【正文】 那么，待項目公寓推出的時候，面臨的目標客戶將是哪一群？可能的客戶群：中心區(qū)高級白領經(jīng)常往返深圳的商務人士會展經(jīng)濟“生意人 ”企業(yè)購買用于接待等香港長線投資客本地長線投資。目前在建的公寓項目與本項目在推向市場的時機上錯開，不能構成直面競爭。公寓部分 ? 開發(fā)條件分析? 開發(fā)方向研判? 目標客戶判定? 項目產(chǎn)品定位? 產(chǎn)品設計建議競爭下的市場空間項目可能的客戶群各群體特征需求分析主體客戶群趨勢分析項 目名稱 公寓面 積 類 型配比 發(fā) 售 時間金中 環(huán) 約 3萬 ㎡ 酒店式公寓 2023年底鳳 凰大廈 約 3萬 ㎡ 4－ 10層為 服 務 式公寓（ 10層 自用， 可售酒店公寓面 積約 5千㎡ ）1129層為 商 務 公寓2023年中星河世 紀 ㎡ 酒店式公寓，主力 戶 型：一房一 廳 （ 方米）、兩房一 廳（ ）2023年底中心區(qū)金中環(huán)、鳳凰大廈和星河世紀都將推出酒店式公寓，但總量不足 10萬㎡。小結：公寓將向酒店舒適型服務公寓開發(fā)。 比 較 目 錄 偏向酒店式高端公寓 偏向住宅型中端公寓代表 項 目 香港四季酒店蛇口泰格公寓香港 馬 鞍山海澄 軒香港荃灣汀 蘭 居共性 位置 商 務 商 業(yè) 繁 華 區(qū)域或商 務 流 動 人口聚集地戶 型 1房 1廳為 主，有少量 單 方、兩方、三房戶 內功能戶 內 廳 、房、廚、 衛(wèi) 、餐功能區(qū) 齊 全，布局與普通住宅無大差異；餐、廚功能淡化，空 間 比普通住宅小產(chǎn) 品配套餐 廳 、小會所基本功能。公寓偏向酒店舒適型或偏向中檔住宅式，則取決于地段及客戶特點。長期租營 個案分析 —— 香港四季酒店 室內配套廚房 微波爐、洗碗機、冰箱、洗衣干洗一體機、餐具客廳 42’ 等離子電視、家庭娛樂系統(tǒng)、 DVD機臥室 電視機、衣柜洗手間 浴室配備 15寸液晶電視軟性配套 有線電視、網(wǎng)絡公共配套及服 務商務功能 生活配套 服務 特別項目2個舞廳 屋頂泳池 選擇高低或不過敏的枕頭 香港方面節(jié)目7個會議室 健康 CLUB及休閑室 四季床單選擇 節(jié)日慶賀行政會晤室 Spa 隨時隨地的禮賓服務 香港旅游高級餐廳 閱讀及上網(wǎng)室 送餐上門 興趣小組兒童游樂室個人儲藏室自助洗衣店小結： 酒店式公寓為開發(fā)商長期持有收租的模式，一般由具有實力的開發(fā)商開發(fā)，國內發(fā)展商開發(fā)此類物業(yè)較少，香港開發(fā)商則有一定量的開發(fā)。四季酒店以 1個月至一年的租期為主，面向國際高端商務客戶，每月呎租 5060元。長期租營 個案分析 —— 香港四季酒店背景與定位四季酒店屬于香港中環(huán)國際金融中心項目的一部分，國際金融中心由新鴻基地產(chǎn)等 4家地產(chǎn)財團合作開發(fā)。服務概念的包裝時尚、完整?？蛻簦?8成投資客戶，其中5成外銷港客。截至目前項目整體銷售率近 98%，平均月銷售套數(shù) 200套。 裝修： 套內裝修預計 800元 /平方米；酒店風格主要通過大堂，電梯大堂等公共空間裝修實現(xiàn)： 6米高豪華星級酒店大堂、水圍式豪華觀光電梯，電梯大堂軟裝飾。由于地處繁華，以及周邊市場傳統(tǒng)用家需求，該項目依然以小戶型出擊，并包裝以 “ 六星級國際服務公寓 ” 推售。 兩種 經(jīng)營 模式比 較銷 售 長 期租 營優(yōu)勢 ?