【正文】 這樣既會穩(wěn)定增加財(cái)稅收入，也防止管理不規(guī)范、成本收入核算不規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)公司的偷逃土地增值稅行為，更簡化了征收管理，降低了稅收征收成本，有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，更好的促進(jìn)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 （ 3）按照會計(jì)準(zhǔn)則，開發(fā)產(chǎn)品竣工交付后其利息應(yīng)計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用而非開發(fā)成本，而若銷售不好的話，開發(fā)項(xiàng)目還會占用大量資金，即還會發(fā)生大量利息費(fèi)用，在會計(jì)處理上計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用，而按土地增值稅的規(guī)定，個(gè)人認(rèn)為可記入開發(fā)成本科目。但實(shí)際上項(xiàng)目應(yīng)承擔(dān)的利息往往要大大超過按 5%計(jì)算的扣除利息。而利息的記入是以資金占用為基礎(chǔ)的，把一筆項(xiàng)目貸款的利息全部記入該項(xiàng)目反而是不合理的。對于多項(xiàng)目公司在實(shí)際工作中會碰到很多問題： （ 1）開發(fā)項(xiàng)目有建設(shè)周期，資金的使用也有周期，取得的銀行貸款若貸款項(xiàng)目專用，會造成資金的極大浪費(fèi)。 58 十、關(guān)于預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算 關(guān)于多項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)費(fèi)用的扣除問題。 目前房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控影響極大，且土地成本和建筑成本和二三年前相比有較大幅度上升。公司認(rèn)為政策的執(zhí)行存在矛盾。根據(jù)（蘇地稅發(fā)［ 2023］ 75號）文，南京市（蘇地稅發(fā)［ 2023］ 154號）文也明確土地增值稅的核定征收辦法，但南京市沒有執(zhí)行。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的 20％。 56 十、關(guān)于預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算 按照（國辦發(fā)［ 2023］ 26號）文的精神，對普通商品房享有增值率 20％以下稅收優(yōu)惠政策，普通商品房標(biāo)準(zhǔn)為：住宅小區(qū)建筑容積率在 、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格 。 55 十、關(guān)于預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算 目前南京市土地增值稅匯算試點(diǎn)辦法，對規(guī)范管理、有實(shí)力和品牌的優(yōu)秀開發(fā)商不利，同時(shí)又從另一方面助長了管理不規(guī)范、成本收入核算不規(guī)范的房地產(chǎn)公司采用多種手段偷逃土地增值稅，會造成稅收上的 “不公平”。銷售凈利潤僅和銀行的貸款利息相當(dāng)；顯然和高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)收益率不相符的。 建議允許房地產(chǎn)開發(fā)公司按照經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃和預(yù)算進(jìn)行預(yù)提，并經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核計(jì)入計(jì)稅成本。 52 九、預(yù)繳和匯算企業(yè)所得稅存在的問題 這和房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)成本發(fā)生和和工程款項(xiàng)的結(jié)算的模式不一致，在實(shí)際工作中造成很多困難： （ 1）工程施工進(jìn)度快于工程款支付進(jìn)度； （ 2）主體工程進(jìn)度一般快于室外及配套工程進(jìn)度； （ 3）工程決算在工程竣工后較長時(shí)間才能完成； （ 4）質(zhì)保金、維修金的支付一般為二至五年； （ 4）涉及的金額較大，給企業(yè)造成重大負(fù)擔(dān)； （ 5）對于項(xiàng)目公司而言，往往造成下一年度的所得稅抵扣不完而存在退稅問題。 （ 6）開發(fā)產(chǎn)品完工后應(yīng)在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本，不得提前或滯后。 （ 5）計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須符合國家稅收規(guī)定。其中，直接成本和能夠分清成本負(fù)擔(dān)對象的間接成本，直接計(jì)入成本對象中；共同成本以及因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)或先后滾動(dòng)開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按各個(gè)成本對象（項(xiàng)目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計(jì)算分配。 （ 2）開發(fā)產(chǎn)品必須按一般經(jīng)營常規(guī)和會計(jì)慣例合理地劃分成本對象，同時(shí)還應(yīng)將各項(xiàng)支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本。 50 九、預(yù)繳和匯算企業(yè)所得稅存在的問題 開發(fā)企業(yè)在結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本時(shí)的有關(guān)規(guī)定（國稅發(fā) [2023]31號文） 開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成本、開發(fā)產(chǎn)品會計(jì)成本與計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的界限。