【正文】 我的 集約小家 你的 大家空間 我們的 交流場所 時尚的 潮流社區(qū) 保利●香檳花園 —— 寓意：保利花園系產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化系列案名，集團(tuán)內(nèi)部戰(zhàn)略定位 備選案名建議： 保利●西灣 —— 寓意：取西區(qū)金灣之意，也和希望諧音，第一個項(xiàng)目，寄予保利在珠海的希望 保利● POLY TOWN —— 寓意：潮流指標(biāo)，時尚，洋氣 CONTENTS 目錄 市場趨勢 突圍之路 形象演繹 規(guī)劃實(shí)踐 資源條件分析： 地塊周邊資源不強(qiáng)勢，前后左均為住宅項(xiàng)目，緊鄰項(xiàng)目地塊東北角為住宅項(xiàng)目，地塊形狀不規(guī)則，有難于利用的邊角地塊，有綠化建筑紅線退讓要求 目前海景，后期河景 住宅 住宅 住宅 住宅 城市快速路 城市主干道 城市支路 城市支路 地塊資源條件： ?周邊無強(qiáng)勢資源，目前可高層可望海，后期因填海工程變成“余線” 河景，周邊均被住宅項(xiàng)目包圍，東北角為另一住宅項(xiàng)目； ?地塊東面緊鄰城市快速路 — 機(jī)場東路，昭示性最佳； ?地塊形狀不規(guī)則，東南角地塊難于被利用； 用地紅線 建筑紅線 ?朝向最大化 ?內(nèi)部中心園林化 ?商業(yè)布局集中化 ?外部景觀最大化 盡量保證南北朝向，建筑偏角度排布以南北 》 東南 》 西南朝向； 在外部為非強(qiáng)勢、直面景觀資源前提下，通過內(nèi)部中心大園林創(chuàng)造共享空間； 以區(qū)域性商業(yè)中心為前提，氣勢、規(guī)模都是商業(yè)起勢的重要要素，按商業(yè)氛圍及未來機(jī)遇進(jìn)行集中化布局； 目前東北角高樓層單位可以看到海景，海景資源在項(xiàng)目銷售階段還是賣點(diǎn)之一，最大化利用 規(guī)劃指導(dǎo)原則： 規(guī)劃結(jié)構(gòu)： 以中心大園林為核心，建筑圍繞中心園林進(jìn)行包圍式布局，利用景觀對景、借景手法，結(jié)合外部重要道路，形成“聚心”小區(qū)形態(tài)，商業(yè)既滿足對內(nèi)服務(wù)，更多是外向型定位 人行次入口 車行入口 人行入口 車行入口 車行 /人行入口 綠化軸線 綠化軸線 商業(yè)組團(tuán) 中心園林 住宅組團(tuán) 規(guī)劃實(shí)踐： 對地塊綜合價值進(jìn)行排序，指導(dǎo)戶型分布 ?緊鄰另一住宅地塊 ?高層部分有海景資源 ?西南朝向 ?緊鄰機(jī)場東路，有一定噪音影響，但是商業(yè)價值最高 ?但是高層部分有海景資源 ?地塊不規(guī)則且面積小 ?東南朝向 ?與另一住宅地塊中間為金銘東路，屬于城市主干道 ?內(nèi)部中心大園林，樓間距超大 ?東南朝向 ?隔著馬路為中航通飛員工宿舍樓 ?享受內(nèi)部景觀資源 ?西南朝向 ?隔著規(guī)劃中市政道路為時代山湖海，正對是時代塔樓高層住宅和裙樓商業(yè)街 ?享受內(nèi)部園林景觀 ?正南朝向 ① ② ③ ④ ⑤ 綜合價值排序 130150平米 100110平米 8090平米 6075平米 規(guī)劃實(shí)踐： 依據(jù)景觀及朝向等基本戶型設(shè)計(jì)因素，按價值排序進(jìn)行戶型分布規(guī)劃，素質(zhì)依據(jù)戶型大小依次遞減 ?與時代山湖海的裙樓商業(yè)街形成呼應(yīng)，聯(lián)手打造良好的商業(yè)氛圍 ?同時考慮與項(xiàng)目自身的商業(yè)中心作出相應(yīng)聯(lián)系 ?商業(yè)形式： 1層樓高，街鋪形式， 3000㎡ ?依靠機(jī)場東路主干道，昭示性強(qiáng)，對外服務(wù)輻射半徑大 ?與周邊商業(yè)形成呼應(yīng) ?商業(yè)形式： 5層樓，集中 MALL形式， ㎡ 規(guī)劃實(shí)踐： 在外部海景景觀最大化利用前提下，內(nèi)部圍合造景，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部園林價值、朝向最大化，大樓間距 住宅面積 戶型面積 建筑面積 總占比 住宅占 比 6075㎡ 55440 17% 20% 8090 ㎡ 144330 43% 50% 100110 ㎡ 57120 17% 20% 130150 ㎡ 26880 8% 10% 小計(jì) 283770 85% 100% 商業(yè)面積 商業(yè)形式 建筑面積 占比 街鋪 3000 1% 集合商業(yè) 46000 14% 小計(jì) 49000 15% 合計(jì) 332770 100% 基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 總占地： ㎡ 總建筑面積： 332770㎡ 容積率： ≦ 商業(yè)面積：占總建面 15% 建筑密度： ≦ 20% 規(guī)劃指標(biāo)實(shí)現(xiàn)： ?90㎡ 以下戶型占住宅建筑面積 70%； ?