中糧-成都御嶺灣高爾夫球場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(參考版)
2025-08-09 08:03本頁面
【正文】 高爾夫項(xiàng)目的潛在價(jià)值十八組十九組御嶺灣一期雨果林在 宣傳高爾夫后，均價(jià)由原來的8,500元/m2提高到10,350元/m2，并成功擠入成都高端別墅行列；利用球場開辦golf學(xué)院，即提高別墅項(xiàng)目檔次，又積累了大量的客源；御嶺湖畔的十八、十九兩個組占地2,052畝，如果按政府的建議，以60萬元/畝的地價(jià)取得土地的話，完全可以再造一個御嶺灣，并最大化利用高爾夫球場資源。目前，我司已和龍泉區(qū)政府溝通，爭取以會議紀(jì)要的方式正式通過山地體育公園（球場）和會所/酒店的立項(xiàng)工作。當(dāng)前，土地流轉(zhuǎn)但不能改變其農(nóng)業(yè)用途，如果直接用于高爾夫建設(shè)并用于經(jīng)營，存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。法律風(fēng)險(xiǎn)及運(yùn)營方式鑒于項(xiàng)目存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，我司建議由中糧鵬利（成都）實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司通過租賃土地方式，解決法律問題及產(chǎn)權(quán)問題，球場由成都鵬利所有并負(fù)責(zé)經(jīng)營。通過財(cái)務(wù)分析，可以看出，因?yàn)楸卷?xiàng)目不計(jì)土地成本，所以具有較好的收益率?，F(xiàn)金流 1,255 …… 1,384 1,337 1,293 1,253 150 108 年?duì)I業(yè)支出合計(jì) 301 …… 5,019 4,855 4,711 4,586 2,350 1,692 年凈收益合計(jì) 884 …… 4,287 8,553 851 工程投資 350 …… 350 350 350 350 管理費(fèi) 16,643 …… 9,523 4,503 352 5,063 9,649 7,712 851 累積現(xiàn)金流 301 …… 5,019 4,855 4,711 4,586 1,937 6,861 851 現(xiàn)金流 233 …… 488 456 428 403 150 108 稅費(fèi) 672 …… 546 530 515 500 球場養(yǎng)護(hù) 1,556 …… 6,404 6,192 6,005 5,839 2,500 1,800 年收入合計(jì) …… 會所年凈收益 1,316 …… 914 762 635 529 打球收入 240 …… 240 180 120 60 年會收入00 5,250 5,250 5,250 5,250 2,500 1,800 會員卡銷售收入00 會員卡單價(jià) 2,038 …… 2,015 2,014 2,013 2,012 2,011 2,010 2,009 年份單位：萬元現(xiàn)金流，凈現(xiàn)值為6,728萬元，內(nèi)部收益率：%.總結(jié)及展望總結(jié)經(jīng)過對國內(nèi)市場考察，特別是成都高爾夫市場的分析研判，本項(xiàng)目作為一個山地瞰湖高爾夫球場有顯著的差異化，具有極強(qiáng)的市場競爭優(yōu)勢。財(cái)務(wù)測算支出類比國內(nèi)類似球場,并結(jié)合本地氣候條件：球場養(yǎng)護(hù) 每年500萬元，每年遞增3%，10年后達(dá)到穩(wěn)定值?？梢酝茢喑稣綘I業(yè)第一年（2012年）年?duì)I業(yè)收入為529萬元。開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃20126272011811試營業(yè)1620117222011223會所精裝修施工1520113242010815會所土建施工1420116302010111養(yǎng)護(hù)成坪132011530201091鋪沙、植草122011452010716盲排/噴灌工程1120113152010716細(xì)造型102011115201051粗造型92010930201031土石方工程820106242010526球場施工總包招標(biāo)72010228201021土方施工單位招標(biāo)62010322201033建造監(jiān)理單位比選52009121820091019顧問單位比選42010525201021施工圖設(shè)計(jì)320101302009129方案設(shè)計(jì)22009112020091019球場設(shè)計(jì)公司比選1完成時(shí)間啟動時(shí)間項(xiàng)目序號財(cái)務(wù)測算財(cái)務(wù)測算項(xiàng)目面積練習(xí)場及配套占地面積80畝 