文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算講義-免費(fèi)閱讀
【正文】 2023/1/252023/1/252023/1/252023/1/251/25/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 2023/1/252023/1/252023/1/251/25/2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023/1/252023/1/25January 25, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 ?商業(yè)用地價(jià)格上漲 10%，稅后利潤(rùn)率下降 %左右；上漲 20%，稅后利潤(rùn)率下降約 %。 不同地價(jià)水平下的項(xiàng)目投資和利潤(rùn)水平 變化率 地價(jià)水平 （萬(wàn)元 /畝） 開(kāi)發(fā)投資額 （億元） 稅前利潤(rùn)率 稅后利潤(rùn)率 土地增值稅 （億元） 基準(zhǔn)價(jià) 0 商業(yè) 560萬(wàn)元 /畝 住宅 720萬(wàn)元 /畝 % 31% 住宅用地價(jià)格變化，商業(yè)用地價(jià)格保持不變 （地價(jià)水平欄僅標(biāo)注變化了的住宅用地價(jià)格） 20% 576 % % 10% 648 % % +10% 792 % % +20% 864 % % 商業(yè)用地價(jià)格變化，住宅用地價(jià)格保持不變 （地價(jià)水平欄僅標(biāo)注變化了的商業(yè)用地價(jià)格） 20% 448 % % 10% 504 % % +10% 616 % % +20% 672 % % 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 ，銷(xiāo)售凈收入 測(cè)算依據(jù)：商業(yè)及寫(xiě)字樓測(cè)算依據(jù)同前，住宅售價(jià)參照周邊的遠(yuǎn)洋山水，萬(wàn)科紫臺(tái)等項(xiàng)目平均售價(jià)，估計(jì)為 15000元 /平米，漲幅參照北京市今年平均漲幅保守估計(jì)為 5％ 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 年份 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 1 銷(xiāo)售收入 2,072,112 375,000 393,750 413,438 434,109 455,815 寫(xiě)字樓銷(xiāo)售收入 (萬(wàn)元 ) 1,243,267 225,000 236,250 248,063 260,466 273,489 寫(xiě)字樓銷(xiāo)售面積 (㎡ ) 750,000 150,000 150,000 150,000 150,000 150,000 寫(xiě)字樓平均售價(jià) (元 /㎡ ) 25,000 15,000 15,750 16,538 17,364 18,233 寫(xiě)字樓銷(xiāo)售率（ %） 100% 100% 100% 100% 100% 住宅銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 828,845 150,000 157,500 165,375 173,644 182,326 住宅銷(xiāo)售面積 (㎡ ) 100,000 100,000 100,000 100,000 100,000 住宅平均售價(jià) (元 /㎡ ) 15,000 15,750 16,538 17,364 18,233 住宅銷(xiāo)售率（ %） 100% 100% 100% 100% 100% 2 當(dāng)期銷(xiāo)售回款 2,072,112 375,000 393,750 413,438 434,109 455,815 3 銷(xiāo)售稅金及附加 115,002 20,813 21,853 22,946 24,093 25,298 營(yíng)業(yè)稅（銷(xiāo)售額的 5%） 103,606 18,750 19,688 20,672 21,705 22,791 城市建設(shè)維護(hù)稅（營(yíng)業(yè)稅的 7%） 7,252 1,313 1,378 1,447 1,519 1,595 教育費(fèi)附加（營(yíng)業(yè)稅的 3%） 3,108 563 591 620 651 684 印花稅 1,036 188 197 207 217 228 4 銷(xiāo)售凈收入 1,957,110 354,188 371,897 390,492 410,016 430,517 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算 19 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 步驟四：制作地塊比較因素修正系數(shù)表 估價(jià)對(duì)象與比較案例 實(shí)例一 實(shí)例二 比較因素 位置 石景山區(qū)魯谷 豐臺(tái)區(qū)岳各莊 土地成交價(jià)格（元 /㎡ ） 5999 交易日期 100/98 100/98 交易情況 100/100 100/100 交易方式 100/100 100/100 土地使用年限 100/100 100/100 土地用途 100/100 100/100 區(qū)域因素 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 100/105 100/95 離市中心距離（公里） 100/102 100/102 區(qū)域繁華程度 100/103 100/95 區(qū)域道路通達(dá)度 100/105 100/92 交通便利度 100/102 100/97 環(huán)境質(zhì)量條件 100/100 100/95 區(qū)域規(guī)劃 100/103 100/90 個(gè)別因素 宗地面積 (平方米 ) 100/85 100/88 容積率 宗 地 形 狀 100/100 100/105 相鄰?fù)恋乩脿顩r 100/102 100/102 臨路狀況 100/108 100/95 修正系數(shù)合計(jì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 對(duì)兩個(gè)案例的修正后評(píng)估單價(jià)進(jìn)行加權(quán)平均，根據(jù)與本項(xiàng)目的可類(lèi)比程度，案例一的權(quán)重為 ，案例二的權(quán)重為。 7 步驟二：地塊比較因素條件說(shuō)明表（區(qū)域因素） 區(qū)域因素 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 七通一平 三通一平 七通一平 離市中心距離（公里） 10 4 10 區(qū)域繁華程度 老廠區(qū)，周邊為農(nóng)村， 人口聚集度較高 處于市中心輻射區(qū)內(nèi)，但周邊為農(nóng)村，人口聚集度高 較繁華，人口聚集度較高 區(qū)域道路通達(dá)度 吳價(jià)村路、張儀路、小屯路，市政規(guī)劃路 宋莊路 玉泉路，魯谷魯，蓮 石路 交通便利度 較便利的公交網(wǎng)絡(luò) 公交線路待進(jìn)一步完 善，緊臨地鐵 5號(hào)線 便利的公交網(wǎng)絡(luò)，距 離地鐵一號(hào)線近 環(huán)境質(zhì)量條件 自然景觀資源較差，工廠多，城中村面貌 自然景觀資源較差，周邊是農(nóng)村，環(huán)境條件一般 自然景觀資源一般，環(huán)境條件較好 區(qū)域規(guī)劃 首鋼改造區(qū) 城市南城改造區(qū) 鄰近石景山區(qū)中心 地塊比較因素條件（區(qū)域因素） 本項(xiàng)目 案例一 案例二 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 公式： 估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)地價(jià) =交易地價(jià) 交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù) 個(gè)別因素修正系數(shù) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 步驟四：制作地塊比較因素修正系數(shù)表 估價(jià)對(duì)象與比較案例 實(shí)例一 實(shí)例二 比較因素 位置 豐臺(tái)區(qū)東鐵匠營(yíng) 石景山區(qū)石槽 土地成交價(jià)格（元 /㎡ ） 7853 14987 交易日期 100/96 100/100 交易情況 100/100 100/100 交易方式 100/100 100/100 土地使用年限 100/100 100/100 土地用途 100/100 100/100 區(qū)域因素 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 100/85 100/100 離市中心距離（公里） 100/105 100/100 區(qū)域繁華程度 100/100 100/105 區(qū)域道路通達(dá)度 100/95 100/105 交通便利度 100/100 100/105 環(huán)境質(zhì)量條件 100/98 100/105 區(qū)域規(guī)劃 100/95 100/110 個(gè)別因素 宗地面積 (平方米 ) 100/90 100/95 容積率 宗 地 形 狀 100/108 100/105 相鄰?fù)恋乩脿顩r 100/102 100/104 臨路狀況 100/95 10
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