【正文】 ⑥其他 費用：包括其他制造費、其他管理費、其他銷售費用（包括營銷費、運輸費、廣告宣傳費等），按銷售收入的 10%估。無形資產(chǎn)（土地征用費）采用 10 年等額攤銷，年攤銷費 萬元，其他資產(chǎn)（開辦費）分 5 年攤銷，年攤銷額 萬元。③人 員工資 及福利費本項目勞動員 26 人，人員工資根據(jù)主要產(chǎn)品單位人工費估算，年工資及福利費估算為 萬元。①原材料及輔助材料本項目的產(chǎn)出物是交易費收入，因此無原材料成本。 ②營業(yè) 稅金及附加本項目營業(yè)稅金按營業(yè)收入 6%計算，城鄉(xiāng)維護稅按營業(yè)稅的5%計 算，教育 費附加按 營業(yè)稅的 3%計算。（1）項目營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加（見附表 4）①達 產(chǎn)年營業(yè) 收入估算本項目建設期 1 年，項目竣工投產(chǎn)后的第 1 年生產(chǎn)負荷為50%；第 2 年達產(chǎn) 100%。項目計算期 10 年，其中：建設期 1 年，生產(chǎn)期 9 年。 XX 蔬菜（農(nóng)產(chǎn)品）批發(fā)大市場輕鋼結(jié)構(gòu)蔬菜交易大棚建設項目40第七章 項目財務分析、經(jīng)濟分析及主要指標 財務分析指標計算和評估 財務分析本項目經(jīng)濟評價主要依據(jù) 2022 年國家發(fā)改委、建設部發(fā)布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）的要求，根據(jù)按照國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系進行評價。表 6－2：投資使用方案表其中：企業(yè)資本金（萬元）項目名稱 投資(萬元)其中：世行貸款（萬元）第 1 年 第 2 年一 土建工程 1 輕鋼結(jié)構(gòu)交易大棚 2 交易大棚地面硬化 XX 蔬菜（農(nóng)產(chǎn)品）批發(fā)大市場輕鋼結(jié)構(gòu)蔬菜交易大棚建設項目39二 配套工程 1 輸電系統(tǒng) 2 供水排污系統(tǒng) 3 監(jiān)控、消防設施 三 工程建設其它費用 1 可研報告編制費 2 勘探設計費 3 監(jiān)理費、招標費 4 建設單位管理費 5 征地費 四 不可預見費 五 建設期利息 六 流動資金 七 合計 資金籌措方案本項目總投資 萬元，擬申請世行貸款 萬美元，折合人民幣約 元（美元兌換人民幣匯率 1:）；建設單位投入資本金 萬元。 投資使用方案本項目工程計劃建設期為 1 年，在一年內(nèi)完成項目前期工作、工程勘探、設計和土建工程等固定資產(chǎn)投資和建設期利息支付，用款 萬元，其中使用世行貸款 萬元，折合 萬美元（美元兌人民幣匯率 1:），企業(yè)資本金 萬元。本項目無其他方面的貸款。本項目投產(chǎn)后的流動資金為 萬元，由項目單位自籌解決（見附表 2 流動資金估算表）。（1）固定資產(chǎn)投資估算本項目固定資產(chǎn)投資 萬元，包括工程費用 萬元，工程其他費用 120 萬元（含征地費 105 萬元），預備費 萬元。（4）流動資金估算參照國家發(fā)改委關于基本建設項目流動資金估算方法和項目單位實際情況，采用分項詳細估算法估算。②建 設單位管理 費和工程 監(jiān)理費費率，勘察設計費、職工培訓費、聯(lián) 合試車費等，根據(jù)國家有關規(guī)定并結(jié)合本項目實際情況估算。 投資估算編制依據(jù)（1）建筑工程費①《XX 省建筑工程消耗量定額及統(tǒng)一基價表》；②《XX 省裝飾裝修工程消耗量定額及統(tǒng)一基價表》；③《XX 省安裝工程消耗量定額及統(tǒng)一基價表》；④《XX 省建筑安裝工程費用定額》；⑤《XX 省建筑工程計價辦法（試行）》；⑥XX 省市政工程預算定額；⑦XX 省市政工程費用定額和參考同類型工程指標；⑧XX 市現(xiàn)行材料價格。 評價與審批本項目已由 XX 市環(huán) 境檢測站出具《檢測報 告》，并得到了 XX市環(huán)境保護局的確認（樂環(huán)發(fā)[2022]52 號）， XX 市環(huán)境保護局的審批意見（景環(huán)字[2022]196 號）詳見附件。 