物業(yè)案例分析1(參考版)
2025-01-07 01:32本頁(yè)面
【正文】 實(shí)踐中也可以考慮以收取小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)中保安費(fèi)用年度總額的一定限額作為裁量的上限 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。 ? 在具體賠償數(shù)額上，需要法官在個(gè)案中綜合考慮各種因素進(jìn)行自由裁量。 ? 因?yàn)槲飿I(yè)公司承擔(dān)責(zé)任的基礎(chǔ)不在于不法行為本身，而在于不法行為出現(xiàn)時(shí)，其是否全面認(rèn)真履行了合同，是否盡到了誠(chéng)信善良管理者的安全注意義務(wù)。 ? 補(bǔ)充責(zé)任包括兩個(gè)方面的含義： 一是 順位的補(bǔ)充，即首先應(yīng)該由侵權(quán)第三人承擔(dān)賠償責(zé)任，侵權(quán)第三人沒(méi)有賠償能力或者不能確定誰(shuí)是直接責(zé)任人時(shí)，才由未盡安全保障義務(wù)的物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任，并可對(duì)第三人予以追償； 二是 實(shí)體的補(bǔ)充，即補(bǔ)足差額。實(shí)行舉證責(zé)任倒置，雖然在某種程度上加大了物業(yè)公司的責(zé)任，但仍然是基于過(guò)錯(cuò)的責(zé)任，這有利于督促物業(yè)管理者盡到謹(jǐn)慎義務(wù)，采取相應(yīng)的措施，預(yù)防損害的發(fā)生，維護(hù)小區(qū)秩序，促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展。因?yàn)?，與受害人相比，物業(yè)公司的經(jīng)濟(jì)力量、對(duì)小區(qū)設(shè)施及場(chǎng)所環(huán)境安全性的了解等方面都處于優(yōu)勢(shì)地位，由物業(yè)公司承擔(dān)過(guò)錯(cuò)的舉證責(zé)任有助于查清案件事實(shí)，既合情理，也符合實(shí)質(zhì)公平的民法理念。再者，如果對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障責(zé)任課以過(guò)重的無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任 ,會(huì)極大地增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) ,勢(shì)必會(huì)帶來(lái)一定的消極作用 ,影響物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展。首先，《人身?yè)p害賠償司法解釋》第 6條明確規(guī)定以有過(guò)錯(cuò)作為賠償?shù)那疤?。而且物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定保安費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，也已經(jīng)對(duì)其履約風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了評(píng)估，業(yè)主也基于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的許諾對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的安全性形成信賴(lài)。 ? 服務(wù)企業(yè)在承擔(dān)第三人侵權(quán)的安全保障責(zé)任時(shí)采取何種歸責(zé)原則，應(yīng)當(dāng)分情形討論：在物業(yè)服務(wù)合同中對(duì)安全保障義務(wù)有明確約定時(shí)，應(yīng)適用嚴(yán)格責(zé)任追究物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責(zé)任。而在責(zé)任范圍上，應(yīng)當(dāng)采用較嚴(yán)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判斷，根據(jù)物業(yè)公司違反安全保障義務(wù)的行為在造成損害后果的所有原因中所占的比例大小來(lái)適當(dāng)分?jǐn)偲湄?zé)任，以體現(xiàn)公平原則。如果損害仍會(huì)發(fā)生，則物業(yè)公司的不作為就不是損害的事實(shí)上的原因，反之則是。 ? 首先，在責(zé)任成立上，可以采用較為寬松的標(biāo)準(zhǔn)，不要求違反義務(wù)的行為與損害后果之間存在必然的聯(lián)系，只判明它們?cè)谕ǔＧ樾蜗掳l(fā)生的較大的可能性。 ? 在第三人侵權(quán)的場(chǎng)合，因果關(guān)系的判斷比較復(fù)雜，因?yàn)閾p害的發(fā)生通常不止一個(gè)原因造成。 ? 三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)第三人侵權(quán)承擔(dān)民事責(zé)任的因果關(guān)系檢索 ? 判斷物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否違反安全保障義務(wù)，進(jìn)而確定其是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任時(shí)，有一個(gè)問(wèn)題需特別注意，即因果關(guān)系。 ? 如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)做到了相關(guān)要求，也就表明物業(yè)服務(wù)企業(yè)盡到了注意義務(wù)，切實(shí)履行了物業(yè)服務(wù)合同，即使業(yè)主的人身或財(cái)產(chǎn)遭受了損害也不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。如何判斷物業(yè)公司是否適當(dāng)履行了安全保障義務(wù)，首先應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定來(lái)判斷，合同關(guān)于安全保障服務(wù)的約定是物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主作出的承諾，物業(yè)服務(wù)企業(yè)理應(yīng)嚴(yán)格全面履行，如未按約履行，不僅違反了善良管理人的注意義務(wù)，同時(shí)構(gòu)成違約。如此一來(lái)，對(duì)物業(yè)公司違反安全保障義務(wù)的認(rèn)定，成了責(zé)任承擔(dān)的關(guān)鍵。畢竟，公共安全的防范是一項(xiàng)社會(huì)系統(tǒng)工程，物業(yè)公司的安全保障義務(wù)更多的是一種注意、警戒、防范義務(wù)，它并不能完全保證業(yè)主財(cái)產(chǎn)和人身權(quán)益不受損害，只能降低這種風(fēng)險(xiǎn)。 ? 安全保障義務(wù)的內(nèi)容 ? 在合同沒(méi)有具體約定時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)產(chǎn)安全保障義務(wù)主要包括：物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要安裝必要的設(shè)施設(shè)備來(lái)保障業(yè)主的人身財(cái)產(chǎn)安全；物業(yè)服務(wù)企業(yè)需建立起一套較為完善的管理制度，并按照這套制度來(lái)運(yùn)作，保障其所轄區(qū)域處于安全的狀態(tài)；以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)在防范制止違法行為方面的安全保障義務(wù)，如：根據(jù)居民區(qū)的特點(diǎn)，合理布崗，執(zhí)行門(mén)衛(wèi)值班制度，對(duì)小區(qū)可疑人員進(jìn)行查詢(xún)，以確保業(yè)主和物業(yè)使用者的財(cái)產(chǎn)安全；在小區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)犯罪嫌疑以及危險(xiǎn)物品或發(fā)生治安、刑事案件或各類(lèi)災(zāi)害事故時(shí)，要立即報(bào)告公安機(jī)關(guān)，并保護(hù)好事故現(xiàn)場(chǎng)做好調(diào)查和援助工作等。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好救助工作”；此外，《最高人民法院關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》 (以下簡(jiǎn)稱(chēng)《人身?yè)p害賠償司法解釋》 )第 6條規(guī)定：“從事住宿、餐飲、娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或者其他社會(huì)活動(dòng)的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使他人遭受人身?yè)p害，賠償權(quán)利人請(qǐng)求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予以支持。畢竟，安全、和平、寧?kù)o的小區(qū)生活環(huán)境是業(yè)主的首要訴求，且基于這種信賴(lài)，業(yè)主交取了包括安全保障費(fèi)用在內(nèi)的物業(yè)費(fèi)，這種服務(wù)是一種有償行為。但是物業(yè)服務(wù)合同屬于無(wú)名合同，對(duì)于合同當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的確定，法律沒(méi)有做出明確規(guī)定，如果合同中無(wú)此約定，對(duì)業(yè)主的人身財(cái)產(chǎn)安全保障，是否也應(yīng)成為當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的基本內(nèi)容？ ? 認(rèn)為安全保障義務(wù)理應(yīng)成為物業(yè)公司基本義
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