商業(yè)面積占總建筑面積約 15%； ?套數(shù)方面： 75㎡ 以下戶型約 740套； 90㎡ 以下戶型約 1600套；110㎡ 以下戶型約 520套； 150㎡ 戶型約 180套； 共約 3040套。 新奢華主義源自快速上升的中上產(chǎn)的自我認(rèn)同，他們需要定位 /區(qū)隔于過去已取得財富地位的“老錢群體”。 4. 個人風(fēng)格（ Individual Style） 將消費(fèi)者和品牌價值聯(lián)系起來，幫助消費(fèi)者表達(dá)他們的個人風(fēng)格，表明他們的個人興趣所在，引發(fā)他人的崇拜和羨慕。 2. 聯(lián)系紐帶（ Connecting） 幫助消費(fèi)者建立、維系、加強(qiáng)他們與朋友、工作伙伴、家人、情人之間的關(guān)系。 MINI COOPER與上中產(chǎn)的精神契合： 時尚、精致、個人樂趣 時尚設(shè)計(jì) —— 保留古典可愛的外形與車燈設(shè)計(jì)，搭配時尚耀眼的鮮艷紅色 精致空間 —— 空間小但品質(zhì)感并不弱， BMW出品，手工打造內(nèi)設(shè) 個人樂趣 —— 創(chuàng)意改裝，完全可以由消費(fèi)者自己的某些特殊要求，車廠而按單改造設(shè)計(jì)，這種改良從外殼圖案、內(nèi)部裝飾、輪胎格調(diào)到一個小踏板都有 —— 完全屬于自己 時尚精品社區(qū)打造 KPI，我們聯(lián)想到的： —— 他們優(yōu)越感和壓力感并存，同時工作壓力不斷掏空他的智慧和體力，晚睡，繁忙，身心高度緊張； —— 他們可能是職業(yè)經(jīng)理人，純正白領(lǐng)，可能是高級藍(lán)領(lǐng)，可能是公務(wù)員；他們必定是向上一族； —— 他們有文明的教養(yǎng)和冷靜的思辨能力，繁忙的工作將賦予他們成熟的人生經(jīng)驗(yàn)；這個階層將成為未來十年整個市場的主要客戶群； 他們擁有向上的資本，處在向上的通道，奮力打拼中也幻想一步登天； —— 他們或許幻想著“一夜暴富”，也暗羨“出身豪門”；但最向往的還是一張名牌商學(xué)院的 MBA畢業(yè)證書； —— 他們事業(yè)小有成就，在業(yè)界資源眾多，開始建立自己的職業(yè)圈層； —— 他們標(biāo)榜創(chuàng)造、獨(dú)立、自由、個性、享樂等精神的完全張揚(yáng)； —— 他們重視品牌和產(chǎn)品質(zhì)量，認(rèn)可物質(zhì)主義并不是“精神至上”的對立，物質(zhì)主義就是你買東西時的“精神至上”。 ?3G旨在為業(yè)主提供更加 信息化、便捷化、人性化 的綜合服務(wù)。 ?如點(diǎn)擊“離家”按鈕，家里指定房間的燈還有部分電器，都會自動關(guān)閉 。 0 10 15 20 25 30 40 45 客戶語錄： ?現(xiàn)在會所在西區(qū)也很流行了，但是也沒見多少個開發(fā)商真的就做出來，就時代做出來了，還是比較吸引的，感覺以后服務(wù)都很上檔次，最重要是給我一種新的生活方式； ?會所就是“玩”的地方嘛，除了什么健身房、泳池啊，還是希望出現(xiàn)比較新穎的功能，比如說酒吧啊，不一定去酒吧街才可以泡吧嘛，遠(yuǎn)?。? ?