【正文】 HOUSE 是固化的產品，TOWN卻是活生生的社區(qū)生活。●人文環(huán)境：HOUSE＋TOWN　　HOUSE 滿城都是，但TOWN之后，卻又翻出新意。2）TOWNHOUSE應具備的要素　　TOWNHOUSE 是一種典型的獨立住宅形式。此外，建筑風格上的處理也有待改進。聯(lián)排別墅所具有的這些功能，同時也滿足了自有空間和私密性的要求，是普通公寓所無法比擬的。聯(lián)排別墅雖然沒有獨立豪華型別墅那樣更加舒適的空間和環(huán)境，但在住宅功能上已經和獨立別墅相差無幾。聯(lián)排別墅的綠化率一般在50％以上。TOWNHOUSE的特征其一、聯(lián)排別墅基本上都建在市郊區(qū)域，一方面土地成本相對市區(qū)要低得多，另一方面規(guī)模化的產出也使建筑成本大大降低。　　聯(lián)排別墅建筑風格應像別墅而不應像公寓，未來為迎合客源需求的差異化，經典豪華聯(lián)體別墅、個性聯(lián)合別墅和大眾化經濟型聯(lián)體別墅會各自分化出來。因為TOWN的正確譯法應該是叫城，國外的市中心就叫做DOWNTOWN，如果是一個大學城也叫做UNIVERSITYTOWN，所以，TOWN只是區(qū)別與CITY，是指城而不是指大的城市，本身并不意味著郊區(qū)城鎮(zhèn)。二、細說TOWNHOUSE（別墅）1）概況　　關于TOWNHOUSE 的定義，許多人認為TOWNHOUSE 就是叫做聯(lián)排別墅。擁有更好的通風和觀景價值。作品是對人性的理解和為人的完美設計。全自然通風采光戶型將充足的陽關、清新的空氣充分引入內室，自然生活在外空間中完全享有。全自然采光通風，100%主臥、客廳大面積采光。大尺度凸窗落地門設計，步入其間完全身心享受。100%的人性化設計，100%擁有大尺度開間和小進深，成為進家的第一享受。主臥室敞開式觀景南陽臺，預留空調機位，全落地玻璃，臥室全朝南設計?？蛷d設計要擁有大景觀陽臺，使客廳與客廳陽臺自然連接。擁有多幅完整墻面，各房間充足采光，明廚明衛(wèi)，南北皆有通透窗設計，使空間內空氣形成自然的流動，在夏季更有穿堂風；居家更健康、更舒適。主臥室更帶有獨立洗手間，私密性不受打擾，生活更有個性與創(chuàng)意。疊加式別墅可考慮采用入室花園，把自然和人文直接體現(xiàn)在主人的日常生活氛圍中。宗地的戶型就應該是順應了這種趨勢，多維地展示生活空間的層次分明。第二部分、戶型創(chuàng)新一、戶型創(chuàng)新思路建筑語言也是一種美學，戶型的設計要全方位考慮自然資源和人性設計地和諧共存。與整體園林綠化相結合，空插布置有原創(chuàng)性的環(huán)藝雕塑小品，增加小區(qū)的文化氛圍和藝術品位。② 戶型定位根據(jù)主力客戶群的定位度身定造，多層以三房二廳二衛(wèi)100平方米左右為主力戶型，別墅以五房三廳二室五衛(wèi)250－300平方米為主力戶型。圍合式布局是充分實現(xiàn)小區(qū)私密性和人性化綠化空間的最有效方式之一。小區(qū)規(guī)劃主調采用歐陸風格；而別墅應采用多種風格的建筑類型，每棟別墅都具備精彩的個性，使別墅區(qū)成為一個經典建筑藝術的博覽會。主要對象有：當?shù)貜氖陆ㄖ┕?、建材交易的老板；當五金加工類的老板；羊尖?zhèn)及周邊地區(qū)大中型企業(yè)集團的高層管理人員；在羊尖投資的港人以及無錫羊尖籍的港澳同胞，海外僑胞。主要對象有以下幾種：羊尖及羊尖周邊知名企業(yè)（金羊集團、偉達集團、新世紀集團等企業(yè)）中的中高級白領階層和銷售精英；在當?shù)卣块T就職的領導人士；當?shù)貜氖聜€體經營、小規(guī)模加工生產的私營企業(yè)主；以投資房產以保值增值的少數(shù)人士。銷售代理公司的銷售能力是決定將來的銷售業(yè)績的重要因素之一，同時銷售代理公司對整體策劃方案的理解和消化程度也是創(chuàng)造銷售佳績的內在因素。