【正文】 我公司洋河管理處的工作人員從 2020 年 5 月起至今已多次采取多種形式（電話、當(dāng)面提醒。我公司從進(jìn)駐小區(qū)以來(lái)，一直是按照合同的約定認(rèn)真的履行了物業(yè)服務(wù)中的各項(xiàng)職責(zé)。 2020 年 4月 3 日晚上，經(jīng)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與我公司協(xié)商一致后，將物業(yè)服務(wù)合同的全文在小區(qū)進(jìn)行公示， 2020 年 4 月 18 日小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與我公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。會(huì)上應(yīng)洋河三村國(guó)航住宅小區(qū)業(yè)委會(huì)的要求，我公司提前于 2020 年 7 月 4 日與小區(qū)原物業(yè)管理企業(yè)交接，并從 2020 年 7月 4 日 18 時(shí)正式對(duì)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)。 2020 年 6 月 23 日我公司在由該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)組織業(yè)主代表召開的公開評(píng)標(biāo)會(huì)上中標(biāo)，會(huì)上，業(yè)主委員會(huì)主任宣布中標(biāo)結(jié)果，并要求我公司在 20 天內(nèi)做好進(jìn)場(chǎng)準(zhǔn)備， 20 天后進(jìn)駐小區(qū)。 被告張某某。法院 審理 認(rèn)為，被告應(yīng)當(dāng)按照富全公司與小區(qū)業(yè)主 委員會(huì)所簽《物業(yè)服務(wù)合同》的約定支付停車使用費(fèi)。 第 35 頁(yè) 業(yè)主在小區(qū)內(nèi)停車能否拒交停車費(fèi) 摘要： 原告重慶富全物業(yè)管理有限公司起訴小區(qū)業(yè)主張某某，認(rèn)為被告張某某有牌號(hào)為渝的汽車，從 2020 年 7 月 4 日起到2020 年 8 月 30日一直拖欠停車服務(wù)費(fèi) 3720 元。 ”這僅僅是規(guī)定了一個(gè)表決結(jié)果 的確定問(wèn)題，但是對(duì)于具體的操作，卻缺少明細(xì)規(guī)定。該類糾紛的數(shù)量最多，由于架空層屬于全體業(yè)主所有，其權(quán)益維護(hù)成本相對(duì)較高，需要全體業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)表決是否通過(guò)訴訟途徑解決該類糾紛，而現(xiàn)實(shí)中，業(yè)主搭便車的心理一般比較嚴(yán)重，再加上我國(guó)自古就有“槍打出頭鳥”的思想，因此，對(duì)于架空層往往缺少實(shí)體性保護(hù)。這類情況也很多見，在物權(quán)法實(shí)施以后，通過(guò)訴訟的途徑已經(jīng)解決了一些小區(qū)所存在的該類糾紛。在審判實(shí)踐中，有些房地產(chǎn)開發(fā)商在小區(qū)商品房出售以后仍然侵占小區(qū)公 第 34 頁(yè) 共電梯間、房屋屋頂或者公共外墻墻面做廣告。 三、評(píng)析 在物權(quán)法生效以前，開發(fā)商侵占小區(qū)公共綠地事件在國(guó)內(nèi)頻發(fā)，而 物權(quán)法已經(jīng)明確確認(rèn)了公共綠地的共有權(quán)屬性質(zhì)， 這也為審理侵占小區(qū)公共綠地的案件提供了法律依據(jù)，因此在物權(quán)法生效以后仍然侵占小區(qū)公共綠地、公共空間的 案件可以直接援引物權(quán)法對(duì)相關(guān)權(quán)利性質(zhì)的規(guī)定進(jìn)行判定。 嘉景苑 全體業(yè)主 。綠灣業(yè)委會(huì)要求 中興公司返還占用的建筑面積 平方米 公共場(chǎng)地 的訴訟請(qǐng)求， 法院 予以支持。訴訟中，中興公司、重慶市宏發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)表聲明，本案訟爭(zhēng)建筑面積 平 第 33 頁(yè) 方米的門面，重慶市宏發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司修建后，已交由中興公司接管，由此產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)均由中興公司承擔(dān)。重 慶市宏發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司占用綠灣 經(jīng)審理法院認(rèn)為： 根據(jù)《 中華人民共和國(guó)物權(quán)法》 第七十六條及 《 物業(yè)管理?xiàng)l例》 第十一條、第十二條、第十五條的規(guī)定，經(jīng)小區(qū)過(guò)半數(shù)業(yè)主的同意，業(yè)主委員會(huì)可以就涉及小區(qū)業(yè)主共同權(quán)益的事項(xiàng)作為原告提起民事訴訟。 