【正文】 ? 立體化的空間組合 城市綜合體的環(huán)境景觀設(shè)計 謝謝大家 ！ 演講完畢，謝謝觀看！ 。 城市綜合體的交通系統(tǒng)（四） 城市綜合體的停車系統(tǒng)： 城市綜合體的交通系統(tǒng)（五） 城市綜合體的空間布局（一） 城市綜合體空間布局的特點 ? 開放式的城市空間 城市綜合體設(shè)計是以較高密度和高容積率的設(shè)計手法將多種功能的建筑空間集中布置，這種集中布置規(guī)劃手法使項目規(guī)劃或布置大型市民活動廣場等公共開放式活動或綠化城市空間成為可能。在這一系列的整合關(guān)系中，步行交通體系構(gòu)成了所有要素的核心 。 ? 分區(qū)原則的依據(jù)： 動線的操作難度 不同； 收益要求不同； 城市綜合體的交通系統(tǒng)（一） 城市綜合體交通系統(tǒng)的組成： 客流的存在是城市綜合體各個部分達到其經(jīng)濟目的的基本條件，城市綜合體的交通體系結(jié)構(gòu)可劃分為外部交通體系和內(nèi)部交通體系 。而減少商業(yè)空間的比例，是很難進行的，并會給人以項目整體失敗的意象。 城市綜合體各種功能的規(guī)模（二） 商業(yè) 功能的規(guī)模 ? 按照零售業(yè)飽和理論，只有在零售飽和度大于平均值的前提下，才有在商圈開設(shè)集中商業(yè)的可能（臨街商業(yè)不計入） ? 零售飽和理論公式： IRS = C * RE / RF C： 潛在客戶數(shù)量 RE：人均消費支出 RF：營業(yè)面積 城市綜合體各種功能的規(guī)模（三） ? 商業(yè)空間往往會在整個項目的規(guī)劃中所占比例過大。在這種情況下，應(yīng)該通過增加項目內(nèi)住宅功能的比例或增加吸引人流的特殊 功能要素，來彌補項目人流密度的不足。 城市綜合體各種功能的規(guī)模（一） 居住功能的規(guī)模 ? 居住功能是城市綜合體中平衡酒店、 商業(yè) 、辦公等功能的重要功能。 第三章 城市綜合體的規(guī)劃建筑設(shè)計 項目土地解讀 城市綜合體各種功能的規(guī)模 城市綜合體各種功能的分區(qū) 城市綜合體的交通系統(tǒng) 城市綜合體的空間布局 城市綜合體的環(huán)境景觀設(shè)計 項目土地解讀 ? 項目前期規(guī)劃最核心的工作是項目土地解讀。注意要具備：周邊要有規(guī)律的客流，交通便利，商業(yè)環(huán)境的群聚效應(yīng)，合宜的地塊發(fā)展條件等因素。 ? 商場在空間設(shè)計上應(yīng)盡量去提供一個活潑放松的環(huán)境，比如電影院、娛樂場、餐飲空間以及不定期舉辦的活動均是提供商場活力的來源。 塑造成功商業(yè)規(guī)劃的主要因素（五） 塑造氣氛 ? 商場的人氣需要一些活力的引擎空間來帶動，可短期聚集人潮的活動與娛樂休閑設(shè)施絕對是商場活力與能量的來源。 ? 具有強烈辨識性的商場視覺設(shè)計有助于消費者建立對商場的認同與了解。 布局 ? 商場的平面配置應(yīng)合乎商場的定位與設(shè)計主題，同時應(yīng)以便于消費者參觀選購商品、便于展示與出售商品為前提，且讓店鋪有更好的展示空間。 塑造成功商業(yè)規(guī)劃的主要因素（三） 動線 ? 區(qū)分人流、車流與貨流，妥善配置商場動線，避免動線沖突。高知名度的主力店有助于渠道的建立、商業(yè)形象的提升，并增加商場的辨識度。 ? 國內(nèi)成功的案例如上海的新天地、成都的西蜀廊橋等。 ? 商業(yè)規(guī)劃先于建筑格局規(guī)劃是解決“招商瓶頸”的最佳方案，對規(guī)避項目開發(fā)經(jīng)營的風險能起到較大的保障作用。招商就好像是商業(yè)發(fā)展的瓶頸，嚴重制約著商業(yè)地產(chǎn)的成熟與發(fā)展 。 “體驗經(jīng)濟“理論卻認為：當未來的社會商品消費結(jié)構(gòu)更加豐富時，商場憑什么讓消費者產(chǎn)生更多的消費欲望，營造劇場式的體驗經(jīng)濟效果就成為一種必要。 ? 商業(yè)面積并不是越大越好 城市綜合體商業(yè)規(guī)劃要點（四） 商業(yè)規(guī)劃中的業(yè)態(tài)組合 ? 商業(yè)專家們在經(jīng)過對國外、國內(nèi)一些成功的“ shopping Mall” 進行研究之后，得出一個被眾多商業(yè)專家所廣泛認同的一個標準 —— 52： 30： 18，即商業(yè)：娛樂：餐飲 =52： 30： 18，我們稱之為商業(yè)黃金分割定律。在一塊土地上根據(jù)地形地勢進行建筑設(shè)計，是任何一位建筑設(shè)計師可以做的工作，但是，如何確保購物中心的商業(yè)規(guī)模能引爆市場，并使購物中心在未來獲得可持續(xù)的發(fā)展，就需要對社會環(huán)境、經(jīng)濟發(fā)展、人均購買力和城市發(fā)展進行全方位的分析和判斷。 