【正文】 　　按照《上海市居住物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，住宅出售滿兩年或出售建筑面積達百分之五十以上，開發(fā)商應(yīng)將有關(guān)材料報房屋所在地的房管部?！爸倭抗尽闭J為，按前期物業(yè)管理的要求，自己作為開發(fā)商聘請的物業(yè)管理公司，對該物業(yè)進行前期管理付出了勞動，況且所收費用與評估機構(gòu)評估的費用基本一致。根據(jù)兩被告的申請，法院委托房地產(chǎn)估價公司對小區(qū)物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)進行了評估。　　住宅發(fā)展公司和徐某一家則認為，小區(qū)的物業(yè)管理費過高，但物業(yè)管理水平低下，質(zhì)價不符。仲量公司稱，自己與小區(qū)開發(fā)商簽訂了合法的物業(yè)管理合同，2001 ，而且該收費標(biāo)準(zhǔn)是經(jīng)區(qū)物價局登記備案的。住宅發(fā)展公司和徐某認為該物業(yè)收費不合理，從2001 年6月起開始不付物業(yè)管理費、車位管理費和電費等。2001 年2月、4月，住宅發(fā)展公司與徐某分別購得該小區(qū)內(nèi)的房屋各一套。前期物業(yè)管理收費太高了？法院判決：以評估結(jié)論為支付標(biāo)準(zhǔn)　　前期物業(yè)管理期間，開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的合同對業(yè)主有無約束力？物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)誰說了算？日前，靜安法院一審作出判決，物管費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以評估機構(gòu)的評定為準(zhǔn)，并據(jù)此支持了物業(yè)管理公司追討業(yè)主欠費的訴訟請求。據(jù)了解，該房產(chǎn)并沒有在合同約定的時間內(nèi)交與陳女士使用，但陳女士卻辦理了樓宇交接確認書，并沒有依合同約定的條件提出解除的要求，因而很可惜地喪失了合同解除權(quán)，以致在貸款無法還清，房產(chǎn)也要被拍賣的情況下，只能自認倒霉，交了房款卻丟了房產(chǎn)。一審法院支持了信用社的訴訟請求，陳女士認真研究案情后，認為國都房地產(chǎn)公司沒有房地產(chǎn)開發(fā)資格，售樓行為違法，因而房地產(chǎn)買賣合同無效，提起上訴，要求解除房地產(chǎn)買賣合同，退還購房款，并支付延期交房違約金。 合同簽訂后，陳女士依約向開發(fā)商支付了房款，但卻并未在合同約定的時間內(nèi)交清銀行貸款。合同約定，開發(fā)商于2000年3月28日將驗收合格的房產(chǎn)交與陳女士使用。 事情經(jīng)過并不復(fù)雜。 　　同時在拖欠物業(yè)管理費的仲裁案件中，仲裁庭判決4名欠費業(yè)主及時向恒兆基物業(yè)支付應(yīng)交的物業(yè)管理費用，并承擔(dān)相關(guān)律師費用和部分仲裁費用，但駁回了恒兆基物業(yè)要求欠費業(yè)主支付滯納金等的申請。 　　與此案同時仲裁的還有恒兆基物業(yè)訴小區(qū)第二屆業(yè)主委員會4名委員拖欠物業(yè)管理費的案件。 　　12002年8月1日，恒兆基物業(yè)與北方物業(yè)在小區(qū)形成對峙局面，經(jīng)當(dāng)?shù)鼐鸬膹娏槿耄狈轿飿I(yè)最終接管小區(qū)。 　　12002年7月18日，恒兆基物業(yè)就小區(qū)第二屆業(yè)主委員會單方面解除物業(yè)管理合同向深圳仲裁委員會提請仲裁。 　　2002年5月中旬，小區(qū)業(yè)主大會以書面投票的形式再次召開，選舉產(chǎn)生了第二屆業(yè)主委員會，共有15名業(yè)主當(dāng)選為業(yè)主委員會委員。 　　