結論：對消費群體的把握是非常重要的，將來的銷售業(yè)績完全是由對消費市場的把握力度決定將來的消費業(yè)績，以上的消費群體是中山凱捷在三次市場調研的基礎上得出的，對本項目的建設有非常重要的借鑒意義。2） 多層、小高層：羊尖及羊尖周邊的企業(yè)白領為主。在達到以上的產品條件下以及各項規(guī)劃建設的突出表現(xiàn)，達到綜合優(yōu)勢的前提下才能在將來的銷售上取得優(yōu)質的銷售業(yè)績！二、項目定位總體市場定位：為21世紀羊尖以及周邊（包括常熟的練塘）量向定造的歐陸風情高尚住宅社區(qū)。怎樣在建筑規(guī)劃設計（上篇章已體，這里就不在重復）、廣告宣傳中賣點提煉、生活方式的渲染、強調，也將成為本案的重要賣點，占據(jù)市場消費的有效份額是取得最終勝利的關鍵因素。以上兩圖是“羊尖周邊五區(qū)房地產項目銷售總價”和“羊尖以及羊尖周邊各鎮(zhèn)人均國民生產總值”，因為目前羊尖沒有商品房開發(fā)，在“蛋糕圖”中用安居房開發(fā)的量表示，羊尖在總體中只占到9%。四建成小區(qū)后的銷售壓力很低：擁有上述五條，在小區(qū)的物業(yè)配比、建設規(guī)劃、戶型創(chuàng)新設計、戶型面積等方面設計合理在當?shù)氐匿N售就可基本完成。目前僅有的“小區(qū)”在廊下和神羊集團，但他們開發(fā)現(xiàn)狀對本案夠不成威脅。中山凱捷經過地塊和羊尖鎮(zhèn)的初步走訪發(fā)現(xiàn)：該地目前無成型的小區(qū)。羊尖鎮(zhèn)房地產市場情況分析隨著羊尖區(qū)域經濟的發(fā)展，就目前的羊尖鎮(zhèn)居民的居住情況來看，現(xiàn)在的居住條件是很不合理的居住結構，改變現(xiàn)在的居住環(huán)境是能達到經濟效益和社會效益雙豐收。并且政府也在大力抓招商引資，審批了大量土地用于建工業(yè)園區(qū)，隨著入園企業(yè)的不斷增多，對于羊尖鎮(zhèn)的經濟實力以及區(qū)域經濟的發(fā)展有著舉足輕重的長遠作用。鎮(zhèn)區(qū)域經濟分析羊尖鎮(zhèn)位于錫山區(qū)，隨著無錫改革開放的進一部加深和政府對于招商引資工作的大力落實，無錫的經濟得到了長足的發(fā)展，并且也大力帶動了無錫周邊地區(qū)經濟的縱深和橫向的發(fā)展。另外，今年的國家宏觀調空、銀行縮緊銀根、提高商品房的貸款利率、物價上漲了將近6個百分點等等不利因素，雖有銀行加息近2個百分點的利好，但老百姓的資產還是縮水了近4個百分點，這樣造成了無錫房地產市場流失了一大批消費者，銷售成為了首要任務。以上是無錫市土地管理局在2004年拍賣的前五批土地及拍的土地單位和土地出讓金，目前2004年12月6日至12月25日公布進行拍賣的無錫市2004年度第六批出讓土地的總面積為：，起拍的出讓金底價總和為111353萬元，土地用途包括了：商業(yè)、居住、酒店等等。3 錫國土200435地塊由無錫宏普置業(yè)有限公司以7848萬元受讓；3 錫國土200436地塊由無錫市濱湖區(qū)榮巷街道蠡鴻村民委員會以7200萬元受讓；3 錫國土200437地塊由無錫多友房地產開發(fā)有限公司以4650萬元受讓；3 錫國土200438地塊由無錫奕淳房地產開發(fā)有限公司以8600萬元受讓；3 錫國土200439地塊由中國陽光投資集團有限公司以49370萬元受讓； 錫國土200440地塊由吳堅以2352萬元受讓；4 錫國土200441地塊由曾琴華以2392萬元受讓；4 錫國土200442地塊由無錫東方國際輕紡城有限公司以7239萬元受讓；4 錫國土200443地塊由江蘇信孚藥業(yè)有限公司以9000萬元受讓；4 錫國土200444地塊由福建新新房地產開發(fā)有限公司以11700萬元受讓。1 錫國土200419胡埭環(huán)城西路東側地塊由無錫市智誠實業(yè)有限責任公司以2661萬元競得。