XX 蔬菜（農(nóng)產(chǎn)品）批發(fā)大市場輕鋼結(jié)構(gòu)蔬菜交易大棚建設項目35B、含有氯化物的廢液，應放在堿性介質(zhì)內(nèi)保存，集中一定數(shù)量經(jīng)化學處理后排放。③場 內(nèi)嚴禁汽 車鳴笛，限制 時速，及 時分流積聚、降低噪聲。同時，積極引進相關技術對爛菜、葉根、下腳料進行綜合處理利用，既產(chǎn)生經(jīng)濟效益，又減輕環(huán)境的污染。（2）蔬菜交易過程①對 交易過 程丟棄下來的菜梗、 爛葉、 廢棄包裝物及時清掃、收集，通過市場的垃圾廢棄處理中心分選后，運到城市垃圾填埋場。 環(huán)境保護與治理措施 環(huán)境保護的依據(jù)（1）《中華人民共和國環(huán)境保護法》（2）《建設項目環(huán)境保護設計規(guī)劃》（87）國環(huán)字第 002 號（3）《建設項目環(huán)境保護管理條件》國務院第 253 號令（4）《建筑施工場界噪聲限值》（GB12523－90）（5）《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》(GB3096 －93)三類（6）《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》（GB3095－1996）二級 XX 蔬菜（農(nóng)產(chǎn)品）批發(fā)大市場輕鋼結(jié)構(gòu)蔬菜交易大棚建設項目34（7）《地表水環(huán)境質(zhì)量標準》(GB3838 －2022)111 類（8）《污水綜合排放標準》(GB8978 －1996) 環(huán)境保護措施嚴格執(zhí)行環(huán)保“三同時 ”制度，按照清潔生 產(chǎn)的工藝要求，按照“減量化、無害化、資源化”的原則，建立相應的 環(huán)境污染處理設施，維護周邊環(huán)境現(xiàn)狀。但由于遠離居民區(qū)，大部分施工是結(jié)構(gòu)安裝，產(chǎn)生的影響較小。項目區(qū)所在地環(huán)境優(yōu)美、空氣清鮮、水質(zhì)優(yōu)良、上游無工業(yè)污染源，屬中亞熱帶濕潤季風氣候、四季分明、雨量充沛、氣候溫和、日照充足、自然資源條件良好，災害性天氣較少。2022 年 5 月 竣工驗收。2022 年 3 月 儀器設備招標采購。2022 年 8 月 工程招標。 項目實施進度安排本項目計劃建設期 1 年（2022 年 5 月2022 年 5 月），項目建設具體實施計劃為：2022 年 5～6 月 確定項目建設地點，編制可行性研究報告，項目其它前期工作。（3）對于場地蔬菜殘渣等垃圾采取干清理，少量用水清洗的方法進行處理，盡量節(jié)約用水。 XX 蔬菜（農(nóng)產(chǎn)品）批發(fā)大市場輕鋼結(jié)構(gòu)蔬菜交易大棚建設項目31 節(jié)能減排措施本項目的能源和資源消耗主要是電力和水，按照循環(huán)經(jīng)濟發(fā)展的要求，擬采取以下節(jié)能減排措施：（1）采用國家推薦的節(jié)能型變壓器、節(jié)能燈、電機產(chǎn)品。④監(jiān) 控、消防 設施為防范安全事故，本交易大棚中建設監(jiān)控和消防設施。②給 水工程本項目作為蔬菜（農(nóng)產(chǎn)品）批發(fā)大市場其中的組成部門，項目設計用水量 75m3／天，水源采用市政供水和抗旱井，其水質(zhì)、水量完全可以滿足本項目的需求。（2）輔助工程、其他工程①供 電工程本項目做為市場的組成部分，用電、照明在整體規(guī)劃設計中，通過場區(qū)變配電設施供給各場區(qū)用電部分，電力供應有保證。 主要建（構(gòu)）筑物表 4－1 主要建構(gòu)物一覽表序號 工程名稱 建設性質(zhì) 單位 工程量一 主體工程1 輕鋼結(jié)構(gòu)交易大棚 新建 平方米 70742 交易大棚地面硬化 新建 平方米 9204二 輔助工程1 輸電系統(tǒng) 新建 米 18002 供水排污系統(tǒng) 新建 米 20223 監(jiān)控、消防設施 新建 套 1 主要建構(gòu)物做法（1）主體工程①輕鋼結(jié) 構(gòu)交易大棚采用成形彩鋼板，透光性能好的玻璃鋼，鋼柱、鋼架結(jié)構(gòu)，總建筑占地面積 7074m2。