房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析實(shí)例[全文](參考版)
2025-08-09 10:42本頁面
【正文】 第 PAGE 12 頁 共 NUMPAGES 13 頁。 上述介紹的實(shí)例，基本上涵蓋了財務(wù)分析所能涉及到的各類報表和指標(biāo)。基準(zhǔn)收益率又稱基準(zhǔn)折現(xiàn)率、基準(zhǔn)貼現(xiàn)率、目標(biāo)收益率或最低期望收益率，是決策者對項目方案投資的資金時間價值的估算或行業(yè)（部門）的平均收益水平。不過，沒有考慮貨幣的時間價值問題是它的一個嚴(yán)重的缺陷，因?yàn)橘Y金流入與流出的時間是幾個投資項目進(jìn)行比較的主要因素之一。對于一些不太復(fù)雜的項目，完全可以用這些指標(biāo)進(jìn)行初步篩選，然后對篩選出來的有價值的項目用現(xiàn)代的方法再做進(jìn)一步的分析。反映盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)主要包括：投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、資本金凈利潤率、靜態(tài)投資回收期；動態(tài)指標(biāo)主要包括：凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、動態(tài)投資回收期；反映項目的清償能力的指標(biāo)主要包括：借款償還期、資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、速動比率。不過，要注意區(qū)分房地產(chǎn)項目與其他項目財務(wù)報表的不同之處。 這些能力是通過各種報表和一系列指標(biāo)來表現(xiàn)的。 小結(jié)：財務(wù)分析是房地產(chǎn)投資分析的核心部分。資金來源與運(yùn)用表 （1）資金來源與運(yùn)用表具體見表618表618 資金來源與運(yùn)用表 單位：萬元 序號 項目名稱 計算期 1 2 3 1 資金來源 銷售收入 0 資本金 銀行借款 9000 0 0 2 資金的運(yùn)用 建設(shè)投資 借款還本付息 0 銷售稅金及附加 0 土地增值稅 0 所得稅 0 3 盈余資金(1)—(2) 0 4 累計盈余資金 0 （2）資金平衡能力分析根據(jù)表618，本項目每年累計盈余資金均大于或等于零，故從資金平衡角度分析，該項目是可行的。本項目屬于獨(dú)立方案的評價與分析，經(jīng)上面計算，稅前、%%；%，%和基準(zhǔn)收益率10%（Ic），說明項目盈利，達(dá)到同行業(yè)的收益水平，項目可行。②內(nèi)部收益率 內(nèi)部收益率是指項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計之和等于零時的折現(xiàn)率。經(jīng)上面計算，本項目稅前、均大于0，也大于0。本房地產(chǎn)投資項目在長期貸款利率的基礎(chǔ)上上浮了約2%，即10%作為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。將本項目每年的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率折算為項目實(shí)施初期（即為本項目開始投資的當(dāng)年年初）的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和就是項目的凈現(xiàn)值。具體見表614。具體見投資計劃與資金籌措表613。其資金來源有三個渠道：一是企業(yè)的自有資金即資本金；二是銀行貸款；三是預(yù)售收入用于再投資部分。 表68 投資與總成本費(fèi)用估算匯總表 單位：萬元 序號 項目 金額 估算說明 1 開發(fā)成本 以下(1)～(6)項合計 （1） 土地費(fèi)用 12332 （2） 前期工程費(fèi) （3） 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) （4） 建安工程費(fèi) 11067 （5） 開發(fā)期稅費(fèi) （6） 不可預(yù)見費(fèi) 2 開發(fā)費(fèi)用 以下(1)～(3)項合計 （1） 管理費(fèi)用 （2） 銷售費(fèi)用 銷售收入5% （3） 財務(wù)費(fèi)用 3 合計 項目銷售收入估算（1）銷售價格估算 根據(jù)市場調(diào)查，確定該項目各部分的銷售單價為： 住宅：6700元／平方米 商鋪：17200元／平方米 車位：21萬元／個（2）銷售收入的估算 本項目可銷售數(shù)量為：住宅37899平方米；裙樓中的商鋪部分13248平方米，地下車位188個。 開發(fā)費(fèi)用小計：。2)%=（萬元） 則財務(wù)費(fèi)用為上述合計：。2)%=（萬元） 第2年應(yīng)計利息：(+0247。第1年借款9000萬元，%，每年等本償還，要求從建設(shè)期第2年起2年內(nèi)還清。銷售收入詳見表69。開發(fā)費(fèi)用估算（1）管理費(fèi)用取以上（1）～（4）項之和的3%。表65 建安工程費(fèi)估算表 單位：萬元 序號 項目 建筑面積 土建 裝飾 設(shè)備 金額合計 單價 金額 單價 金額 單價 金額 1 塔樓 41460平方米 1105 4581 420 1250 5121 2 裙樓 18325平方米其中商鋪：13248平方米 1105 2025 475 870 552 3447 1105 1464 475 629 406 2499 合計 11067（4）基礎(chǔ)設(shè)
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