【正文】 室、瑜伽房 …… 需求功能：開(kāi)放式廚房、浴缸、私人衣帽間 …… 戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 110㎡ 三房、 140 ㎡ 四房 IKEA式空間生活設(shè)計(jì) 源自瑞典，清新、健康！定制化宜家家居解決方案， 富有想象力，永遠(yuǎn)引領(lǐng)年輕人的生活潮流 家居整合：當(dāng)裝修的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)成為主流衡量標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)候，我們需要 新的標(biāo)準(zhǔn)！小空間大創(chuàng)意，實(shí)現(xiàn)從空間到家居的集約化居住 家居住所 戶型創(chuàng)新 家居整合 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 型格建筑 [門(mén)廳 ] [客廳 ] [餐廳 ] [臥室 ] [書(shū)房 ] [衣帽間 ] 利用組合櫥柜完全利用廚房空間 利用廚房墻面，打造“ 0” 占用收納空間 廚房 家居整合： 家電一體化， “零占用”的廚房空間解決計(jì)劃 家居住所 戶型創(chuàng)新 家居整合 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 型格建筑 產(chǎn)品突圍的 五大關(guān)鍵空間 家居住所 環(huán)境景觀 商業(yè)配套 社區(qū)會(huì)所 社區(qū)文化 園林風(fēng)格 園林細(xì)節(jié) 園林模式 市場(chǎng)供應(yīng)的園林風(fēng)格 —— 以歐式園林和現(xiàn)代東南亞園林為主，輔以水系，觀賞性強(qiáng)但缺乏參與性，新穎性不足； 時(shí)代山湖海 現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔的自然生態(tài)園林 珠光新城 西班牙風(fēng)情水岸園林 里維埃拉 東南亞風(fēng)情園林 西江月 分散式普通園林 金碧麗江 西班牙風(fēng)情園林 環(huán)境景觀 園林細(xì)節(jié) 園林模式 園林風(fēng)格 東方威尼斯 歐式水系園林 集約土地的園林設(shè)計(jì)模式 建筑退讓給園林，讓偌大的園林空間成為少數(shù)人的精致享受 住宅雖小， “ 家 ” 卻很大！ 環(huán)境景觀 園林細(xì)節(jié) 園林模式 園林風(fēng)格 園林模式： 內(nèi)部景觀資源營(yíng)造，中央大園林設(shè)計(jì)，精致小戶的 “ 大家空間 ” 環(huán)境景觀 園林細(xì)節(jié) 園林模式 園林風(fēng)格 園林風(fēng)格： 現(xiàn)代，都市，一定的藝術(shù)氣質(zhì)；強(qiáng)調(diào)參與性與共享空間； —— 趣味園林 ?藝術(shù)家的創(chuàng)作基地 ?彰顯珠海都市魅力 ?國(guó)際化的文化路標(biāo) 國(guó)際都市景觀創(chuàng)作營(yíng) 以建筑為界，形成從私密到開(kāi)放的視覺(jué)感受；與集中商業(yè) MALL呼應(yīng) ?與會(huì)所相連接， 內(nèi)外互通的無(wú)邊際泳池， 泳池既是游泳的地方，也吃喝著果汁曬著太陽(yáng)的好去處； ?廣場(chǎng)既是入口的之一，也是和親朋好友嬉戲的場(chǎng)所；這里，一切都是 so funny！ 環(huán)境景觀 園林細(xì)節(jié) 園林模式 園林風(fēng)格 園林細(xì)節(jié)： 實(shí)際功能與觀賞性同在，功能新穎、強(qiáng)調(diào)造型；重點(diǎn)打造廣場(chǎng)、泳池等等空間； 環(huán)境景觀 園林細(xì)節(jié) 園林模式 園林風(fēng)格 園林細(xì)節(jié)： 園林空間無(wú)所不在的延展，架空層室外化，園林室內(nèi)化，將客廳延伸在家外，你我的都市會(huì)客廳； 產(chǎn)品突圍的 五大關(guān)鍵空間 家居住所 環(huán)境景觀 商業(yè)配套 社區(qū)會(huì)所 社區(qū)文化 案例借鑒 功能建議 商業(yè)思考 客戶需求 商業(yè)配套 案例借鑒 功能建議 