【正文】 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。對業(yè)主委員會的地位有了進一步明確，業(yè)主委員會成立的要件作了規(guī)定。物業(yè)服務好了，業(yè)主們愿意支付更高的物業(yè)服務費用，物業(yè)服務機構(gòu)才能夠提高收益。業(yè)主自行管理屬于業(yè)余水平，物業(yè)服務機構(gòu)屬于專業(yè)水平。當然，并不是說物業(yè)服務機構(gòu)就是不重要。在物權法中，始終是物業(yè)服務，而不是物業(yè)管理，我們也注意到，王兆國副委員長在向全國人大代表提請審議時，也始終使用的是物業(yè)服務，這說明，國家最高立法機構(gòu)是明晰的，在業(yè)主與物業(yè)服務之間，業(yè)主是首要的?？梢钥闯鑫餀喾ǜ用魑藰I(yè)主與物業(yè)服務機構(gòu)之間的權利義務關系。對比《條例》中的如下規(guī)定，第二條：本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。如果明確了這一點，物業(yè)服務機構(gòu)與業(yè)主之間的關系也就非常明確了。只不過家政協(xié)助管理專有物權，而物業(yè)服務機構(gòu)協(xié)助管理共有物權而已。這三條的意義在于明確了業(yè)主與物業(yè)服務機構(gòu)之間的法律地位、經(jīng)濟地位問題。對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權依法更換。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉(zhuǎn)讓。物權法對此作了規(guī)定。在很多小區(qū)的實踐中，不少業(yè)主都感覺到，許多合理的要求沒有得到解決，個別社區(qū)業(yè)主與物業(yè)服務機構(gòu)之間的矛盾甚至非常尖銳。因此，建設單位再想通過隱瞞規(guī)劃實現(xiàn)提高房價的做法，是要承擔法律責任的。第一百三十六條 新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。于是在房地產(chǎn)市場的供需兩端，形成了需求方——業(yè)主們的權益無影無蹤，供給方——發(fā)展商的利益無窮無盡這種奇觀。很多業(yè)主經(jīng)常會抱怨，自己購買房產(chǎn)的時候，周圍是草木蔥蘢的綠地，然而，好景不長，不久就會變成鋼筋水泥的叢林。但是，據(jù)我們調(diào)查，目前絕大多數(shù)建設單位在將小區(qū)業(yè)主的專有部分出售完畢以后，并未將國有土地使用權轉(zhuǎn)移到業(yè)主手中，而且繼續(xù)持有《國有土地使用權證》，因此，違反了《物權法》的規(guī)定。第一百四十七條 建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并處分。應當說，物權法比《條例》有了質(zhì)的飛躍，難怪業(yè)主們不僅要舉雙手，而且要舉雙腳贊成了。對比《條例》，有了實質(zhì)性飛躍，《條例》中沒有共有物權的概念，提及業(yè)主共有物權的相關規(guī)定只有第六條第七款 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；第三十八條：物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。《物權法》對于共有物權的內(nèi)容也作了解釋說明：第七十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。而物業(yè)服務機構(gòu)所服務的也正是這一部分，因為對于業(yè)主來說，專有部分是私人家庭部分，任何人未經(jīng)允許，是不能夠隨便進入的。共有物權的概念之所以重要，是因為這是業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會一切權利、義務關系的物質(zhì)基礎。換句話說，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，除專有物權以外的部分，比如，電梯，過道、走廊、小區(qū)綠化帶等等都應當屬于業(yè)主共有的物權。首次明確以國家法律的形式，提出了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權與共有物權概念。這次的修改明確了物業(yè)公司的定位，就是為業(yè)主服務的。物業(yè)由管理者變成“服務員”，根據(jù)《物權法》的有關規(guī)定，《決定》將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時公約”修改為“臨時管理規(guī)約”。業(yè)委會決定違法街道辦有權撤銷，修改條文：“業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。此外，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)現(xiàn)在只要經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意就可以了，而修改之前，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過。