（2）建立場內(nèi)蔬菜農(nóng)殘快速檢測制度，在交易開始前實行抽樣檢測， 實行持卡入場、亮卡經(jīng)營的蔬菜源頭人身份識別制度。買賣雙方經(jīng)過按質(zhì)議價，成交后，由市場工作人員（專職司磅員）過磅開單，并按規(guī)定收取交易手續(xù)費，買方憑單結(jié)算、裝車，交易結(jié)束憑交易（第二聯(lián)）檢票查驗出場。進場交易的蔬菜產(chǎn)品必須符合《XX 省無公害蔬菜生 產(chǎn)技術規(guī)程 》，綠 色食品產(chǎn)地 環(huán)境技術條件 NY／T391 －2022，綠色食品農(nóng)藥使用準則 NY／T393－2022，綠色食品肥料使用準則NY／T394－2022，符合綠色食品茄果蔬菜 NY／T655－2022，綠色食品瓜類蔬菜 NY／ T747－2022，綠色食品甘藍類蔬菜NY／T746－2022 規(guī)定的要求。 建設標準與交易產(chǎn)品標準 建設標準本項目的建設在綜合考慮市場內(nèi)各功能分區(qū)，相關配套區(qū)域的水、電 、線 管、 污水管網(wǎng)等專業(yè)需要的前提下，合理布置、量身定制，力求與總體布局協(xié)調(diào)，嚴格按照國家、省、市相關的工程和建設的規(guī)范、 規(guī)定，主要建設標準有：（1）《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設計統(tǒng)一標準》（GB50068－2022）（2）《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》(GB50099 －2022)（3）《建筑抗震設計規(guī)范》(GB50011 －2022)（4）《混凝土結(jié)構(gòu)設計規(guī)范》(GB50010 －2022)（5）《砌體結(jié)構(gòu)設計規(guī)范》(GB50003 －2022) XX 蔬菜（農(nóng)產(chǎn)品）批發(fā)大市場輕鋼結(jié)構(gòu)蔬菜交易大棚建設項目28（6）《鋼結(jié)構(gòu)地基設計規(guī)范》(GB50017 －2022)（7）《建筑地基基礎設計規(guī)范》(GB50007 －2022)（8）《建準樁基技術規(guī)范》(JGJ94－94)設計載荷：按實際取值，抗震設防標準為六度設防，混凝土為czo 30㎝熱層，水塘、暗溝地段擬鋪設鋼 筋，本項目地面設計依據(jù)國家 2 級公路標準建設。 可持續(xù)性原則合理利用 XX 蔬菜產(chǎn) 區(qū)貨源穩(wěn)定的優(yōu)勢，規(guī)劃設計應著眼可持續(xù)發(fā)展，同時正確把握社會效益和經(jīng)濟效益兩者之間的有利結(jié)合。 整體性原則 XX 蔬菜（農(nóng)產(chǎn)品）批發(fā)大市場輕鋼結(jié)構(gòu)蔬菜交易大棚建設項目27項目強調(diào)規(guī)劃設計輕鋼結(jié)構(gòu)蔬菜交易大棚與市場整體布局的合理融合，建筑風格與各功能區(qū)專業(yè)體現(xiàn)的融合，與店面外墻以及其他建筑物的融合。根據(jù) 2022 年 XX 蔬菜播面 萬畝，總產(chǎn)量 萬噸的蔬菜生產(chǎn)規(guī)模及將來發(fā)展趨勢，按進場交易量占50％計算，設計年交易鮮菜量 40 萬噸左右，本項目規(guī)劃面積7074m2(約 11 畝) 。XX 蔬菜（農(nóng)產(chǎn)品）批 發(fā)市場位于 XX 大道北 側(cè)與 206 國道交匯處，占地 畝。本項目建設將有效促進 XX 蔬菜產(chǎn)品生產(chǎn)量和交易量的上升，只要項目建設單位嚴格控制費用支出，嚴格按照操作規(guī)程運作，同時，依靠各級政府和主管部門的科學管理，良好運作，增加交易費的收入來彌補和抵消投資風險，項目是可行的，其社會效益是顯而易見的。 市場風險分析 項目產(chǎn)品市場風險因素分析本項目用于蔬菜交易，是為三農(nóng)服務的微利項目，從財務投資分析來看，該項目收益主要來源于交易費收入，如果一旦交易下降，交易費收入達不到即定目標，就會影響收入，給投資帶來風險，如果基建物資價格上揚，投資成本加大，還將加大投資風險。