2002年4月13日中午，小區(qū)第一屆業(yè)主委員會集體宣布辭職。會議的傾向性意見是不同意管理費價格上調(diào)。 　　2002年3月23日晚上，由部分業(yè)主牽頭組織的小區(qū)“業(yè)主維權(quán)大會”舉行，有近300人（身份未確認）到會。月，新的管理費價格標(biāo)準(zhǔn)為： 　　2002年2月25日，第一屆業(yè)主委員會召開會議，對2001年度小區(qū)物業(yè)管理工作進行總結(jié)評審，最后以書面形式高度評價了恒兆基物業(yè)一年來的管理、服務(wù)工作。 　　2000年8月，小區(qū)第一屆業(yè)主委員會成立，共有9名業(yè)主當(dāng)選為業(yè)主委員會委員。月，東方半島花園連環(huán)糾紛全景透視 　　[背景資料：東方半島花園連環(huán)糾紛事略] 　　1998年10月31日，位于深圳關(guān)外布吉鎮(zhèn)、由開發(fā)商下屬深圳市恒兆基物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“恒兆基物業(yè)”）提供一體化的物業(yè)管理服務(wù)，管理費價格為：過去的物業(yè)糾紛，有不少是因為法規(guī)的不完善，使之越演越烈。其中，新條例規(guī)定，業(yè)主大會作出制訂和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過。突出業(yè)主的權(quán)利，是剛出臺的《物業(yè)管理條例》的一個特點。合同的性質(zhì)應(yīng)按合同的本質(zhì)來定，而非根據(jù)其名稱或用詞來確定，業(yè)主委員會不能以物管合同為委托合同，從而以委托方名義單方隨時解除合同。幾位參與《物業(yè)管理條例》制訂的物管專家指出，撇開東方半島花園物業(yè)管理其它方面的糾紛不作評判，深圳仲裁委裁決書中對物業(yè)管理合同性質(zhì)作出的判定，對物業(yè)管理行業(yè)還是有一定的現(xiàn)實意義的。依法“炒”管家 第一部全國性的物業(yè)管理行政法規(guī)——《物業(yè)管理條例》頒布施行，標(biāo)志著物業(yè)管理行業(yè)進入一個新的發(fā)展階段。但近一年來，公司為了取得社會效益，貼進了不少資金進行管理，才取得廣大業(yè)主的信任，今天小區(qū)的安寧是來之不易的，因此，他們一定會繼續(xù)管理下去。據(jù)北方物業(yè)的負責(zé)人說：“我們在市、區(qū)兩級政府的監(jiān)督下，才取得小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)的，我們與小區(qū)業(yè)主委員會簽訂的合同得到業(yè)主大會的確認，并已到政府管理部門備案，是一份合法的合同，裁決對我們沒什么影響。至今，東方半島花園仍由在原物業(yè)管理合同爭議期間舉行的招標(biāo)會中中標(biāo)的北方物業(yè)進行管理?！凹词乖诤贤趦?nèi)，但大多數(shù)投反對票的業(yè)主已經(jīng)無法忍受物業(yè)公司的服務(wù)了，難道還要忍下去嗎？”一位業(yè)主委員會的成員說。最近，業(yè)主委員會向龍崗區(qū)人民法院申請不予執(zhí)行仲裁裁決。接到裁決書，東方半島花園的新業(yè)主委員會在小區(qū)張貼告示，稱仲裁裁決不公平，他們認為業(yè)主自治是物業(yè)管理法規(guī)的基本原則，廣大業(yè)主通過業(yè)主大會形式，解聘不滿意的物業(yè)管理公司是法律賦予業(yè)主的一項基本權(quán)利。裁決書下發(fā)后，恒兆基物業(yè)強烈要求依法執(zhí)行仲裁裁決，維護該公司的合法利益。陷入僵局：恒兆基物業(yè)要求執(zhí)行仲裁裁決，新的業(yè)主委員會向法院提交不予執(zhí)行仲裁裁決申請書，法院認為執(zhí)行有很大難度恒兆基物業(yè)認為，任何招標(biāo)及合同的簽訂，都必須依法進行并不得損害第三人的利益。