快速回 籠資 金?帶動 其他住宅的旺 銷?免除租 營帶 來的手尾 問題?穩(wěn) 定的 長 期收益?中心區(qū) 發(fā) 展 帶 來的物 業(yè) 巨大升值 空 間不足 ?銷 售 壓 力、推售 費 用?在售價上 難 以享受中心區(qū) 發(fā) 展 帶 來的升 值 價 值?持 續(xù)經(jīng)營 的管理 費 增加?持 續(xù)經(jīng)營 需要引 進專業(yè) 物 業(yè) 管理公司的成本和提供一體化服 務的成本?租 營 管理好壞的 風險直接銷售 個案分析 —— 置地逸軒背景與定位置地逸軒位于羅湖區(qū)春風路黃金地段，佳寧娜廣場東側。 住宅方向的公寓又以 酒店式公寓（亦稱服務式公寓）最為流行 ，以開發(fā)模式分有 直接銷售和長期持有租營兩種經(jīng)營方式 。要求低管理費、分戶空調等，與本項目高檔次、頂級服務有出入。商務公寓 售價接近甲級寫字樓后銷售明顯緩慢，如南方國際廣場銷售均價達到11000元 /㎡后遇到銷售瓶頸?，F(xiàn)有居住人口約 ，規(guī)劃人口減少至7000人，飽和居住人口 1萬人，崗廈不再住大量暫住人員。 方便、齊全的行政后勤服務等其他多元化的商務服務? 彈性的物業(yè)管理服務 —— 如 24小時辦公、空調自控等? 個性化的物業(yè)需求 —— 如設備管理服務? 針對性的客戶服務 —— 提供往返口岸的業(yè)主專車? 綜合性的配套性服務 —— 銀行、機票、旅游、郵寄快遞等 —— 與商業(yè)規(guī)劃相結合以上為兩棟寫字樓的標準配置 ,就像寶馬車的座椅和輪胎如何區(qū)分以國內外大型企業(yè)為主要客戶的超級 5A甲級寫字樓以及以中小型企業(yè)為主的標準甲級寫字樓 ?超 5A甲級寫字樓 (寶馬 7系 )2023年 6月 21日，最新寶馬 7系推出帶來了寶馬品牌 最現(xiàn)代和最精良的科技以及新裝備超 5A甲級寫字樓客戶，對于 形象 以及 細節(jié) 比較注重因此超 5A寫字樓的產(chǎn)品可以解釋為： 精致、細節(jié)、尊貴寫字樓的規(guī)劃就從 產(chǎn)品、服務入手先決條件：將高樓層出租給跨國知名企業(yè)，帶動銷售超 5A甲級寫字樓 (寶馬 7系 )產(chǎn)品打造 :? 智能門禁系統(tǒng) —— 為企業(yè)打造最純凈的辦公空間? 行政人員專用更衣室、淋浴間（預留管道） —— 保證企業(yè)高層活動的私密性? 行政人員專用電梯 —— 體現(xiàn)入駐企業(yè)的尊貴地位? 設有行政人員休息室提供熱水循環(huán)? 在大堂設置 LCD，播放入駐企業(yè)資訊? 在會所或大堂設星光大道，提供企業(yè)展示平臺超 5A甲級寫字樓 (寶馬 7系 )服務：? 尊貴禮賓服務 —— 為進出大廈的每個客戶提供最尊貴的服務? 空中商務會所 —— 為企業(yè)提供高端商務活動空間? 紅酒雪茄鑒賞會 —— 專為大廈內高級行政人員舉辦? 利用酒店資源 —— 提供專門的境內外資訊標準甲級寫字樓 (寶馬 mini系 )新ＭＩＮＩ　ｃｏｏｐｅｒ是針對那些３５的年輕人因為他們要求 在享受駕車樂趣同時感受汽車帶來的滿足感 標準甲級寫字樓客戶，對于 空間變化 以及 物管服務 比較注重因此標準甲級寫字樓的產(chǎn)品可以解釋為： 簡約、靈活、多變寫字樓的規(guī)劃就從 空間、服務 入手先決條件：單元面積以小面積為主，迎合主流市場需求（本土企業(yè)以 200 平方米最受歡迎，外來企業(yè)更多設置辦事處性質的分支機構，面積需求同樣是介于 200－ 300平方米的小面積）標準甲級寫字樓 (寶馬 mini系 )空間設計：為了滿足不同行業(yè)的需求標準甲級寫字樓可按樓層高低分成三個區(qū)域：? 