預(yù)付工程款項(xiàng)目要特別引起重視，結(jié)算時(shí)特別容易出現(xiàn)少扣預(yù)付款的情況。 這主要是實(shí)際工作中涉及的的問題，在這個(gè)過程中要考慮以下問題： 開發(fā)成本的明細(xì)科目很多，同樣產(chǎn)品成本的構(gòu)成項(xiàng)目也很多，都從明細(xì)科目結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本缺乏可操作性； 開發(fā)產(chǎn)品完工交付時(shí)，工程竣工決算并未全部完成，得不到開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本； 要盡可能保持成本核算科目實(shí)際發(fā)生金額的連續(xù)，方便查詢、對賬、分析。若滯后確認(rèn)收入，則形成滯后少繳所得稅 250萬元。由于房屋交付時(shí)間有明確的合同約定，易于掌握，可操作。收入確認(rèn)滯后的情況和上述剛相反。根據(jù)收入確認(rèn)準(zhǔn)則，應(yīng)以商品房交付為收入確認(rèn)條件，但實(shí)際工作中，由于出于各種不同的目的和需要，有時(shí)往往會提前和滯后，和所得稅的繳納產(chǎn)生直接的影響。 46 七、營業(yè)收入核算 收入確認(rèn)時(shí)間和所得稅 從形象進(jìn)度看，比較明顯的有商品房封頂、商品房竣工、商品房交付。 收入確認(rèn)準(zhǔn)則 公司已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實(shí)施有效控制；收入的金額能夠可靠地計(jì)量；相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入；相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量時(shí)確認(rèn)營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。 。由于房地產(chǎn)涉及的材料品種很多，要分清每一種材料是否甲供材困難較大，工作量也大。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，目前主要是鋼材差價(jià)相對較大，上例中差價(jià)為 101萬元（ 1010*1000）。 42 六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問題 甲供材料營業(yè)稅的征收問題 個(gè)人認(rèn)為征收甲供材料營業(yè)稅主要是為了解決建筑安裝營業(yè)稅和征收管理問題，目前可能存在較多偷漏稅的情況，可能表現(xiàn)在開假發(fā)票、扣除甲供材少開發(fā)票、各單位為爭稅源使得納稅分散管理困難、返還部分稅款優(yōu)惠等以及由此引發(fā)的一些違法犯罪行為。例如： 工程合同造價(jià)決算 1000萬元，其中甲供鋼材 280萬元，預(yù)算數(shù)量 1000噸，預(yù)算價(jià)格 2800元 /噸，實(shí)際供應(yīng)數(shù)量1010噸，實(shí)際采購價(jià)格 3800元 /噸，則材差為超（ +） 萬元（（ 10101000） *3800），應(yīng)付工程款 （ ）。 41 六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問題 （ 3）材料差價(jià)的結(jié)算： 施工單位領(lǐng)用的材料往往和工程項(xiàng)目中標(biāo)標(biāo)書的定額數(shù)量不一致，就是所謂的材料“超供”和“欠供”，這就要進(jìn)行材料“超供”和“欠供”數(shù)量和金額（材料差價(jià)）的結(jié)算，多退少補(bǔ)。 （ 1）材料計(jì)價(jià)： 由于房地產(chǎn)開發(fā)公司主要材料一般沒有庫存，其材料核算一般采用實(shí)際成本法； （ 2）出庫入庫核算： 材料管理部門根據(jù)材料采購計(jì)劃、采購申請單、材料驗(yàn)收單、入庫單及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)授權(quán)辦理材料入庫手續(xù)、付款申請手續(xù)等，會計(jì)上借記“庫存材料”；會計(jì)部門根據(jù)有效的材料領(lǐng)用單據(jù)貸記“庫存材料”，并借記相關(guān)的成本費(fèi)用科目。 （ 1120+4400306*53070/10000） 39 六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問題 小區(qū)外成本的處理問題 主要可能有市政配套設(shè)施，如供水、供電、供氣、學(xué)校等配套設(shè)施，還有可能存在的是附屬征地開發(fā)條件。 38 六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問題 例如： 一小區(qū)按規(guī)劃要求建設(shè)二個(gè)地下車庫，其中：標(biāo)準(zhǔn)人防 6級地下車庫 4,000平方米 ,總投資預(yù)算為 1,120萬元，6B級人防地下車庫 20,000平方米，總投資 4,400萬元，可利用停車面積 14,000平方米，可劃分停車位 360個(gè)，每個(gè)車位售價(jià) 80,000元，該小區(qū)車庫配比為 1： （每戶 個(gè)車位）。 地下（人防）車庫成本的歸集和分?jǐn)?，始終是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算的難點(diǎn)問題，稅務(wù)機(jī)關(guān)以要求必須核算其成本。 （ 8）銷售數(shù)量難以確定，銷售困難，大多數(shù)情況大量成本不能彌補(bǔ)。 37 六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問題 （ 6）由于結(jié)構(gòu)原因，地下室梁柱多，較多的地下面積不可利用。 （ 4）地下室往往集中建設(shè)，多屋住宅下面不一定建地下室。如樁基工程、土方工程、預(yù)應(yīng)力工程、結(jié)構(gòu)工程等等。