商業(yè)思考 客戶需求 個(gè)性商業(yè)：商業(yè)思考 —— 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè)配套完善，且各有特色，但是項(xiàng)目 5萬(wàn)平商業(yè)體量有條件成為區(qū)域服務(wù)中心商業(yè) 時(shí)代山湖海商業(yè)配套： 會(huì)所、商業(yè)街、美術(shù)館 里維埃拉商業(yè)配套： 大型酒樓、華潤(rùn)萬(wàn)家、特色飲食、兒童游樂(lè)場(chǎng)、容閎、游艇俱樂(lè)部、遵義醫(yī)學(xué)院第五附屬醫(yī)院、商業(yè)街、會(huì)所等 珠光新城商業(yè)配套： 會(huì)所、幼兒園、游泳池等配套、風(fēng)情商業(yè)大道 東方威尼斯商業(yè)配套： 13萬(wàn)㎡商務(wù)綜合體：寫(xiě)字樓、五星級(jí)酒店、會(huì)所、商業(yè)、會(huì)展、國(guó)際歌劇院小學(xué)、中學(xué)、幼兒園 商業(yè)配套 案例借鑒 功能建議 商業(yè)思考 客戶需求 個(gè)性商業(yè)：商業(yè)思考 —— 保利 有 操作商業(yè)案例的成功經(jīng)驗(yàn)，有條件 成功打造項(xiàng)目約 5萬(wàn)平的商業(yè)體 保利水城 —— 城市新區(qū)的成功招商經(jīng)驗(yàn)和已經(jīng)累計(jì)的商業(yè)客戶，保利有更豐富的商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn) 項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)（商業(yè)水城） 占地面積： 117034平方米 其中：地面以上建面： 135436㎡ 商場(chǎng)、零售、娛樂(lè) 62055㎡ 地面以下建面： 77273㎡ 首層建面： 49052 ㎡ 容積率： 建筑密度： 42％ 層數(shù)： ≤ 7層 商業(yè)配套 案例借鑒 功能建議 商業(yè)思考 客戶需求 個(gè)性商業(yè)：商業(yè)思考 —— 客戶在要求滿足基本日常生活所需的前提下，內(nèi)心渴望“吃喝玩樂(lè)一條龍服務(wù)”的“宅”生活 目標(biāo)客戶社區(qū)配套功能要求分析0 2 4 6 8 10 12 14小型超市大型商業(yè)中心 餐飲店咖啡廳書(shū)店國(guó)際學(xué)校銀行/自動(dòng)取款機(jī)花店洗染店美容美發(fā)店家政服務(wù)租售服務(wù)中心門(mén)診、藥店社區(qū)配套功能需求分析： 調(diào)查顯示，小型超市、銀行 /自動(dòng)存取機(jī)、餐飲店、大型商業(yè)中心和門(mén)診藥店等基本日常生活功能的需求最為旺盛； 其次對(duì)書(shū)店、咖啡廳、美容美發(fā)店、洗衣店等消遣性商業(yè)配套需求也較高； 同時(shí)部分客戶也表示對(duì)社區(qū)教育配套較為關(guān)注，若能引進(jìn)國(guó)際級(jí)教育機(jī)構(gòu)更好。 客衛(wèi)生間 主衛(wèi)生間 戶型創(chuàng)新：功能優(yōu)化 —— 設(shè)臵 “ 一個(gè)半 ” 衛(wèi)生間或功能的細(xì)分，提供更人性化功能空間考量 家居住所 戶型創(chuàng)新 家居整合 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 型格建筑 6075㎡ 小兩房 戶型定位：兩房?jī)蓮d一衛(wèi) 戶型特點(diǎn)： ?設(shè)臵觀景陽(yáng)臺(tái) ?設(shè)臵獨(dú)立的衣帽間 ?預(yù)留浴缸位臵 ?局部西廚化 +半獨(dú)立中廚 =獨(dú)立餐廳和中西廚 ?虛空間利用最大化（增加儲(chǔ)物空間） 8088㎡ 小三房 戶型定位： 2+1房，兩廳兩衛(wèi) 戶型特點(diǎn)： ?設(shè)臵可改房的空中花園 ?雙陽(yáng)臺(tái)，生活陽(yáng)臺(tái) +觀景陽(yáng)臺(tái) ?設(shè)臵獨(dú)立的衣帽間 ?預(yù)留浴缸位臵 ?局部西廚化 +半獨(dú)立中廚 =獨(dú)立餐廳和中西廚 ?虛空間利用最大化（增加儲(chǔ)物空間） 虛 空間 蝶 . 