嘉景苑小區(qū)有 370 名業(yè)主，綠灣業(yè)委會(huì)于 2020 年 5 月成立，同年 11月 6 日，業(yè)委會(huì)召開業(yè)主代表大會(huì)，決定提起訴訟收回公共場(chǎng)地和門面，該小區(qū)共有 267 戶業(yè)主簽 字同意通過(guò)訴訟程序收回公共場(chǎng)地。此門面由 中興公司出租并收取租金。 2020 年重慶市宏發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司未經(jīng)審批，在 重慶市 江北區(qū)中興段 336 第 32 頁(yè) 號(hào)、 337 號(hào)房屋（綠灣 二、審理 經(jīng)審理查明，位于重慶市 江北區(qū)中興段 336 號(hào)、 337 號(hào)綠灣 被告中興公司答辯，被告占用小區(qū)公共通道花費(fèi)了 50 多萬(wàn)元修建門面屬實(shí)，面積為 平方米，被告的資金投入應(yīng) 當(dāng)收回。 2020 年9 月，被告沒有經(jīng)任何部門及廣大業(yè)主的同意，強(qiáng)占此公共場(chǎng)地修建了 27 個(gè)門面，業(yè)主要求收回，但被告置之不理。 被告重鋼集團(tuán)中興實(shí)業(yè)公司。 一、案情 原告重慶市江北區(qū)綠灣經(jīng)法院審理判決：被告將用于修建 27 個(gè)門面計(jì)建筑面積 平方米的公共場(chǎng)地返還給重慶市江北區(qū)綠灣嘉景苑業(yè)主委員會(huì)起訴小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司認(rèn)為 ， 被告沒有經(jīng)任何部門及廣大業(yè)主的同意，強(qiáng)占此公共場(chǎng)地修建了 27 個(gè)門面。這才導(dǎo)致實(shí)踐中，業(yè)主移交物業(yè)管理用房的質(zhì)量五花八門，因此在重新修訂《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》的過(guò)程中，有必要對(duì)移交物業(yè)管理用房的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行細(xì)化規(guī)定，如移交時(shí)間 、 移交方式，以及未能及時(shí)有效移交物業(yè)管理用房的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。 同理，存在抵押的房屋存在被拍賣、變賣的風(fēng)險(xiǎn)，也同樣不能作為物業(yè)服務(wù)用房的標(biāo)的進(jìn)行轉(zhuǎn)移。 在現(xiàn)實(shí)中，存在很多移交物業(yè)服務(wù)用房瑕疵的情況，上述案例即是經(jīng)常出現(xiàn)的情況之一。 宣判后，新洲公司不服提出上訴，二審駁回上訴，維持原判。由此，新洲公司應(yīng)按愛丁名苑小區(qū)總建筑面積 平方米的 5‰向愛丁名苑小區(qū)全體業(yè)主提供位于該小區(qū)范圍內(nèi) 平方米的合法、未設(shè)置他項(xiàng)權(quán)利的建筑作為物業(yè)管理用房，并移交給該小區(qū)的全體業(yè)主。因此，保潔房、保安房、工程部不能成為新洲公司應(yīng)配置并移交的物業(yè)管理用房。新洲公司作為愛丁名苑小區(qū)的建設(shè)單位，應(yīng)按前述 規(guī)定為愛丁名苑小區(qū)配置物業(yè)管理用房并將其移交小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)。對(duì)物管辦公室，愛丁名苑業(yè)委會(huì)、新洲公司均確認(rèn)在 2020年即已設(shè)置了抵押擔(dān)保，正被司法處置中。倉(cāng)庫(kù)（ B 幢第 1 棟－ 2 層），建筑面積 平方米系小區(qū)設(shè)備房，已公攤?cè)霕I(yè)主購(gòu)房面 積，物管辦公室（ A 幢第 1 棟－ 1 層 2 號(hào)），建筑面積 平方米。愛丁名苑業(yè)委會(huì)、新洲公司均認(rèn)可當(dāng)時(shí)的法律、政策未強(qiáng)制規(guī)定施工設(shè)計(jì)、竣工圖紙上應(yīng)標(biāo)明物業(yè)管理用房的具體方位，僅在新洲公司對(duì)愛丁名苑小區(qū)進(jìn)行宣傳的剖面圖上標(biāo)明了物業(yè)管理用房的位置。農(nóng)業(yè)銀行已向重慶市第一中級(jí)人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。三、駁回農(nóng)業(yè)銀行的其他訴訟請(qǐng)求。 