【正文】 商業(yè)市場研究 整體市場 經(jīng)營狀況 CB Richard Ellis | Page 61 數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕 ? 2022到 2022年，新增供應(yīng)量過大，空置率呈上升趨勢， 06年有所回落，平均空置率為 10%， 07年新增供應(yīng)及商場改造拉動(dòng)空置率上升至 15%， 08年新增供應(yīng)較少，以吸納以前供應(yīng)為主，空置率下降； ? 20222022年，天津優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)量大，空置率將保持在較高的水平，整體空置率均在 16%以上。 ? 2022至 2022年天津優(yōu)質(zhì)商業(yè)平均租金保持穩(wěn)步提升，年均增長率 %左右，截止 2022年第三季度，達(dá)到 /平方米天（使用面積，不含物業(yè)管理費(fèi)）； ? 與同類城市相比，天津優(yōu)質(zhì)商業(yè)平均租金處于較低水平。 ? 未來 5年，天津?qū)㈥懤m(xù)有嘉里中心、和黃都會(huì)軒、恒隆廣場、津門津塔、仁恒海河廣場等多個(gè)市中心地區(qū)的大型購物中心項(xiàng)目進(jìn)入市場，總建筑面積逾 200萬平米。 ? 2022年天津優(yōu)質(zhì)商業(yè)存量達(dá)到 150萬平米，預(yù)計(jì)到 2022年，供應(yīng)量將達(dá)到約 210萬平米。 1 市級(jí)綜合商圈 市級(jí)專業(yè)商圈 區(qū)級(jí)商圈 商業(yè)市場研究 整體市場 CB Richard Ellis | Page 55 ?區(qū)域發(fā)展尚處于起步區(qū)，尚未形成層級(jí)分明的商圈體系； ?解放路、洋貨較成熟，聚集度較高，表現(xiàn)出相對較高的輻射能力； ?濱海核心區(qū)與市區(qū)之間的交通尚不發(fā)達(dá)，導(dǎo)致濱海的商業(yè)發(fā)展較慢，輻射范圍較小。 ?項(xiàng)目人流主入口可設(shè)在東側(cè)主要道路 — 友誼南路，次入口設(shè)在南側(cè)外環(huán)處 津淄立交橋 規(guī)劃友誼路立交橋 公交站 八車道 八車道 雙向車道 區(qū)內(nèi)規(guī)劃道路 CB Richard Ellis | Page 41 地塊四至及指標(biāo) 地塊分析 ?地塊形狀規(guī)整，用地規(guī)模大，便于整體開發(fā) ?低容積率、建筑密度，高綠化綠，極強(qiáng)的舒適性 ?綜合性開發(fā)，便于各業(yè)態(tài)功能互補(bǔ)，可以形成較強(qiáng)的市場影響力 四至范圍 東至友誼南路、南至外環(huán)南路、西至里港鐵路、北至梅江風(fēng)景區(qū)水面 用地性質(zhì) 住宅、公建 用地面積 建筑面積 容積率 建筑密度 17% 綠化率 58% 必建項(xiàng)目 ? 居住型公寓 ? 酒店 ? 風(fēng)情商業(yè)街 ? 其他公建設(shè)施 地塊主要規(guī)劃指標(biāo) 項(xiàng)目地塊示意圖 地塊價(jià)值分析 本項(xiàng)目 里港鐵路 友誼南路 CB Richard Ellis | Page 42 地塊現(xiàn)狀及可視性 綠化隔離帶 地塊分析 地塊 價(jià)值 分析 北側(cè)：建設(shè)中的會(huì)展中心 西側(cè)：里港鐵路 綠化隔離帶 規(guī)劃路 ? 北側(cè)為建設(shè)中的會(huì)展中心及停車場，未來與本項(xiàng)目之間還將修建規(guī)劃路 ? 西側(cè)為里港貨運(yùn)鐵路，大大限制了人流從西側(cè)進(jìn)入地塊，同時(shí)臨近鐵路，不適宜開發(fā)居住類產(chǎn)品 ? 南側(cè)為 50米綠化隔離帶及規(guī)劃路，有效阻隔了外環(huán)線帶來的噪音，但使地塊距外環(huán)主干道有一定距離，影響地塊的對外展示性，地塊南部不適宜開發(fā)低層物業(yè)產(chǎn)品 ? 東側(cè)為 15米綠化隔離帶，地塊可視性和對外展示性最佳 ?