【正文】 有前瞻性的開發(fā)運(yùn)營(yíng) ?區(qū)域開發(fā)時(shí)，不僅僅依賴政府，尋求政府資金的同時(shí)，本身投入資金進(jìn)行道路建設(shè) ?為提升項(xiàng)目土地價(jià)值，前期先進(jìn)投入資金進(jìn)行配套建設(shè)， 包括交通、酒店、會(huì)所、環(huán)境、醫(yī)院、學(xué)校等 多個(gè)方面 ，再逐步根據(jù)不同階段的目標(biāo)客戶開發(fā)不同類型的產(chǎn)品 ?郊區(qū)資源型大盤， 利用先旅游、后地產(chǎn)的開發(fā)思路，提升地段價(jià)值 ，服務(wù)后期房產(chǎn)品 ?配套線與產(chǎn)品線的交替開發(fā)，實(shí)現(xiàn)資金安全和整體效益最大 ?啟動(dòng)區(qū)開發(fā)舉足輕重，直接決定項(xiàng)目城東與否，起到提升項(xiàng)目品質(zhì)及示范效應(yīng) 74 匯報(bào)完畢，請(qǐng)批判指正！ 75 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。 功能組合復(fù)合化 ?集居住、旅游、商務(wù)于一體?！? “ 這里的人很友好，把老人和孩子白天放在這里很放心。 ?酒店式公寓的客戶以投資的和旅游度假的比較多，剛需買的比較少，因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)比較貴而且沒有住宅住起來舒服 ?郡東以年輕人為主， 20多歲，有很多藝術(shù)、自由職業(yè)者； ?電梯洋房產(chǎn)品改善性需求比較多一些 外地客戶 65 + 長(zhǎng)期自住型 50% 養(yǎng)老公寓 大學(xué)畢業(yè)禮物 80年代的婚房 SOHO族 度假型 30% 5+2渡假 學(xué)區(qū)陪讀房 企業(yè)高管會(huì)所 私密會(huì)晤處 投資型 20% 收藏保值 不動(dòng)產(chǎn)理財(cái) 出租回報(bào) + 項(xiàng)目客戶定位：項(xiàng)目從第二居所逐步往第一居所的轉(zhuǎn)變過程中，目標(biāo)客戶結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 ,長(zhǎng)期自住型客戶比例逐步升高 .新杭人成為本項(xiàng)目的主要客戶群體 . 66 1 2 3 4 5 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目核心規(guī)劃理念 項(xiàng)目各村落具體情況 項(xiàng)目客戶分析 項(xiàng)目借鑒啟示 67 ?配套便利 —— 良渚門診部、玉鳥幼兒園、良渚實(shí)驗(yàn)學(xué)校 ?交通 —— 免費(fèi)自行車、電動(dòng)出租車、循環(huán)公交 ?生活 —— 小鎮(zhèn)生活村民一卡通、村民食堂、玉鳥菜場(chǎng) 便利 —— 為小鎮(zhèn)提供全方位的便利生活服務(wù) 68 溫情 —— 提倡人與人之間的互相幫助 村民志愿者 陌生人之間互助 鄰里互助 69 文明 —— 提倡文明、自律的生活方式 村民食堂自助取餐送餐盤 禮儀謙讓、保持安靜 村內(nèi)不鳴笛，慢速行車，不開遠(yuǎn)光、主動(dòng)禮讓行人，防盜設(shè)備調(diào)至靜音 為寵物辦理合法證件，自覺清理寵物糞便，不帶入公共場(chǎng)所 70 生態(tài) —— 打造良好的生態(tài)環(huán)境，并在生活中倡導(dǎo)環(huán)保生態(tài)的理念 竹徑茶語(yǔ)游山步道 垃圾分類活動(dòng) 美麗州公園 親子農(nóng)莊 白鷺灣公園 71 交流 —— 通過多樣的活動(dòng)促進(jìn)居民的交流溝通 跳蚤市場(chǎng) 良渚食街仲夏夜 二手格子鋪 72 “ 這里的人素質(zhì)都很高，不欺負(fù)外地人，在這工作很舒服，每天很高興。