2020 年 8 月 24 日，重慶市高級(jí)人民法院（ 2020）渝高法民初字第 2 號(hào)民事判決書判決：一、成越公司在本判決生效之日起 10 日內(nèi)向農(nóng)業(yè)銀行償還貸款本金 3004 萬(wàn) 第 28 頁(yè) 元及貸款利息、罰息、逾期利息及復(fù)利 萬(wàn)元（截止到2020 年 12 月 20 日止）；從 2020 年 12月 21 日起至償付之日止的利息、罰息、逾期利息及復(fù)利按照中國(guó)人民銀行的相關(guān)規(guī)定計(jì)算支付，利隨本清。但新洲公司必須償還完抵押貸款及所欠利息之后，我行方能解除愛丁堡項(xiàng)目部分房產(chǎn)的抵押權(quán)登記”。又對(duì)《（渝中）農(nóng)銀借字（ 2020）第 58 號(hào)借款合同》項(xiàng)下欠款 1874 萬(wàn)元所對(duì)應(yīng)的抵押物進(jìn)行分解后重新簽訂了抵押合同，分別辦理了抵押登記，登記號(hào)為：江北區(qū)（ 2020）抵押第 863 號(hào)、 862 號(hào)、 860 號(hào)、 859 號(hào)、 855 第 27 頁(yè) 號(hào)、 854 號(hào)，分解后的抵押物為：新洲公司所有的位于重慶市江北區(qū)李家花園讀書梁“愛丁名苑” 3 號(hào)負(fù)一層、負(fù)二層車庫(kù) 平方米、“愛丁名苑” 3 號(hào)附 9 號(hào)物理層二層商用房 平方米、“愛丁名苑” 3號(hào)附 7號(hào)物理層二層商用房 平方米、“愛丁名苑” 3 號(hào)附 6 號(hào)物理層二層商用 房 平方米、“愛丁名苑”3 號(hào)附 2 號(hào)物理層二層商用房 平方米、“愛丁名苑” 3 號(hào)附 1號(hào)物理層二層商用房 平方米。之后， 2020 年 12 月16 日、 19 日、 23 日、 25 日、 26 日、 28 日、 30 日，成越公司與農(nóng)業(yè)銀行分別簽訂借款合同，成越公司向農(nóng)業(yè)銀行借款 1960 萬(wàn)元。 2020 年 11 月 26 日，成越公司與農(nóng)業(yè)銀行簽訂《（渝中）農(nóng)銀借字（ 2020）第 58 號(hào)借款合同》，約定農(nóng)業(yè)銀行向成越公司發(fā)放總額為 1960 萬(wàn)元的貸款。該管理用房屬業(yè)主共有。 “愛丁堡”小區(qū)管理公約約定，移交物業(yè)時(shí)，開發(fā)商按房屋 第 26 頁(yè) 總建筑面積 5‰的比例向物業(yè)管理公司提供物管用房。 新洲公司在一期售樓廣告中宣傳愛丁堡的規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)中披露公建面積中物業(yè)管理中心 平方米；在愛丁堡規(guī)劃設(shè)計(jì)之差異性特征中披露有 1000 平方米的物業(yè)管理用房；在愛丁堡剖面圖中披露物業(yè)服務(wù)用房的位置。該小區(qū)一期工程建筑面積 平方米，二期工程建筑面積 平方米，總建筑面積 平方米。該小區(qū)一期工程于 1999 年 11 月 10 日取得建設(shè)工程規(guī)劃許可，二期工程于 2020 年 10 月 14 日經(jīng)重慶市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)渝計(jì)委投 [2020]1413 號(hào)文批準(zhǔn)立項(xiàng)，并取得建設(shè)工程規(guī)劃許可。 愛丁堡住宅小區(qū)（現(xiàn)名愛丁名苑住宅小區(qū)）項(xiàng)目分為一期工 第 25 頁(yè) 程和二期工程。 二、審理 經(jīng)江北區(qū)法院審理查明， 2020 年 9 月 5 日，愛丁名苑業(yè)委會(huì)經(jīng)重慶市江北區(qū)房屋管理局登記備案后成立?，F(xiàn)在被告與原告尚未對(duì)已移交的物管用房?jī)r(jià)款進(jìn)行進(jìn)行結(jié)算、沖抵。但實(shí)際上被告移交的物業(yè)管理用房已超過(guò)上述面積。為了維護(hù)小區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益，請(qǐng)求法院判決被告向原告移交位于愛丁名苑住宅小區(qū)項(xiàng)目?jī)?nèi)的 平方米的房屋作物業(yè)管理用房。但被告所移交的物管用房中有產(chǎn)權(quán)的部分是以被告為產(chǎn)權(quán)人設(shè)置了抵押的房屋，隨時(shí)都有被抵押權(quán)人主張權(quán)利而變賣的風(fēng)險(xiǎn)；其余的都是架空層，在房屋測(cè)繪報(bào)告中無(wú)法體現(xiàn)，不屬于法律意義上的 第 24 頁(yè) 房屋，且也無(wú)實(shí)際使用價(jià)值。 2020 年 9 月 5 日原告經(jīng)登記成立。該項(xiàng)目分為一期工程和二期工程。 被告重慶新洲實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司。 法院審查認(rèn)為，被告移交物業(yè)管理用 房存在瑕疵，責(zé)令 被告 移交 平方米的合法、未設(shè)置他項(xiàng)權(quán)利的建筑作為物業(yè)管理用房。 第 23 頁(yè) 移交物業(yè)管理用房瑕疵如