文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項目經(jīng)濟測算講義(已改無錯字)
2023-01-26 04:25:02 本頁面
【正文】 897 390,492 410,016 430,517 本報告是嚴格保密的。 項目現(xiàn)金流量表 ?本項目 2023年開始投入開發(fā)，當期即可通過寫字樓和住宅銷售回現(xiàn)； ?折現(xiàn)率取行業(yè)普遍水平， 8％。 序號 項目 合計 年份 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 1 現(xiàn)金流入 2,175,006 375,000 401,926 442,291 466,972 488,817 寫字樓銷售收入 1,243,267 225,000 236,250 248,063 260,466 273,489 商業(yè)會展孵化器出租收入 46,194 0 8,176 9,954 13,963 14,102 住宅銷售收入 828,845 150,000 157,500 165,375 173,644 182,326 酒店收入 56,700 18,900 18,900 18,900 2 現(xiàn)金流出 1,720,219 317,089 318,410 318,291 309,437 456,992 開發(fā)成本投資 1,178,646 273,190 263,039 231,339 205,539 205,539 經(jīng)營成本 42,809 14,270 14,270 14,270 銷售費用 62,163 11,250 11,813 12,403 13,023 13,674 銷售、經(jīng)營稅金及附加 115,002 20,813 21,853 22,946 24,093 25,298 預(yù)征土地增值稅 結(jié)轉(zhuǎn)土地增值稅 187,603 187,603 所得稅 133,996 11,837 21,705 37,333 52,512 10,608 3 凈現(xiàn)金流量 454,787 57,911 83,516 124,000 157,535 31,825 4 累計凈現(xiàn)金流量 57,911 141,427 265,427 422,962 454,787 5 凈現(xiàn)值 361,111 53,621 71,602 98,435 115,793 21,660 6 累計凈現(xiàn)值 53,621 125,222 223,658 339,451 361,111 本報告是嚴格保密的。 土地增值稅共計 序號 項目 金額 計算方法 1 土地及建安成本 1014004 2 財務(wù)和其他費用 114, 3 銷售稅費 115, 4 銷售收入 2,072, 5 利潤 828, (4)(1)(2)(3) 6 銷售利潤率 % (5)/(4) 7 投資利潤率 % (5)/{(1)+(2)+(3)} 8 成本利潤率 % (5)/(1) 9 扣除項目金額 (1)*+(2)+(3) 10 增值額 (4)(9) 11 增值額占扣除部分的比例 % (10)/(9) 12 增值稅適用稅率 30% 13 速算扣除系數(shù) 0% 14 增值稅應(yīng)納稅額 (10)*(12)(9)*(13) 15 扣除增值稅后的利潤 640, (5)(14) 16 扣除增值稅后的成本利潤率 % (15)/(1) ?土地和建安成本計算的基礎(chǔ)為 300畝居住用地和 720畝商業(yè)用地，及對應(yīng)的 50萬平米住宅和 75萬平米銷售類辦公物業(yè)，共計1014004萬元。 ?增值額占扣除部分的比例未超過 50%，所以增值稅稅率按 30%計。 本報告是嚴格保密的。 項目利潤總額約 ，稅后凈利潤 ；稅前成本利潤率為 %，稅后成本利潤率 31% 序號 項 目 合計 2023 2023 2023 2023 2023 1 經(jīng)營收入 2175006 375000 401926 442291 466972 488817 寫字樓銷售收入 1243267 225000 236250 248063 260466 273489 出租收入 (孵化器和商業(yè)、會展） 46194 0 8176 9954 13963 14102 酒店收入 56700 0 0 18900 18900 18900 住宅銷售收入 828845 150000 157500 165375 173644 182326 2 開發(fā)成本 1178646 273190 263039 231339 205539 205539 3 運營成本 (出租 ) 42809 0 0 14270 14270 14270 4 銷售費用 62163 11250 11813 12403 13023 13674 5 銷售、經(jīng)營稅金及附加 115002 20813 21853 22946 24093 25298 6 財務(wù)費用 52800 22400 18400 12023 0 0 7 土地增值稅 187603 0 0 0 0 187603 8 營業(yè)利潤 535983 47347 86821 149334 210047 42434 9 補前期虧損 0 0 0 0 0 0 10 利潤總額 535983 47347 86821 149334 210047 42434 11 所得稅 133996 11837 21705 37333 52512 10608 12 凈利潤 401987 35511 65116 112023 157535 31825 本報告是嚴格保密的。 土地敏感性分析 29 本報告是嚴格保密的。 不同地價水平下的項目投資和利潤水平 變化率 地價水平 （萬元 /畝） 開發(fā)投資額 （億元） 稅前利潤率 稅后利潤率 土地增值稅 （億元） 基準價 0 商業(yè) 560萬元 /畝 住宅 720萬元 /畝 % 31% 住宅用地價格變化，商業(yè)用地價格保持不變 （地價水平欄僅標注變化了的住宅用地價格） 20% 576 % % 10% 648 % % +10% 792 % % +20% 864 % % 商業(yè)用地價格變化，住宅用地價格保持不變 （地價水平欄僅標注變化了的商業(yè)用地價格） 20% 448 % % 10% 504 % % +10% 616 % % +20% 672 % % 本報告是嚴格保密的。 土地價格變化對項目整體稅前利潤率的影響 ? 商業(yè)用地面積比例相對較大，所以當商業(yè)用地單價變化的時候，整體稅前利潤的變化更為明顯。 ?商業(yè)用地價格上漲 10%，稅前利潤率下降 %左右；上漲 20%，稅前利潤率下降約 %。 ?商業(yè)用地價格下降 10%，稅前利潤率上漲 %左右；下降 20%，稅前利潤率上漲 %。 ?住宅用地價格上漲 10%，稅前利潤率下降 %左右；上漲 20%，稅前利潤率下降約 %。 ?住宅用地價格下降 10%，稅前利潤率提高 %左右；下降 20%，稅前利潤率提高 %。 地價對稅前利潤率的影響%%%%%%%地價變化幅度利潤率變化值稅前利潤率變化（住宅用地價格變化） 稅前利潤率變化（商業(yè)用地價格變化）稅前利潤率變化（住宅用地價格變化）% % % % %稅前利潤率變化（商業(yè)用地價格變化）
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