本項目將充分利用信息高速公路，及時準確的掌握全國各地蔬菜市場的情況，對省內(nèi)外蔬菜市場的產(chǎn)品、規(guī)格、包裝、價格、供求情況等信息進行收集分類，對相關信息進行綜合分析，對進場交易的蔬菜、農(nóng)產(chǎn)品進行電子結(jié)算，即提高運轉(zhuǎn)效率、降低經(jīng)營成本，又節(jié)約費用。這三類蔬菜進入交易大廳后實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、議價成交。（2）體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的原則。 營銷策略和方案（1）加大品牌宣傳推介力度。綜上所述，本項目市場競爭優(yōu)勢明顯，建成后即可在短期內(nèi)取得較大的先發(fā)優(yōu)勢，預計鮮菜交易可占全省市場交易份額的 28％。XX 市是江南最大的蔬菜生 產(chǎn)基地，本 項目開發(fā)建設的蔬菜（農(nóng)產(chǎn)品）批發(fā)市場與周邊蔬菜生產(chǎn)基地距離近、運輸半徑短，蔬菜產(chǎn)品在場地市場就可以實現(xiàn)大流通且物流成本也相對節(jié)約。 市蔬菜市場競 爭優(yōu)勢分析本項目借助于 XX 中 遠現(xiàn)代農(nóng)業(yè)投資開發(fā) 有限公司有著多年蔬菜農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場交易管理的經(jīng)驗，吸取國內(nèi)各專業(yè)市場在市場營運中先進、科學、規(guī)范的管理技術，在批發(fā)市場建成投入使用后將從商品準入、可追溯、臺帳登記、食品質(zhì)量安全檢驗檢測，從計量標準管理、票據(jù)管理、信息管理等方面開展規(guī)范的管理。為解決農(nóng)產(chǎn)品“賣難”問題，商務部啟動了 “雙百市場工程”，重點改造百家大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，著力培育百家大型農(nóng)產(chǎn)品流通企業(yè)，并 撥付五億元人民幣資金，直接帶動地方和企業(yè)投資超過一百億元。 中國商務部計劃用三年時間，通過中央和地方共同推動，以及重點市場和企業(yè)示范，帶動完成兩千家農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的升級改造。外向型農(nóng)業(yè)和外向型市場是相互依存、相互促進的，我們必須對農(nóng)產(chǎn)品外向型市場的建設給予充分的關注和支持。當然，在口岸城市也可能形成若干主要為進口農(nóng)產(chǎn)品推銷服務的批發(fā)市場。外向型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場可能先在一些重要沿海口岸形成，如上海、廣州、深圳、大連 、青島等。市場內(nèi)設有專門的運輸服務機構(gòu)，商品售出后即裝車登機，迅速送往歐美各國及東方一些大都市，當晚或次日清晨便可在各國城市的花店出售。發(fā)展外向型市場，是促進農(nóng)產(chǎn)品出口發(fā)展的需要，在這方面，荷蘭阿斯梅爾花卉拍賣市場的經(jīng)驗值得借鑒。為促進外向型農(nóng)業(yè)發(fā)展，有必要在我國某些優(yōu)勢農(nóng)產(chǎn)品的集中產(chǎn)區(qū)或沿?？诎冻鞘?，發(fā)展一批主要為出口提供貨源的外向型批發(fā)市場。從拍賣市場形成途徑看，它們將主要來自對現(xiàn)有較大規(guī)模專業(yè)市場的轉(zhuǎn)型改造，也有部分市場可能出自新建。目前，我國沿海某些地區(qū)專業(yè)化生產(chǎn)已有相當規(guī)模，市場體系亦有一定基礎，就可率先開辦一些產(chǎn)地拍賣市場，如膠東水果、壽光蔬菜、海南瓜果菜等。中心城市人口多，農(nóng)產(chǎn)品需求量大，公共設施齊備，專業(yè)人才易于求得，只要某些關鍵因素取得突破，如農(nóng)產(chǎn)品標準得到推廣，拍賣市場就較易取得成功。隨著農(nóng)業(yè)市場化不斷發(fā)展，可以預計，未來一二十年中，我國將有一定數(shù)量的農(nóng)產(chǎn)品拍賣市場應運而生。不