右；下降 20%，稅后利潤率提高 %。 ?商業(yè)用地價格下降 10%，稅前利潤率上漲 %左右；下降 20%，稅前利潤率上漲 %。 土地增值稅共計 序號 項目 金額 計算方法 1 土地及建安成本 1014004 2 財務和其他費用 114, 3 銷售稅費 115, 4 銷售收入 2,072, 5 利潤 828, (4)(1)(2)(3) 6 銷售利潤率 % (5)/(4) 7 投資利潤率 % (5)/{(1)+(2)+(3)} 8 成本利潤率 % (5)/(1) 9 扣除項目金額 (1)*+(2)+(3) 10 增值額 (4)(9) 11 增值額占扣除部分的比例 % (10)/(9) 12 增值稅適用稅率 30% 13 速算扣除系數(shù) 0% 14 增值稅應納稅額 (10)*(12)(9)*(13) 15 扣除增值稅后的利潤 640, (5)(14) 16 扣除增值稅后的成本利潤率 % (15)/(1) ?土地和建安成本計算的基礎為 300畝居住用地和 720畝商業(yè)用地，及對應的 50萬平米住宅和 75萬平米銷售類辦公物業(yè)，共計1014004萬元。 本報告是嚴格保密的。 ? 用加權平均的方法，得到 本項目的土地單價為 8456元 /平方米，即 564萬元 /畝； 900畝商業(yè)用地總價為。 步驟一：地塊的選?。ㄒ跃C合用地為主的類似案例） 選取原則 估價時點原則： 近期成交 用途一致原則： 地塊為綜合用地 同一供需圈原則： 地塊位于同一供求范圍內 案例一 案例二 案例三 案例一 案例二 地塊名稱 石景山區(qū)魯谷銀河商務區(qū)I地塊商業(yè)金融項目用地 豐臺區(qū)岳各莊居住東區(qū) 1號地 6綜合樓用地 位置 石景山區(qū)魯谷 豐臺區(qū)岳各莊 土地使用權人 北京高校房地產(chǎn)開發(fā)總公司、錫華實業(yè)投資集團有限公司 北京京大昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 用途 商業(yè)金融 綜合體 占地面積 (㎡ ) 6435 成交價格 (萬元 ) 3860 成交日期 2023年 11月 27日 2023 年 10 月 25日 樓面地價 (元 /㎡ ) 3138 4080 平米地價 (元 /㎡ ) 5999 本報告是嚴格保密的。 步驟三：制作地塊比較因素條件指數(shù)表 估價對象與比較案例 估價對象 實例一 實例二 比較因素 位置 石景山區(qū)吳家村路南側 豐臺區(qū)東鐵匠營 石景山區(qū)石槽 交易日期 100 96 100 交易情況 100 100 100 交易方式 100 100 100 土地使用年限 100 100 100 土地用途 100 100 100 區(qū)域因素 基礎設施狀況 100 85 100 離市中心距離（公里） 100 105 100 區(qū)域繁華程度 100 100 105 區(qū)域道路通達度 100 95 105 交通便利度 100 100 105 環(huán)境質量條件 100 98 105 區(qū)域規(guī)劃 100 95 110 個別因素 宗地面積 (平方米 ) 100 90 95 容積率 0。 本報告是嚴格保密的。 3 進行土地價值評估的前提條件和假設 ?報告中各評估方法測算依據(jù) 《 城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程 》 （中華人民共和國國家標準 GB/T185082023）和 《 房地產(chǎn)估計規(guī)范 》 ，并采用專業(yè)測算與市場調研相結合，其中各因子的選定參數(shù)根據(jù)專業(yè)要求及市場評估經(jīng)驗建立； ?本報告中評估的土地價值是指地塊為熟地（即 “ 七通一平 ” ）的價格； ?本地塊的地
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