【正文】 。做到這些，就履行了制止侵權(quán)的安全保障義務(wù)。如已發(fā)生人員傷亡，應(yīng)立即聯(lián)系急救站，協(xié)助救治傷員?！邦A(yù)防、制止(應(yīng)急)、報(bào)告、救助”這四個(gè)方面，就是物業(yè)公司合理限度范圍內(nèi)的責(zé)任?！皟蓞f(xié)助”足“協(xié)助防范、協(xié)助救助”；“兩及時(shí)”是“及時(shí)制止、及時(shí)報(bào)告”。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。制止侵權(quán)：及時(shí)果斷不延誤對于來自第三人的人身傷害行為，物業(yè)公司有防范和制止的義務(wù)。特別要注意的是，由物業(yè)管理人組織的大型社區(qū)活動(dòng)越來越多，體育比賽、商業(yè)促銷、文藝匯演等，雖然能營造熱烈的小區(qū)氣氛，但造成人身意外傷害的風(fēng)險(xiǎn)也大大增加。最高法院的司法解釋指出：“(一)道路、橋梁、隧道等人工建造的構(gòu)筑物因維護(hù)、管理瑕疵致人損害的；(二)堆放物品滾落、滑落或者堆放物倒塌致人損害的；(三)樹木傾倒、折斷或者果實(shí)墜落致人損害的”，“由所有人或者管理人承擔(dān)賠償責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯(cuò)的除外”。類似業(yè)主被殺害這樣的惡性事故出現(xiàn)的概率固然很低，但小的傷害事故隨時(shí)都有可能發(fā)生。因此法院判物業(yè)公司賠償4萬元。2001年3月，上海復(fù)興新苑小區(qū)業(yè)主徐某的女兒在家中被流竄犯罪分子奸殺，破案后查明罪犯從運(yùn)送垃圾的小門進(jìn)入小區(qū)，而該門在晚上是應(yīng)當(dāng)上鎖的，那晚卻沒有關(guān)。這種情況下，物業(yè)公司要說自己完全履行了管理上的安全保障義務(wù)，恐怕說不過去。東?；▓@業(yè)主在家中被殺案，兇犯持作廢出入證混入小區(qū)，物業(yè)管理人員未能覺察，顯然在履行職責(zé)上有重大瑕疵，這是法院判決它承擔(dān)賠償責(zé)任的主要原因。服務(wù)管理：細(xì)致周到無過失物業(yè)公司的服務(wù)管理，包括對業(yè)主的服務(wù)及對房屋、設(shè)施及小區(qū)秩序的管理。國外有一種小塑料釘，專門用于堵塞電源插孔的，其用意就是為了防止幼兒用鐵絲等物捅電源插孔時(shí)觸電。物業(yè)公司認(rèn)為，安裝護(hù)欄足為了保護(hù)綠地免遭踐踏，作為11歲的女孩，不應(yīng)該去攀爬護(hù)欄，家長也未盡到監(jiān)護(hù)責(zé)任，物業(yè)公司對此傷害后果沒有責(zé)任。物業(yè)管理中，來自設(shè)施設(shè)備的風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)多，僅小區(qū)游泳池，就存在水質(zhì)是否達(dá)標(biāo)、是否按標(biāo)準(zhǔn)配備了救生設(shè)備和救生員、更衣室地面是否防滑、是否設(shè)置了安全告示等，其中一項(xiàng)欠缺，就可能構(gòu)成“未盡設(shè)施設(shè)備的安全保障義務(wù)”。設(shè)施設(shè)備：安全可靠無隱患 每個(gè)住宅小區(qū)中都會(huì)有許多設(shè)施設(shè)備，如交通設(shè)施、供水供電供氣設(shè)施、安保設(shè)施、排污設(shè)施、娛樂設(shè)施等，物業(yè)公司作為管理人，有義務(wù)保障這些設(shè)施的完好，不使其對業(yè)主和使用人造成人身損害。法條中雖未明確列舉物業(yè)管理，但從法理上看，從事物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)包括在“等經(jīng)營活動(dòng)”之中，物業(yè)管理公司要對它的顧客一一業(yè)主和使用人承擔(dān)安全保障義務(wù)，應(yīng)當(dāng)足毫無疑義的。其中與物業(yè)管理行業(yè)關(guān)系最密切的是第六條:“從事住宿、餐飲、娛樂等經(jīng)營活動(dòng)或者其他社會(huì)活動(dòng)的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使他人遭受人身損害，賠償權(quán)利人請求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。相關(guān)法律知識：“安全保障義務(wù)”有法律依據(jù) [ Fr: ] 同時(shí)，小鵬的母親未盡好足夠的監(jiān)護(hù)義務(wù)，對兒子受傷亦有一定過錯(cuò)，可相應(yīng)減輕物業(yè)公司的部分賠償責(zé)任。另根據(jù)《民法通則》規(guī)定，建筑物或其他設(shè)施發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或管理人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯(cuò)的除外。