仲裁庭還指出，對物業(yè)管理公司與業(yè)主及業(yè)主大會、業(yè)主委員會之間的權(quán)利應(yīng)當(dāng)予以適當(dāng)平衡，如果允許業(yè)主大會或業(yè)主委員會隨時單方解除管理合同，將可能成為導(dǎo)致小區(qū)管理的極度不穩(wěn)定，也會從根本上損害業(yè)主的利益，合同性質(zhì)應(yīng)以合同的本質(zhì)確定，而非根據(jù)其名稱或用詞而確定，從目前的現(xiàn)實與公共秩序考量而言，物業(yè)管理合同不宜界定為合同法上的有名合同“委托合同”。合同的性質(zhì)應(yīng)按合同的本質(zhì)來定，而非根據(jù)其名稱或用詞來確定。在雙方合同的性質(zhì)方面，仲裁庭認為，由于物業(yè)管理合同是物業(yè)管理人為業(yè)主持續(xù)處理物業(yè)管理的合同，其具有近似“委托”性質(zhì)，但與純粹的委托合同有差別。業(yè)主委員會是社團組織，具有其自身的獨立性，存在的連續(xù)性，不因業(yè)主委員會成員的變化而變化，前屆業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)，當(dāng)然由后屆業(yè)主委員會承擔(dān)。仲裁庭認為，在管理費收取標(biāo)準(zhǔn)上，恒兆基物業(yè)沒有違約。仲裁裁決：物業(yè)管理合同不宜界定為合同法上的“委托合同”；新的業(yè)主委員會被裁決繼續(xù)履行與恒兆基物業(yè)的合同，并賠償其損失今年3月21日，仲裁庭作出終局裁決，認為在2001年簽訂的《物業(yè)管理合同》真實合法，為有效合同，雙方應(yīng)嚴格遵守。因此，恒兆基物業(yè)有關(guān)物業(yè)管理合同不屬委托合同的觀點是對合同法有關(guān)委托合同規(guī)定的曲解，是錯誤的。在爭議的合同性質(zhì)方面，新的業(yè)主委員會認為，本案爭議的合同屬于合同法規(guī)定的委托合同的一種類型，恒兆基物業(yè)以代理合同的法律特征來替代委托合同的法律特征，進而否認本案爭議合同為委托合同，犯了偷換概念的邏輯錯誤，代理合同和委托合同反映的是兩種不同的民事法律制度，而代理制度和委托合同制度，兩者不能混為一談?！毙碌臉I(yè)主委員會則認為，恒兆基物業(yè)沒有經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn)，在合同約定以外，擅自增加每戶有線電視收視費13元/月，2002年開始擅自提高管理費標(biāo)準(zhǔn)，違反有關(guān)規(guī)定；沒有經(jīng)業(yè)委會同意，違規(guī)收取停車卡押金等；以深圳市恒兆基實業(yè)有限公司的名義改變16棟架空層停車場的用途，由恒兆基物業(yè)自己實際出租經(jīng)營，至今仍未拆除；改變本體維修基金超前使用，沒有按規(guī)定定期公布收支賬目；對小區(qū)衛(wèi)生、治安管理混亂，服務(wù)意識差，對房屋管理維護不善。恒兆基物業(yè)認為，公司與原業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)管理委托合同》合法有效，同時雙方實際已履行合同一年五個月，新的業(yè)主委員會單方擅自解除合同，構(gòu)成違約，侵犯了公司的合法權(quán)益。恒兆基物業(yè)稱，公司于2001年2月18日與第一屆業(yè)主委員會簽訂了為期3年的《物業(yè)管理委托合同》，合同簽訂后公司積極按規(guī)定履行合同義務(wù)，對房屋建筑本體共用部分、本體共用設(shè)施設(shè)備進行維修、養(yǎng)護、管理，對小區(qū)紅線內(nèi)市政設(shè)施、配套服務(wù)設(shè)施進行維修、養(yǎng)護、管理，同時開展公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生，垃圾收集清運，交通、車輛停泊管理等一系列工作。