區(qū)域自然條件保持良好，高大建筑少，視野開闊，具有一定的景觀優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢 CB Richard Ellis | Page 43 地塊 價(jià)值 分析 地塊分析 周邊物業(yè)環(huán)境 1 2 3 4 5 6 7 8 9 11 10 12 13 14 15 16 17 18 20 21 22 23 19 1 2 3 4 5 6 7 9 8 1 2 1 西青開發(fā)區(qū) 24 本項(xiàng)目 住宅 商業(yè) 酒店 寫字樓 12 2 1 公共配套 10 11 CB Richard Ellis | Page 44 地塊 價(jià)值 分析 地塊分析 周邊物業(yè)環(huán)境 序號(hào) 物業(yè) 建筑面積 （萬平米） 序號(hào) 物業(yè) 建筑面積 （萬平米） 1 順馳世紀(jì)城 11 14 梅江南小區(qū) 10 2 玉水園 11 15 萬科水晶城 34 3 翠水園 9 16 水岸公館 4 香水園 17 汐岸國際 8 5 芳水園 18 半島藍(lán)灣 6 藍(lán)水園 10 19 半島豪庭 17 7 富力津門湖 20 卡梅爾 7 8 依云小鎮(zhèn) 6 21 江勝天鵝湖 4 9 海逸長洲 56 22 俊城橡樹原 10 世紀(jì)梧桐公寓 23 水岸江南 15 11 華夏津典 50 24 洛卡小鎮(zhèn) 20 12 弘澤印象 10 總計(jì) 13 第六田園 周邊住宅情況 ? 目前，項(xiàng)目周邊住宅建設(shè)共 米，按照人均 25平米的居住面積，項(xiàng)目周邊居住人口達(dá)到 15萬人 ?作 為第一商圈的輻射人群，為項(xiàng)目發(fā)展商業(yè)提供了潛在需求 ? 依托“生態(tài)、景觀、科技”等元素，多樣化產(chǎn)品類型，區(qū)域成為天津最高檔居住區(qū) ?為項(xiàng)目提供高素質(zhì)人群，對發(fā)展高端商務(wù)和商業(yè)提供了好的人文條件 ? 梅江區(qū)域住宅開發(fā)已近尾聲，隨著區(qū)域可開發(fā)用地的減少，未來住宅產(chǎn)品將尤為珍稀 CB Richard Ellis | Page 45 地塊 價(jià)值 分析 地塊分析 周邊物業(yè)環(huán)境 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 商業(yè)類型 建筑面積 （萬平米） 1 家世界 購物中心 2 大潤發(fā) 超市 2 3 藍(lán)調(diào)街區(qū) 商業(yè)街 4 津典時(shí)代 商業(yè)街 5 梅江新海灣 商業(yè)街 6 海逸心嶼 商業(yè)街 2 7 第六田園 商業(yè)街 7 8 易買得梅江店 超市 3 9 大島酒樓 /會(huì)所 小島酒樓 商務(wù)休閑餐飲 10 水岸公館商業(yè)街 （未來項(xiàng)目） 臨街商鋪 2 11 富力津門湖商街 （未來項(xiàng)目） 臨街商鋪 7 12 梅江南商業(yè)配套 （未來項(xiàng)目） 臨街商鋪 周邊商業(yè)情況 ? 區(qū)域商業(yè)類型單一，輻射范圍有限 ? 商業(yè)設(shè)施檔次不高，目前暫無國內(nèi)外知名商業(yè)開發(fā)商和運(yùn)營商進(jìn)入，發(fā)展水平較慢 ? 商業(yè)氛圍正在形成中，需求潛力很大 ?區(qū)域極度缺乏輻射范圍廣的大型綜合性商業(yè) CB Richard Ellis | Page 46 地塊 價(jià)值 分析 地塊分析 周邊物業(yè)環(huán)境 ? 區(qū)域緊鄰西青開發(fā)區(qū)，但目前區(qū)域優(yōu)質(zhì)酒店設(shè)施、高端商務(wù)辦公配套十分匱乏，不能滿足區(qū)域需求 ?區(qū)域配套設(shè)施的極度缺乏為項(xiàng)目的商務(wù)辦公及商業(yè)配套提供了較大的發(fā)展機(jī)會(huì) ?未來會(huì)展中心的落成，將為項(xiàng)目發(fā)展商務(wù)配套提供契機(jī) 周邊酒店情況 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 星級(jí) 1 豐紳蓮花酒店 4星 2 皇冠假日酒店 （未來項(xiàng)目） 5星 周邊寫字樓情況 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 等級(jí) 建筑面積 1 松江寫字樓 （未來項(xiàng)目） 甲級(jí) 周邊公共配套情況 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 1 梅江公園（未來項(xiàng)目） 2 會(huì)展中心（未來項(xiàng)目） CB Richard Ellis | Page 47 地塊 價(jià)值 分析 地塊分析 周邊物業(yè)環(huán)境 ? 