某地產(chǎn)管控模式研究(參考版)
2025-01-06 23:13本頁面
【正文】 ? 結(jié)果評估：基于責(zé)任范圍內(nèi)的時(shí)間達(dá)成和質(zhì)量進(jìn)行評估，以時(shí)間達(dá)成為主。 跟蹤方式 ? 1）采用計(jì)劃 /運(yùn)營月報(bào)的方式進(jìn)行跟蹤 ? 2）采用項(xiàng)目月報(bào)的方式進(jìn)行跟蹤 ? 3）采用 考核評估的方式進(jìn)行跟蹤 ? 技術(shù)上：明確并細(xì)化項(xiàng)目開發(fā)周期基準(zhǔn)。 ? 由計(jì)劃管理部門根據(jù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的重要程度來預(yù)警 ? 重要關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)調(diào)整 ：開工、開盤、竣工備案、入住，滯后時(shí)間達(dá)到 30天的需要提前 3個(gè)月以上向集團(tuán)總經(jīng)理預(yù)警，并提出糾偏措施；滯后時(shí)間達(dá)到 15天的需要提前一個(gè)半月以上向集團(tuán)總經(jīng)理預(yù)警，并提出糾偏措施。 ? 集團(tuán)中心和工程中心派員督查，及時(shí)反饋，調(diào)整計(jì)劃。如調(diào)整后仍不能完成，直接扣罰董事長獎(jiǎng)金，直到完成為止。 ? 原則：全國標(biāo)準(zhǔn)化，局部微調(diào)?！伴_盤必特價(jià)，特價(jià)必升值”。去年 10月間，恒大全國 13城市 20盤同期開展“成本價(jià)”營銷戰(zhàn)，步調(diào)一致猶如集團(tuán)作戰(zhàn)。恒大的營銷方式特點(diǎn)為不求創(chuàng)新，關(guān)注信息傳達(dá)，通過高頻率、高折扣和低價(jià)格吸引眼球。 ? 恒大營銷策略的主要特點(diǎn)是規(guī)模造勢、快速開發(fā)、實(shí)景展示、標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作和低價(jià)入市。工程管理標(biāo)準(zhǔn)化，全方位強(qiáng)化了集團(tuán)對項(xiàng)目進(jìn)度和質(zhì)量的控制。 2）對 工程質(zhì)量的管 控 ? 恒大地產(chǎn)在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一推行標(biāo)準(zhǔn)化的工程管理制度，集團(tuán)通過標(biāo)準(zhǔn)化的工程建設(shè)計(jì)劃模板及質(zhì)量考核制度，對各項(xiàng)目每棟樓都進(jìn)行質(zhì)量檢查以及安全文明生產(chǎn)檢查。 同時(shí) ，快速開發(fā)策略使恒大的土地儲(chǔ)備、銷售面積及竣工面積迅速趕超萬科 。 ? 為實(shí)現(xiàn)投資周期最短的目標(biāo)，集團(tuán)所有項(xiàng)目在購地后六個(gè)月內(nèi)推出預(yù)售計(jì)劃，標(biāo)準(zhǔn)化營銷程序確保在收購?fù)恋睾罅涟藗€(gè)月內(nèi)開始項(xiàng)目預(yù)售。 1）對 開發(fā)進(jìn)度的管 控 ? 恒大擁有強(qiáng)大的快速開發(fā)優(yōu)勢，通過強(qiáng)有力、專業(yè)化的執(zhí)行團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速開發(fā)。 工程 管理 標(biāo)準(zhǔn)化 ? 公司在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一推行標(biāo)準(zhǔn)化的工程管理制度。而恒大正式具備了這種較強(qiáng)的統(tǒng)一控制管理的執(zhí)行力。按照流程，恒大各地區(qū)公司報(bào)項(xiàng)目計(jì)劃到材料設(shè)備公司，然后由該公司統(tǒng)一接觸材料商，材料商無需與個(gè)地區(qū)公司發(fā)生關(guān)系，這樣的好處就是“方便、簡單、付款及時(shí)，所以價(jià)格就比較低”。 評標(biāo)階段，由設(shè)計(jì)、招標(biāo)、材料采購專業(yè)人員嚴(yán)格依照恒大的 《 精品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 》 ，以“ 3+3”原則進(jìn)行操作：即先由三組采購人員通過調(diào)查比價(jià)，分別提出三種方案，最后通過綜合比較，由集團(tuán)招投標(biāo)委員會(huì)拍板決定中標(biāo)單位。為了在源頭保證新精品模式的品質(zhì)，恒大與西門子、太古漆油、 TOTO、松下、摩恩等幾十家國際知名品牌供應(yīng)商建立了戰(zhàn)略直供聯(lián)盟，有這些品牌直接提設(shè)備、建筑裝飾材料、水電安裝材料，再由全國配送中心統(tǒng)一配送到全國各地，所有參與投標(biāo)的供應(yīng)商均為所在行業(yè)的全國十強(qiáng)企業(yè)。 材料 使用 標(biāo)準(zhǔn)化 ? 在建筑、園林以及裝修工程等領(lǐng)域，大批量的采用標(biāo)準(zhǔn)材料，保證了產(chǎn)品質(zhì)量，縮減建設(shè)成本。 恒 大產(chǎn)品類型的組合非?？茖W(xué)合理。 ? 開發(fā)模式是：開發(fā)部前期工作人員到達(dá)地方后，對該地出讓地塊進(jìn)行篩選，選中地塊后，恒大總工室立即對該地塊進(jìn)行概念方案設(shè)計(jì)，投標(biāo)后一月內(nèi)完成總體設(shè)計(jì)方案，土地取得后，立即開始施工，六個(gè)月內(nèi)開盤，開盤前一個(gè)月付清土地款，土地款付清后，專人負(fù)責(zé)辦理審批、拿證等手續(xù)。 ? 決策流程：投資中心找土地資源（一線公司有發(fā)現(xiàn)及提交申請的權(quán)利） 投資中心撰寫可研 — 遞交區(qū)域負(fù)責(zé)人進(jìn)行初步?jīng)Q策 — 上集團(tuán)月度會(huì)議討論，許家印拍板并決定地塊重要等級。 ? 地塊選擇：針對二三線城市，集團(tuán)有一套嚴(yán)格的土地價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，二線城市考慮在城市周邊或城鄉(xiāng)結(jié)合部區(qū)域拿地，三線城市集中于商業(yè)中心，政治中心（有明確的距離要求），地塊面積一般不低于 300畝。 ? 恒大采取一線城市機(jī)會(huì)進(jìn)入，二三線城市在土地成本合理的前提下大規(guī)模進(jìn)入的策略。 項(xiàng)目選擇標(biāo)準(zhǔn)化 ? 包括項(xiàng)目區(qū)位、規(guī)模、定位的標(biāo)準(zhǔn)化，以確保新項(xiàng)目符合集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略，最大限度降低了決策風(fēng)險(xiǎn)。 四、運(yùn)營體系
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