自由商務區(qū)? 創(chuàng)意商務區(qū)? 純正商務區(qū)標準甲級寫字樓 (寶馬 mini系 )自由商務區(qū)：? 成長型公司為主，能提供多變辦公空間? 按成長型公司需求量身定制，提供 可分可合 的面積劃分創(chuàng)意工作區(qū)：? 為廣告、設計等個性化公司提供最舒適的商務空間? 摒棄平層辦公模式， 躍層辦公 ，每三層一個走廊，豐富的空間變幻，提供激發(fā)創(chuàng)作沖動的場所純正商務區(qū)：? 為實力型中堅公司一體化辦公提供標準的寫字樓硬件配套? 按 純寫字樓標準 進行規(guī)劃，各種戶型可供選擇，并配備公共衛(wèi)生間、公共茶水間、高速電梯、中央空調等設施標準甲級寫字樓 (寶馬 mini系 )可分可合空間躍式辦公空間標準甲級寫字樓 (寶馬 mini系 )商務配套：因為這些企業(yè)規(guī)模不大，因此對于商務配套需求較為強烈寫字樓內商務服務豐富，滿足不同客戶要求? 樓層管家服務，專人處理企業(yè)需求；? 完善的商務中心：中英文秘書服務、會議室租用等；? 企業(yè)注冊服務；? 相關涉外、貿(mào)易政策咨詢；? 相關會計、律師、報關咨詢企業(yè)聯(lián)系服務? 復印、傳真、電腦維修等配套服務第五部分公寓部分公寓部分 ? 開發(fā)條件分析? 開發(fā)方向研判? 目標客戶判定? 項目產(chǎn)品定位? 產(chǎn)品設計建議【開發(fā)條件分析】? 依初定方案，項目公寓位于項目東南角，南臨濱河路（崗廈中學隔開），東面崗廈生活區(qū)（辛誠花園隔開），為一棟面積約 6萬平方米、層數(shù)為 31層的獨立建筑。 充足的共用資料庫216。 設置多功能會議室（展示產(chǎn)品、接待客戶）216。核心桶的十字設計， —— 能夠有效減少公共空間的占用，并增加企業(yè)的有效展示面辦公空間 — 層高u 層高的具體數(shù)字將影響整個項目未來的銷售！u 凈高基本要求： u 目前中心區(qū)新興甲級寫字樓大多保證凈高在 ，層高也相應加大到 基礎設備系統(tǒng)電梯系統(tǒng)：寫字樓最重要的垂直交通工具選擇 原裝進口品牌 轎廂高度 、載客量 18人以上 配備 LCD資訊 精心設計橋廂內飾，使之體現(xiàn)檔次感將成為本項目一大賣點樓盤名稱 樓盤層數(shù) 電梯數(shù)量 電梯品牌 電梯速度（米 /秒）載客量 轎廂高度 內部配置諾德中心 38 15 日本富士(原裝進口 )—— 配 LCD航天大廈 32 11 德國蒂森(原裝進口 ) 配 LCD國際商會中心53 18 日本三菱(原裝進口 )等候時間 30秒18人 配 LCD華潤大廈 28 9 瑞士迅達(原裝進口 )4 22人 基礎設備系統(tǒng)空調系統(tǒng)：辦公空間的空氣環(huán)境越來越成為置業(yè)關注焦點為配合企業(yè) 24小時辦公的需求，分戶計量 必不可少VAV變風量、新風系統(tǒng) 也將成就項目的高檔形象項目名稱 空調品牌 供應時段 特點諾德中心 美國特靈 24小時 獨立新風和排風系統(tǒng)，分戶計費航天大廈 美國麥克維爾 24小時 分戶計費國際商會中心 日本原裝商用 24小時 變頻，獨立新風系統(tǒng)卓越大廈 美國特靈 24小時 分戶計量世界金融中心 美國特靈 —— 地底送風空調系統(tǒng) UACS華潤大廈 —— 24小時 VAV空調系統(tǒng)安聯(lián)大廈 雙空調系統(tǒng) 24小時 中央空調 +預留室外空調機位新保利大廈（北京）—— 24小時 每層設兩個獨立的 VAV空調系統(tǒng)；在空調箱加入電子凈化和消毒系統(tǒng)，保證空氣清新基礎設備系統(tǒng)智能化系統(tǒng)：? 