因此，物業(yè)公司對物業(yè)小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施負(fù)有管理、維護(hù)義務(wù)，對于因共用設(shè)施存在安全隱患致使他人受傷的，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。法院判決：物業(yè)公司賠償小鵬7200余元。隨后，小鵬的父母將物業(yè)公司和開發(fā)商告到法院，索賠醫(yī)藥費(fèi)、精神撫慰金計(jì)1．4萬余元。事發(fā)后，小鵬的父母多次與小區(qū)開發(fā)商和物業(yè)公司交涉。小鵬在跑動(dòng)中撞倒一張石桌。因此，原告同樣是有過錯(cuò)的，依照《中華人民共和國民法通則》第131條“受害人對于損害的發(fā)生也有過錯(cuò)的，可以減輕侵害人的民事責(zé)任”，故法院在上述判決中支持了原告部分訴訟請求。　　但同時(shí)，小區(qū)某物業(yè)公司是受小區(qū)業(yè)主的委托對小區(qū)進(jìn)行管理，原告作為小區(qū)一名居民有服從小區(qū)管理的義務(wù)。 雇員的行為超出授權(quán)范圍，但其表現(xiàn)形式是履行職務(wù)或者與履行職務(wù)有內(nèi)在聯(lián)系的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“從事雇傭活動(dòng)”。盡管斗毆本身是值勤保安和原告之間的個(gè)人行為，但值勤保安是在履行其工作職責(zé)時(shí)，與原告發(fā)生爭執(zhí)從而導(dǎo)致斗毆。雇主替代責(zé)任是指雇主對雇員在從事雇傭活動(dòng)中侵犯他人權(quán)利時(shí)所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任。依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第九條，雇員在從事雇傭活動(dòng)中致人損害的，雇主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。值得注意的是，這起案件的直接當(dāng)事人是一名被告雇傭的值勤保安。 案例解析：本案是一起因物業(yè)管理糾紛引起的人身損害賠償案件。被告與實(shí)施侵害的保安員系雇傭關(guān)系，保安人員在從事雇傭活動(dòng)中致人損害，理應(yīng)由被告賠償給原告因此造成的合理經(jīng)濟(jì)損失。由于雙方均不夠冷靜，進(jìn)而情緒激動(dòng)相互毆打，造成原告受傷?！》ㄔ号袥Q：經(jīng)審理法院認(rèn)為，公民的身體健康權(quán)受法律保護(hù)。 楊某的傷情鑒定為閉合性顱腦損傷、頭外傷后神經(jīng)反應(yīng)，損傷程度為輕微傷。楊某的丈夫焦某下車與保安員發(fā)生互毆。值勤的保安員要求楊某辦理車輛進(jìn)入小區(qū)的相關(guān)手續(xù)后，方可進(jìn)入小區(qū)。（2）保安致人損害的物業(yè)糾紛典型案例：某物業(yè)公司在某小區(qū)門口設(shè)有保安員執(zhí)勤，負(fù)責(zé)對進(jìn)入小區(qū)的人和車輛進(jìn)行安全管理。原告按約定向被告交納了物業(yè)管理費(fèi)，被告即負(fù)有管理小區(qū)日常治安工作，有效防止和制止在小區(qū)內(nèi)侵害小區(qū)居民人身、財(cái)產(chǎn)行為的義務(wù)。安全保障義務(wù)人承擔(dān)責(zé)任后，可以向第三人追償。因第三人侵權(quán)導(dǎo)致?lián)p害結(jié)果發(fā)生的，由實(shí)施侵權(quán)行為的第三人承擔(dān)賠償責(zé)任。法院審理后，依據(jù)我國《民法通則》等有關(guān)規(guī)定，于近日作出上述判決。經(jīng)洛陽市第一人民醫(yī)院診斷，原告氣管、食管和手部肌腱斷裂，雙側(cè)氣胸、左側(cè)喉區(qū)神經(jīng)損傷，構(gòu)成9級傷殘，為此先后住院治療38天。案發(fā)后調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)大門口設(shè)有門崗，一天24小時(shí)值班，但對出入人員無登記，無日常24小時(shí)巡邏。此后，原告按約每月交納物業(yè)管理費(fèi)，被告將其物業(yè)管理中的治安工作委托保安公司管理。同年9月，原告及家人入住該小區(qū)，并與被告簽訂了物業(yè)管理公共契約。（1）保安未盡安全保障義務(wù)引發(fā)的物業(yè)糾紛典型案例：小區(qū)居民家中被砍傷　物業(yè)公司未盡責(zé)被判賠償 日前，洛陽市老城區(qū)法院依法審結(jié)一起因物業(yè)公司未盡到應(yīng)盡的安全保障義務(wù)，造成業(yè)主身體損害的人身損害賠償糾紛案件，判決物業(yè)公司承擔(dān)張某人身損害損失40％的補(bǔ)充賠償責(zé)任，賠償張某4萬余元?