【正文】 由于該項(xiàng)目工程施工較為復(fù)雜，因此在工程實(shí)施進(jìn)程中，一是要加強(qiáng)施工管理，實(shí)行工程監(jiān)理制；二是推行招標(biāo)，工料包干等一系列措施，有效控制成本，落實(shí)資金供應(yīng)計(jì)劃；三要及時(shí)與設(shè)計(jì)部門溝通，分析解決技術(shù)難題，以確保項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。建設(shè)單位應(yīng)密切地注意市場(chǎng)的同時(shí)，選擇合適的市場(chǎng)策略外，組織一支高素質(zhì)，高水平的開(kāi)發(fā)管理隊(duì)伍，從設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷到物業(yè)管理均能達(dá)到較好的水平，以抓住機(jī)會(huì)，減少風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到項(xiàng)目的預(yù)期盈利目標(biāo)，并取得良好的社會(huì)效益。鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀條件及項(xiàng)目的實(shí)際狀況，認(rèn)為有必要對(duì)報(bào)告的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)一步作出說(shuō)明，并提出若干建議:由于建筑設(shè)計(jì)施工方案、營(yíng)銷方案等一系列問(wèn)題有待確定，實(shí)際操作時(shí)需要深化。從經(jīng)濟(jì)效益來(lái)看,本項(xiàng)目亦具有較好的盈利能力，項(xiàng)目整體是可行的。從市場(chǎng)需求來(lái)看，南昌目前的購(gòu)房者大部分都是企業(yè)老板、城鎮(zhèn)單位公務(wù)員或進(jìn)城務(wù)工者，但市場(chǎng)對(duì)高品質(zhì)物業(yè)的需求一直存在，而當(dāng)前市場(chǎng)上該類產(chǎn)品缺乏；僅就目前而言，已有不少潛在客戶對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生濃厚興趣，并有意購(gòu)買。因此銷售收入和投資都是是將來(lái)營(yíng)銷售過(guò)程中最重要的因素，它決定了整個(gè)項(xiàng)目的盈利情況，只有制定了一個(gè)切實(shí)可行的市場(chǎng)銷售價(jià)格，產(chǎn)品的銷售才能得以保障，經(jīng)濟(jì)收益才能實(shí)現(xiàn)，利潤(rùn)才能得到保障。因此，項(xiàng)目銷售面積應(yīng)達(dá)到112676平方米以上，%，項(xiàng)目才能獲得盈利。則項(xiàng)目的最低銷售面積或銷售率為：最低銷售面積=總投資/銷售（價(jià)格）均價(jià) =11640610000247。（二）最低銷售面積（率）盈虧平衡項(xiàng)目的最低銷售面積（銷售率）是指，在預(yù)定的房屋售價(jià)條件下，要達(dá)到最低的盈利或是保本經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目所需銷售的最低面積或最低銷售率。按照項(xiàng)目測(cè)算的數(shù)據(jù)，項(xiàng)目總投資為116406萬(wàn)元，可銷售的總面積為164746平方米，因此，含稅最低銷售均價(jià)測(cè)算為：含稅最低銷售均價(jià)=總投資/項(xiàng)目總可售面積 =11640610000247。（詳見(jiàn)現(xiàn)金流量表）所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為：15630萬(wàn)元三、清償能力分析：借款償還期借款償還期是指在國(guó)家財(cái)政規(guī)定及項(xiàng)目具體財(cái)務(wù)條件下，以項(xiàng)目投產(chǎn)后可用于還款的資金償還建設(shè)投資國(guó)內(nèi)借款本金和建設(shè)期利息所需要的時(shí)間。計(jì)算公式為：FNPV＝∑nt＝1（Ci－Co）:（1＋ic）－t式中：ic—基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率，本項(xiàng)目取10%。第七篇 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、內(nèi)部收益率：所謂的內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。合計(jì)：330萬(wàn)元項(xiàng)目總投資：116406萬(wàn)元五、資金籌措方案該項(xiàng)目成本資金來(lái)源主要由企業(yè)自有、銀行貸款、房屋預(yù)售款三部分構(gòu)成，其構(gòu)成比例如下：總投資為116406萬(wàn)元，其中企業(yè)自有84559萬(wàn)元；2012年不貸款，2013年銀行貸款3000萬(wàn)元，2014年貸款500萬(wàn)元，2015年還清。銷售收入見(jiàn)附表。合計(jì)：5957萬(wàn)元。