充足的后備電力供應是大廈智能化的保障? 提升式活動地板、活動天花組合 ,空間改變靈活? 信息點密度高，提供 DDN、 ISDN線路? 打造先進信息平臺，滿足企業(yè)對資訊的需求? 大堂、會所等公共空間無線網(wǎng)絡配置商務配套鎖定目標客戶對商務辦公配套服務的需求216。C、外部廣場環(huán)境營造外部廣場環(huán)境：提升辦公樓外環(huán)境的關鍵通過 與商業(yè)規(guī)劃結合實現(xiàn) 水景與園林綠化的結合使其與大堂內環(huán)境遙相呼應D、電梯廳設計電梯廳：訪客接觸最多的場所建議電梯廳 寬度在 3米以上 ，同時配以 簡潔時尚的燈具電梯廳內飾聘請國際知名專業(yè)大師設計 ，提升檔次與品味 , 可以把空間舒適感放大E、洗手間裝修設計洗手間：除標準配置外，聘請國際名師設計體現(xiàn)項目尊貴氣質辦公空間 — 面積劃分展示面展示面展示面展示面辦公面積：216。B、入口大堂設計大堂是寫字樓的第二門面建議 聘請國際知名專業(yè)大師設計 ，提升大堂的檔次與品味。個性建筑外立面規(guī)劃中的中航廣場（綜合性項目）A、外立面設計純玻璃幕墻玻璃幕墻 +石材百葉玻璃幕墻 +鋁合金板寫字樓建筑立面的造型以及外立面的選材，最終還是要和整個項目風格相吻合，因此待日后建筑風格確定。? 目前中心區(qū)，尤其是南區(qū)的 “十三姐妹樓 ”在外觀上難以區(qū)分，也是不被大企業(yè)看好的原因之一。 電梯廳設計216。 入口大堂設計216。產(chǎn)品規(guī)劃思路兩棟寫字樓的相同需求：? 對建筑外形的要求? 對電梯、大堂的需求? 對供電、空調的需求? 對智能化的需求兩棟寫字樓的不同需求：? 單位面積? 空間靈活度? 物管服務? 空間生態(tài)需求相同的是基本需求（都是寶馬品牌）不同的是個性化需求（寶馬 7系還是 mini系）如何在兩棟寫字樓中體現(xiàn)出共同的品質，各自的個性呢？ 寫字樓標準配置公共空間公共空間辦公空間辦公空間基礎設備基礎設備商務配套商務配套寶馬品牌的所有產(chǎn)品都擁有共同的特點：產(chǎn)品舒適、性能優(yōu)良本項目的兩棟寫字樓同樣在基本配置上擁有共同的特定：公共空間設計建議216。 傳統(tǒng)、前衛(wèi)和小巧的設計理念，新ＭＩＮＩ是針對那些３５歲以下，從事創(chuàng)造性職業(yè)的年輕人。估計中心區(qū)寫字樓供應量在 07年有明顯滑落，但隨著 05－ 06年新增供應進入二手市場，本項目未來面臨的競爭不僅僅是 07年的新增供應，還有眾多 05－ 06年的存量以及面對二手的競爭。 三洋半 導 體（香港）有限公司深圳代表 處長 榮香港有限公司深圳代表 處 深圳代表 處 美國 AMD遠東 有限公司深圳代表 處通用 電 氣（中國）有限公司深圳代表 處愛 立信（中國）有限公司深圳代表 處愛 普生（中國）有限公司深圳代表 處商船三井深圳有限公司深圳代表 處德勤 華 永會 計師 事 務 所有限公司深圳分所普 華 永道國 際 會 計 （中國）深圳代表 處馬 士基物流（中國）有限公司深圳分公司 地王大廈客戶遷至華潤大廈遷往安聯(lián)大廈