【正文】 41 / 41。華光公司：借：應(yīng)付賬款 300貸：開發(fā)產(chǎn)品 200 資本公積 100光大公司：借：固定資產(chǎn) 300 貸：應(yīng)收賬款 300海天公司（債務(wù)人）的納稅調(diào)整：…新準(zhǔn)則（債務(wù)人）:借：應(yīng)付賬款 300貸：主營業(yè)務(wù)收入 260 營業(yè)外收入 40借:主營業(yè)務(wù)成本 200 貸:庫存商品 200新準(zhǔn)則（債權(quán)人）: 借：固定資產(chǎn) 260 營業(yè)外支出 40貸：應(yīng)收賬款 300納稅調(diào)整？會計準(zhǔn)則的賬務(wù)處理——（1）抵債資產(chǎn)為存貨的，應(yīng)按公允價確認(rèn)為商品銷售收入，并結(jié)轉(zhuǎn)成本；抵債資產(chǎn)為無形資產(chǎn)或固定資產(chǎn)的，公允價值與賬面價值的差額核算為營業(yè)外收入或營業(yè)外支出；抵債資產(chǎn)為長期股權(quán)投資的，公允價值與賬面價值的差額核算為投資收益。2009年12月1日，華光公司發(fā)生財務(wù)困難，無法按合同規(guī)定償還債務(wù)，經(jīng)雙方協(xié)議，光大公司同意華光公司用商品房抵償該應(yīng)收賬款。新準(zhǔn)則對債務(wù)人收益的核算改為營業(yè)外收入，對納稅調(diào)整有什么影響？＊ST長控近期公告：2007年4月11日公告，公司經(jīng)財務(wù)部門初步估計，預(yù)計07年第一季度將大幅盈利，主要是債務(wù)重組已于06年完成，07年1月1日起相關(guān)債權(quán)人已豁免了公司相關(guān)債務(wù)，按照新會計準(zhǔn)則，債務(wù)重組收益（2. 71億元）計入當(dāng)期損益。會計制度的賬務(wù)處理——海天公司（債務(wù)人）：借：應(yīng)付賬款 1 500 貸：銀行存款 1 300 資本公積 200華光公司（債權(quán)人）：借：銀行存款 1 300 營業(yè)外支出 200 貸：應(yīng)收賬款 1 500稅收調(diào)整——原規(guī)定：總局6號令和13號令。2．會計處理例1：2008年4月10日，華光房地產(chǎn)開發(fā)公司向海天公司銷售商品房，售房款1 500萬元尚未收到。會計準(zhǔn)則的概念：債務(wù)重組是指在債務(wù)人發(fā)生財務(wù)困難的情況下，債權(quán)人按照其與債務(wù)人達(dá)成的協(xié)議或者法院的裁定作出讓步的事項。“長期股權(quán)投資”的后續(xù)計量及投資收益的核算按長期股權(quán)投資準(zhǔn)則規(guī)定處理。即房地產(chǎn)企業(yè)以土地使用權(quán)對其他企業(yè)房地產(chǎn)項目投資，作為股權(quán)投資獲取利潤。即其他企業(yè)以土地使用權(quán)對本房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項目投資，換取開發(fā)產(chǎn)品。即房地產(chǎn)企業(yè)以土地使用權(quán)對其他企業(yè)房地產(chǎn)項目投資，換取開發(fā)產(chǎn)品。2．分配項目利潤時：借：應(yīng)付股利、其他應(yīng)付款貸：銀行存款五、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項目以土地使用權(quán)投資于開發(fā)項目，對房地產(chǎn)而言主要有三種形式。（這樣的話這個項目必須獨立核算，要最終能核算出相應(yīng)的利潤）（二）以開發(fā)產(chǎn)品作為分配形式的1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得投資款時：借：銀行存款貸：遞延收益？或其他應(yīng)付款【為什么不要預(yù)收賬款，因為能避免繳企業(yè)所得稅？這個感覺有問題】企業(yè)取得的投資款實質(zhì)為銷售款。，在公允價值計量下，以存貨的交換的，應(yīng)按公允價確認(rèn)為商品銷售收入，并結(jié)轉(zhuǎn)成本。會計準(zhǔn)則的變化及涉稅分析：《企業(yè)會計準(zhǔn)則第7號——非貨幣性資產(chǎn)交換》。實施條例第25條：企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售。“自產(chǎn)、委托加工產(chǎn)品視同銷售的收入”：填報用于在建工程、管理部門、非生產(chǎn)機(jī)構(gòu)、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利獎勵等方面的材料和自產(chǎn)、委托加工產(chǎn)品的價值金額。國稅發(fā)[2006]56號。甲企業(yè)的會計處理為:借: 無形資產(chǎn) 600貸: 開發(fā)產(chǎn)品 600【稅法上土地成本為900萬，故當(dāng)年企業(yè)所得稅會做300萬的調(diào)增，但是在未來結(jié)轉(zhuǎn)成本的時候會計上幣稅法上少300,萬，可以相應(yīng)的調(diào)減】涉稅分析：實施條例第二十五條：視同銷售。例:甲房地產(chǎn)開發(fā)公司以一棟開發(fā)產(chǎn)品（辦公樓）換入乙公司的土地使用權(quán)，辦公樓的賬面成本為600萬元，公允價值為900萬元。這種交換不涉及或只涉及少量的貨幣性資產(chǎn)（即補(bǔ)價）。