爭議焦點：恒兆基物業(yè)認為已完成合同規(guī)定的管理目標(biāo)，新業(yè)主委員會不應(yīng)單方解除合同；新業(yè)主委員會持相反意見恒兆基物業(yè)不服，向深圳仲裁委員會申請仲裁，要求繼續(xù)履行與第一屆業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)管理委托合同》。2002年7月25日，在市、區(qū)住宅局的主持下，由小區(qū)第二屆業(yè)主委員會負責(zé)組織的小區(qū)物業(yè)綜合管理招標(biāo)活動進行，結(jié)果北方物業(yè)中標(biāo)。2002年6月中旬，小區(qū)業(yè)主大會以書面投票的形式第三次召開，1票認為物業(yè)管理工作有整改，808票認為沒有整改，3票同意繼續(xù)聘用現(xiàn)物業(yè)管理公司，807票同意解聘現(xiàn)物業(yè)管理公司。2002年4月13日上午，第一屆業(yè)主委員會集體宣布辭職；中午，在有關(guān)政府部門的主持下，小區(qū)業(yè)主大會召開，結(jié)果與會業(yè)主大多數(shù)表決反對調(diào)高管理費價格，認為恒兆基物業(yè)和業(yè)主委員會的工作不稱職。2002年3月23日晚上，因物業(yè)管理費的調(diào)價引發(fā)部分業(yè)主不滿，小區(qū)“業(yè)主維權(quán)大會”舉行。2001年2月18日，恒兆基物業(yè)與第一屆業(yè)主委員會正式簽訂《物業(yè)管理委托合同》，合同期限為3年。然而時至今日，這份裁決卻一直難以得到執(zhí)行，這究竟是怎么回事呢？事件回放：“炒”掉恒兆基物業(yè)，北方物業(yè)進駐小區(qū)東方半島花園糾紛屢起波瀾的經(jīng)過是這樣的———1998年10月31日，位于深圳關(guān)外布吉鎮(zhèn)，有近1500戶業(yè)主,由恒兆基物業(yè)提供一體化的物業(yè)管理服務(wù)。在北方物業(yè)中標(biāo)之前，恒兆基物業(yè)向深圳仲裁委員會申請仲裁，要求繼續(xù)履行與原業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)管理委托合同》。去年7月初，第二屆業(yè)主委員會很快成立，當(dāng)時他們對記者說：“我們有‘炒’掉物業(yè)公司的想法，不過，一切要看今后的情況再作決定。 “炒管家”為何還要賠償？ 6月25日上午，記者來到布吉鎮(zhèn)東方半島花園，只見夏日的陽光下，孩子們在游泳池里戲水，一些居民在大樹下乘涼，小區(qū)內(nèi)一片寧靜。 　　　　業(yè)內(nèi)專家分析，物業(yè)公司總數(shù)減少的原因有三方面：第一，一批大型物業(yè)公司正在通過聯(lián)合、兼并等方式，收購小公司，使企業(yè)規(guī)模不斷擴大；第二，政府部門加強管理，水平差的物管企業(yè)在資質(zhì)審查中被淘汰出局；第三，越來越多的新小區(qū)到市場上自己尋找“管家”，一些前期從事物業(yè)管理的企業(yè)紛紛落馬，逐漸從物業(yè)行業(yè)消失。在這一龐大的物業(yè)管理隊伍中，一級資質(zhì)的物業(yè)公司為14家，二級、三級資質(zhì)的500家左右，近兩千家是無級資質(zhì)的物業(yè)公司。 　　　　結(jié)果，上海的物業(yè)公司數(shù)量迅速膨脹。此舉顯示，經(jīng)過市場規(guī)范，物業(yè)公司總數(shù)正在減少，物業(yè)管理行業(yè)正在向做強、做大的方向發(fā)展。宣判后，五人均表示服從判決。但鑒于五名被告人認罪態(tài)度較好，所以決定酌情予以從輕處罰。后經(jīng)鑒定，造成該車直接經(jīng)濟損失人民幣１９９００多元。