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第二條：本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。 《合同法》第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責(zé)任。　　前款所稱“從事雇傭活動(dòng)”，是指從事雇主授權(quán)或者指示范圍內(nèi)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)或者其他勞務(wù)活動(dòng)。 最高人民法院《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》 第九條：　雇員在從事雇傭活動(dòng)中致人損害的，雇主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；雇員因故意或者重大過失致人損害的，應(yīng)當(dāng)與雇主承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。：受害人對于損害的發(fā)生也有過錯(cuò)的，可以減輕侵害人的民事責(zé)任。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作?！　∥飿I(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。風(fēng)險(xiǎn)防范：規(guī)避裝修糾紛的關(guān)鍵是，物業(yè)管理人員應(yīng)嚴(yán)格按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主，對發(fā)現(xiàn)的業(yè)主違規(guī)裝修的行為及時(shí)的予以制止并向有關(guān)部門報(bào)告，但無權(quán)采取強(qiáng)制措施，在此過程中，物業(yè)管理企業(yè)只要盡到了告知義務(wù)就可以了。但是，必須注意到，物業(yè)管理企業(yè)畢竟是一個(gè)民事主體而非行政管理機(jī)關(guān)，作為民事主體的物業(yè)管理企業(yè)是不具有行政權(quán)利的，因而物業(yè)管理企業(yè)不可能采取強(qiáng)制措施，其所能做的僅僅是發(fā)現(xiàn)問題時(shí)向業(yè)主及施工單位提出改進(jìn)意見，而不能直接采取有效的行政制裁手段?！币虼耍瑔栴}關(guān)鍵是如何界定物業(yè)管理企業(yè)是否履行合同的問題?！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》第四十二條也規(guī)定：“物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反本辦法規(guī)定的行為不及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告的，由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)用2至3倍的罰款。”這是為物業(yè)管理企業(yè)設(shè)定的一項(xiàng)義務(wù)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條第一款規(guī)定：“對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝修裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。裝修人擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施造成損失的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償。（二）章某的行為，影響了樓下于某對房屋的正常使用，違反了法律規(guī)定的義務(wù)，依法應(yīng)承擔(dān)恢復(fù)原狀、賠償損失的民事責(zé)任。案例解析：（一）章某的行為違反了有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。于某立即向物業(yè)管理企業(yè)投訴，物業(yè)管理企業(yè)即向章某發(fā)出要求其整改的緊急通知，但章某只答應(yīng)解決漏水問題而拒絕整改，于某便將章某和物業(yè)管理企業(yè)一并訴至法院，要求章某拆除衛(wèi)浴設(shè)施、恢復(fù)原狀，要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任。沒過幾天，于某家放在柜子里的衣服受潮，臥室和客廳地板也開始漏水。章某與于某為樓上樓下鄰居，18樓的于某先行入住。