改建、重建建筑物程序更嚴格，修改內(nèi)容：“業(yè)主大會決定本條例第十一條第5項和第6項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主共同決定七種事項，修改條文：“第十一條下列事項由業(yè)主共同決定：（1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）制定和修改管理規(guī)約；（3）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（4）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；（5）籌集和使用專項維修資金；（6）改建、重建建筑物及其附屬設施；（7）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。附件：一、新《物業(yè)管理條例》解讀街道辦新增為成立業(yè)主大會指導部門修改條文：“同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。做到這些，就履行了制止侵權的安全保障義務。如已發(fā)生人員傷亡，應立即聯(lián)系急救站，協(xié)助救治傷員?！邦A防、制止(應急)、報告、救助”這四個方面，就是物業(yè)公司合理限度范圍內(nèi)的責任?！皟蓞f(xié)助”足“協(xié)助防范、協(xié)助救助”；“兩及時”是“及時制止、及時報告”。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。對于來自第三人的人身傷害行為，物業(yè)公司有防范和制止的義務。作為社區(qū)活動的組織者，物業(yè)公司必須要充分考慮安全保障能力，如沒有安全把握，寧可不組織這類活動。這些列舉的以及類似的事故都有可能在小區(qū)里發(fā)生，物業(yè)公司作為管理人責無旁貸。例如道路濕滑障礙造成行人摔倒致傷、消殺藥劑管理不當造成兒童中毒、井穴溝池致人墜入、運動游樂設施殘損致人傷害等等，都是物業(yè)管理中每天都需要警惕的風險。這個案例警示我們，物業(yè)管理工作不允許百密一疏，任何時間、任何行為都要經(jīng)得起檢驗，這是一個很高的要求。這成為物業(yè)公司未履行職責的主要依據(jù)。管理上的安全保障責任范圍很廣：對可疑人員進行詢問盤查、在施工檢修地點設置標志、投放消殺藥劑前的預告警示、對業(yè)主求助時的迅速處理等，都是物業(yè)公司最常見的安全保障工作內(nèi)容。周一男全家被害案，5名兇犯1天多次進出小區(qū)，作案時間長達10多個小時，5名受害人先后被殺，直至兇手安然離去，小區(qū)保安都未有絲毫警覺。服務管理不到位，沒有盡到職責，造成業(yè)主或者使用人的人身受到損害，就屬于“未盡管理上的安全保障義務”，應當承擔民事賠償責任。服務管理：細致周到無過失。國外有一種小塑料釘，專門用于堵塞電源插孔的，其用意就是為了防止幼兒用鐵絲等物捅電源插孔時觸電。法院最終認定：該小區(qū)物業(yè)公司設置鋼筋護欄時應當考慮到兒童的安全，護欄留有十余厘米長的尖頭，存在安全隱患，應對此人身傷害事故承擔部分責任，判決物業(yè)公司賠償醫(yī)療費用1萬元。2004年，北京方莊小區(qū)一名11歲女孩在攀爬綠地的鋼筋護欄時失足，被欄桿尖端刺成“右胸銳器貫通傷”，花去醫(yī)療費用近三萬元，后女孩向物業(yè)公司索賠26萬余元。如果設施設備未達到安全要求，導致使用人受損的，受損人有權向物業(yè)管理人索賠。設施設備：安全可靠無隱患。法條中雖未明確列舉物業(yè)管理，但從法理上看，從事物業(yè)管理活動應包括在“等經(jīng)營活動”之中，物業(yè)管理公司要對它的顧客一一業(yè)主和使用人承擔安全保障義務，應當足毫無疑義的。其中與物業(yè)管理行業(yè)關系最密切的是第六條:“從事住宿、餐飲、娛樂等經(jīng)營活動或者其他社會活動的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務致使他人遭受人身損害，賠償權利人請求其承擔相應賠償責任的，人民法院應予支持。相關法律知識：“安全保障義務”有法律依據(jù)。同時，小鵬的母親未盡好足夠的監(jiān)護義務，對兒子受傷亦有一定過錯，可相應減輕物業(yè)公司的部分賠償責任。另根據(jù)《民法通則》規(guī)定，建筑物或其他設施發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或管理人應承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。因此，物業(yè)公司對物業(yè)小區(qū)內(nèi)的共用設施負有管理、維護義務，對于因共用設施存在安全隱患致使他人受傷的，物業(yè)公司應當承擔損害賠償責任。法院判決：物業(yè)公司賠償小鵬7200余元。隨后，小鵬的父母將物業(yè)公司和開發(fā)商告到法院，索賠醫(yī)藥費、精神撫慰金計1．4萬余元。事發(fā)后，小鵬的父母多次與小區(qū)開發(fā)商和物業(yè)公司交涉。小鵬在跑動中撞倒一張石桌。因此，原告同樣是有過錯的，依照《中華人民共和國民法通則》第131條“受害人對于損害的發(fā)生也有過錯的，可以減輕侵害人的民事責任”，故法院在上述判決中支持了原告部分訴訟請求。但同時，小區(qū)某物業(yè)公司是受小區(qū)業(yè)主的委托對小區(qū)進行管理，原告作為小區(qū)一名居民有服從小區(qū)管理的義務。雇員的行為超出授權范圍，但其表現(xiàn)形式是履行職務或者與履行職務有內(nèi)在聯(lián)系的，應當認定為“從事雇傭活動”。盡管斗毆本身是值勤保安和原告之間的個人行為，但值勤保安是在履行其工作職責時，與原告發(fā)生爭執(zhí)從而導致斗毆。雇主替代責任是指雇主對雇員在從事雇傭活動中侵犯他人權利時所應當承擔的民事責任。依據(jù)最高人民法院《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第九條，雇員在從事雇傭活動中致人損害的，雇主應當承擔賠償責任。