旁邊有個(gè)大的湖泊，是良渚文化村最大的湖泊 63 1 2 3 4 5 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目核心規(guī)劃理念 項(xiàng)目各村落具體情況 項(xiàng)目客戶分析 項(xiàng)目借鑒啟示 64 臵業(yè)目的： 外地的客戶一般有三種情況： 酒店式公寓，因?yàn)楝F(xiàn)在限購(gòu)，所以買的多的是不限購(gòu)不限貸的客戶； 購(gòu)買 排屋，以后養(yǎng)老用； 住宅類型的投資，有升值的空間就買，整個(gè)良渚文化村，不管小戶型、種戶型、大戶型都會(huì)有外地的客戶。 養(yǎng)老社區(qū)是市場(chǎng)導(dǎo)向，中國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)，這個(gè)商機(jī)很多房地產(chǎn)公司或者其他很多行業(yè)都在看到這個(gè)市場(chǎng)，但是現(xiàn)在很少試水，萬科現(xiàn)在是半研究半開發(fā)。中式建筑合院的建筑形式，像北京叫四合院，我們將以合院就是圍合式的院子的形式來建造郡西別墅 2023年 6月份才開始銷售 精裝修別墅 200多套獨(dú)棟別墅，面積段是在 300平米， 200平米的地下室， 300平米的屋外花園，贈(zèng)送露臺(tái)面積是80平米左右。在售 探梅里 占 地 ，建面 白鷺郡南 2期最佳的臨河區(qū)塊。150200平米的大面積的花園洋房， 探梅里 B:占地 2萬平米，建面 ，杭州唯一的兩房 90㎡ 精裝多層電梯小洋房。借鑒歐洲小鎮(zhèn)的規(guī)劃理念，融入中國(guó)傳統(tǒng)的“街巷里坊”規(guī)劃格局，以路、街、巷三級(jí)路網(wǎng)將地塊自然劃分成坊、里，規(guī)劃分為柳映坊、秋荷坊、探梅里三大居住組團(tuán)。 占地 ，建面 ，共 636套 5685平米的精裝電梯洋房；目前在售；產(chǎn)權(quán)是 50年，面積段在 56－ 85平米，分別是 56平米， 65平米，85平米，一般是一個(gè)開間一間半和兩個(gè)開間為主，客戶以投資的和旅游度假的比較多，剛需買的比較少。以貫穿整個(gè)小區(qū)的中心車行道偉軸線，沿南北走向的中心公共綠化帶，以界分為東西兩村。 一期是 1514套英倫風(fēng)，面積是 90平米的毛坯房， 07年開始賣，當(dāng)時(shí)售價(jià)是 7000元 /平米，在 09年也有個(gè)高峰期，12023元 /平米。 白鷺郡南一期處于萬科良渚文化村中央地塊，東臨毛家港河，西為大雄山脈，南側(cè)是商業(yè)配套中心，北靠體育公園，坐小鎮(zhèn)中央優(yōu)越的配套資源和景觀資源。 項(xiàng)目最早開發(fā)的村落組團(tuán)之一，為浙風(fēng)風(fēng)格，為南都公司開發(fā)建設(shè)，地塊為高低錯(cuò)落的原生態(tài)山體，建筑順勢(shì)而建。 