本辦法所稱承重結(jié)構(gòu)，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)的傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點(diǎn)，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。 　　有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。風(fēng)險(xiǎn)防范：為了規(guī)避因物業(yè)管理人員未盡到注意告知義務(wù)而引發(fā)的物業(yè)糾紛，物業(yè)管理人員應(yīng)及時(shí)的發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理中的安全隱患并予以消除和作出必要的警示標(biāo)志。案例解析：如果業(yè)主在小區(qū)公共區(qū)域受到傷害，物業(yè)未能及時(shí)報(bào)警，或者發(fā)現(xiàn)異常情況沒有及時(shí)注意，導(dǎo)致?lián)p害后果產(chǎn)生的，應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。當(dāng)日中午，鄰居周某步行至地下車庫取車時(shí)，避讓不及踩到木板滑倒骨折。（3） 典型案例：物業(yè)未盡及時(shí)注意義務(wù)業(yè)主人身損害索賠去年4月，家住盧灣某小區(qū)的徐某準(zhǔn)備進(jìn)行0裝修。因此趙小姐起訴到法院要求物業(yè)公司賠償。而物業(yè)公司認(rèn)為，根據(jù)租賃合同，趙小姐所在公司租賃的辦公樓僅有載貨電梯而無客用電梯，因此，趙小姐上下班應(yīng)走人行通道而不應(yīng)該乘載貨電梯，而且，事發(fā)當(dāng)天物業(yè)管理管理人員也曾勸說趙小姐走人行樓梯，但趙小姐不聽。 案例解析：平臺晾曬衣服顯屬不當(dāng)，且其為成年人應(yīng)當(dāng)對自己的活動(dòng)范圍負(fù)注意義務(wù)，對損害后果的發(fā)生負(fù)主要過錯(cuò)責(zé)任；但物業(yè)公司負(fù)有對管理小區(qū)內(nèi)的安全保障義務(wù)，應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)的安全隱患并作出相應(yīng)的警示注意義務(wù)，而逃生通道的玻璃門作為安全隱患，物業(yè)公司沒有對其作警示標(biāo)志，因此應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。 第二天，頭包得像粽子一樣的高某就去找物業(yè)交涉，但物業(yè)公司認(rèn)為此門為消防逃生通道且有鋁合金邊框，天臺為公用部位，高某擅自占用公用部位還把門撞壞，應(yīng)當(dāng)賠償，討說法反而被倒打一耙，高某一怒之下將物業(yè)公司起訴到了上海市青浦區(qū)人民法院。高某被妻子連忙送到了醫(yī)院，經(jīng)過認(rèn)真清理，他臉上大傷口3個(gè)被縫了近30針，其他小傷醫(yī)生實(shí)在無法下針只好作了消毒處理。（1）典型案例：上消防逃生門 物業(yè)管理存隱患擔(dān)責(zé)三成高某去年租用上海市青浦區(qū)佳樂苑小區(qū)的一套公寓房居住，去年12月20日上午，高某和妻子一起將洗好的衣服晾曬到了頂樓的天臺上，當(dāng)時(shí)上樓的通道暢通無阻，沒有發(fā)現(xiàn)有什么阻擋。 物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。但是物業(yè)公司負(fù)有物業(yè)小區(qū)安全保障的義務(wù)，應(yīng)對小區(qū)內(nèi)存在的隱患進(jìn)行排除并盡到合理的注意告知義務(wù)，因此物業(yè)公司要想規(guī)避此類風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，就應(yīng)對供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備在物業(yè)小區(qū)內(nèi)存在的安全隱患盡到必要的注意告知義務(wù)并作出必要的安全警示標(biāo)志。此外，物業(yè)公司負(fù)有物業(yè)小區(qū)安全保障的義務(wù)，應(yīng)對小區(qū)內(nèi)存在的隱患進(jìn)行排除并盡到合理的注意告知義務(wù)，但本案中，物業(yè)公司卻沒有盡到注意告知義務(wù)，故應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的責(zé)任?！睹穹ㄍ▌t》第123條規(guī)定，“從事高空、高壓、易燃、易爆、劇毒、放射性、高速運(yùn)輸工具等對周圍環(huán)境有高度危險(xiǎn)的作業(yè)造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任；如果能夠證明損害是由受害人故意造成的，不承擔(dān)