城市綜合體商業(yè)規(guī)劃要點（三） 商業(yè)面積的規(guī)劃 在一個商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)劃方案當中，商業(yè)面積的規(guī)劃，是最根本的、也是最重要的規(guī)劃。 ? 商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃尺度必須充分尊重人的感受，滿足人的需要，要根據(jù)人的習慣來進行設(shè)計；如人們在商業(yè)街內(nèi)行走時，對一層以上的范圍幾乎是“視而不見”的，而橫向關(guān)注范圍就在 10米至 20米之間，至于超過 20米寬的商業(yè)街，行人很可能只關(guān)注街道一側(cè)的店鋪。 城市綜合體商業(yè)規(guī)劃要點（三） 商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的尺度就是人的尺度 ? 任何商業(yè)都希望擁有一流的規(guī)劃，但規(guī)劃也意味著代價，先進的規(guī)劃更意味著巨大的代價。 2)構(gòu)成整體效益對散件效益的優(yōu)勢。 萬達在全國各地開設(shè)了眾多的購物中心，成為中國在購物中心圈地運動中的領(lǐng)頭羊；如萬達在長沙黃興南路步行街開設(shè)的萬達購物廣場二、三層開設(shè) 18000平方米的大型超市；從項目開始策劃之初，沃爾瑪超市就深度介入其中，就其專業(yè)的細節(jié)與發(fā)展商達成一致意見，這樣一來，就確保了商業(yè)項目建成之后就成為一個一步到位的產(chǎn)品；同時雙方建立了戰(zhàn)略合作伙伴的關(guān)系。 商業(yè)規(guī)劃比建筑規(guī)劃更重要 城市綜合體商業(yè)規(guī)劃要點（一） 規(guī)劃的布局順序 一個大型的購物中心會包括超市、百貨、餐飲、娛樂、家電與信息產(chǎn)品等多功能的業(yè)態(tài)，但是，圍繞著這些功能配置該如何來進行布局，使各個功能主題明確，互相促進，互不干擾，同時達到最有利于商場旺場和實現(xiàn)租金收入最大化的目的。而這，正是現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃科學的基本原則。 ? 現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)思想將商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃視作與建筑格局規(guī)劃同等重要的一環(huán)，成為現(xiàn)代商業(yè)規(guī)劃當中不可分割的兩個部分，甚至在一定程度上，商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃比建筑格局規(guī)劃更加重要。在以前的觀念中，大家普遍認為商業(yè)地產(chǎn)項目是由玻璃、水泥、鋼筋和裝飾材料組成的一個購物中心，這是一種短淺、片面的目光，而不是一種長遠、全局的目光。但近年以來，中國商業(yè)地產(chǎn)界一種新的風潮正在涌起：那就是商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃應(yīng)先于建筑格局規(guī)劃。人們普遍認為現(xiàn)代商業(yè)規(guī)劃指的就是建筑規(guī)劃；事實上，規(guī)劃又分為兩個方面，分別是硬件設(shè)施的規(guī)劃和軟件設(shè)施的規(guī)劃，概而言之，就是建筑格局規(guī)劃與商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃。在中 國 房地 產(chǎn)開發(fā) 企 業(yè) 的制度、人才和文化建 設(shè) 普遍欠缺的情 況 下， 絕 大多 數(shù) 的房地 產(chǎn)開發(fā) 企業(yè) 是不具 備開發(fā)運營 商 業(yè) 地 產(chǎn) 的能力的， 這 句 話雖 然很武 斷 ，卻是一 個 不 爭 的事 實 。 住宅地 產(chǎn)開發(fā)與 商 業(yè) 地 產(chǎn)開發(fā) 本 質(zhì) 的不同之 處 就在于： 住宅地 產(chǎn) 的 開發(fā) 重 結(jié) 果，而商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 開發(fā) 卻重 過 程。 住宅地 產(chǎn)發(fā) 展的 兩個階 段是： 商業(yè)地產(chǎn)概述（六） 現(xiàn) 代商 業(yè) 地 產(chǎn) 一 邊 是天堂，一 邊 是地 獄 。 住宅地 產(chǎn) 的 發(fā) 展 經(jīng)過 了 兩個階 段， 但商 業(yè) 地 產(chǎn) 只有后一 個階 段 。誰比誰傻？ 商業(yè)地