第一年——附表三 納稅調(diào)整項目明細(xì)表 填報時間： 年 月 日 金額單位：元　行次項目賬載金額稅收金額調(diào)增金額調(diào)減金額1234　1一、收入類調(diào)整項目***5未按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)的收入100300200第二年、第三年—— 填報時間： 年 月 日 金額單位：元行次項目賬載金額稅收金額調(diào)增金額調(diào)減金額12341一、收入類調(diào)整項目**5未按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)的收入1000100國稅函[2010]79號　一、關(guān)于租金收入確認(rèn)問題　　…如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，…出租人可對上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。討論：折舊要不要調(diào)整？納稅申報表的填寫方法：08年稅收確認(rèn)300萬的收入，應(yīng)當(dāng)調(diào)增當(dāng)期的收入200萬元，填入附表三第5行第3列。2008年收取租金時：借：銀行存款 300萬貸：預(yù)收賬款 300萬009和10年作：借：預(yù)收賬款 100萬 貸：主營業(yè)務(wù)收入 100萬借：應(yīng)交稅費—營業(yè)稅 15萬 貸：銀行存款 15萬借：營業(yè)稅金及附加 15萬 貸：應(yīng)交稅金—營業(yè)稅 15萬（應(yīng)該是5萬）其余兩年結(jié)轉(zhuǎn)收入分錄同上。實施條例第四十七條：…以經(jīng)營租賃方式租入固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費支出，按照租賃期限均勻扣除。實施條例第十九條：租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)。稅法上對以上收入的確認(rèn)沒有采用權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，而是按照合同約定的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)。還要關(guān)注：租金收入會計與稅法不一致。借：投資性房地產(chǎn) 貸：公允價值變動損益 ——下跌做相反的會計處理。③主要賬務(wù)處理： 借：投資性房地產(chǎn) 貸：固定資產(chǎn)（或“出租開發(fā)產(chǎn)品”） 資本公積：公允價值模式下不提取折舊或攤銷。 以后在資產(chǎn)負(fù)債表日，再按當(dāng)日的該房地產(chǎn)的公允價值與賬面余額的差額進(jìn)行調(diào)整，將差額計入“公允價值變動損益”科目。（2）公允價值模式①適用條件采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)具備兩個條件：①投資性房地產(chǎn)所在地（一般是指大中型城市的城區(qū)）有活躍的房地產(chǎn)交易市場；②企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。：借：銀行存款　　 　貸：主營業(yè)務(wù)收入　　 ，上漲不做賬，下跌提取“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”。（1）成本模式①核算要點采用成本模式計量的，對于建筑物應(yīng)當(dāng)適用固定資產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定進(jìn)行后續(xù)計量，即不需要根據(jù)期末房地產(chǎn)的市價調(diào)整其賬面價值，同時對房地產(chǎn)進(jìn)行折舊或攤銷的核算；同理，對于無形資產(chǎn)則適用無形資產(chǎn)準(zhǔn)則的相關(guān)進(jìn)行后續(xù)計量。會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量有兩種模式，一種是成本模式，另一種是公允價值模式。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)接受其他單位的委托代建的房地產(chǎn)也不能算作投資性房地產(chǎn)。范疇：投資性房地產(chǎn)包括——（1）已出租的土地使用權(quán)；（2）用于持有和準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；（3）已經(jīng)出租的房屋建筑物。 120 000出租開發(fā)產(chǎn)品—出租產(chǎn)品攤銷180 000貸：出租開發(fā)產(chǎn)品—出租產(chǎn)品12=%/12=%月攤銷額=應(yīng)計提攤銷的出租開發(fā)產(chǎn)品原始價值該出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷率=300 000%=600元借:主營業(yè)務(wù)成本 600貸:出租開發(fā)產(chǎn)品—出租產(chǎn)品攤銷 600結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)稅：借：營業(yè)稅金及附加 50貸：應(yīng)交稅費一應(yīng)交營業(yè)稅 50數(shù)年后原租賃經(jīng)營的商鋪對外銷售，雙方協(xié)議作價為200 000元，賬面累計已提攤銷額為180 000元，現(xiàn)企業(yè)已收到一張金額為200 000元的支票并將房屋移交買主，營業(yè)稅率5%。但是折舊年限小于稅法規(guī)定的話一般做法是先調(diào)增后調(diào)減，稅務(wù)系統(tǒng)也是同意的例：某房地產(chǎn)企業(yè)將自行開發(fā)的一商鋪出租，賬面原值為300 000元，預(yù)計使用年限為40年，凈殘值率4%，月租金為1 000元，營業(yè)稅率為5%。