目前已建成的工業(yè)區(qū)內(nèi)物業(yè)多以廠房等產(chǎn)業(yè)用途的建筑為主，也有少量底層工業(yè)辦公樓，但規(guī)模小、檔次低、不能符合綜合性企業(yè)的需求； ? 工業(yè)區(qū)內(nèi)其他配套包括： 酒店式公寓：銀灣國際廣場、 XEDA海貿(mào)中心，體量均在 12萬平米的（如等），均以小戶型為主，精裝修帶家具家電，均價(jià)在 7500元 /平米左右，目前部分已入??； 經(jīng)濟(jì)型酒店：賽達(dá)商務(wù)酒店、銀灣快捷酒店 白領(lǐng)公寓、藍(lán)領(lǐng)公寓 ? 在建中的核心區(qū)規(guī)劃有大量相關(guān)商務(wù)和商業(yè)設(shè)施，包括： 日之廣場（八幢高層寫字樓）、月之廣場（七幢高層寫字樓） 目前月之廣場的三幢寫字樓已開工建設(shè)，明年８月竣工 ? 未來，園區(qū)北部臨外環(huán)線處，將規(guī)劃部分居住產(chǎn)品，以及商業(yè)、寫字樓等設(shè)施作為園區(qū)的公建配套設(shè)施 ?園區(qū)離市區(qū)較近，且分布于交通主干道附近，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的飛速發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整將對市區(qū)南部發(fā)展商務(wù)辦公物業(yè)提供了契機(jī) ?園區(qū)未來也將建設(shè)商務(wù)和商業(yè)物業(yè)設(shè)施，對本項(xiàng)目形成一定的競爭 日之廣場 月之廣場 西青開發(fā)區(qū)情況 CB Richard Ellis | Page 48 SWOT分析 優(yōu)勢 ?區(qū)位優(yōu)勢：天津的正南部，友誼路發(fā)展軸沿線，城市快速發(fā)展地段； ?交通優(yōu)勢：地塊周邊道路系統(tǒng)發(fā)達(dá)，內(nèi)外部交通便捷，通達(dá)性好； ?周邊環(huán)境：生態(tài)環(huán)境好，水系充裕，具有景觀優(yōu)勢；地處高檔居住區(qū)，居住氛圍濃厚，人群素質(zhì)較高，人文條件良好；距離產(chǎn)業(yè)區(qū)較近，產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢明顯； ?規(guī)模優(yōu)勢：地塊規(guī)整，規(guī)模較大，業(yè)態(tài)綜合，可以產(chǎn)生較好的市場規(guī)模效應(yīng)； ?可視性：地塊為較為規(guī)則的圖形，周邊無遮擋物，可視性佳，對外展示性好； 劣勢 ?位于市區(qū)最南端，距離市中心較遠(yuǎn)； ?不屬于傳統(tǒng)的商務(wù)、商業(yè)中心區(qū)，商務(wù)環(huán)境較淡，需要一定的培育期 ?市場對居住的認(rèn)知度較高，造成對商務(wù)辦公的認(rèn)知度過低 ?地塊西側(cè)面臨鐵路，阻礙了一部分客流，降低了地塊的可達(dá)性 地塊價(jià)值分析 CB Richard Ellis | Page 49 SWOT分析 機(jī)會(huì) ?區(qū)域高端居住氛圍已形成，市場認(rèn)知度不斷提高，住宅產(chǎn)品有極大的市場需求 ?市政府南移至友誼路中部地區(qū)將為未來區(qū)域發(fā)展帶來動(dòng)力 ?區(qū)域缺乏商業(yè)、商務(wù)配套，隨著區(qū)域環(huán)境的不斷成熟，為商務(wù)辦公及商業(yè)配套發(fā)展提供了發(fā)展的潛力 ?西青工業(yè)區(qū)的飛速發(fā)展為市區(qū)南部發(fā)展商務(wù)辦公物業(yè)提供了契機(jī)，區(qū)域?qū)⑾蚋鼜?qiáng)的商務(wù)功能過渡 ?規(guī)劃中的地鐵和立交橋等交通設(shè)施的改善，縮短了與城市中心的距離，便于企業(yè)間的商務(wù)往來，環(huán)外環(huán)的建設(shè)將弱化區(qū)域現(xiàn)有的城市邊緣形象，一定程度上規(guī)避了項(xiàng)目處于城市邊緣的弱勢 威脅 ?