1 錫國土200417錫山太湖大道南側地塊由無錫創(chuàng)世紀餐飲娛樂投資有限公司以6433萬元競得。1 錫國土200415西涇河東側地塊由于曉義以5113萬元競得。2004年推出的土地統(tǒng)計： 錫國土20041路燈管理處倉庫地塊由常州市易達房地產開發(fā)有限公司以4150萬元競得. 錫國土20042無錫汽車廠地塊由江蘇金洋房地產開發(fā)有限公司以21516萬元競得. 錫國土20043錫山通江大道東側地塊由無錫市光大工貿物流有限公司以1670萬元競得. 錫國土20044馬山梅梁路南側地塊由深圳市風水隆投資發(fā)展有限公司以29100萬元競得. 錫國土20045馬山長青路北側地塊由無錫靈山實業(yè)有限責任公司以57358萬元競得. 錫國土20046馬山長青路南側地塊由無錫市馬山靈圣投資有限公司以26552萬元競得. 錫國土20047坊前坊通路西側地塊由深圳市風水隆投資發(fā)展有限公司以36200萬元競得. 錫國土20048碩放薛典路東側地塊由無錫市山禾集團錫新醫(yī)藥有限公司以391萬元競得. 錫國土20049梅村錫甘路南側地塊由北京嘉友房地產開發(fā)有限公司850萬元競得. 錫國土200410梅村新梅東路西側地塊由無錫恒泰房地產發(fā)展有限公司以2900萬元競得.1 錫國土200411梅村新梅東路東側路地塊由蘇州楓盛房地產有限公司以1250萬元競得.1 錫國土200412濱湖新城2號地塊由深圳萬科房地產有限公司以194813萬元競得。七月份以來，因無法順利獲取貸款而辦理解除商品房買賣合同、撤銷合同登記備案手續(xù)的比例在加大。一方面顯示出先行增值的區(qū)域漲幅正在放緩，一方面暗示我市的房價仍有上行的空間。本季均價最大的特點是區(qū)域發(fā)展不平衡。市中心(崇安、北塘、南長三區(qū))的商品房成交份額正在逐步萎縮，新區(qū)、濱湖、錫山、惠山四區(qū)的份額已經超過半數(shù)。除錫山、惠山兩區(qū)外，㎡，％％。房地產二、三級市場交易量漲跌不一相比房地產投資，房地產交易對于宏觀調控的反應要滯后一些。數(shù)據(jù)顯示對各界房地產景氣的信心還是很強的。％，％，相當于整個上半年的完成額。 我市的房地產市場在前一輪宏觀調控之后顯示出了強勁的反彈。19月累計核準預售面積290萬㎡，今年市區(qū)可供百姓選擇的房源已達490萬㎡，逼近500萬㎡大關，供不應求的狀況已經大為改善。計劃全年土地供應量為800萬平米，從新出讓的土地項目來看，住宅用地的容積率逐步加大，充分體現(xiàn)了土地利用的集約性原則。2004年前三季度無錫房地產發(fā)展基本狀況：房地產一、二級市場供應有序增長。價格方面，由于2003年經濟適用房供應量較上年充足，因此存量房價漲幅較上年略有回落，但仍處于快速上漲期?！　〈媪糠渴袌龀山怀掷m(xù)活躍，價格同步攀升。其中住宅銷售面積266萬平方米，%，%。商品房市場異?；鸨?，銷售價格繼續(xù)快速上揚。從新盤上市的節(jié)奏上看，是逐步加快的，下半年新盤上市的總量明顯快于上半年，占到了全年的2/3。%，其中商業(yè)辦公樓的面積比重大幅提高，達40%左右。房地產開發(fā)投資：市統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，%；，%，%；；竣工面積、%，%土地供應：去年土地出讓節(jié)奏加快，供應量成倍增長。同時新一輪城市建設的全面推進，也給無錫市房地產業(yè)帶來了新的發(fā)展機遇，2002004年房地產市場繼續(xù)呈現(xiàn)投資活躍、供需兩旺、健康繁榮的快速發(fā)展態(tài)勢，同時市場競爭更趨激烈，投資風險不斷加大。一般企業(yè)職工的收入也達到1000元以上，但周邊城鎮(zhèn)的居民的居住環(huán)境沒有形成規(guī)范，還是改革開放初中期時的沿街居住，同時目前僅有的小區(qū)在郎下村和神羊集團，該兩個小區(qū)不僅建成時間較長而且不能算是正真意義上的小區(qū)。