希望會所可以有許多跟上潮流的東西，我女朋友老說我晚上玩電玩打擾她休息，世界杯的時候，她就最討厭我了，如果會所有電玩室就好了，還希望有個娛樂室，可以和其他球友一起看看球； 社區(qū)會所 會所思考 形象定位 功能建議 時尚會所：形象定位 —— 新巢人的時尚生活場 ； “新巢人的 俱樂部 ” 會員制，健身、理療、交友等功能，經(jīng)常舉辦 Party的地方、體驗(yàn)之都、潮流的發(fā)布基地 Club 社區(qū)會所 會所思考 形象定位 功能建議 時尚會所：功能建議 —— 歡暢吧、自由網(wǎng)上沖浪區(qū)； 藍(lán)色網(wǎng)絡(luò)區(qū) —— 時刻把握全球最新資訊，走在時代前列 白色閱讀區(qū) —— 繁忙之外的寧靜致遠(yuǎn)，左岸的精神盛宴 紅色歡暢吧 —— 分享與釋放，把酒高歌 金色娛樂室 —— 偶爾的童心未泯，因?yàn)槲覀兪冀K年輕 自由網(wǎng)上沖浪區(qū) 歡暢吧 社區(qū)會所 會所思考 形象定位 功能建議 娛樂電玩室 陽光閱覽室 白色閱讀區(qū) —— 繁忙之外的寧靜致遠(yuǎn)，左岸的精神盛宴 金色娛樂室 —— 偶爾的童心未泯，因?yàn)槲覀兪冀K年輕 時尚會所：功能建議 —— 陽光閱覽室、娛樂電玩室； 社區(qū)會所 會所思考 形象定位 功能建議 時尚會所：功能建議 —— 新穎、好玩的兒童娛樂區(qū)； 社區(qū)會所 會所思考 形象定位 功能建議 時尚會所：功能建議 —— 趣味性、娛樂性的地面導(dǎo)視系統(tǒng)； 社區(qū)會所 會所思考 形象定位 功能建議 產(chǎn)品突圍的 五大關(guān)鍵空間 家居住所 環(huán)境景觀 商業(yè)配套 社區(qū)會所 社區(qū)文化 信息共享 物業(yè)服務(wù) 社區(qū)文化 信息共享 物業(yè)服務(wù) 社區(qū)文化：信息共享 —— 珠海首個 3G網(wǎng)絡(luò)社區(qū)，信息無處不在 ?建設(shè)珠海首個 3G網(wǎng)絡(luò)社區(qū)，包括 G3信息機(jī)（ TD固話）、 G3視頻監(jiān)控網(wǎng)關(guān)、 RFIDSIM手機(jī)門禁卡 等。 個性商業(yè)：功能建議 —— 打造珠海首個 IMAX 3D影院，追求高端生活享受 商業(yè)配套 案例借鑒 功能建議 商業(yè)思考 客戶需求 IMAX 3D技術(shù)不僅使用世界最大的 IMAX底片，并且使用雙膠片分開錄制、播放左眼及右眼的影像，使得影像更立體清晰，色彩也更鮮明。 引進(jìn)大型超市，如華潤萬家，解決客戶日常生活所需。 ? 家庭 ? 朋友 ? 時尚生活 ? 創(chuàng)意生活 ? 開心健康工作 ? 休閑娛樂 商業(yè)配套 案例借鑒 功能建議 商業(yè)思考 客戶需求 個性商業(yè)：案例借鑒 —— “ YOHO生活”概念的表現(xiàn) ——嫁接年輕人熱愛的品牌與名人的生活方式 與年輕人熱愛與追逐的品牌連接： YOHOTOWN通過與 STARBUCKS 、MICROSOFT、 SAMSUNG、 EMI等國際著名品牌合作，通過引入咖啡文化、 首創(chuàng)「 YOHO SmartAlerts」服務(wù)、采用SAMSUNG最新產(chǎn)品，推出「 YOHO 網(wǎng)上電臺」，充分演繹 YOHOLIVING生活狀態(tài)，通過提供品牌服務(wù)為項(xiàng)目增值。 YOHO town的營銷概念的基調(diào)是 開心快樂社區(qū) 。逾 7成是兩房，其余是三房，面積為 500余至 800余平方呎；頂層均備有精致特色單位“ YO豪宅”，面積為 1222平方尺起，分為 3房及 4房設(shè)計(jì)，每個單位設(shè)有兩個空中花園 。 其中主臥舒適度通常較高，故更看中個性化功能的附加，而次臥由于舒適度有限，對舒適度的需求略大于對功能增加的需求 功能空間 客廳 餐廳 廚房 主臥 次臥 書房 /次臥 衛(wèi)生間 陽臺 次臥 無 滿足辦公、娛樂等個人 個性化 需求，為家庭服務(wù)需求 多樣功能 可能性 滿足 多人同時使用 ，降低相互干擾，保證使用舒適度 滿足晾曬洗刷的實(shí)用功能同時，提供景觀享受型功能 公共活動空間 （客廳、餐廳） 私人休閑活動空間 （臥室、書房） 半室外活動空間 （入戶花園、陽臺、露臺） 服務(wù)型空間 （廚房、衛(wèi)生間、儲藏） 戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 110㎡ 三房、 140 ㎡ 四房 舒適戶型局部功能空間特征突破 增強(qiáng)功能的實(shí)用性，同時空間可適當(dāng)壓縮合并 增加公共空間空間開敞度及多樣功能 增加個性化及多樣化功能可能性 公共活動空間 （客廳、餐廳） 私人休閑活動空間 （臥室、書房） 半室外活動空間 （入戶花園、陽臺、露臺） 服務(wù)型空間 （廚房、衛(wèi)生間、儲藏） 配合實(shí)現(xiàn)個性化及多樣化的功能 需求功能： PARTY ROOM，影院，展廳 …… 需求功能：化妝間、工作室、書屋、琴房、個性墻 …… 需求功能： BBQ、茶室、植物溫