【正文】 財(cái)稅金融，2010（06）.[13] ——美國次貸危機(jī)對(duì)我國的啟示[J].財(cái)貿(mào)研究，2009(07).[14] 孫延凡，[J].中國房地產(chǎn)金融，2010(10).[15] [J].長(zhǎng)沙理工大學(xué)學(xué)報(bào)：社會(huì)科學(xué)版，2010(04).[16] [J].知識(shí)經(jīng)濟(jì)，2010(14).[17] 張宇，[J].中國軟科學(xué)，2009(08).[18] [J].西南財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士論文，2008(11).[19] [J].商場(chǎng)現(xiàn)代化，2009(18).[20] [J].消費(fèi)導(dǎo)刊，2009(04).21。因此，應(yīng)該進(jìn)一步完善個(gè)人住房抵押貸款相關(guān)的法律法規(guī)，從而促進(jìn)我國商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展。（五）完善個(gè)人住房抵押貸款的法律法規(guī)我國現(xiàn)在迫切需要一套完整的法律法規(guī)體系來規(guī)范住房抵押貸款的運(yùn)作和發(fā)展，有效降低商業(yè)銀行所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。因此在加強(qiáng)銀行抗風(fēng)險(xiǎn)能力的同時(shí)，還必須通過擔(dān)保、貼息、收入補(bǔ)貼等措施著力提高中低收入借款人的住房支付能力，降低其信用風(fēng)險(xiǎn)。，降低房貸違約風(fēng)險(xiǎn)住房抵押貸款利率風(fēng)險(xiǎn)的防范不只是銀行體系內(nèi)部的問題，也涉及到借款人。（四）利率風(fēng)險(xiǎn)防范措施即其利率根據(jù)市場(chǎng)利率的變化而作周期性的調(diào)整，利率調(diào)整可以是1個(gè)月、1個(gè)季度、半年或1年。它為住房金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓住房抵押債權(quán)提供交易場(chǎng)所，銀行可以在二級(jí)市場(chǎng)上將抵押貸款債權(quán)出售，以獲得資金，恢復(fù)可貸資金水平，繼續(xù)為購房者提供貸款資金。這部分資產(chǎn)特點(diǎn)是變現(xiàn)差、回收慢。抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)是指借款人以產(chǎn)權(quán)抵押作為償還擔(dān)保，向住房金融機(jī)構(gòu)借得購房資金。政府應(yīng)該通過建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房，將未能按期歸還貸款被法院強(qiáng)制執(zhí)行交付產(chǎn)權(quán)的借款人納入我國公共住房保障制度的購買和承租范圍內(nèi)。還有抵押貸款購房履約保證保險(xiǎn)，主要是保障當(dāng)借款人隱死亡、失業(yè)等原因無力履約時(shí)，保險(xiǎn)公司替借款人清償銀行債務(wù)，但可以行使追償權(quán)，從抵押品的處置中得到補(bǔ)償或向投保人追索。建立個(gè)人住房抵押保險(xiǎn)制度，有效分散貸款違約風(fēng)險(xiǎn)。政府擔(dān)保制度是由政府機(jī)構(gòu)設(shè)立專門機(jī)構(gòu)為中低收入者提供個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保。我國政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理與監(jiān)督，保證抵押物估價(jià)真實(shí)；加強(qiáng)工作人員職業(yè)道德教育，提高效率，降低收費(fèi)，最大程度的減輕借款人負(fù)擔(dān)。圖5 我國個(gè)人資信評(píng)估體系資料來源：[J].消費(fèi)導(dǎo)刊，2009(04).（1）加強(qiáng)對(duì)借款人的借款資格和償還能力的審查對(duì)借款人信息的收集和分析，信息收集量越大，信息質(zhì)量可能就越高，分析的結(jié)果就越準(zhǔn)確，為預(yù)防和控制信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)提供了依據(jù)，從而降低了借款人的違約風(fēng)險(xiǎn)。我國已經(jīng)建立了個(gè)人信用體系，主要涵蓋了個(gè)人銀行信息，包括個(gè)人基本信息、資產(chǎn)信息、貸款信息等（如圖5所示）但與發(fā)達(dá)國家相比，我國的個(gè)人征信系統(tǒng)還不夠完善，覆蓋范圍不夠廣。，建立科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膫€(gè)人信用評(píng)估制度個(gè)人信用制度 [D].黑龍江對(duì)外經(jīng)貿(mào)，2010(06).是為了掌握個(gè)人信資、約束個(gè)人信用行為而建立的登記、評(píng)估以及管理等方面的總稱。四是健全住房質(zhì)量保證體系，住房質(zhì)量易引起購房者與開發(fā)商的購房糾紛，購房者進(jìn)而違約的現(xiàn)象。審查開發(fā)商是否辦理了預(yù)售合同登記，只有辦理了預(yù)售合同登記才能收取購房者的定金，一次來防止出現(xiàn)“一房多售”的現(xiàn)象。（一）信用風(fēng)險(xiǎn)防范措施對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)，銀行可以從以下幾個(gè)方面防范：；一是選擇有一定資質(zhì)和實(shí)力的開發(fā)商作為合作伙伴；二銀行信貸人員應(yīng)該認(rèn)真審查個(gè)人抵押貸款的真實(shí)性，防范開發(fā)商搞假按揭騙貸。在我國，建立政府擔(dān)保制度是分散住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的有效措施，在一定程度上分散了個(gè)人住房抵押貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)了市場(chǎng)的信心，對(duì)促進(jìn)我國個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展具有極其重要的現(xiàn)實(shí)意義。