投資前景和投資環(huán)境優(yōu)越，根據(jù)目前的條件是非常適合投資房地產業(yè)。外貿業(yè)在羊尖鎮(zhèn)相當發(fā)達，20家創(chuàng)匯企業(yè)的針紡織品、五金工具類40只產品暢銷36個國家和地區(qū)。全鎮(zhèn)已形成了以冶金、機械、輕紡、交通、郵電為主體的工業(yè)生產格局。羊尖鎮(zhèn)經濟實力雄厚。位于境內宛山之頂?shù)摹皩毲嗨币延?00年的歷史，被收入《中國名勝大詞典》。羊尖鎮(zhèn)歷史文化淵源流長。東鄰上海100公里，接受浦東開發(fā)區(qū)輻射能力強。下轄8個行政村，1個社區(qū)居委，是聞名遐邇的無錫糧倉。文化經濟篇一、羊尖鎮(zhèn)整體人文、經濟闡述及分析煙波浩淼的太湖，孕育著燦爛的吳越文化，在它的東邊就是江南名鎮(zhèn)羊尖鎮(zhèn)。 建議本案在規(guī)劃建設中相應的提高物業(yè)綜合檔次，在本策劃報告中建議建設的會所也是本項目的重要賣點之一。如果該項目的建成應該會有近400套（多層和小高層）。四、威脅： 競爭者：對一個事物發(fā)展趨勢的預測不是誰的天賦，我們要肯定的看待我們能預見到的利弊，同時其他開發(fā)公司也能預見，不管誰先誰后的進入羊尖這塊房地產開發(fā)的處女地，對本案都是個威脅。隨著城市發(fā)展規(guī)劃的不斷到位，會給本案提供更好的競爭力。 樹立品牌形象：畢竟開發(fā)商是新世紀摩托集團下屬的公司，在品牌上比其他開發(fā)商在宗地當?shù)鼐邆涓叩钠放频匚?，有利與在短時間內打開銷售局面。可通過景觀設計和在小區(qū)規(guī)劃設計中規(guī)避這個不利，變弊為利。 大市政配套：目前整個羊尖處于啟動階段，周邊的綜合及整體的配套不夠成熟，給生活帶來了許多的不便（隨著政府規(guī)劃的不斷進展，配套會逐步完善，小區(qū)商業(yè)部分和內部配套也會彌補這方面的不足）。二、劣勢： 品牌：開發(fā)公司雖然是新世紀摩托公司下屬的分公司，但畢竟市場的認知度較低，解決這個方面帶來的不利影響可以通過總公司——新世紀摩托集團來提升。這條交通線路的不斷完善過程以及最終的完成一定會對羊尖房地產市場產生逐步而又有利的提高。 政府規(guī)劃：無錫布局六條軌道交通線其中２號高速鐵路車站線：紅明村——廊下，承擔著東西方向流量最大的交通需求，并連接國鐵車站和高速鐵路車站。 地形、地勢：宗地的形狀工整、方正，有利與規(guī)劃設計，并且規(guī)劃設計比較其他不規(guī)則的地容易。 營銷：以營銷為基礎的中山凱捷策劃有限公司經過近八年的努力奮斗，目前不僅在策劃行業(yè)中首趨一指在房產銷售上更是有其他公司無法比擬的經驗和銷售人才以及銷售平臺，不僅對客戶購買欲望的把握和消費者心理的掌握更使銷售的時間和強度得到大大的提高。同時羊尖距無錫市區(qū)相對較遠，在無錫大盤銷售進入冰凍期時受到的影響幾乎沒有。 產品品質和特性：規(guī)劃以別墅為主要賣點的高檔次建筑物業(yè)形態(tài)是符合宗地當?shù)刭彿啃枨蟮模瑫r在小區(qū)景觀規(guī)劃和功能規(guī)劃中倡導人與自然、人與文化等一切“以人為本”的原則特性，提升宗地小區(qū)的檔次就是拉大與后來者（開發(fā)商）的小區(qū)等級距離的有利表現(xiàn)。 設計：從前面策劃報告中規(guī)劃設計建議已經提到小區(qū)物業(yè)的規(guī)劃設計為歐式風格，同時在當?shù)匾彩欠浅Ｗ⒛康囊坏里L景。以下是我公司為項目配置的極具戰(zhàn)斗力的策劃銷售團隊：項目策劃總監(jiān)：1名SP策劃：1名文案策劃：2名專案設計：2名專案銷售經理：1名銷售人員：5名二、培訓計劃：銷售人員的培訓對于一個項目來說是很關鍵的，一支所向披靡的精銳的銷售隊伍在成功的銷