5．出租開發(fā)產(chǎn)品減少的核算企業(yè)改變出租產(chǎn)品用途，將其作為商品對外銷售，應(yīng)于銷售實現(xiàn)時按售價借記“銀行存款”或“應(yīng)收賬款”賬戶，貸記“主營業(yè)務(wù)收入—商品房銷售”賬戶；同時，按出租產(chǎn)品攤余價值借記“主營業(yè)務(wù)成本”賬戶，按出租產(chǎn)品累計已提攤銷額借記“出租開發(fā)產(chǎn)品—出租產(chǎn)品攤銷”賬戶，按出租產(chǎn)品原始價值貸記“出租開發(fā)產(chǎn)品—出租產(chǎn)品”賬戶。12月攤銷額=應(yīng)計提攤銷的出租開發(fā)產(chǎn)品原始價值該出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷率企業(yè)按月計提出租產(chǎn)品攤銷時，借記“主營業(yè)務(wù)成本—出租產(chǎn)品”賬戶，貸記“出租開發(fā)產(chǎn)品—出租產(chǎn)品攤銷”賬戶。企業(yè)應(yīng)根據(jù)出租開發(fā)產(chǎn)品的原始價值、凈殘值和預(yù)計攤銷年限，計算其損耗價值，并按月攤銷計入其他業(yè)務(wù)成本。2．取得租金收入核算房地產(chǎn)企業(yè)取得租金價款或收取租金的憑證，應(yīng)借記“銀行存款”賬戶，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”等賬戶。（一）出租開發(fā)產(chǎn)品的核算 企業(yè)臨時性出租開發(fā)產(chǎn)品，此時的開發(fā)產(chǎn)品還不符合投資性房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)設(shè)置“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目，并在“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目下設(shè)置“出租產(chǎn)品”和“出租產(chǎn)品攤銷”二個明細(xì)科目，核算企業(yè)開發(fā)完成用于出租經(jīng)管的土地和房屋的實際成本以及出租產(chǎn)品的攤銷。它們的盈利是以收取租金的方式逐步實現(xiàn)的。有證據(jù)表明不符合銷售收入確認(rèn)條件的，如以銷售商品方式進(jìn)行融資，收到的款項應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債，回購價格大于原售價的，差額應(yīng)在回購期間確認(rèn)為利息費用。雙方商定3年后該房地產(chǎn)企業(yè)再按5 600萬元的價格回購（假定不考慮其他稅金）。例：A房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)的一棟商品房按5 000萬元的價格轉(zhuǎn)讓給B公司（成本價為4 500萬元），已辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，款項也已經(jīng)收到。第五講 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特殊業(yè)務(wù)的核算一、售后回購售后回購，是指銷售商品的同時，銷售方同意日后重新買回這批商品。該公司應(yīng)在年末時進(jìn)行如下會計處理：第一年合同完工進(jìn)度＝［（63247。第一年實際發(fā)生成本63萬元，當(dāng)年末，預(yù)計為完成合同尚需發(fā)生成本42萬元。（二）如果合同預(yù)計總成本超過合同預(yù)計總收入，應(yīng)將預(yù)計損失立即確認(rèn)為當(dāng)期費用。其賬務(wù)處理如下：借：主營業(yè)務(wù)成本　　　400 000　貸：主營業(yè)務(wù)收入　　 150 000 工程施工——毛利 250 000假定次年又發(fā)生施工成本為35萬元，工程順利完工，工程總造價不變，且對方經(jīng)濟(jì)狀況好轉(zhuǎn)。假定上例中該公司當(dāng)年與客戶只辦理價款結(jié)算15萬元，由于客戶出現(xiàn)財務(wù)危機(jī)，其余款項可能收不回來。（二）合同成本不能收回的，應(yīng)在發(fā)生時立即確認(rèn)為費用，不確認(rèn)收入。則第二年的會計處理為：借：主營業(yè)務(wù)成本　　 350 000 工程施工——毛利 250 000　貸：主營業(yè)務(wù)收入 600 000差異分析：除非企業(yè)以經(jīng)濟(jì)利益難以流入而不確認(rèn)收入的，不需要納稅調(diào)整。在這種情況下，該公司不能采用完工百分比法確認(rèn)收入，但由于客戶能夠履行合同，當(dāng)年發(fā)生的成本均能收回，所以，公司可將當(dāng)年發(fā)生的成本金額同時確認(rèn)為當(dāng)年的收入和費用，當(dāng)年不確認(rèn)利潤。第一年實際發(fā)生工程成本40萬元，雙方均能履行合同規(guī)定的義務(wù)。國稅函[2008]875號: 二、企業(yè)在各個納稅期末，提供勞務(wù)交易的結(jié)果能夠可靠估計的，應(yīng)采用完工進(jìn)度（完工百分比）法確認(rèn)提供勞務(wù)收入。（2）在分包工程的工作量完成之前預(yù)付給分包單位的款項?！　「鶕?jù)上述資料計算各期確認(rèn)的合同收入和費用如下：第一年確認(rèn)的合同收入＝100030％＝300第一年確認(rèn)的合同毛利＝（1000－800）30％＝60第一年確認(rèn)的合同費用＝300－6