政府要從總體上提高中低收入者的收入，降低收入房?jī)r(jià)比，增加供給，加大廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，讓一部分低收入家庭可通過租房或購買經(jīng)濟(jì)適用房等形式解決住房問題。西方的各個(gè)國家都盡可能根據(jù)本國的實(shí)際情況著力解決低收入公民的住房問題。（二） 部分國家住房政策的啟示在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟的發(fā)達(dá)國家，政府對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)控，[D].長(zhǎng)沙理工大學(xué)學(xué)報(bào):社會(huì)科學(xué)版,2010(04).：建立政府抵押貸款擔(dān)保體系管理住房貸款；促進(jìn)抵押融資信用升級(jí)；為低收入居民提供住房貸款優(yōu)惠；完善住房社會(huì)保障體系。第二，對(duì)于評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)行為也疏于監(jiān)管，由于其自身的利益而沒有進(jìn)行公正嚴(yán)格的監(jiān)管，加速了金融危機(jī)的擴(kuò)張。（2）加強(qiáng)政府的監(jiān)管次貸危機(jī)的爆發(fā)，從政府監(jiān)管這一角度來看，危機(jī)是政府疏于監(jiān)管所導(dǎo)致的結(jié)果。審核不嚴(yán)格，會(huì)容易使得借款人虛報(bào)實(shí)際收入來騙取貸款。據(jù)美國全多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)，2006年美國房地產(chǎn)在經(jīng)歷5年牛市后全面降溫，銷售量占整個(gè)房市85%%，創(chuàng)下17年來最大跌幅。從2004年開始，美聯(lián)儲(chǔ)17次加息，利率從1%%，利率上升加重了購房者的還款負(fù)擔(dān)，購房者沒有能力償還，如果個(gè)人違約，銀行就把房子收回來。（2）直接原因美國利率上升是引爆次貸危機(jī)的直接原因。提前還款將會(huì)給銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)，一方面，借款人提前還款會(huì)使銀行不能獲得原先約定的利息收入；另一方面，提前還款會(huì)使銀行產(chǎn)生一筆意料之外的現(xiàn)金流，銀行可能會(huì)因不能及時(shí)有效使用這筆現(xiàn)金而遭受損失。當(dāng)利率上升時(shí)，它會(huì)從多方面影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，首先一個(gè)可能是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)普遍下降，原先作為抵押物的房?jī)r(jià)下跌，可能導(dǎo)致銀行貸款損失風(fēng)險(xiǎn)加大；其次銀行如果先前與貸款人簽訂的是固定利率合同，銀行的貸款成本將會(huì)上升，則銀行的利潤減少。盡管一次加息增加的還款額不算大，但是多次加息后購房人累計(jì)的房貸負(fù)擔(dān)已不小。由利率變化而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)也是不可忽視的，它對(duì)我國商業(yè)銀行的發(fā)展產(chǎn)生不小的影響。但是，個(gè)人住房抵押貸款的變現(xiàn)性卻比較差，隨著銀行住房抵押貸款占貸款比例的增加，這種“短存長(zhǎng)貸”的矛盾將更加突出，造成銀行資產(chǎn)流動(dòng)性降低，會(huì)給銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)，甚至?xí)霈F(xiàn)支付危機(jī)或擠兌風(fēng)險(xiǎn)。引起流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的原因在于貸款人自身的經(jīng)營特征和個(gè)人住房抵押貸款自身的特征。后者是指現(xiàn)金流不足以滿足支出的需求而迫使機(jī)構(gòu)提前進(jìn)行清算，從而遭受損失，甚至有導(dǎo)致機(jī)構(gòu)破產(chǎn)的可能性。（三）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)一是非現(xiàn)金資產(chǎn)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，二是資金的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。（3）處置抵押住房易受到社會(huì)輿論多數(shù)的違約人通常經(jīng)濟(jì)收入低，無力購買住房，出于社會(huì)壓力，銀行一般不能強(qiáng)制執(zhí)行而令違約者無家可歸。二是對(duì)貸款人來講是零售性業(yè)務(wù) [D].商場(chǎng)現(xiàn)代化，2009(18).，每筆貸款的貸款利率、到期日、以及貸款期限等都不同，沒有實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化，一個(gè)貸款人可能持有很多個(gè)性質(zhì)不同的此類抵押貸款，轉(zhuǎn)售困難很大：三是在經(jīng)濟(jì)衰退中，大量同時(shí)出現(xiàn)違約抵押住房，該類貸款存在違約風(fēng)險(xiǎn)，即使找到潛在的該類貸款的投資者，因?yàn)闊o法逐筆去判斷估計(jì)每筆貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)（這樣做成本太高)，會(huì)使投資者望而卻步，變現(xiàn)更加困難。若購房人違約，銀行對(duì)抵押物處置時(shí)會(huì)遇到困難，可能會(huì)損失全部抵押貸款。當(dāng)購房人違約時(shí)，根據(jù)抵押貸款合同，銀行有權(quán)處置抵押住房并優(yōu)先得到償還，實(shí)際上銀行在處置抵押物時(shí)會(huì)遇到很多困難，這會(huì)給銀行帶來隱患。比如價(jià)值100萬的房屋，評(píng)估機(jī)構(gòu)與客戶串通將房屋的價(jià)值虛增為180萬，若銀行按所估房?jī)r(jià)60%的貸款發(fā)放給借款人，那么一旦借款人違約或無力償還，即使銀行將所抵