值得注意的是，這起案件的直接當事人是一名被告雇傭的值勤保安。案例解析：本案是一起因物業(yè)管理糾紛引起的人身損害賠償案件。被告與實施侵害的保安員系雇傭關系，保安人員在從事雇傭活動中致人損害，理應由被告賠償給原告因此造成的合理經(jīng)濟損失。由于雙方均不夠冷靜，進而情緒激動相互毆打，造成原告受傷。法院判決：經(jīng)審理法院認為，公民的身體健康權受法律保護。楊某的傷情鑒定為閉合性顱腦損傷、頭外傷后神經(jīng)反應，損傷程度為輕微傷。楊某的丈夫焦某下車與保安員發(fā)生互毆。值勤的保安員要求楊某辦理車輛進入小區(qū)的相關手續(xù)后，方可進入小區(qū)。（2）保安致人損害的物業(yè)糾紛典型案例：某物業(yè)公司在某小區(qū)門口設有保安員執(zhí)勤，負責對進入小區(qū)的人和車輛進行安全管理。原告按約定向被告交納了物業(yè)管理費，被告即負有管理小區(qū)日常治安工作，有效防止和制止在小區(qū)內(nèi)侵害小區(qū)居民人身、財產(chǎn)行為的義務。安全保障義務人承擔責任后，可以向第三人追償。因第三人侵權導致?lián)p害結(jié)果發(fā)生的，由實施侵權行為的第三人承擔賠償責任。法院審理后，依據(jù)我國《民法通則》等有關規(guī)定，于近日作出上述判決。經(jīng)洛陽市第一人民醫(yī)院診斷，原告氣管、食管和手部肌腱斷裂，雙側(cè)氣胸、左側(cè)喉區(qū)神經(jīng)損傷，構(gòu)成9級傷殘，為此先后住院治療38天。案發(fā)后調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)大門口設有門崗，一天24小時值班，但對出入人員無登記，無日常24小時巡邏。此后，原告按約每月交納物業(yè)管理費，被告將其物業(yè)管理中的治安工作委托保安公司管理。同年9月，原告及家人入住該小區(qū)，并與被告簽訂了物業(yè)管理公共契約。（1）保安未盡安全保障義務引發(fā)的物業(yè)糾紛典型案例：小區(qū)居民家中被砍傷　物業(yè)公司未盡責被判賠償,日前，洛陽市老城區(qū)法院依法審結(jié)一起因物業(yè)公司未盡到應盡的安全保障義務，造成業(yè)主身體損害的人身損害賠償糾紛案件，判決物業(yè)公司承擔張某人身損害損失40％的補充賠償責任，賠償張某4萬余元?！段飿I(yè)管理條例》第二條：本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。《合同法》第一百零七條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責任。前款所稱“從事雇傭活動”，是指從事雇主授權或者指示范圍內(nèi)的生產(chǎn)經(jīng)營活動或者其他勞務活動。最高人民法院《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》 第九條：雇員在從事雇傭活動中致人損害的，雇主應當承擔賠償責任；雇員因故意或者重大過失致人損害的，應當與雇主承擔連帶賠償責任。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。風險防范：規(guī)避裝修糾紛的關鍵是，物業(yè)管理人員應嚴格按照《物業(yè)管理條例》和《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主，對發(fā)現(xiàn)的業(yè)主違規(guī)裝修的行為及時的予以制止并向有關部門報告，但無權采取強制措施，在此過程中，物業(yè)管理企業(yè)只要盡到了告知義務就可以了。但是，必須注意到，物業(yè)管理企業(yè)畢竟是一個民事主體而非行政管理機關，作為民事主體的物業(yè)管理企業(yè)是不具有行政權利的，因而物業(yè)管理企業(yè)不可能采取強制措施，其所能做的僅僅是發(fā)現(xiàn)問題時向業(yè)主及施工單位提出改進意見，而不能直接采取有效的行政制裁手段?！币虼?，問題關鍵是如何界定物業(yè)管理企業(yè)是否履行合同的問題?！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》第四十二條也規(guī)定：“物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反本辦法規(guī)定的行為不及時向有關部門報告的，由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務費用2至3倍的罰款。”這是為物業(yè)管理企業(yè)設定的一項義務?！段飿I(yè)管理條例》第四十六條第一款規(guī)定：“對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝修裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。裝修人擅自拆改供暖、燃氣管道和設施造成損失的，由裝修人負責賠償。（二）章某的行為，影響了樓下于某對房屋的正常使用，違反了法律規(guī)定的義務，依法應承擔恢復原狀、賠償損失的民事責任。案例解析：（一）章某的行為違反了有關法律法規(guī)的規(guī)定。于某立即向物業(yè)管理企業(yè)投訴，物業(yè)管理企業(yè)即向章某發(fā)出要求其整改的緊急通知，但章某只答應解決漏水問題而拒絕整改，于某便將章某和物業(yè)管理企業(yè)一并訴至法院，要求章某拆除衛(wèi)浴設施、恢復原狀，要求物業(yè)管理企業(yè)承擔賠償責任。沒過幾天，于某家放在柜子里的衣服受潮，臥室和客廳地板也開始漏水。章某與于某為樓上樓下鄰居，18樓的于某先行入住。本辦法所稱承重