本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算見(jiàn)表前期工程費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)3%2可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)5‰3水文地質(zhì)勘探費(fèi)建安工程費(fèi)5‰4通水、通電、通路費(fèi)建安工程費(fèi)1%5場(chǎng)地平整費(fèi)10元/㎡6合計(jì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)本項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算見(jiàn)表基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1供電工程建安工程費(fèi)3%28002供水工程3供氣工程4道路工程5環(huán)衛(wèi)工程6通訊工程7照明工程8排污工程9綠化工程510元/平米合計(jì)2800建安工程費(fèi)用本項(xiàng)目建安工程費(fèi)用估算見(jiàn)表建安工程費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)計(jì)價(jià)數(shù)量金額1多層住宅434242高層住宅57900110013復(fù)式住宅144744商業(yè)144745地下室144746地下停車場(chǎng)2000040007合計(jì)公共設(shè)施配套費(fèi)本項(xiàng)目公共設(shè)施配套費(fèi)估算見(jiàn)表公共設(shè)施配套費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)計(jì)價(jià)數(shù)量金額1會(huì)所1000元/平方米60006002物業(yè)樓合計(jì)600開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用估算見(jiàn)表開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)5%2建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)建安工程費(fèi)4‰3供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi) 住宅住宅：，600元/T90 商業(yè)商業(yè)：，600元/T4供電用電負(fù)荷費(fèi) 住宅住宅：4KVA/戶，480元/KVA365 商業(yè)商業(yè)：8KVA/百㎡，480元/KVA6其他建安工程費(fèi)5‰合計(jì)其他費(fèi)用本項(xiàng)目其他費(fèi)用估算見(jiàn)表其他費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1預(yù)算定額管理費(fèi)建安工程費(fèi)8‰2竣工檔案保證金3報(bào)建手續(xù)費(fèi)4工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)6其他7合計(jì)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、其他費(fèi)用的4%來(lái)計(jì)算，共計(jì)1396萬(wàn)元。稅費(fèi)率表（%）稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率營(yíng)業(yè)稅5土地增值稅50、60超率累進(jìn)城市維護(hù)建設(shè)稅7法定盈余公積金10教育費(fèi)附加3公益金5企業(yè)所得稅25任意盈余公積金3管理費(fèi)用3不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)3銷售費(fèi)用房產(chǎn)稅（按租金）12四、項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算土地費(fèi)用，出讓單價(jià)456萬(wàn)元/畝，出讓總金額為69559萬(wàn)元，土地出讓金一次付清。推出時(shí)間為2013年10月；項(xiàng)目整體銷售周期為三到四年。 四、銷售進(jìn)度及付款回收計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃在3年內(nèi)（27個(gè)月）左右內(nèi)完成銷售，各年銷售計(jì)劃見(jiàn)：本項(xiàng)目銷售計(jì)劃表（%） 項(xiàng)目合計(jì)201320142015多層住宅47145%50%15%高層住宅683%40%%復(fù)式住宅77%30%%地下室%35%%商業(yè)33%67%地下停車位100020%%%銷售金額估算表 單位：面積（平方米）銷售收入（萬(wàn)元）序號(hào)產(chǎn)品項(xiàng)目合計(jì)2013年2014年2015年1住宅銷售面積（㎡）115798441485066222436銷售均價(jià)（元/㎡）98509260990010262銷售收入（萬(wàn)元）2地下室銷售面積（㎡）14474506650664342銷售