未來，地塊周邊住宅項(xiàng)目規(guī)模都比較大，但入住率偏低，人氣不旺，致使項(xiàng)目周邊人流較少，制約商業(yè)的發(fā)展； ?未來周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)及區(qū)域潛在開發(fā)項(xiàng)目中所規(guī)劃的商務(wù)辦公物業(yè)，對本項(xiàng)目產(chǎn)生威脅 地塊價(jià)值分析 CB Richard Ellis | Page 50 III. 物業(yè)市場分析 ? 商業(yè)市場 ? 辦公樓市場 ? 酒店市場 ? 住宅市場 ? 公寓市場 ? 文化會(huì)展設(shè)施 CB Richard Ellis | Page 51 商業(yè)市場研究 CB Richard Ellis | Page 52 ? 重點(diǎn)研究全市商業(yè)的分布及發(fā)展趨勢 ? 研究目標(biāo)確定： – 天津主要的優(yōu)質(zhì)商業(yè)集中區(qū)域 – 商業(yè)建筑面積 1萬平方米以上 – 商業(yè)定位中檔以上 – 具有統(tǒng)一、專業(yè)的運(yùn)營和管理 – 百貨、購物中心、大型賣場（包括 大型綜合超市和家具建材超市 ） 、專賣店、社區(qū)商業(yè)配套（含寫字樓）等 伊勢丹 友誼商廈 遠(yuǎn)東百貨 海信廣場 商業(yè)市場研究 整體市場 研究目標(biāo) CB Richard Ellis | Page 53 發(fā)展歷程 傳統(tǒng)商業(yè)形成期 現(xiàn)代商業(yè)初步發(fā)展期 發(fā)展停滯期 恢復(fù)發(fā)展期 擴(kuò)張發(fā)展期 15世紀(jì)初 19世紀(jì)末 19世紀(jì)末 1949年 19491980 19802022 2022今 ? 傳統(tǒng)集市； ? 逐步形成規(guī)模的沿街店鋪主要分布在老城廂一帶； ? 商業(yè)街不斷擴(kuò)大； ? 在和平路一帶陸續(xù)出現(xiàn)大型商場； ? 租界發(fā)展推動(dòng)小白樓成為高檔消費(fèi)區(qū)； ? 商業(yè)規(guī)?；緵]有擴(kuò)大； ? 改為國營的統(tǒng)一經(jīng)營； ? 商業(yè)得到恢復(fù)和大力發(fā)展； ? 以百貨業(yè)為主； ? 個(gè)體商業(yè)發(fā)展迅速； ? 濱海新區(qū)開發(fā)，塘沽市場活躍； ? 城市擴(kuò)張和更新加快，新興商業(yè)區(qū)崛起 梅江、水上； ? 海河開發(fā)帶動(dòng)市級(jí)商圈規(guī)模擴(kuò)大； ? 濱海新區(qū)開發(fā)加速，商業(yè)體量膨脹，開發(fā)區(qū)成為新興商圈； ? 七十二沽 ? 估衣街 ? 勸業(yè)場 ? 中原公司（現(xiàn)百貨大樓） ? 新中國現(xiàn)代文化用品商店 ? 國際商場、友誼商廈 ? 勸業(yè)場、百貨大樓擴(kuò)建 ? 大胡同市場 ? 津樂匯、伊勢丹、遠(yuǎn)東、百盛、萬達(dá)購物中心等 ? 市民文化廣場 ?伴隨著天津經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，各類的商業(yè)設(shè)施大量出現(xiàn)，市區(qū)的商業(yè)功能日趨完善和提高。 ?僅 ，不足以支撐園區(qū)未來的發(fā)展需要，為本項(xiàng)目發(fā)展商務(wù)商業(yè)配套提供了機(jī)會(huì)。 ?本項(xiàng)目位于三期梅江灣區(qū)域衛(wèi)南洼風(fēng)景區(qū)，是大梅江最后一塊保留濕地，生態(tài)景觀最優(yōu) ?梅江公園的開發(fā)，將進(jìn)一步提升區(qū)域的居住環(huán)境，將梅江灣的國際化生態(tài)化推向了一個(gè)更高的層次，加速梅江灣居住區(qū)的升值速度 富力津門湖 CB Richard Ellis | Page 35 地塊 價(jià)值 分析 西青開發(fā)區(qū) ? 華苑產(chǎn)業(yè)園（規(guī)劃面積 平方公里） 西青開發(fā)區(qū)（規(guī)劃面積 150平方公里） 津南八里臺(tái)工業(yè)區(qū)（規(guī)劃面積）沿外環(huán)線南