建筑面積800m2 高爾夫球場前9占地面積750畝 后9占地面積750畝 會所占地面積30畝 會所建筑面積 3,500 m2技術(shù)指標(biāo)球場建造費(fèi)(1) 600,000 草炭、膨化積肥13 7,000,000 70000m3100球道河沙12 300,000 發(fā)球臺制作11 700,000 沙坑制作10 500,000 2000m3250沙坑石英砂9 600,000 果嶺建造8 1,100,000 細(xì)造型7 150,000 二級排水工程6 700,000 一級排水工程5 21,000,000 700000m330土石方駁運(yùn)及粗造型4 300,000 清場3 200,000 施工測量2 100,000 臨建費(fèi)1 項(xiàng)目總價(jià)(元) 工程數(shù)量單價(jià)（元）項(xiàng)目名稱序號球場建造費(fèi)(2) 300,000 球場標(biāo)識用品26 1,500,000 8500m 設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)中心25 32,000 2處16m21000避雨亭24 360,000 3處80m21500球場球道賣店23 3,000,000 10000m300元/延長米球車道及管理道路22 2,000,000 7m500m 入場公路21 5,000,000 綠化景觀20 120,000 泵房土建19 900,000 噴灌安裝18 5,000,000 噴灌材料以及水泵17 750,000 人工湖防滲工程16 3,500,000 草坪建植工程15 1,200,000 坪床處理14 項(xiàng)目總價(jià)(元) 工程數(shù)量單價(jià)（元）項(xiàng)目名稱序號投資概算 136,906,127 項(xiàng)目總投資 3,498,453 3% 管理費(fèi)七 16,792,574 %*2 資金利息六 116,615,100 成本小計(jì) 5,553,100 5% 不可預(yù)見費(fèi)五 3,000,000 市政工程4 1,000,000 4000 ㎡ 250停車場3 2,800,000 800 ㎡ 3,500練習(xí)場建筑2 35,000,000 3500㎡10000會所1 41,800,000 球場建筑工程及其他費(fèi)用四 1,750,000 50臺35000球童用電瓶車、手推車3 5,000,000 草坪機(jī)械2 800,000 練習(xí)場設(shè)備用品1 7,550,000 機(jī)械設(shè)備三 56,912,000 球場建造費(fèi)二 500,000 招標(biāo)費(fèi)用3 4,000,000 18洞球場設(shè)計(jì)2 300,000 圖紙、測量1 4,800,000 前期費(fèi)一 項(xiàng)目總價(jià)(元) 工程數(shù)量單價(jià)（元）項(xiàng)目名稱序號資金計(jì)劃 42,869,119 85,529,574 8,507,435 136,906,127 項(xiàng)目總投資 1,574,304 1,749,227 174,923 3,498,453 管理費(fèi)七 6,717,030 8,396,287 1,679,257 16,792,574 資金利息六 116,615,100 成本小計(jì) 1,943,585 3,331,860 277,655 5,553,100 不可預(yù)見費(fèi)五 10,450,000 29,260,000 2,090,000 41,800,000 球場建筑工程及其他費(fèi)用四 2,265,000 5,285,000 7,550,000 機(jī)械設(shè)備三 19,919,200 34,147,200 2,845,600 56,912,000 球場建造費(fèi)二 3,360,000 1,440,000 4,800,000 前期費(fèi)一2011年2010年2009年項(xiàng)目總價(jià)(元)項(xiàng)目名稱序號財(cái)務(wù)測算收入：會員證銷售收入（已考慮御嶺灣業(yè)主優(yōu)惠） 5,250351502014年 25,300 5,250 5,250 5,250 2,500 1,800銷售收入小計(jì)（萬元） 3535352518單價(jià)（萬元/張）800150150150100100銷售數(shù)量合計(jì)2015年2013年2012年2011年2010年 年會收入：會員年會費(fèi)3,000元 打球營業(yè)收入 類比國內(nèi)類似球場，本球場穩(wěn)定運(yùn)行時(shí)，人均消費(fèi)470元，全年?duì)I業(yè)28
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