獨(dú)棟主力面積： 350400；坡地排屋主力面積 250— 350平方米；花園洋房主力面積在 150250平方米 客戶一般在 35歲以上，屬于喜歡自然環(huán)境、喜歡安靜、在市區(qū)里有房子，是改善類型的房子，也有看中區(qū)域升值潛力作為投資的 55 白鷺郡東 East Heronshire 簡(jiǎn)約中的浪漫 白鷺郡東有建筑大師 DAVIA CHIPPER FIELD 精心設(shè)計(jì)，以均衡和諧的尺度節(jié)律，在建筑與居住著之間建立了一種真正便捷、人性化、親切感的形態(tài)界面，理性的外表下充滿了高度浪漫主義的審美追求，德國(guó)簡(jiǎn)約風(fēng)格 低密度 BLOCK居住區(qū) 項(xiàng)目總建筑面積 ，由 14個(gè)BLOCK組團(tuán)， 877個(gè)以 80120平方米兩房，三房為主的中小居住單元組成，容積率僅為，均為 35層建筑群，是難得的舒適性、低密度多層住宅 2023年開始銷售， 09年初全部賣完。湖面等多種原生地貌與自然形態(tài)，地塊中間有溪流自西向東流過，環(huán)境優(yōu)雅，植被豐富，形成“三面環(huán)抱一水”詩(shī)意棲息境界。 ?占地約 （約 430畝） ?總建筑面積約 ?分三期建設(shè)： 一期： 249套大面積 250－ 300平米的聯(lián)排，當(dāng)時(shí)一套 300萬， 08年已經(jīng)賣完，現(xiàn)在 800萬左右 二期： 169套 190－ 230平米的疊排，總價(jià)400600萬，滿足稍微低一點(diǎn)，已售罄 三期： 140套精裝修疊排，面積在 240－280平米，在售，單價(jià)兩萬八九 54 竹徑茶語(yǔ) Bamboo Valley — —— 茶園竹林間的山地住宅 項(xiàng)目總占地約 ，總建筑面積約為 平方米，容積率為 ，建筑密度 %，綠地路為 40%，由 45層的坡地花園洋房、坡地排屋、獨(dú)棟別墅以及坡地疊排四種物業(yè)類型責(zé)成的居住村落。 四、綠野花語(yǔ)： 園藝風(fēng)情主題村落（規(guī)劃中） 五、金色水岸 : 濱湖風(fēng)情主題村落（規(guī)劃中） 53 陽(yáng)光天際 Sunridge Vista — —— 緩坡上的西班牙 純粹山地排屋 在上林環(huán)抱之中的陽(yáng)光天際，洋溢著浪漫而高貴的西拔牙氣息。（規(guī)劃中） 白鷺郡北 ： 68棟多層住宅組成的低層、低密度、低 容積率、高綠化率的生態(tài)住宅區(qū)，浙風(fēng) 三、竹徑茶語(yǔ) ： 由 45層坡地花園洋房、 TOWNHOUSE、獨(dú)棟洋房、 山地疊排四種物業(yè)組成的居住社區(qū)。德國(guó)簡(jiǎn)約風(fēng)格 白鷺郡南（春漫里） ： 以高品質(zhì)會(huì)所、大型商超、 健身會(huì)館、特色酒店式公寓（精裝）、電梯多層公 寓組成小鎮(zhèn)中心街區(qū)。一年服務(wù)費(fèi) 20元 使用“村民卡”在萬科 ?良渚文化村內(nèi)可享受 28個(gè)消費(fèi)網(wǎng)點(diǎn)不同程度的折扣優(yōu)惠，基本上涵蓋了萬科 ?良渚文化村的所有商業(yè)設(shè)施。本幼兒園為浙江師范大學(xué)杭州幼兒師范學(xué)院的實(shí)驗(yàn)基地，引進(jìn)了雙語(yǔ)教學(xué)模式 還將引進(jìn)另一個(gè)幼兒園是愛爾堡幼兒園，隸屬美國(guó)哈佛愛爾堡教育機(jī)構(gòu) 安吉路學(xué)校 玉鳥幼兒園 41 【 交通設(shè)施 】 設(shè)立了公交巴士、社區(qū)巴士（往返市區(qū)）、小區(qū)循環(huán)巴士等，出行便利 公交車：目前有 4輛公交車（ 390路、 491路、 389路、K372路）通往市區(qū)，運(yùn)行時(shí)間最早從 5： 20，最晚到