客廳 主臥 虛空間 客廳 主臥 虛空間 客廳 主臥 虛空間 由客廳進(jìn)入虛空間 虛空間單獨(dú)使用 由主臥進(jìn)入虛空間 可以成為家庭照片廳、收藏屋等家庭展示性 空間 可以成為衣帽間、化妝間、書(shū)柜等主臥個(gè)性化 空間 可以成為儲(chǔ)藏間或櫥柜滿足客廳臥室儲(chǔ)藏及展示空間 戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 6075㎡ 小兩房、 8088 ㎡ 小三房 典型 110平米三房 面積需求 2232平方米 814平方米 1520平方米 1013平方米 612平方米 面積需求 2836平方米 1018平方米 610平方米 1826平方米 1015平方米 812平方米 212平方米 1013平方米 典型 140平米四房 功能需求特征 滿足多人聚集交流及集體活動(dòng)，需求 大面積開(kāi)敞空間 。對(duì)常有客人的家庭其發(fā)揮衛(wèi)生間功能，對(duì)客人不多的家庭可改造成儲(chǔ)藏室。 —— 銷(xiāo)售速度為近三個(gè)月的數(shù)據(jù) 家居住所 戶型創(chuàng)新 家居整合 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 型格建筑 產(chǎn)品面積區(qū)間 戶型 面積比 6075㎡ 兩房 20% 8087㎡ 2+1房 /小三房 50% 100110㎡ 三房 20% 130150㎡ 四房 10% 總計(jì) —— 100% 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)配比： 較市場(chǎng)更為緊湊的實(shí)用戶型，以各種面積段的三房為主；低總價(jià)，高單價(jià)； 定位原則：高品質(zhì)的精品居住社區(qū) ?堅(jiān)持不拼合的原則，以中小面積的兩房 /三房為主力產(chǎn)品，順應(yīng)市場(chǎng)及客戶，實(shí)現(xiàn)“快打快銷(xiāo)” ?利用產(chǎn)品創(chuàng)新，嘗試同一面積段下的多種戶型模式 限制條件及市場(chǎng)機(jī)遇： ?地塊自身有 90/70限制，高容積率，建筑密度低； ?保利目標(biāo)：快打快銷(xiāo)，高站位，品牌落地； ?項(xiàng)目屬性定位：城市新興區(qū)域時(shí)尚精品社區(qū)； ?市場(chǎng)主流產(chǎn)品為 70120㎡ 兩房 /三房產(chǎn)品，小面積居家型產(chǎn)品銷(xiāo)售速度最高； ?客戶主力需求產(chǎn)品為 70140㎡ 兩房 四房產(chǎn)品，追求品牌及配套好的大盤(pán)項(xiàng)目； 家居住所 戶型創(chuàng)新 家居整合 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 型格建筑 家居住所 戶型創(chuàng)新 家居整合 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 型格建筑 市場(chǎng)供應(yīng)的建筑風(fēng)格 —— 以異域風(fēng)情建筑為主，少量現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格；風(fēng)情有余，時(shí)尚不足； 時(shí)代山湖海 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格 珠光新城 西班牙風(fēng)格 里維埃拉 東南亞風(fēng)格 東方威尼斯 東南亞風(fēng)格 西江月 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格 金碧麗江 西班牙風(fēng)格 現(xiàn)代風(fēng)格建筑，建筑外形主動(dòng)城市化，形成地標(biāo)氣質(zhì)，成為青年人理想消費(fèi)品； 家居住所 戶型創(chuàng)新 家居整合 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 型格建筑 型格建筑：建筑風(fēng)格 —— 現(xiàn)代風(fēng)格，符合時(shí)尚青年人潮流取向，極具城市意象； 幾何造型 玻璃材質(zhì)，通透、時(shí)代感強(qiáng) 玻璃 +色彩百葉，科技含量，生態(tài)建筑，形成隨心而變，色彩斑斕的建筑外墻 