今年１月１６日晚上９時左右，北京市昌平區(qū)小湯山溫碧源小區(qū)橘郡５—２５的業(yè)主范女士，在該住宅區(qū)內(nèi)因拆墻一事與開發(fā)商北京溫碧源住宅有限公司發(fā)生矛盾。業(yè)主同開發(fā)商產(chǎn)生矛盾 保安砸壞業(yè)主車被判拘役因拆墻問題與開發(fā)商產(chǎn)生矛盾，家住昌平小湯山溫碧源小區(qū)的業(yè)主范女士的越野車竟遭到小區(qū)保安的狂砸。、持有和使用警械及殺傷性武器，違者依法予以辭退，違法行為情節(jié)較輕的，依法處15日以下行政拘留；情節(jié)嚴重構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任?！　?，違者依法予以辭退?！　?，充當(dāng)保護傘，違者依法予以辭退；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。、辱罵、侮辱他人人格，侵犯他人人身權(quán)利，違者依法予以辭退；違法行為情節(jié)較輕的，依法處15日以下行政拘留；情節(jié)嚴重構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任?！崩铨埼谋硎荆钲谑泄簿謹M對全市保安員進行分類編號，制定一套行之有效的管理辦法。據(jù)李龍文介紹，稍前出臺的《清理整頓保(治)安隊伍20條規(guī)定》詳細說明了何種行為是違規(guī)的，此次頒布的“九不準(zhǔn)”行為規(guī)定則明確指出，保(治)安從業(yè)人員一旦違規(guī)將承擔(dān)什么責(zé)任。保安打人輕則拘留重則判刑市公安局出臺保安員“九不準(zhǔn)”行為規(guī)范，對相關(guān)違法違規(guī)行為明確處罰標(biāo)準(zhǔn) 繼6月24日深圳警方出臺了規(guī)范保(治)安隊伍行為的20條規(guī)定之后，昨日，市公安局在此基礎(chǔ)上又出臺了保(治)安從業(yè)人員“九不準(zhǔn)”行為規(guī)定。　 徐某夫婦以物業(yè)管理合同糾紛為由向法院起訴，要求物業(yè)公司給予賠償。罪犯曲某（現(xiàn)已被判處死并執(zhí)行）在1時許經(jīng)敞開的鐵門進入該小區(qū)，后翻墻進入徐某家的北陽臺，擰開門鎖入室作案，被徐某的女兒小徐發(fā)現(xiàn)后，窮兇極惡的罪犯殘忍地致小徐死亡?！　∫驗樵撐飿I(yè)公司允許小區(qū)居民自行安裝防盜門窗，該小區(qū)居民曾于2001年2月以安全受到威脅為由聯(lián)名寫信向有關(guān)部門反映。 入室盜竊引發(fā)兇殺案 物業(yè)公司疏防范賠償事件 　　新華社上海7月6日電 上海市二中院近日以一起由于物業(yè)公司在安全管理上的疏漏，而引發(fā)罪犯深夜入室作案致死人命的案件進行終審判決，判處該物業(yè)公司向業(yè)主徐某賠償經(jīng)濟損失4萬元人民幣。 　　說起小區(qū)內(nèi)的治安環(huán)境，居民們意見很大，他們說，零點過后從未見過保安巡邏，今年上半年該棟發(fā)生的入室盜竊就有20多次，僅現(xiàn)場核實的就有4個住戶家里發(fā)生過6次入室盜竊事件。 　　對于王女士的遭遇，大眾物業(yè)管理公司在該小區(qū)的負責(zé)人廖主任說，當(dāng)王女士開始呼救時，在18棟看管自行車的兩名未穿制服的保安很快就趕到了17棟。今年3月和7月，都是在凌晨時分，小偷兩次采取先弄開防盜門隨后進入臥室的方法行竊，所幸均被王女士發(fā)覺。 　　據(jù)王女士介紹，昨天凌晨5時左右，她被異響驚醒后發(fā)現(xiàn)客廳里有一團黑影在爬行，便馬上反鎖臥室的門跑到窗口大聲呼救，在寂靜的黎明中喊了近20分鐘，最先出現(xiàn)的卻是200多米外的另一小區(qū)——“天一名居”的保安，隨后來了8名附近的住戶，直至此時，幾名該小區(qū)的保安才出現(xiàn)在17棟樓下。據(jù)了解，這