型格建筑：建筑語(yǔ)匯 —— 玻璃、百葉、幾何型、色彩，十足地標(biāo)； 家居住所 戶型創(chuàng)新 家居整合 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 型格建筑 戶型創(chuàng)新：面積贈(zèng)送 —— 設(shè)臵內(nèi)庭院，可改房 ， 贈(zèng)送一半面積，增加戶型附加值 利用采光面，在戶型內(nèi)設(shè)臵內(nèi)庭院，贈(zèng)送一半面積，提高室內(nèi)居住舒適度的同時(shí)，可將內(nèi)庭院改為臥室，增加產(chǎn)品附加值 家居住所 戶型創(chuàng)新 家居整合 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 型格建筑 《 m m 《 m m 戶型創(chuàng)新：面積贈(zèng)送 —— 衛(wèi)生間設(shè)臵落地凸窗，凸窗面積全贈(zèng)送，擴(kuò)容室內(nèi)空間 ，小面積的大享受 ?衛(wèi)生間設(shè)臵倒凸窗可結(jié)合浴缸、花灑設(shè)臵為淋浴空間，擴(kuò)大空間，提升戶型舒適度 家居住所 戶型創(chuàng)新 家居整合 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 型格建筑 戶型創(chuàng)新：面積贈(zèng)送 —— 墻體結(jié)合內(nèi)凸窗，設(shè)臵為衣帽間 或書(shū)桌空間 ，凸窗面積全贈(zèng)送 家居住所 戶型創(chuàng)新 家居整合 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 型格建筑 戶型創(chuàng)新：功能優(yōu)化 —— 預(yù)留 供裝修發(fā)揮的潛在 功能空間，提供實(shí)用率更高的室內(nèi)空間 儲(chǔ)藏空間的設(shè)計(jì)重點(diǎn)在衣柜、鞋柜、雜物間的設(shè)計(jì)。 —— 時(shí)代業(yè)主，王小姐 我就買(mǎi)個(gè) 小房 投資，面積不要太大，不過(guò)房子 采光什么的要好 ， 方方正正 的，以后出手出租都方便。 有個(gè)套房，有儲(chǔ)物間，廚房也要全套整體的 那種。 —— 時(shí)代、明月灣上門(mén)客戶，龔小姐 周邊客戶訪談?wù)Z錄： 客戶分析： 對(duì)環(huán)境、配套、城市感、人群的關(guān)注； —— 突圍啟示， 從實(shí)質(zhì)到印象，拉近城市距離！ 客戶語(yǔ)錄分析： 社區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、交通及生活配套、城市感、人群等成為西區(qū)客戶提及最多的關(guān)鍵需求； 目標(biāo)客戶置業(yè)關(guān)注因素分析0 2 4 6 8 10 12 14 16區(qū)位交通開(kāi)發(fā)商品牌升值前景小區(qū)園林環(huán)境外部自然景觀環(huán)境戶型設(shè)計(jì)物業(yè)管理精裝修商業(yè)及會(huì)所配套等48 42 36 30 24 18 12 6 產(chǎn)品關(guān)注點(diǎn)分析： 調(diào)查顯示，客戶在臵業(yè)過(guò)程中較為關(guān)注戶型通風(fēng)采光； 其次，比較關(guān)注朝向及內(nèi)部舒適性； 客戶分析： 對(duì)基礎(chǔ)舒適性、局部功能的關(guān)注； —— 突圍啟示， 從基礎(chǔ)到提升，滿足潛在需求！ 房子我覺(jué)得合理就好，也不用很大，我們也不是住大房子的人，不過(guò) 采光、通風(fēng) 要好，否則這房子就不好住 —— 明月灣上門(mén)客戶，李先生 我買(mǎi)不起大房子，但是從本身的情況來(lái)說(shuō)，譬如 衣帽間、書(shū)房，還是很想要的 。 —— 時(shí)代業(yè)主，彭先生 我覺(jué)得時(shí)代最吸引我的就是 會(huì)所 ，滿符合當(dāng)代人的需求，而且這么完善的西區(qū)現(xiàn)在好像基本沒(méi)有。挺看好的，如果沒(méi)漲的那么快，等攢夠錢(qián)可以考慮投資一套。 ?臵業(yè)需求：舒適度較強(qiáng)的二房、三房、四房甚至別墅，偏好高樓層。 港澳客戶 澳門(mén)客戶為主，以區(qū)位、總價(jià)